VS/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— M^e Magalie PROVOST

— SELARL LIANCIER – MORIN-MENEGHEL

Expédition TJ

LE : 28 NOVEMBRE 2024

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

N° 574 – Pages

N° RG 24/00026 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DTSL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de NEVERS en date du 06 Décembre 2023

PARTIES EN CAUSE :

I – Mme [L] [Y]

née le 28 Août 1957 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

— M. [D] [J]

né le 25 Novembre 1965 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Magalie PROVOST, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

APPELANTS suivant déclaration du 08/01/2024

II – M. [N] [M]

né le 16 Juillet 1974 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Alexandre LIANCIER de la SELARL LIANCIER – MORIN-MENEGHEL, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

INTIMÉ

28 NOVEMBRE 2024

N° 574 /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CIABRINI, Conseillère chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSE

Suivant acte notarié en date du 8 juillet 2021, Mme [L] [Y] et M. [D] [J] ont acquis de M. [N] [M] une maison d’habitation située à [Localité 9], au prix de 120.000 euros.

En novembre 2021, le conseil de Mme [Y] et de M. [J] a adressé à M. [M] une lettre de mise en demeure en raison de défectuosités du poêle à bois et de la douche à l’italienne.

Suivant acte d’huissier en date du 18 février 2022, Mme [Y] et M. [J] ont fait assigner M. [M] devant le tribunal judiciaire de Nevers aux fins de voir, en l’état de leurs dernières demandes,

déclarer leurs demandes recevables et bien fondées,

condamner M. [M] à leur verser la somme de 18.176,91 euros au titre des dépenses engagées pour pallier les défauts cachés présents dans la maison ainsi que la somme forfaitaire de 5.000 euros correspondant à la main-d''uvre directement fournie par les acquéreurs,

condamner M. [M] à leur verser des dommages intérêts à hauteur de 500 euros chacun soit au total 1.000 euros au titre du préjudice subi,

condamner M. [M] à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réplique, M. [M] a demandé au tribunal de :

débouter Mme [Y] et M. [J] de l’intégralité de leurs demandes,

condamner Mme [Y] et M. [J] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre infiniment subsidiaire, limiter sa condamnation à la somme de 245,75 euros au titre des réparations concernant la douche à l’italienne et en ce cas dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

laisser à la charge des parties les dépens quelles auraient exposé pour faire valoir leurs droits.

Par jugement contradictoire du 6 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Nevers a :

débouté Mme [Y] et M. [J] de l’intégralité de leurs demandes ;

condamné Mme [Y] et M. [J] à payer à M. [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [Y] et M. [J] aux dépens de l’instance.

Le tribunal a notamment retenu que le procès-verbal de constat d’huissier versé aux débats ne permettait pas d’établir l’existence d’un vice affectant le poêle, la présence de cendres ne déterminant pas la défectuosité de l’installation et ne constituant nullement un vice caché dans la mesure où il s’agissait d’un élément vérifiable en ouvrant simplement la porte de l’appareil, que le défaut des ouvertures de la maison n’avait pas été constaté par l’huissier ni n’avait fait l’objet de réclamation dans la lettre de mise en demeure, que le vice affectant la douche à l’italienne ne rendait pas le bien immobilier impropre à sa destination ni ne réduisait considérablement son usage et que la modicité du coût des réparations pour les vendeurs ne permettait pas d’affirmer qu’ils n’auraient pas contracté s’ils avaient eu connaissance de ce défaut.

Mme [Y] et M. [J] ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 8 janvier 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 25 juin 2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’ils développent, Mme [Y] et M. [J] demandent à la Cour de :

— DÉCLARER Mme [Y] et M. [J] recevables et bien fondés en leur appel,

En conséquence,

— INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— CONDAMNER M. [M] à verser à Mme [Y] et M. [J] :

o la somme de 18 176, 91 euros au titre des dépenses engagées pour pallier les défauts cachés présents dans la maison,

o la somme forfaitaire de 5 000 € correspondant à la main d''uvre directement

fournie par les acquéreurs,

— CONDAMNER M. [M] à verser à Mme [Y] et M. [J] des dommages et intérêts à hauteur de 500 € chacun, soit 1 000 € au total, au titre du préjudice subi,

— DÉBOUTER M. [M] de l’intégralité de ses demandes,

— CONDAMNER M. [M] au paiement de la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 mai 2024, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’il développe, M. [M] demande à la Cour de

DEBOUTER de l’intégralité de leurs demandes Mme [Y] et M. [J],

En conséquence,

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Nevers le 6 décembre 2023 en toutes ses dispositions.

CONDAMNER Mme [Y] et M. [J] à payer et porter à M. [M] une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Mme [Y] et M. [J] aux entiers dépens.

A titre infiniment subsidiaire,

CONDAMNER M. [M] à payer et porter à Mme [Y] et M. [J] une somme de 245,75 euros au titre des réparations concernant la douche à l’italienne.

En ce cas,

DIRE n’y avoir lieu à l’application de l’article 700.

LAISSER à la charge des parties les dépens qu’elles auront exposés pour faire valoir leur droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

MOTIFS

Sur les demandes indemnitaires présentées par Mme [Y] et M. [J] :

L’article 1641 du code civil énonce que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, l’acte authentique de vente conclu le 8 juillet 2021 entre M. [M] et Mme [Y] et M. [J] comporte, à la rubrique « obligations du vendeur », un paragraphe intitulé « vices cachés » dont les deux premiers alinéas sont libellés comme suit :

« Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre « Environnement ' Santé publique ».

Toutefois, cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance ».

S’agissant du système de chauffage, Mme [Y] et M. [J] produisent aux débats un devis de travaux de chauffage d’un montant de 1.214,60 euros établi par l’entreprise Pelletier, le 12 septembre 2021, mentionnant que « suite à notre visite il s’avère que le tubage des 2 cheminées est défectueux et le raccordement des ces 2 dernières non conforme ».

Ce devis ne précise pas la teneur de ladite défectuosité, ni si elle implique des manifestations visibles pour un utilisateur profane, ni si la non-conformité du raccordement des cheminées est visuellement apparente et manifeste même pour un utilisateur profane. Il n’est de ce fait pas démontré que M. [M] ait eu connaissance de tels désordres au moment de la vente.

Le compromis de vente conclu entre les parties le 4 mai 2021 stipule, à la rubrique « cheminée/poêle ' ramonage », que « le vendeur déclare que le bien objet des présentes est équipé d’un poêle. Le poêle étant fonctionnel, le vendeur s’engage à faire procéder au ramonage de ce dernier et à produire une facture qui en atteste au plus tard au jour de la signature de l’acte authentique. »

L’agence immobilière Re/Max Platinium a transmis à Mme [Y] et M. [J], le 11 juillet 2021, une attestation du même jour de M. [M] aux termes de laquelle il assurait lui-même, deux fois par an, le ramonage du conduit de cheminée, le dernier ramonage remontant au mois de janvier 2021.

Si Mme [Y] et M. [J] en déduisent que M. [M] n’a pas respecté l’obligation de réalisation par un professionnel qualifié des opérations d’entretien, ramonage et nettoyage des appareils de chauffage telle qu’imposées par le règlement sanitaire départemental de la Nièvre, il ne peut qu’être constaté que la carence dans la preuve de l’accomplissement de telles opérations ne les a pas empêchés de signer l’acte authentique de vente, le 8 juillet 2021, sans disposer à cette date de la facture mentionnée au compromis de vente, démontrant ainsi que cet élément n’était pas déterminant de leur consentement.

Il sera en outre observé que les travaux détaillés en son devis par l’entreprise Pelletier ne comprennent pas la moindre opération de ramonage. Aucun lien ne peut en conséquence être fait entre le défaut de ramonage par un professionnel qualifié et les frais de remise aux normes invoqués par Mme [Y] et M. [J].

Les appelants versent également aux débats un procès-verbal de constat établi le 20 juillet 2021 par Me [F], huissier de justice, qui mentionne la présence dans la pièce principale d’une ancienne cheminée avec un poêle dont le conduit est constitué sur la partie visible de cinq parties différentes. L’huissier relève que le poêle est alors plein de cendres. Pour autant, il n’est fait état d’aucun dysfonctionnement de cet équipement. Le premier juge a ainsi avec pertinence souligné que la présence de cendres n’était pas susceptible d’établir la défectuosité de cette installation.

Si Mme [Y] et M. [J] soutiennent en leurs écritures que le poêle litigieux « laissait émaner du monoxyde de carbone, le rendant dangereux et inutilisable », ils s’abstiennent de produire le moindre élément de preuve susceptible de venir corroborer une telle affirmation.

Aucun vice caché du poêle de nature à rendre la chose vendue impropre à l’usage d’habitation auquel elle était destinée n’est ainsi caractérisé.

Concernant la douche à l’italienne, Me [F] a constaté que son fonctionnement amenait l’eau à stagner au niveau de la céramique située sous la robinetterie puis à très rapidement déborder du bac du fait d’une pente orientée dans le mauvais sens. Il a relevé qu’il n’était dans ces conditions pas possible de prendre une douche entière sans inonder la salle d’eau.

Le tribunal a observé, à juste titre, que le caractère caché de ce vice était établi puisque son existence ne pouvait être apparente avant d’utiliser la douche.

Dans un courriel adressé le 27 juillet 2021 à l’agence immobilière, M. [M] a précisé qu’en raison d’une augmentation de pression résultant du changement du ballon d’eau chaude deux ans avant la vente, il avait pris coutume d’ouvrir le « caniveau » et de placer une serpillère devant la douche lorsqu’il l’utilisait. Il s’en déduit que le défaut lié au débordement de l’eau durant les douches lui était connu au moment de la vente.

Le fait pour l’eau d’une douche à l’italienne de déborder systématiquement du bac ne saurait correspondre aux conditions d’utilisation normales de cette installation. Il sera utilement rappelé que les documents versés aux débats démontrent que la maison vendue par M. [M] ne comportait qu’une seule salle d’eau, et que l’impossibilité de prendre une douche dans des conditions normales est de nature à diminuer suffisamment l’usage de cette partie spécifique du bien immobilier pour qu’il soit estimé que si les acquéreurs avaient été informés de ce défaut au moment de la vente de l’immeuble, ils auraient exigé une diminution du prix de vente équivalente au montant des travaux de réfection nécessaires.

Les conditions posées par l’article 1641 précité se trouvent en conséquence réunies.

Au vu des justificatifs d’achat de matériel communiqués par Mme [Y] et M. [J], qui correspondent aux opérations nécessitées par le vice de conception de la douche (en ce compris la réfection de la mosaïque), il y a lieu de condamner M. [M] à verser aux appelants la somme de 600,52 euros. Mme [Y] et M. [J] seront en revanche déboutés de leur demande tendant à la condamnation de M. [M] à indemniser le temps qu’ils ont passé à effectuer eux-mêmes ces travaux à hauteur de 5.000 euros, faute pour eux de communiquer à la cour tout élément d’évaluation sur ce point.

Mme [Y] et M. [J] soutiennent par ailleurs avoir subi plusieurs infiltrations d’eau au niveau de la porte d’entrée et de plusieurs fenêtres de la maison et avoir été contraints de procéder au changement de ces ouvertures, « moyennant la somme de 16.361,79 euros de matériel ».

Il y a lieu tout d’abord de relever que Mme [Y] et M. [J] ne précisent nullement en quoi cette nécessité de changement des ouvertures résulterait d’un vice caché qui aurait affecté les menuiseries existantes au moment de la vente.

Il sera également observé que la facture établie le 19 juillet 2021 par la SARL [N] [Localité 5] ne correspond pas seulement à l’achat du matériel nécessaire, contrairement à ce qui est soutenu, mais également au coût des opérations de pose et dépose des menuiseries en cause.

Il peut par surcroît être relevé que bien que Me [F] soit venu effectuer ses opérations de constat sur les lieux le 20 juillet 2021, son procès-verbal ne mentionne aucune infiltration d’eau, alors même que Mme [Y] et M. [J] avaient déjà passé commande, la veille, des menuiseries de remplacement à la SARL [N] [Localité 5].

Il est enfin impossible d’identifier les lieux figurant sur les copies de photographies produites et de dater la prise de vues.

L’ensemble de ces éléments conduit à rejeter la demande présentée par Mme [Y] et M. [J] au titre de ce poste de travaux.

Mme [Y] et M. [J] formulent enfin une demande indemnitaire liée au préjudice qu’ils affirment avoir subi du fait de la carence de M. [M] et de l’obligation de prévoir des travaux qu’ils n’avaient pas planifiés et ont dû réaliser eux-mêmes.

Eu égard au préjudice de jouissance subi par les appelants du fait de l’impossibilité d’user normalement de la douche de la maison jusqu’à sa réfection, impossibilité qui ne les empêchait pas de procéder à leurs ablutions mais leur imposait de prévenir les débordements et d’en nettoyer les conséquences, il convient de condamner M. [M] à leur verser la somme de 100 euros ensemble.

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu’il a débouté Mme [Y] et M. [J] de l’intégralité de leurs demandes.

Sur l’article 700 et les dépens :

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige déterminée par la présente décision ne commandent pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions. Tant Mme [Y] et M. [J] que M. [M] seront donc déboutés de leurs demandes présentées au titre des frais exposés en première instance et en cause d’appel qui ne seraient pas compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. Mme [Y] et M. [J] in solidum entre eux, d’une part, et M. [M], d’autre part, devront respectivement supporter la charge de la moitié des dépens de première instance et d’appel.

Le jugement entrepris sera enfin infirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME le jugement rendu le 6 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nevers en l’intégralité de ses dispositions ;

Et statuant de nouveau,

CONDAMNE M. [N] [M] à verser à Mme [L] [Y] et M. [D] [J] ensemble les sommes de 600,52 euros en réparation de leur préjudice matériel et 100 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Mme [L] [Y] et M. [D] [J] du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [Y] et M. [D] [J] in solidum entre eux, d’une part, et M. [N] [M], d’autre part, à supporter la charge de la moitié des dépens de première instance et d’appel.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

S. MAGIS O. CLEMENT