Cour d'appel de Bourges, 1re chambre, 5 septembre 2025, n° 24/01146

TGI Bourges 28 novembre 2024

CA Bourges
Infirmation partielle 5 septembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a confirmé que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, car la SARL DIEU n'a pas régularisé son impayé dans le délai imparti.
Accepté
Indemnité d'occupation due au locataire
La cour a ordonné le paiement d'une indemnité d'occupation, considérant que la SARL DIEU devait compenser l'occupation des lieux depuis l'acquisition de la clause résolutoire.
Rejeté
Frais de recouvrement à la charge du débiteur
La cour a rejeté cette demande, précisant que les frais de recouvrement sont à la charge du créancier, sauf preuve de leur nécessité.
Accepté
Dépens et frais irrépétibles
La cour a condamné la SARL DIEU à payer une somme au titre des frais irrépétibles, considérant qu'elle était la partie succombante.

Commentaires • 2

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

1. Clause résolutoire exception d’inexécution et bail commercial

neujanicki.com · 8 mars 2026

2. Bail commercial commandement de payer et délais

neujanicki.com · 27 septembre 2025

Testez Doctrine gratuitement
pendant 7 jours

Démarrer

Vous avez déjà un compte ?Connexion

Sur la décision

Référence :	CA Bourges, 1re ch., 5 sept. 2025, n° 24/01146
Juridiction :	Cour d'appel de Bourges
Numéro(s) :	24/01146
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bourges, 28 novembre 2024
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Cabinet(s) :	SCP AVOCATS CENTREALCIAT - JURIS
Parties :	S.A.R.L. DIEU

Texte intégral

SM/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SELARL ALCIAT-JURIS

— SCP AVOCATS CENTRE

Expédition TJ

LE : 05 SEPTEMBRE 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/01146 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DWOX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 28 Novembre 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – S.C.I. PAGO agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège socia l:

[Adresse 3]

[Localité 6]

N° SIRET : 921 810 453

Représentée par la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 26/12/2024

INCIDEMMENT INTIMÉE

II – S.A.R.L. DIEU agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° SIRET : 529 506 685

Représentée par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE

05 SEPTEMBRE 2025

p. 2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 juin 2020, la SCI Laurent-Saint-Aignan a donné à bail commercial à la SARL Dieu une partie des parcelles cadastrées section BD nos [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et un local à usage commercial sis [Adresse 8] à [Localité 2], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2020, moyennant un loyer annuel de 6 000 euros.

Par courrier en date du 30 juin 2023, Me [N] [B], notaire à [Localité 7], a notifié à la société Dieu la vente à la SCI Pago du bien loué, précisant que les conditions du bail demeuraient inchangées.

La société Dieu a cessé de payer le loyer et les charges à compter du mois d’août 2023, au motif que le bâtiment loué n’était plus alimenté en électricité depuis la fin du mois de juillet 2023 à la suite du sectionnement de câbles enterrés lors de travaux réalisés sur le terrain par le nouveau propriétaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, la SCI Pago a fait délivrer à son locataire un commandement de payer portant sur la somme de 2 500 euros au titre des loyers impayés, outre 140,96 euros de frais d’acte.

La société Dieu s’est acquittée de ces sommes le 25 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, la SCI Pago a assigné la société Dieu devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourges aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 500 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ordonnance en date du 28 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bourges a :

' constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 janvier 2024,

' autorisé la société Dieu à se maintenir dans les lieux sous réserve, pendant deux années, du paiement des loyers et charges courants, suivant les conditions contractuelles,

' rappelé que pendant ce délai, aucune majoration d’intérêts ou pénalité ne pourra être encourue à raison du retard, que la résiliation du bail sera suspendue et qu’en cas de paiement intégral de la dette, le bail se poursuivra aux conditions initiales,

' dit qu’à défaut du paiement du loyer courant, l’expulsion pourra être diligentée après avis par lettre recommandée avec accusé de réception et qu’à défaut pour la société Dieu d’avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par le locataire ou, à défaut, qu’il plaira au bailleur,

' dit que la société Dieu devra une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, incluant la provision pour charges,

' condamné en ce cas la société Dieu à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

' rejeté tous les autres chefs de demande,

' condamné la société Dieu à payer à la SCI Pago la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la société Dieu au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par déclaration en date du 26 décembre 2024, la SCI Pago a interjeté appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mai 2025, la SCI Pago demande à la cour de :

' infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

> autorisé la société Dieu à se maintenir dans les lieux sous réserve, pendant deux années, du paiement des loyers et charges courants, suivant les conditions contractuelles,

> rappelé que pendant ce délai, aucune majoration d’intérêts ou pénalité ne pourra être encourue à raison du retard, que la résiliation du bail sera suspendue et qu’en cas de paiement intégral de la dette, le bail se poursuivra aux conditions initiales,

> rejeté tous les autres chefs de demande,

' ordonner l’expulsion de la société Dieu et de tout occupant de son chef,

' condamner la société Dieu à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit 500 euros par mois à compter du 22 janvier 2024, sauf à parfaire à la date de la décision à intervenir jusqu’à libération effective des lieux,

' condamner la société Dieu à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et frais de commandement de payer,

' condamner la société Dieu à lui rembourser, sur justificatif, les frais de recouvrement de l’huissier qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son indemnisation, dans la limite des sommes versées à cet huissier au titre du droit de recouvrement de l’article A 444-32 du code de commerce,

' débouter la société Dieu de l’ensemble de ses demandes,

' « ne pas écarter » l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 mai 2025, la société Dieu demande à la cour de :

' déclarer mal fondé l’appel interjeté par la SCI Pago,

' débouter la SCI Pago de l’intégralité de ses demandes,

' déclarer recevable et bien fondé son appel incident,

' infirmer l’ordonnance entreprise en l’ensemble de ses dispositions,

' débouter la SCI Pago de sa demande en résiliation du bail commercial du 16 juin 2020 et de toutes ses demandes subséquentes,

' à titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande principale en résiliation de bail, confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire avec l’octroi d’un délai de deux ans,

' en tout état de cause, condamner la SCI Pago à lui verser une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner la SCI Pago aux entiers dépens de première instance et d’appel et allouer pour ces derniers à la SCP Avocats Centre le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs.

SUR CE

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41, alinéa 1, du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail commercial du 16 juin 2020 comprend la clause suivante : « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, des charges ou complément de dépôt de garantie, comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans aucune formalité judiciaire, et l’expulsion pourra intervenir sur simple ordonnance de référé qui constatera seulement l’acquisition de la clause résolutoire, sans que des offres ultérieures puissent en arrêter l’effet. »

Il est constant que la société Dieu a volontairement arrêté de payer le loyer et les charges à compter du mois d’août 2023.

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 23 décembre 2023, la SCI Pago a notifié à la société Dieu un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 2 640,96 euros et rappelant qu’ « à défaut de satisfaire au présent commandement, et le délai d’un mois expiré, le demandeur entendra si bon lui semble, se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail ».

La société Dieu n’a pas régularisé son impayé dans le délai précité, étant sans pertinence qu’elle ait finalement procédé au règlement des sommes dues le 25 janvier 2024, soit quelques jours après l’expiration du délai.

Si la société Dieu, soulevant l’exception d’inexécution, rappelle à juste titre qu’une clause résolutoire n’est pas acquise si elle a été mise en 'uvre de mauvaise foi par le créancier, le juge des référés a justement retenu qu’il existe une contestation sérieuse sur l’imputabilité au bailleur de la coupure électrique de juillet 2023, étant relevé, en tout état de cause, que la société Dieu a pu se brancher sur un autre point de livraison d’électricité, de sorte qu’elle ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité d’exploiter par la faute du bailleur.

Au demeurant, le fait pour le bailleur d’avoir assigné en constat d’acquisition de la clause résolutoire plusieurs mois après la régularisation des causes du commandement de payer n’est pas constitutif de mauvaise foi, dès lors que cette régularisation n’est pas intervenue dans le délai d’un mois prévu par la loi.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, c’est donc à bon droit que le juge des référés a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 22 janvier 2024, l’ordonnance attaquée étant confirmée de ce chef.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5, alinéas 1 à 4, du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Le juge n’est autorisé à suspendre la réalisation des effets de la clause résolutoire que s’il est saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil (cass. com., 11 juin 1958, bull. civ. III, no 246).

En l’espèce, la SCI Pago sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a autorisé la société Dieu à se maintenir dans les lieux sous réserve, pendant deux années, du paiement des loyers et charges courants, et rappelé que pendant ce délai, aucune majoration d’intérêts ou pénalité ne pourra être encourue à raison du retard, que la résiliation du bail sera suspendue et qu’en cas de paiement intégral de la dette, le bail se poursuivra aux conditions initiales.

Elle demande à la cour d’ordonner l’expulsion de la société Dieu et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 500 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux.

En réplique, la société Dieu demande la confirmation de l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant deux ans.

Au soutien de sa demande, la SCI Pago fait notamment valoir que la société Dieu ne produit aucun élément démontrant une situation financière nécessitant l’octroi de délais de paiement, que le premier juge n’a pas tenu compte de ses propres besoins et que le fait que la société Dieu ait été en mesure de payer en une seule fois 6 000 euros de loyer démontre qu’elle n’a pas de difficultés financières.

La société Dieu soutient qu’au regard de sa bonne foi, le juge pouvait lui accorder des délais de paiement rétroactifs avec suspension des effets de la clause résolutoire et qu’il n’est pas nécessaire, dans cette hypothèse, de démontrer l’existence d’une situation financière obérée.

Au regard de la jurisprudence précitée de la Cour de cassation, il appartient au locataire, destinataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, s’il entend échapper à la résiliation du bail, de solliciter des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et, comme conséquence des délais qui seraient accordés par le juge, de solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire.

Or, force est de constater que la société Dieu n’a formulé de demande de délais de paiement à aucun stade de la procédure.

Dans ces circonstances, le juge des référés ne pouvait pas suspendre les effets de la clause résolutoire.

L’ordonnance attaquée sera donc infirmée en ce qu’elle a :

' autorisé la société Dieu à se maintenir dans les lieux sous réserve, pendant deux années, du paiement des loyers et charges courants, suivant les conditions contractuelles,

' condamné en ce cas la société Dieu à payer au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Statuant à nouveau, il convient d’ordonner l’expulsion de la société Dieu, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du bien sis [Adresse 8] à [Localité 2], au besoin avec le concours de la force publique, et de la condamner à payer à la SCI Pago, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 500 euros à compter du 22 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les frais de recouvrement

L’article L. 111-8, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

En l’espèce, la SCI Pago demande à la cour de condamner la société Dieu à lui rembourser, sur justificatif, les frais de recouvrement du commissaire de justice qui pourrait être appelé à exécuter toute décision concourant à son « indemnisation », dans la limite des sommes versées à ce commissaire au titre du droit de recouvrement de l’article A 444-32 du code de commerce.

La prestation de recouvrement ou d’encaissement de l’article A 444-32 du code de commerce que peut solliciter le commissaire de justice chargé du recouvrement des sommes, est à la charge du créancier.

Aucun texte n’autorise le juge à mettre ces sommes à la charge du débiteur.

Il convient en conséquence de débouter la SCI Pago de sa demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’ordonnance entreprise est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

Partie succombante, la société Dieu sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, étant précisé que les frais du commandement de payer ont déjà été inclus par le juge des référés dans les dépens de première instance.

L’issue de la procédure et l’équité commandent de la condamner à payer à la SCI Pago la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

INFIRME l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 22 janvier 2024, condamné la SARL Dieu à payer à la SCI Pago la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la SARL Dieu au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

ORDONNE l’expulsion de la SARL Dieu, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du bien cadastré sections BD nos [Cadastre 4] et [Cadastre 5], sis [Adresse 8] à [Localité 2], au besoin avec le concours de la force publique,

CONDAMNE la SARL Dieu à payer à la SCI Pago, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 500 euros à compter du 22 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux,

DÉBOUTE la SCI Pago de sa demande visant à mettre à la charge de la SARL Dieu les frais de recouvrement de l’article A 444-32 du code de commerce,

CONDAMNE la SARL Dieu aux dépens de la procédure d’appel,

CONDAMNE la SARL Dieu à payer à la SCI Pago la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SARL Dieu de sa propre demande à ce titre.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V. SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V. SERGEANT O. CLEMENT