VS/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— SELARL AVELIA AVOCATS

— SELARL EMMANUELLE RODDE

Expédition TJ

LE : 07 MARS 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 07 MARS 2025

N° RG 24/00514 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DUYE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de CHATEAUROUX en date du 23 Avril 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – S.C.I. GGSM agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° SIRET : 479 209 100

Représentée par M^e Maria DE SOUSA de la SELARL AVELIA AVOCATS, avocat au barreau de CHATEAUROUX

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 29/05/2024

II – S.C.I. LE MONTMORENCY agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social:

[Adresse 2]

[Localité 6]

N° SIRET : 834 410 292

Représentée par M^e Emmanuelle RODDE de la SELARL EMMANUELLE RODDE, avocat au barreau de CHATEAUROUX

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CLEMENT, Présidente chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me SERGEANT

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ

Suivant jugement du 17 septembre 2019, la SCI Le Montmorency a acquis par adjudication un bien immobilier situé à [Adresse 7], appartenant à la SCI GGSM.

Les biens immobiliers étaient composés au n°32 d’une maison d’habitation et au n° 32 bis d’un bâtiment divisé en 5 appartements loués en meublés (un F2 au rez-de chaussée et 4 studios au 1er et 2ème étage).

Faisant valoir que la SCI GGSM n’avait remis les clés qu’en octobre 2020, qu’elle avait perçu deux loyers postérieurs au jugement d’adjudication et que l’un des appartements avait été vidé de ses meubles, la SCI Le Montmorency a fait asssigner la SCI GGSM devant le tribunal judiciaire de Châteauroux par acte du 11 janvier 2024 en paiement des sommes de :

—  10. 533,34 € à titre d’ indemnité d’occupation ;

—  1 130 € au titre des loyers indûment perçus ;

—  1 999,92 € au titre des dégradations ;

—  3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 23 avril 2024, le tribunal judiciaire de Châteauroux a :

— Condamné la SCI GGSM à payer à la SI Le Montmorency la somme de 11 393,29 € à titre de dommages et intérêts ;

— Condamné la SCI GGSM à payer à la SI Le Montmorency la somme de 1 130 € au titre de l’enrichissement injustifié causé par la perception des loyers d’octobre et novembre 2019 ;

— Condamné la SCI GGSM aux dépens ;

— Condamné la SCI GGSM à payer à la SI Le Montmorency la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI GGSM a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 29 mai 2024.

Aux termes de ses conclusions signifiées par voie électronique le 29 août 2024, la SCI GGSM demande à la cour de :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Châteauroux en date du 23 avril 2024.

— Condamner la SCI LE MONTMORENCY à régler à la SCI GGSM la somme de 6.965,90€ au titre de la taxe foncière de 2019, 2020, 2021 et de la taxe sur les locaux vacants.

— Condamner la SCI LE MONTMORENCY à la somme de 3000 € sur le fondement de

l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions signifiées le 14 novembre 2024, la SCI Le Montmorency présente en réplique les demandes suivantes

— Déclarer mal fonde l’appel de la SCI GGSM contre le jugement du 23 avril 2024 .

— Confirmer purement et simplement la décision déférée en toutes ses dispositions.

— Déclarer irrecevable la demande reconventionnelle formée par la SCI GGSM.

— Débouter la SCI GGSM de toutes ses demandes.

Y ajoutant

— Condamner la SCI GGSM à payer à la SCI LE MONTMORENCY une indemnité de 5000 € en réparation du préjudice causé par la procédure d’appel abusive.

— Condamner la SCI GGSM aux entiers dépens et à une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties pour le développement de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article L.322-10 du code des procédures civiles d’exécution, ' l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. […] Le saisi est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien […]'.

Sur la demande en paiement de deux loyers versés à la société GGSM après l’adjudication

Le premier juge a fait droit à la demande de la SCI Le Montmorency pour un montant de 1 130 € au titre de l’enrichissement injustifié causé par la perception des loyers d’octobre et novembre 2019 par la société GGSM. Celle-ci ne conteste pas ce chef de jugement qui sera en conséquence confirmé.

Sur la demande reconventionnelle de la SCI GGSM en paiement des taxes foncières et taxe d’habitation 2020 sur les locaux vacants

La société GGSM était défaillante en première instance.

Elle formule une demande en paiement dont l’intimée soulève l’irrecevabilité comme étant nouvelle en appel.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, ' A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

Les demandes relatives au remboursement de taxes sont formées pour opposer compensation aux demandes de la SCI Le Montmorency. Elles sont donc recevables.

Si la SCI GGSM produit les avis de taxes foncières pour les années 2019, 2020 et 2021 ainsi que l’avis de taxe d’habitation sur les logements vacants de 2020, tous à son nom, elle ne soutient ni ne justifie nullement avoir réglé au centre des finances publiques les montants qu’elle réclame.

Elle ne peut dès lorsqu’être déboutée de sa demande.

Sur les indemnités d’occupation de septembre 2019 à octobre 2020

La SCI Le Montmorency fait valoir qu’elle n’a pas obtenu les clés des appartements n° 1 (rez-de chaussée) et 3 (studio à l’étage), ce qui l’a privée des loyers jusqu’au 29 octobre 2020, date du constat d’huissier, requis pour constater l’ouverture des portes par un serrurier. Elle réclame une indemnité d’occupation du 17 septembre 2019 au 29 octobre 2020 sur la base de 450 € pour l’appartement n°1 et 340 € pour l’appartement n°3.

La SCI GSM produit l’attestation du 17 décembre 2019 d’un huissier de justice qui déclare avoir récupéré les clés de l’appartement n°4, attestation qui ne concerne donc pas les appartements 1 et 3.

Elle produit également une 'attestation de remise des clefs’ de M. [I] M. (nom illisible) en date du 26 décembre 2019 relative aux clés du [Adresse 4] (maison d’habitation) et non d’un des appartements du [Adresse 3] de la même rue, de sorte que cette attestation est sans intérêt dans le litige.

Il ressort du constat d’huissier du 29 octobre 2020 que les appartements n° 1 et 3 ont été vidés de leurs meubles, ce dont il se déduit que la SCI GGSM avait conservé les clés des deux appartements.

Il ressort de l’attestations d’un notaire que la valeur locative de l’appartement n° 1 était de 450 € et celle de l’appartement n° 3 de 340 €. Toutefois il n’est pas établi que la SCI Le Montmorency aurait reloué les deux appartements immédiatement après l’adjudication, compte tenu de leur état médicocre tel qu’il résulte du procès-verbal descriptif des lieux, alors même qu’à la date de l’adjudication, seul l’appartement n°4 était occupé et que son locataire a rendu les clés le 16 décembre 2019. La SCI Le Montmorency ne justifie nullement avoir reloué les autres appartements ni à quelle date. Il est en effet constaté que la facture de meubles concernant l’appartement 4 est du 30 novembre 2021, ce qui signifie que la SCI Montmorency a encore attendu un an avant de compléter le mobilier de ce studio dont elle avait pourtant les clés.

Au surplus, rien n’empêchait la SCI Le Montmorency de faire appel à un serrurier dans les meilleurs délais après l’adjudication concernant les appartements 1 et 3 et non un an plus tard.

La SCI le Montmorency, qui ne rapporte pas la preuve d’un préjudice certain et direct, en lien avec la non remise des clés par la SCI GGSM, sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation à titre de dommages et intérêts.

Sur les dommages et intérêts pour enlèvement de meubles

Aux termes de l’article 524 du code civil, les objets que le propriétaire d’un fonds y a placés pour le service et l’exploitation de ce fonds sont immeubles par destination.

C’est par des motifs que la cour adopte que le tribunal a relevé que la SCI Le Montmorency démontrait que les biens étaient exploités en meublés, qu’en conséquence, les meubles qui les garnissaient étaient des immeubles par destination, que selon le procès-verbal descriptif des lieux qui avait valeur contactuelle quant à l’étendue de l’obligation de délivrance du saisi, ce dernier devait laisser les lieux (en l’espèce l’appartement n°4) garnis de ses meubles, qu’un constat d’huissier du 27 décembre 2019 a constaté que manquaient un réfrigérateur, un lave-linge, un four et deux tabourets pour

un montant de remplacement évalué par le tribunal à 859,95 €, montant que la SCI Le Montmorency accepte dans ses conclusions d’appel.

Bien que la SCI GGSM fasse valoir que le locataire a remis les clés le 16 décembre 2019 et qu’elle même les a déposées chez l’huissier le 17 décembre 2019, cette proximité de dates n’exclut pas formellement que des biens meubles aient été enlevés. Le jugement est donc confirmé de ce chef.

(Il est constaté qu’aucune demande n’avait été présentée concernant le mobilier des appartements 1 et 3).

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

La SCI GGSM étant partiellement fondée en son appel, celui-ci ne saurait être considéré comme abusif.

La SCI Le Montmorency sera dès lors déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les parties succombant chacune partiellement, aucune considération d’équité ne conduit à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conserveront chacune la charge de leurs dépens d’appel.

Les dispositions de première instance sont confirmées, eu égard à la défaillance de la SCI GGSM.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné la SCI GGSM à payer à la SCI Le Montmorency la somme de 11.393,29 € à titre de dommages et intérêts ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Statuant du seul chef infirmé,

Déboute la SCI Le Montmorency de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation de 10.533,34 € ;

Condamne la SCI GGSM à payer à la SCI Le Montmorency la somme de 859,95 € au titre des meubles enlevés ;

Y ajoutant,

Déclare recevable mais mal fondée la demande en paiement de la somme de 6 965,90€ au titre des taxes foncières et taxe sur les locaux vacants.

Déboute la SCI GGSM de cette demande ;

Déboute la SCI Le Montmorency de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V.SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V.SERGEANT O. CLEMENT