SM/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

— M^e Florence BOYER

— M^e Adrien-charles LE ROY DES BARRES

Expédition TJ

LE : 14 MARS 2025

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 14 MARS 2025

N° RG 24/00356 – N° Portalis DBVD-V-B7I-DUK7

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NEVERS en date du 28 Février 2024

PARTIES EN CAUSE :

I – S.A. AGENCE [F], 'GB IMMOBILIER', agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 2]

[Localité 6]

N° SIRET : 671 880 417

Représentée par M^e Florence BOYER, avocat au barreau de NEVERS

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 11/04/2024

INCIDEMMENT INTIMÉE

II – S.C.I. DU 58, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° SIRET : 832 217 624

Représentée par M^e Adrien-charles LE ROY DES BARRES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE

14 MARS 2025

p. 2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CIABRINI, Conseiller chargée du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Odile CLEMENT Présidente de Chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

M^me Marie-Madeleine CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MAGIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI du 58 a conclu avec la SA Agence [F] (GB Immobilier) trois mandats successifs de vente sans exclusivité, les 7 février 2018, 13 juin 2019 et 13 juin 2020, pour la vente d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6].

La région Bourgogne Franche-Comté, M. et Mme [P] ainsi que la Mission locale Nièvre Sud Nivernais ont acquis des lots au sein de cet ensemble immobilier.

Par acte d’huissier en date du 11 octobre 2021, la société Agence [F] a assigné la SCI du 58 devant le tribunal judiciaire de Nevers en paiement de la somme de 33 179,28 euros au titre de sa rémunération et 17 179,28 euros au titre de la clause pénale prévue au mandat.

Par jugement en date du 28 février 2024, le tribunal judiciaire de Nevers a :

' condamné la SCI du 58 à payer à la société Agence [F] la somme de 16 000 euros au titre de sa rémunération pour la vente réalisée au profit de la région Bourgogne Franche-Comté,

' débouté la société Agence [F] de sa demande en paiement de la somme de 3 769,28 euros à titre de rémunération pour la vente réalisée au profit de M. et Mme [P],

' débouté la société Agence [F] de sa demande en paiement de la somme de 13 140 euros au titre de sa commission pour la vente à l’association Mission locale [Localité 6] Sud Nivernais,

' prononcé la nullité de la clause pénale figurant dans les mandats de vente des 13 juin 2019 et 13 juin 2020,

' débouté la société Agence [F] de sa demande en paiement de la somme de 17 179,28 euros au titre de la clause pénale,

' débouté la société Agence [F] de sa demande en dommages-intérêts portant sur la somme de 17 179,28 euros,

' déclaré sans objet la demande de report de paiement au 1er juin 2023 formulée par la SCI du 58,

' rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

' condamné la SCI du 58 à payer à la société Agence [F] une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' débouté la SCI du 58 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné la SCI du 58 aux dépens.

Par déclaration en date du 11 avril 2024, la société Agence [F] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre de sa rémunération pour les ventes à M. et Mme [P] et à la Mission locale [Localité 6] Sud Nivernais, a prononcé la nullité de la clause pénale et l’a déboutée de sa demande en paiement à ce titre et de sa demande en dommages-intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 décembre 2024, la société Agence [F] demande à la cour de :

' « dire et juger » son appel recevable et bien fondé,

' réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

> l’a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 3 769,28 euros à titre de rémunération pour la vente réalisée au profit de M. et Mme [P],

> l’a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 13 140 euros au titre de sa commission pour la vente à l’association Mission locale [Localité 6] Sud Nivernais,

> a prononcé la nullité de la clause pénale figurant dans les mandats de vente des 13 juin 2019 et 13 juin 2020,

> l’a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 17 179,28 euros au titre de la clause pénale,

> l’a déboutée de sa demande en dommages-intérêts portant sur la somme de 17 179,28 euros,

' condamner la SCI du 58 à lui payer 3 769,28 euros au titre de sa rémunération pour la vente réalisée au profit de M. et Mme [P] et 13 140 euros au titre de sa commission pour la vente à l’association Mission locale Nevers Sud Nivernais,

' condamner la SCI du 58 à lui payer la somme de 17 179,28 euros au titre de la clause pénale,

' condamner la SCI du 58 à lui payer la somme de 17 179,28 euros à titre de dommages et intérêts,

' confirmer le jugement pour le surplus et débouter la SCI du 58 de son appel incident,

' condamner la SCI du 58 à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 août 2024, la SCI du 58 demande à la cour de :

' la déclarer recevable et fondée en l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions, et notamment son appel incident,

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

> prononcé la nullité de la clause pénale figurant dans les mandats de vente nos 1095, 1399 et 1568,

> débouté la société Agence [F] de sa demande de condamnation à lui verser la somme de 17 179,28 euros au titre de la clause pénale qui serait stipulée dans ses mandats de vente,

> débouté la société Agence [F] de sa demande en paiement d’honoraires au titre des ventes à M. et Mme [P] et à l’association Mission locale [Localité 6] Sud Nivernais,

' réformer le jugement entrepris uniquement en ce qu’il l’a condamnée à verser à la société Agence [F] la somme de 16 000 euros en paiement de ses honoraires au titre de la vente à la région Bourgogne Franche-Comté,

' débouter la société Agence [F] de sa demande de paiement de ses honoraires au titre de la vente consentie à la région Bourgogne Franche-Comté,

' débouter la société Agence [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

' condamner la société Agence [F] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner la société Agence [F] aux entiers frais et dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs.

SUR CE

Sur les honoraires au titre de la vente à la région Bourgogne Franche-Comté

Aux termes de l’article 6, I., alinéa 8, de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ».

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, la SCI du 58 fait grief au jugement attaqué de l’avoir condamnée à payer la somme de 16 000 euros à la société Agence [F] au titre de de ses honoraires pour la vente réalisée au profit de la région Bourgogne Franche-Comté.

Elle oppose l’exception d’inexécution, soutenant que la société Agence [F] a manqué à son obligation de négocier efficacement avec la région Bourgogne Franche-Comté, en ce qu’elle n’a pas prévu de participation de l’acquéreuse aux coûts des travaux d’aménagement des parties communes.

Le mandat de vente sans exclusivité no 1399 en date du 13 juin 2019, par lequel la SCI du 58 a confié à la société Agence [F] la vente de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6] au prix de 500 euros le m2, prévoit une rémunération fixée à 4 % du prix de vente TTC à la charge du vendeur en cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le mandataire.

Il est constant que la vente au profit de la région Bourgogne Franche-Comté, intervenue le 12 mars 2020 devant Me [J], notaire à [Localité 5], pour un montant de 400 000 euros a été réalisée par l’entremise de la société Agence [F], de sorte que cette dernière a contractuellement droit à une rémunération de 16 000 euros.

Le premier juge a justement retenu que le mandat de vente ne prévoyait aucune participation de l’acquéreur aux travaux des parties communes, de sorte que la SCI du 58 ne peut utilement se prévaloir de l’exception d’inexécution, en l’absence de preuve de toute obligation contractuelle incombant à la société Agence [F] de négocier une participation du futur acquéreur auxdits travaux.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCI du 58 à payer à la société Agence [F] la somme de 16 000 euros au titre de sa rémunération pour la vente réalisée au profit de la région Bourgogne Franche-Comté.

Sur les honoraires au titre de la vente à M. et Mme [P]

La société Agence [F] demande l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement de la somme de 3 769,28 euros au titre des honoraires dus pour la vente à M. et Mme [P].

Elle soutient avoir fait visiter les locaux à M. et Mme [P], avoir échangé plusieurs courriels avec la SCI du 58 à ce sujet, avoir préparé un compromis de vente le 25 juillet 2020, envoyé au vendeur, et avoir fait signer ledit compromis aux acquéreurs le 13 novembre 2020. Elle explique que le compromis n’a pas été régularisé par le vendeur, qui a fait signer directement un compromis notarié aux acquéreurs le 29 janvier 2021.

La SCI du 58 réplique qu’il appartient au mandataire de démontrer que la vente s’est faite par son entremise et que le seul fait que l’acquéreur ait été présenté au vendeur par le mandataire est insuffisant à apporter cette preuve.

La SCI du 58 ne conteste pas que la société Agence [F] a fait visiter le bien à M. et Mme [P] et qu’elle a rédigé un compromis de vente, signé par les futurs acquéreurs le 13 novembre 2020.

Si elle soutient que les conditions de ce compromis n’ont pas emporté son adhésion, estimant ainsi avoir pu refuser de réitérer la vente sans commettre de faute, la société Agence [F] réplique toutefois à juste titre que le compromis de vente était conforme aux conditions figurant au mandat de vente.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le prix prévu au mandat de vente n’était pas de 600 euros le m2, puisqu’il résulte du courriel du 11 juin 2020 envoyé par M. [F] à M. [G], relatif à la signature du compromis de vente par M. et Mme [P], que la négociation avec ces derniers est intervenue sous l’empire du mandat no 1399 du 13 juin 2019 prévoyant un prix de 500 euros le m2, et non sous celui du mandat no 1568 du 13 juin 2020 prévoyant un prix de 500 euros le m2 + 100 euros le m2 à titre de participation forfaitaire aux travaux des parties communes.

La société Agence [F], en trouvant les acquéreurs, en faisant procéder à la visite et en soumettant à leur signature un compromis de vente, a donc eu un rôle déterminant dans la vente, sans être défaillante dans la négociation de cette dernière.

Infirmant le jugement entrepris de ce chef, il convient ainsi de condamner la SCI du 58 à payer à la société Agence [F] la somme de 3 769,28 euros au titre des honoraires dus pour la vente à M. et Mme [P].

Sur les honoraires au titre de la vente à l’association Mission locale [Localité 6] Sud Nivernais

La société Agence [F] fait encore grief au jugement attaqué d’avoir rejeté sa demande en paiement de la somme de 13 410 euros au titre des honoraires dus sur la vente à l’association Mission locale [Localité 6] Sud Nivernais.

La vente a été régularisée par acte notarié du 9 avril 2021, passé devant Me [S], notaire à [Localité 7], et comporte la clause suivante : « Les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d’un intermédiaire. Si cette affirmation se révélait erronée, les éventuels honoraires de cet intermédiaire seraient à la charge de l’auteur de la déclaration inexacte ».

La société Agence [F] allègue avoir fait visiter le bien à la Mission locale et produit, pour en justifier, une attestation de Mme [T] [R], directrice de l’association, qui confirme avoir visité ledit bien avec M. [F] le 17 octobre 2018 puis le 6 août 2020, et une attestation de M. [L] [U], président de l’association, qui affirme également avoir visité le bien avec M. [F] et précise que « la visite avec le cabinet [F] a été déterminante dans notre choix ».

Ces pièces sont toutefois insuffisantes à établir que la société Agence [F] est intervenue de manière déterminante dans la vente, le tribunal ayant justement retenu que la simple existence de deux visites du bien, espacées de deux ans, ne permet pas d’apporter cette preuve. Au surplus, la société Agence [F] ne démontre pas qu’elle aurait géré le dossier de cette vente à la suite des visites, ainsi qu’elle le prétend.

Le jugement attaqué sera donc confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement d’honoraires au titre de cette vente.

Sur la nullité de la clause pénale

L’article 78, alinéa 1, du décret no 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce dispose que lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

En l’espèce, la société Agence [F] fait grief au jugement attaqué d’avoir prononcé la nullité de la clause pénale figurant dans les mandats de vente des 13 juin 2019 et 13 juin 2020 et de l’avoir déboutée de sa demande en paiement de la somme de 17 179,28 euros au titre de ladite clause. Elle demande à la cour de condamner la SCI du 58 au paiement de cette somme.

Elle soutient que la SCI du 58 a violé le mandat, en ce qu’il prévoit que le mandant s’interdit de traiter directement avec un acheteur présenté à lui par le mandataire, pour les ventes à M. et Mme [P] et à la Mission locale Nevers Sud Nivernais.

Les mandats de vente no 1399 du 13 juin 2019 et no 1568 du 13 juin 2020 stipulent en pages 2 et 3 :

« Le mandant s’interdit, en son nom, avec son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs, ou encore sous la forme de toute société dans laquelle il aurait une participation, de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire pendant le cours du présent mandat ainsi que pendant les 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, avec un acheteur présenté à lui par le mandataire ou un mandataire substitué.

À défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à titre de clause pénale, à la charge du mandant, d’un montant égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat ».

Il doit être relevé que cette clause est écrite en minuscules et dans la même taille de police que les autres stipulations du mandat, à l’exception des titres, de la durée du mandat et du montant de la rémunération du mandataire qui bénéficient d’une taille de police plus grande. La seule mise en forme qui la distingue des paragraphes immédiatement environnants est l’utilisation d’une police grasse, qui est cependant également employée à d’autres occurrences dans le mandat.

Sur la base de ces constatations, c’est à bon droit que le tribunal a retenu que la clause pénale n’est pas stipulée en caractères très apparents au sens de l’article 78 du décret précité, la simple utilisation d’une police grasse n’étant pas suffisante à remplir ce critère.

Au demeurant, la circonstance que le gérant de la SCI du 58 soit un marchand de biens et donc un professionnel de l’immobilier est sans incidence sur l’appréciation du caractère très apparent de la clause pénale.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité de la clause pénale figurant dans les mandats de vente des 13 juin 2019 et 13 juin 2020 et débouté la société Agence [F] de sa demande en paiement de la somme de 17 179,28 euros au titre de la clause pénale.

Sur la responsabilité contractuelle de la SCI du 58

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la société Agence [F] fait enfin grief au jugement attaqué de l’avoir déboutée de sa demande en paiement de la somme de 17 179,28 euros à titre de dommages-intérêts.

Elle soutient que la SCI du 58 a commis une faute en ce qu’elle a profité de son travail, ayant consisté à trouver les acquéreurs et réaliser les visites, en concluant directement la vente, la privant ainsi de la rémunération contractuellement prévue.

Il convient de rappeler, d’une part, que la société Agence [F] a obtenu gain de cause s’agissant du paiement de ses honoraires au titre des ventes conclues avec la région Bourgogne Franche-Comté et M. et Mme [P], de sorte qu’elle ne justifie d’aucun préjudice pour ces deux ventes.

En ce qui concerne, d’autre part, la vente à la Mission locale Nevers Sud Nivernais, la société appelante échoue à apporter la preuve d’un manquement contractuel de la SCI du 58, en ce qu’elle ne démontre pas avoir servi d’intermédiaire et avoir entrepris des démarches en vue de la conclusion de la vente à l’issue des visites des deux dirigeants de l’association.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Agence [F] de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement attaqué est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Partie principalement succombante, la SCI du 58 sera condamnée aux dépens d’appel.

L’issue de la procédure et l’équité commandent de la condamner à payer à la société Agence [F] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de la débouter de sa propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la SA Agence [F] de sa demande en paiement de la somme de 3 769,28 euros au titre de la rémunération pour la vente réalisée au profit de M. et Mme [P],

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE la SCI du 58 à payer à la SA Agence [F] la somme de 3 769,28 euros au titre des honoraires dus pour la vente à M. et Mme [P],

CONDAMNE la SCI du 58 aux dépens d’appel,

CONDAMNE la SCI du 58 à payer à la SA Agence [F] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI du 58 de sa propre demande à ce titre.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Présidente, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

S. MAGIS O. CLEMENT