N° RG 24/01153 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JTXF

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 13 MARS 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection du Havre du 25 août 2022

APPELANTE :

S.C.I. ERCOPA

immatriculée sous le n° 539 254 920

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et assistée par M^e Gildas BABELA, avocat au barreau du HAVRE

INTIME :

Monsieur [E] [H]

né le 18 juillet 1992 à [Localité 5] (76)

[Adresse 2]

[Localité 3]

n’ayant pas constitué avocat, bien qu’assigné par acte d’un commissaire de justice en date du 14/05/2024

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 16 janvier 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Défaut

Prononcé publiquement le 13 mars 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 8 août 2020, la SCI Ercopa a consenti à M. [E] [H] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 420 euros, outre une provision pour charges de 50 euros. Par lettre du 28 janvier 2021, M. [H] a donné congé des lieux avec un préavis de deux mois.

M. [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du Havre aux fins de condamner la SCI Ercopa à lui payer les sommes de 1234 euros à titre de remboursement des allocations logement indûment perçues par la bailleresse, de 546 euros à titre de restitution du dépôt de garantie comprenant la pénalité légale, ainsi que celle de 3 000 euros au titre des déplacements, des lettres recommandées, de l’abus de confiance, et des objets détériorés par les moisissures.

Par jugement contradictoire du 25 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a :

— condamné la SCI Ercopa à payer à M. [H] la somme de 166,70 euros au titre du remboursement du solde créditeur du locataire, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamné la SCI Ercopa à restituer à M. [H] la somme de 420 euros correspondant au dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, sous astreinte de 42 euros par période mensuelle commencée en retard à compter du jour de la signification du jugement, et jusqu’à restitution de cette somme entre les mains de M. [H] ;

— condamné la SCI Ercopa à payer à M. [H] la somme de 126 euros au titre de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

— débouté M. [H] de sa demande indemnitaire au titre de « l’abus de confiance et les objets détériorés » ;

— débouté la SCI Ercopa de ses demandes indemnitaires relative à l’impossibilité de relouer le bien ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— condamné la SCI Ercopa aux dépens ;

— condamné la SCI Ercopa à payer à M. [H] la somme de 46,35 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Ercopa a sollicité à titre reconventionnel la condamnation de de M. [H] à lui payer la somme de 1363,45 euros au titre du solde locatif et de 4000 euros à titre de dommages-intérêts en compensation du manque à gagner subi du fait du locataire.

Par déclaration électronique du 26 mars 2024, la SCI Ercopa a interjeté appel du jugement du 25 août 2022.

M. [H] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées par actes de commissaire de justice, selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, les 14 mai et 3 juillet 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2025.

Moyens et prétentions des parties

Dans ses conclusions communiquées le 31 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, l’appelante demande à la cour de voir :

— déclarer son appel recevable et bien fondé ;

En conséquence,

— infirmer le jugement du 25 août 2022 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— constater que le logement donné à bail correspond aux normes de décence et rejeter l’exception d’inexécution soulevée par M. [H] ;

— condamner M. [H] à lui payer la somme de 1564,31 euros correspondant aux frais de remise en état du logement ;

— condamner M. [H] à lui payer la somme de 642,33 euros correspondant à la créance de loyers et charges impayés sur la période d’août 2020 à avril 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 février 2020 ;

— condamner M. [H] à lui payer la somme de 4000 euros correspondant à la perte de chance de louer à compter du 30 avril '2024" ;

— condamner M. [H] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [H] au paiement des entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera précisé que les demandes reconventionnelles étant fondées sur des faits connexes, pour apprécier le taux du ressort, leur montant s’additionne au montant de la demande principale. La voie de l’appel est donc ouverte.

Par ailleurs, en cas de non comparation du défendeur, l’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur l’obligation de délivrance d’un logement décent

Pour rejeter la demande indemnitaire formée par la bailleresse au titre des réparations locatives, le premier juge a retenu un manquement à son obligation, relevant que l’indécence du logement était établie par le rapport de l’inspecteur du service de salubrité de la ville [Localité 3], qu’il était constaté la présence d’humidité et de moisissure dans l’une des chambres,que la société bailleresse ne démontrait pas que ces désordres relevaient d’un mauvais usage de la chose par le locataire, et s’agissant de ceux constatés dans la salle de bains, les photographies annexées à l’état des lieux d’entrée montraient déjà une fissure au niveau du meuble du lavabo. Il a toutefois estimé qu’il y avait lieu de mettre à la charge du locataire un défaut d’entretien et de le condamner au paiement d’une somme de 60 euros représentant les frais de nettoyage.

La société appelante demande la reformation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et demande à la cour de constater que le logement donné à bail correspond aux normes de décence, et de rejeter l’exception d’inexécution soulevée par le locataire. Elle fait grief au premier juge de l’avoir déboutée de sa demande au titre des réparations locatives, alors que si les trois murs de la chambre à coucher présentent des traces d’humidité, le locataire a reconnu qu’il ne chauffait pas la pièce, de sorte que les désordres lui sont imputables.

Elle observe en outre qu’il a donné son congé sans le motiver par la présence d’humidité dans le logement.

Sur ce,

L’article 1719 du code civil dispose :'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu 'il soit besoin d 'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués a usage d 'habitation sont impropres a cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir a l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ''.

L’article 1720 du code énonce :'Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.'

Selon l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent sans risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Ce texte précise notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que le système électrique doit être conforme aux normes de sécurité, que les matériaux et revêtements ne doivent pas présenter de risques pour la santé et la sécurité physique des occupants, que les pièces principales doivent bénéficier d’un éclairage naturel suffisant et d’une ventilation adaptée aux besoins d’une occupation normale. Le logement doit en outre comporter des éléments d’équipement et de confort, en particulier une installation permettant un chauffage normal, une alimentation en eau potable, une cuisine ou un coin cuisine et une installation sanitaire intérieure.

L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ne libère pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent. Toutefois la garantie du bailleur peut être écartée en cas de faute du locataire. Celle-ci exonère le bailleur de son obligation de garantie ou peut emporter partage de responsabilité entre les deux parties.

La société bailleresse indique avoir constaté des taches d’humidité et de moisissure dans la chambre à coucher sur trois pans de murs, dues au fait que celle-ci n’était pas chauffée, ce qu’a reconnu le locataire, que le quatrième mur qui sépare la chambre du salon, lequel était chauffé, n’était d’ailleurs affecté d’aucun désordre.

Aux fins de démontrer qu’elle a respecté son obligation, elle produit l’état des lieux d’entrée établi le 8 août 2020, les attestations rédigées les 27 décembres 2021et 17 février 2022 par deux anciens locataires, lesquels indiquent n’avoir pas constaté d’humidité dans le logement pendant le temps de leur occupation, le courrier que lui a adressé le service de salubrité publique le Havre Seine métropole le 28 février 2022 indiquant : '(…) Le courrier, qui vous a été adressé le 25 mars 2021, ne reprenait que les constatations faites par l’inspecteur lors de la visite et n’engageait la responsabilité de personne quant à l’origine de ces problèmes d 'humidité et moisissure(…)'.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi le 8 août 2020 que le logement donné à bail était en bon état, la mention 'RAS’ étant notamment apposée s’agissant de la chambre.

La bailleresse a donc remis au locataire un logement décent. L’absence d’humidité dans la chambre lors de son entrée dans les lieux se trouve également corroborée par les déclarations des précédents locataires, qui ont occupé le logement du 25 août 2018 au 3 mars 2019 et de mai 2019 à juin 2020, étant observé que M. [H] a pris possession des lieux en août 2020 et les a quittés le 30 avril 2021, qu’il a signalé ces désordres apparus en novembre 2020 aux services de la ville [Localité 3] début 2021, produisant un courriel non daté, selon les termes du jugement déféré, sans toutefois justifier s’être rapproché de la société bailleresse aux fins de remédier aux désordres en cause, et sans en avoir fait état lors de la délivrance de son congé.

Les pièces du dossier et en particulier l’état des lieux de sortie du 30 avril 2021 et le rapport établi par le service de salubrité de la ville [Localité 3], lequel a précisé au demeurant dans un courrier du 28 février 2022 que les constatations faites par l’inspecteur 'n’engageaient la responsabilité de personne quant à l’origine de ces problèmes d’humidité et de moisissure', ne permettent pas de considérer que la bailleresse a manqué à son obligation.

Le jugement sera en conséquence infirmé sur ce point.

2 – Sur les frais de remise en état du logement

Le premier juge n’a fait droit à cette demande qu’à hauteur de 60 euros au titre d’un défaut d’entretien, mettant cette somme à la charge du locataire, pour les motifs évoqués au paragraphe ci-avant.

L’appelante sollicite la réformation du jugement et la condamnation de son ancien locataire à lui payer la somme de 1564,31 euros au titre des frais de remise en état du logement.

Sur ce,

En vertu des articles 1730 et 1731 du code civil, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Les réparations locatives présentent un caractère indemnitaire et le locataire doit réparation du seul fait qu’un dommage est

constaté à son départ du logement, sans qu’il y ait lieu de rechercher quelle destination le bailleur donnera à l’indemnisation qui lui est due.

La comparaison des états des lieux d’entrée du 8 août 2020 et de sortie du 30 avril 2021, soit une période de location de seulement neuf mois, a mis en évidence des dégradations et un défaut d’entretien dont doit répondre le locataire. La somme sollicitée de 1564,31 euros est justifiée au regard des désordres constatés, le jugement étant infirmé en ce qu’il a alloué la bailleresse une somme de 60 euros de ce chef, étant précisé que cette somme a été compensée avec celles que la bailleresse devait restituer au locataire des suites de sa condamnation.

3 – Sur l’arriéré locatif

La société appelante sollicite la condamnation de M. [H] à lui payer la somme de 642,33 euros au titre des loyers et charges impayés sur la période d’août 2020 à avril 2021, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 février 2020.

Elle fait valoir que c’est à tort que le premier juge a retranché les prestations de la caisse d’allocations familiales alors qu’elle justifiait par la production de ses relevés de banque qu’aucun versement n’avait été effectuée à ce titre et qu’il incombait au locataire de justifier des versements allégués en application de l’article 1353 du code civil.

Sur ce,

En application de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige a faire jouir l’autre d 'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer et aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il n’est pas contesté qu’entre août 2020 et avril 2021, il a été appelé une somme totale de 4120,33 euros (360,33 euros + (470 euros x 8 mois)), ni que le locataire a procédé à des versements pour un montant de 3478 euros.

À hauteur de cour, la bailleresse produit un courriel de la caisse d’allocations familiales de la Seine-Maritime adressé en réponse à sa demande formulée le 22 septembre 2021, indiquant s’agissant de 'M. [H] [E], allocataire numéro 5295332", avoir versé l’aide au logement pour la période de janvier à mars 2021, soit la somme globale de 183 euros, et qu’à partir du mois d’avril 2021, plus aucun versement n’a été fait suite à son déménagement.

Le solde locatif s’établit donc au vu de ces éléments à 459,33 euros ( 4120,33 euros – (3478 euros + 183 euros), sommes au paiement de laquelle il convient de condamner le locataire, le jugement étant infirmé en ce qu’il a condamné la bailleresse à lui payer les sommes de 166,70 euros au titre du remboursement du solde créditeur du compte locataire et de 420 euros au titre du dépôt de garantie, la cour observant qu’il n’est sollicité aucune somme au titre de la régularisation des charges déterminées par le premier juge à hauteur de 364,98 euros.

4 – Sur la demande indemnitaire en réparation d’une perte de chance de relouer le logement

L’appelante sollicite des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi pour perte de chance de louer le logement à la suite du départ de M. [H], indiquant avoir rencontré des difficultés administratives de son fait, lesquelles l’ont empêchée de louer le logement avant la fin des travaux en juillet 2022.

Elle évalue la perte financière à la somme de 6450 euros représentant la période de non location, soit du 30 avril 2021 et jusqu’au 30 juillet 2022

(430 euros x 15 mois) et la perte de chance de louer le logement à la somme de 4 000 euros.

Sur ce,

La perte de chance implique de démontrer la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable.

Or, la bailleresse ne produit aucun élément permettant d’établir qu’elle disposait d’une probabilité de louer le logement dans un temps raisonnable alors qu’elle n’explique pas les raisons de la durée des travaux de peinture qui se sont étalés sur plus d’un an, ni ne justifie des difficultés administratives auxquelles elle indique s’être trouvée confrontée aux fins de relocation, se prévalant de la sorte d’un préjudice seulement éventuel.

Le jugement l’ayant déboutée de sa demande sera en conséquence confirmé.

Sur les frais et dépens

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, M. [H] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a débouté la SCI Ercopa de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de relouer le logement précédemment donné à bail et en ce qu’il a débouté M. [E] [H] de sa demande de dommages-intérêts au titre de l’abus de confiance et des objets détériorés,

Statuant des chefs infirmés,

Dit que la SCI Ercopa n’a pas manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent,

Condamne M. [E] [H] à payer à la SCI Ercopa les sommes de :

—  1564,31 euros au titre des réparations locatives,

—  459,33 euros titre du solde locatif avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 février 2020,

Déboute M. [E] [H] de ses demandes au titre du remboursement de la somme de 1 234 euros correspondant aux allocations logement indûment perçues et de 546 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, pénalité légale incluse,

Condamne M. [E] [H] aux dépens de première instance et d’appel

Condamne M. [E] [H] à payer à la SCI Ercopa la somme de

1 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

La greffière Le président