AFFAIRE : N° RG 07/02450

Code Aff. :

ARRET N°

XXX

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 01 Juin 2007 – RG n° 06/00434

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE – SECTION CIVILE

ARRET DU 08 DECEMBRE 2009

APPELANTE :

L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DE l’ENSEMBLE IMMOBILIER LES PERELLES

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP GRAMMAGNAC-YGOUF BALAVOINE LEVASSEUR, avoués

assistée de Maître GORAND, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

La SCI DU PLESSIS

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentée par la SCP PARROT LECHEVALLIER ROUSSEAU, avoués

assistée de M^e MAAREK, substitué par M^e KRIEF-DARBI, avocats au barreau de PARIS

DEBATS : A l’audience publique du 29 Octobre 2009 tenue, sans opposition du ou des avocats, par Madame BEUVE, Conseiller, chargée du rapport, qui a rendu compte des débats à la Cour

GREFFIER : Madame X

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

M. BOYER, Président de Chambre, rédacteur

Madame BEUVE, Conseiller,

Monsieur VOGT, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2009 et signé par M. BOYER, Président, et Madame X, Greffier

XXX

Un ensemble immobilier dénommé Les Pérelles a été créé sur la commune de Tourgeville sur une section AE n° 59 ensuite subdivisée en quatre parcelles AE 61 – 62 – 63 – 64.

Les propriétaires des parcelles se sont rapprochés et ont formé une association syndicale libre suivant acte sous seing privé du 30 août 1995 ; le 25 août 1995 avait été rédigé un cahier des charges.

L’attributaire de la parcelle 64 devenue 68 a fait procéder à la division de cette parcelle en parcelle numéro 70 et 71.

La SCI du Plessis s’est rendue adjudicataire de la parcelle 71 le 6 novembre 2003.

L’association a saisi le tribunal pour obtenir le transfert à son profit des voies d’accès et des équipements communs qui relèvent d’elle, ainsi que de la barrière portail.

Par jugement rendu le 1^er juin 2007, le tribunal de grande instance de Lisieux a débouté l’association syndicale libre de l’ensemble immobilier les Pérelles de tous ses chefs de demande, constaté qu’elle possédait un droit de passage sur la parcelle cadastrée AE n° 71 située à Tourgeville, lieu-dit le Solier, appartenant à la société du Plessis, donné acte à la société du Plessis de ce qu’elle s’engageait à transférer la gestion de cette servitude à l’association syndicale libre de l’ensemble immobilier Les Pérelles.

L’association a interjeté appel de ce jugement. Elle sollicite la condamnation sous astreinte de la société du Plessis à lui transférer à titre gratuit, après division de la parcelle cadastrée section AE n° 71 en deux parcelle, les voies d’accès aux parcelles cadastrées section AE N° 62 – 63 – 65 – 67 – 70, les autres équipements communs ainsi que la barrière portail.

Elle conteste avoir dû publier sa demande mais affirme l’avoir fait en cause d’appel.

Elle reproche au tribunal d’avoir considéré que l’obligation de transfert ne devrait concerner qu’une servitude de passage alors que le cahier des charges de l’adjudication du 28 octobre 2003 comprenait un dire sur l’obligation de transférer ces voies d’accès.

Elle affirme que M. Y qui a fait insérer le dire avait le pouvoir et le devoir de le faire, de telle sorte que le gérant de la société du Plessis en a eu parfaitement connaissance.

Elle considère que les voies d’accès font partie des équipements collectifs et appartiennent à l’association syndicale jusqu’à leur transfert éventuel à une personne morale de droit public, le gérant de la société du Plessis s’étant d’ailleurs engagé à ce transfert par une insertion au procès-verbal de l’assemblée générale de l’association tenue le 1^er juin 2004.

Elle reproche à la société d’avoir intégré les surfaces à céder dans la surface présentée pour obtenir le permis de construire et prétendre ainsi à une capacité de construction indue, ce que, sur sa demande, a jugé le tribunal administratif de Caen, la cour d’appel administrative de Nantes ayant rejeté le recours.

La société du Plessis fait valoir que les décisions des juridictions administratives n’altèrent pas le pouvoir d’appréciation de la présente cour, et estime que le litige se réduit à la question de savoir si elle doit transférer la propriété de 2.896 m² à l’association.

Elle reproche au directeur de l’association d’avoir fait insérer un dire au cahier des charges sans y être habilité par l’assemblée de l’association, sans qu’un tel dire puisse modifier l’assiette de la vente, ce qui constituerait une demande de résolution partielle, soumise à publicité préalable.

Elle considère en outre que le dire ne concernait que les équipements et un transfert de jouissance dont le caractère gratuit n’était pas pour autant acquis, un autre dire antérieur ne visant qu’une servitude de passage.

Elle fait valoir que, dans un souci de conciliation, elle laisse tous les riverains accéder aux voies de desserte et aux équipements communs, et s’engage à transférer les équipements communs postérieurement à l’obtention du permis de construire valant division.

Elle reproche également à l’association d’être restée inactive durant huit années antérieurement à la vente.

Elle conclut au rejet des demandes adverses et à la nullité du dire inséré au cahier des charges et demande acte de ses engagements avec allocation de 15.000 euros de dommages intérêts.

Par ordonnance du 24 juin 2009, le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction.

L’affaire étant venue à l’audience, un rapport a été fait avant les plaidoiries.

SUR QUOI

Attendu que la demande n’est pas comprise dans la liste de l’article 28 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière ; qu’elle n’y est pas soumise ;

Attendu que, dans le cadre d’une adjudication, l’insertion d’un dire reprenant des actes antérieurs ne constitue pas en lui-même une action en justice et ne nécessite pas l’autorisation de l’assemblée générale ;

Que, cependant, dans la mesure où il se limite à faire état d’un acte antérieur, le dire ne crée pas de droit nouveau ; qu’il faut donc se référer aux actes antérieurs pour déterminer l’état de droit ;

Attendu que le cahier des charges et des servitudes du domaine syndical des Pérelles qui a fait l’objet du dire était initialement annexé à l’acte notarié intitulé 'subdivision des lots 22 et 23, scission, constitution de servitudes et statuts de l’association syndicale du 28 septembre 1995" et stipule :

'Article 4 – EQUIPEMENTS COMMUNS

L’ensemble ci-dessus désigné comporte des équipements communs savoir notamment, sans que la présente énumération soit limitative :

' réseaux divers d’égoûts, d’eau, de téléphone etc… et s’ils existent.

Le tout, ainsi que ces équipements, figurent au plan annexé aux présentes

Article 5 – CREATION DES ÉQUIPEMENTS

La réalisation des équipements communs s’ils n’existent déjà à la date des présentes est à la charge du promoteur de la 'propriété 4" qui est tenu de les mettre en conformité avec le plan susvisé, ceux annexés au contrat de vente des parcelles divises, ainsi qu’avec les règles de l’art

Le promoteur aura le droit de modifier l’assiette des équipements préexistants sur la propriété 4 ainsi que leurs caractéristiques techniques (diamètre, etc…) sous la condition que ces modifications ne diminuent pas les possibilités ou les capacités de desserte des autres propriétés

Article 6 – OBLIGATIONS DU PROMOTEUR DE LA PROPRIETE 4 A L’EGARD DES EQUIPEMENTS COMMUNS

Le promoteur demeure tenu d’achever effectivement tous les travaux d’équipement du domaine syndical, tels qu’ils sont prévus aux documents visés à l’article 4 ci-dessus.

Article 7 – PROPRIETE DES EQUIPEMENTS COMMUNS ET RISQUES LES CONCERNANT

Les équipements communs seront transférés sans délai à l’Association Syndicale dès sa création et dès leur achèvement.

En cas d’exécution des équipements communs par tranches successives, seuls les équipements faisant l’objet d’une tranche achevée seront transférés à l’Association Syndicale.' ;

Attendu que cet ensemble de clauses contractuelles signifie que les équipements communs doivent être transférés à l’association syndicale ;

Attendu qu’il reste à déterminer si les voies font partie des équipements communs ;

Attendu que l’étude du plan annexé au cahier des charges ne fait pas apparaître d’autre équipement commun que les voies, d’ailleurs à l’état de projets ;

Attendu au surplus que l’ancien article R. 315 '6 du code de l’urbanisme applicable à l’époque de la rédaction du cahier des charges prévoyait : 'dans le cas où des équipements communs sont prévus, le dossier de la demande (d’autorisation de lotissement) est… complété par les pièces suivantes :

a) l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs des lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs jusqu’à leur transfert éventuel dans le domaine d’une personne morale de droit public'

Que l’exception prévue à l’article 315-7 dans sa rédaction issue du décret du 29 mars 1984 répond à des conditions qui ne sont pas prétendues en l’espèce ;

Attendu qu’il résulte de l’article R. 315-6 qu’en cas d’équipements communs, le transfert des terrains et équipements communs était obligatoire ;

Que le cahier des charges ne peut pas être interprété en dehors de ce cadre réglementaire qui impose le transfert de propriété des terrains communs et donc des voies ; que c’est donc le sens qu’il faut retenir ;

Attendu que c’est l’application du règlement de lotissement en conformité aux textes du code de l’urbanisme alors applicable ; qu’il ne s’agit pas d’une vente forcée prétendument contraire à la Convention européenne des droits de l’homme ou à d’autres règles fondamentales ni d’une résolution partielle mais seulement de l’application du cahier des charges organisant le lotissement ;

Qu’il a été utilement rappelé par le dire au cours de la procédure de saisie immobilière ;

Que c’était une des charges incombant au propriétaire de cette parcelle ;

Que le transfert de propriété est prévu sans contrepartie ; que rien n’autorise à prévoir seulement une servitude ;

Qu’il n’est d’ailleurs pas nécessaire de qualifier l’acte de vente, le transfert étant l’application du cahier des charges du lotissement, en conformité avec le code de l’urbanisme applicable lors de sa rédaction ;

Attendu que le transfert était prévu dès l’achèvement des équipements ; qu’il aurait donc pu intervenir plus tôt mais qu’aucune prescription n’a couru ;

Attendu en conséquence qu’il faut faire droit à la demande de l’association syndicale ;

Attendu cependant qu’il n’est pas justifié d’un préjudice ouvrant droit à dommages intérêts ;

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lisieux le 1^er juin 2007,

Condamne la SCI du Plessis à transférer à titre gratuit à l’association syndicale libre de l’ensemble immobilier ' les Pérelles', commune de Tourgeville, les voies d’accès aux parcelles cadastrées Section AE n° 62-63-65-67-70 et les autres équipements communs, réseaux eau EDF GDF Télécom, assainissement et autres, sis sur l’actuelle parcelle cadastrée XXX qui desservent les propriétés relevant de l’association syndicale libre ainsi que la barrière installée à l’entrée principale des propriétés,

Dit n’y avoir lieu à dommages intérêts

Condamne la SCI du Plessis à payer à l’association syndicale libre de l’ensemble immobilier Les Pérelles une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

C. X J. BOYER