Cour d'appel de Lyon, 15 octobre 2009, n° 08/07437

TGI Lyon 16 octobre 2008

CA Lyon
Confirmation 15 octobre 2009

Arguments

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Rejeté
Obligation de remise en état des lieux
La cour a estimé que la Société UNIDELTA n'a pas subi de préjudice en raison de l'absence de restitution des lieux dans leur état primitif, car elle a entrepris des travaux de restructuration complets de l'immeuble.
Accepté
Droit à la restitution du dépôt de garantie
La cour a confirmé que la Société INGEDIA avait droit à la restitution du dépôt de garantie, après déduction de la taxe foncière reconnue.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser la Société INGEDIA supporter l'intégralité de ses frais, lui allouant ainsi une indemnité supplémentaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Lyon, 15 oct. 2009, n° 08/07437
Juridiction :	Cour d'appel de Lyon
Numéro(s) :	08/07437
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Lyon, 16 octobre 2008, N° 2005/8248

Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane BONNET
Cabinet(s) :	JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET
Parties :	Société UNIDELTA c/ Sa INGEDIA

Texte intégral

R.G : 08/07437

décision du Tribunal de Grande Instance de LYON au fond du 16 octobre 2008

XXX

RG N°2005/8248

Société UNIDELTA

Sa INGEDIA

COUR D’APPEL DE LYON

PREMIERE CHAMBRE CIVILE A

ARRET DU 15 OCTOBRE 2009

APPELANTE :

Société UNIDELTA

XXX

place Duhem

XXX

représentée par M^e Christian MOREL

avoué à la Cour

assistée de M^e Stéphane BONNET

avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

Sa INGEDIA

XXX

représentée par la SCP AGUIRAUD-NOUVELLET

avoués à la Cour

assistée de la M^e Claude RAVON

avocat au barreau de PARIS

L’instruction a été clôturée le 09 Juin 2009

L’audience de plaidoiries a eu lieu le 16 Septembre 2009

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2009

COMPOSITION DE LA COUR, lors des débats et du délibéré :

Président : Madame X,

Conseiller : Madame A,

Conseiller : Madame Y

Greffier : Madame Z, pendant les débats uniquement.

A l’audience Madame A a fait le rapport conformément à l’article 785 du Code de procédure civile..

ARRET : contradictoire

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par Madame X, président et par Madame MAROT, greffier en chef auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière DU CHENE, propriétaire d’un tènement immobilier de 1.660 m2 à BRON (Rhône), comprenant un bâtiment à usage de bureaux et vingt-six places de parking, a conclu le 10 octobre 1998 avec la Société ETUDALP un bail commercial de neuf ans. Le 10 mai 1999, la Sci DU CHENE a vendu cet immeuble à la Société UNIDELTA et par un avenant du 4 février 2004 la Société INGEDIA s’est substituée à la Société ETUDALP à compter du 29 juin 2001.

Le 10 mars 2004 la Société INGEDIA, locataire, a fait notifier à la Société UNIDELTA bailleresse un congé pour le 30 septembre 2004 et un procès-verbal d’état des lieux a été dressé le 1^er octobre 2004.

Par lettre recommandée du 18 janvier 2005 la Société UNIDELTA a réclamé à la Société INGEDIA le paiement de la somme de 155.738,34 euros TTC pour les réparations utiles, celle de 17.838,22 euros pour la taxe foncière et 2.127,28 euros au titre de l’état des lieux de sortie.

La société locataire contestant devoir ces sommes à l’exception de la taxe foncière, la Société UNIDELTA, par acte d’assignation du 13 mai 2005, a saisi le Tribunal de Grande Instance de LYON d’une demande de paiement de la somme de 142.668,60 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie, dirigée contre cette société.

Par jugement du 16 octobre 2008, le tribunal, déclarant irrecevable l’exception d’incompétence qui n’avait pas été soulevée devant le juge de la mise en état, et constatant que la restitution des lieux n’avait pas été précédée de l’exécution de réparations locatives mais qu’étant donné la restructuration complète de l’immeuble effectuée par la société bailleresse ces menus travaux de remise en état étaient inutiles et qu’en tout état de cause la société bailleresse n’avait pas subi de préjudice du fait de l’abstention de la Société INGEDIA, a rendu la décision suivante :

'- déclare la Sa INGEDIA irrecevable en son exception d’incompétence non soulevée devant le juge de la mise en état,

— déboute la Société UNIDELTA de l’intégralité de ses demandes,

— condamne la Société UNIDELTA à payer à la Sa INGEDIA la somme de 15.197,02 EUROS (QUINZE MILLE CENT QUATRE VINGT DIX SEPT EUROS DEUX CENTIMES) en restitution du dépôt de garantie, après déduction du montant de la taxe foncière pour l’année 2004,

— condamne la Société UNIDELTA à payer à la Sa INGEDIA une somme de 1.500 EUROS (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— déboute la Sa INGEDIA du surplus de ses demandes,

— condamne la Société UNIDELTA aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit du conseil de la Sa INGEDIA, la Scp DEYGAS-PERRACHON-BES-COTTIN, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile'.

Appelante, la Société UNIDELTA conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré l’exception d’incompétence irrecevable comme n’ayant pas été soulevée devant le juge de la mise en état. Elle maintient de plus que le Tribunal de Grande Instance de LYON était compétent puisque le bail signé relevait des dispositions du décret du 30 septembre 1953.

Au fond, elle conclut à la réformation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande en paiement de la somme de 140.541,32 euros. Elle forme à nouveau cette demande devant la Cour et y ajoute la somme de 5.000 euros de dommages intérêts et une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société appelante fait valoir que, selon le contrat, le bailleur est en droit d’exiger la remise des lieux en leur état primitif aux frais du preneur sans qu’il y ait lieu à débat sur les réparations imputables au preneur ou les dégradations dues à la vétusté.

Elle rappelle qu’il s’agit d’un bail investisseur imposant au preneur des obligations plus importantes que celles habituellement stipulées.

Elle ajoute qu’elle n’a pas à démontrer qu’elle a subi un préjudice du fait de l’inexécution des réparations locatives.

* * *

La Société INGEDIA, intimée, conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions et sollicite une indemnité supplémentaire au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Cette société rétorque que le bailleur ne peut lui demander des réparations excédant les réparations locatives car les parties n’ont pas voulu déroger à l’article 1754 du Code Civil et que la remise en état des lieux dans l’état primitif doit être interprétée au regard de l’ensemble des charges et conditions stipulées.

Elle affirme que la Société UNIDELTA ne justifie d’aucun préjudice consécutif à une faute contractuelle puisqu’elle a entrepris la restructuration de l’immeuble en le divisant en neuf lots pour le louer à six entreprises différentes et que le coût de ces travaux s’est élevé à 495.310,89 euros.

Elle insiste sur le fait que les frais d’état des lieux de sortie ne peuvent être mis à sa charge dès lors que la Société UNIDELTA a pris seule l’initiative de mandater un huissier de justice.

MOTIFS ET DECISION

Attendu que par d’exacts motifs que la Cour adopte le tribunal a justement dit que l’exception d’incompétence qui n’avait pas été soulevée devant le juge de la mise en état était irrecevable ;

Attendu que le bail du 6 octobre 1998 qui fait la loi des parties prévoyait que le preneur devait tenir les lieux loués en bon état de réparations locatives telles que visées à l’article 1754 du Code Civil et devait laisser en fin de bail les locaux en parfait état d’entretien et de réparations locatives sans pouvoir demander d’indemnité pour les travaux qu’il aurait pu faire avec le consentement du bailleur; que le bailleur conservait le droit d’exiger la remise des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur;

Attendu que le preneur était ainsi tenu de restituer les lieux en bon état de réparations locatives nonobstant la vétusté ;

Attendu qu’il résulte du constat d’huissier du 10 octobre 2004 établi à la demande de la Société UNIDELTA que de nombreuses reprises de peinture des murs, des plinthes et des portes, de changement des dalles de plafond et de moquette et de convecteurs électriques étaient à effectuer ; que ces réfections relevaient des obligations mises à la charge du locataire par le bail ;

Mais attendu que l’inexécution par cette société de son obligation de remise en état des lieux en leur état primitif constituant une faute contractuelle doit être sanctionnée par l’allocation de dommages intérêts réparant le préjudice effectivement subi par la société bailleresse ;

Attendu qu’il résulte des documents produits par la Société UNIDELTA en particulier des notes d’honoraires de la Société IMC chargée de la maîtrise d’oeuvre et des factures des Sociétés PERROTEN, B, C D, SOLECI que cette société a réalisé au cours de l’année 2005 des travaux de rénovation de l’immeuble avec une restructuration complète afin de créer neuf lots destinés à la location, pour un montant total de 495.310,89 euros TTC ;

Attendu que dans ces conditions étant donné l’importance de ces travaux, la Société UNIDELTA n’a subi aucun dommage en lien avec l’absence de restitution des lieux dans leur état primitif puisqu’elle était dans l’obligation de modifier complètement l’agencement intérieur ; que le tribunal a donc à bon droit rejeté la demande en paiement de la somme de 155.738,34 euros TTC présentée à ce titre ;

Attendu que dans ses dernières conclusions la Société UNIDELTA déduit de sa créance le dépôt de garantie et les frais relatifs à l’état des lieux soit 33.035,24 euros et 2.127,28 euros ; qu’elle reconnaît ainsi devoir seule régler le coût de l’huissier qu’elle a mandaté ;

Qu’elle ne produit aucun décompte des charges encore dues par la locataire à l’exception de la taxe foncière 2004 pour 17.838,22 euros que la Société INGEDIA reconnaît devoir et demande de la déduire du dépôt de garantie ;

Attendu que le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande reconventionnelle de la Société INGEDIA en restitution du solde du dépôt de garantie chiffré à 15.197,02 euros ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la société intimée la charge de l’intégralité de ses frais irrépétibles ; qu’il lui sera alloué une indemnité supplémentaire sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la Société UNIDELTA à verser à la Société INGEDIA une indemnité supplémentaire de DEUX MILLE EUROS (2.000 EUROS) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

La condamne aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la Société Civile Professionnelle (Scp) AGUIRAUD-NOUVELLET, Société d’avoués.

LE GREFFIER EN CHEF LE PRESIDENT