AFFAIRE : N° RG 11/03606

Code Aff. :

ARRET N°

EM. CG.

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de CHERBOURG en date du 07 Novembre 2011 – RG n° 11/00293

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 11 MARS 2014

APPELANTS :

Monsieur M I-J

XXX

XXX

Madame E F épouse I-J

XXX

XXX

représentés par la SCP GRAMMAGNAC – YGOUF BALAVOINE ET LEVASSEUR, avocat au barreau de CAEN

assistés de M^e Christophe FOUQUIER, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur A X

XXX

XXX

Madame C D épouse X

XXX

XXX

représentés par la SCP PARROT-LECHEVALLIER-ROUSSEAU, avocat au barreau de CAEN

assistés de M^e Sabrina LETROUIT de la SELARL JURIADIS, avocat au barreau de COUTANCES-AVRANCHES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame R, Président de chambre, rédacteur

Monsieur JAILLET, Conseiller

Madame SERRIN, Conseiller

DEBATS : A l’audience publique du 21 janvier 2014

GREFFIER : Madame Y

ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 mars 2014 et signé par Madame R, président, et M^me FLEURY, greffier.

Les époux X, propriétaires d’une parcelle sise sur la commune de Réville cadastrée section XXX, ont entrepris sur cette parcelle des travaux de construction d’une maison d’habitation en bois après avoir obtenu un permis de construire en date du 27 juillet 2007.

Les époux I-J, propriétaires d’un manoir édifié sur une parcelle voisine située à XXX de la parcelle des époux X, ont contesté l’arrêté du maire de Réville et saisi le Tribunal Administratif de Caen aux fins d’annulation du permis de construire.

Par jugement du Tribunal Administratif de Caen en date du 18 avril 2008, confirmé par arrêt de la Cour administrative d’Appel de Nantes en date du 23 juin 2009, le permis de construire a été annulé pour violation de la 'Loi Littoral', aucune construction ne pouvant être édifiée en ce lieu.

Cet arrêt est définitif, suite à un arrêt du Conseil d’Etat en date du 8 mars 2010, déclarant non admis le pourvoi des époux X.

C’est dans ces conditions que par exploit en date du 22 septembre 2009 les époux I-J ont fait assigner les époux X devant le Tribunal de Grande Instance de Cherbourg aux fins d’obtenir, au visa des dispositions de l’article L 480-13 du Code de l’Urbanisme, la démolition de la construction litigieuse et la condamnation des époux X à réparer leur préjudice.

Par jugement en date du 7 novembre 2011, le Tribunal de Grande Instance de Cherbourg a :

— Débouté les époux I-J de leur demande de démolition,

— Condamné solidairement les époux X à payer aux époux I-J la somme de 80 000 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamné les époux X aux dépens.

Les époux I-J ont interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 16 novembre 2011.

Les prétentions et moyens des parties revêtent la forme, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, du visa des dernières écritures déposées :

Le 21/03/2013 pour les époux I-J

le 17/10/2013 pour les époux X

SUR QUOI LA COUR

Sur la demande de démolition

En application des dispositions de l’article L 480-13 du code de l’urbanisme, lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si préalablement le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L’action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative.

L’action du tiers est soumise à la double condition de l’annulation du permis de construire et de l’existence d’un préjudice personnel de ce tiers en lien de causalité direct avec la violation de la règle d’urbanisme.

En l’espèce, le permis de construire délivré aux époux X a été annulé par une décision définitive de la Cour d’Appel Administrative de Nantes, laquelle a confirmé le jugement du tribunal administratif de Caen qui avait annulé le permis de construire pour violation des dispositions de l’article L 146-4 du code de l’urbanisme résultant de la loi littoral du 3 janvier 1986 qui dispose en son alinéa premier que 'l’extension de l’urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement'.

La juridiction administrative a considéré que le projet d’édification d’une maison d’habitation autorisé par le permis de construire constituait une extension de l’urbanisation qui ne s’inscrit pas en continuité avec une agglomération ou un village existant et ne pouvait être regardé comme un hameau nouveau intégré à l’environnement.

Il résulte de ce qui précède qu’aucune construction ne pouvait être autorisée sur la parcelle des époux X.

La construction édifiée par les époux X en violation de la règle d’urbanisme susvisée occasionne en outre un préjudice personnel aux époux I-J.

Il résulte du procès-verbal de transport sur les lieux effectué par le tribunal le 17 juin 2011 les constatations suivantes :

'Côté Ouest de la propriété des époux I-J qui abrite un salon de jardin, le tribunal a constaté une vue directe sur le mur pignon de la propriété des époux X,

Il y a une vue de la fenêtre du mur pignon sur le jardin de la propriété,

Vue de la salle à manger : on aperçoit très nettement le mur pignon et la fenêtre du chalet, vue lorsqu’on est en prolongement de la porte fenêtre,

Pièce à côté de la salle à manger : nous voyons du côté gauche de la pièce une vue plus massive,

La grande fenêtre attire le regard, compte tenu de ses dimensions et la vue sur le chalet est très importante,

à l’étage chambre : vue frontale sur l’intégralité du chalet et ses deux fenêtres et sur un parking,

Chambre à côté, vue partielle sur le parking,

à l’étage supérieur de la petite fenêtre vue directe et plongeante sur le parking et sur le chalet'.

Le tribunal s’étant rendu sur la propriété des époux X a constaté :

'Depuis la cuisine une vue directe sur la fenêtre du 1^er étage, la fenêtre du 2^e étage et la partie supérieure du rez-de-chaussée-de-chaussée (pièce d’honneur),

Vue des occupants du 1^er étage de la propriété des époux I-J,

Vue de M I-J dans son jardin,

Depuis la chambre du 1^er étage : vue directe sur 6 fenêtres de la propriété I-J'.

Ces constatations sont confortées par les photographies prises par Maître G-H, huissier de justice, le 11 février 2010 qui permettent de vérifier que la construction des époux X est visible tant du jardin de la propriété des époux I-J que de l’intérieur du manoir puisque l’immeuble est visible tant de la salle à manger puisqu’une fenêtre de celle-ci donne directement sur la construction qui en obstrue la vue, que de plusieurs chambres dont les fenêtres donnent directement sur le bâtiment qui bouche l’horizon.

Cette perte de vue des époux I-J qui avaient auparavant un horizon dégagé et qui désormais ont sous les yeux des vues sur l’immeuble voisin que le tribunal lors de son transport a qualifié de 'massives, frontales, directes et très importantes’ s’accompagne également d’une perte d’intimité puisque comme l’a constaté le tribunal lors de son transport, de l’immeuble des époux X il y a une vue directe sur la propriété des époux I-J.

Il existe donc bien un préjudice personnel subi par les époux I-J, en relation directe avec la violation de la règle d’urbanisme sanctionnée, préjudice que le premier juge a par ailleurs reconnu puisqu’il leur a alloué 80 000 € de dommages et intérêts, ce qui est en contradiction avec sa motivation selon laquelle le préjudice des époux I-J apparaît très limité pour justifier la démolition.

Dès lors que la démolition est sollicitée par les époux I-J, la démolition de la construction irrégulière, cause directe du préjudice, doit être prononcée étant observé qu’aucune régularisation n’est possible puisque l’irrégularité tient à l’impossibilité de construire sur la parcelle et qu’il n’existe aucun autre moyen de faire cesser le dommage.

L’argumentation des époux X tenant à la modification possible du PLU est en l’occurrence dénuée de pertinence et ne repose au demeurant que sur leurs affirmations.

La démolition sera ordonnée sous astreinte. Les époux X ne pouvant valablement faire état de leur bonne foi et ce alors qu’ils ont poursuivi la construction litigieuse alors même que devant le tribunal administratif le commissaire du gouvernement avait conclu à l’audience du13 mars 2008 à l’annulation du permis de construire et que les époux I-J les avaient le jour même mis en garde contre le risque qu’ils encouraient à faire poursuivre les travaux.

Or, il résulte du procès-verbal de constat du15/03/2008 que la toiture était à nue et qu’aucune menuiserie extérieure n’était posée, alors que lors du procès-verbal établi le 24/04/2008 l’huissier a pu constater que la toiture était entièrement recouverte d’ardoises, que les huisseries extérieures étaient posées et que la dalle du garage était en cours de construction, ce qui démontre que les époux X ont, malgré le risque d’annulation du permis de construire, entendu poursuivre les opérations de construction et qu’ils ne peuvent en conséquence valablement exciper de leur bonne foi.

En tout état de cause le fait que les époux X soient ou non de bonne foi ne saurait avoir aucune incidence sur l’issue du litige qui résulte d’un fait constant à savoir la violation d’une règle d’urbanisme qui a occasionné un préjudice personnel aux époux I-J et qui justifie la démolition sollicitée.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux I-J

Le trouble de jouissance subi par les époux I-J du fait de la perte de qualité de leur environnement et de la perte d’intimité depuis 2008 sera indemnisé à hauteur de 3 500 € .

La démolition étant ordonnée, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre d’un préjudice de jouissance postérieur à la présente décision, la démolition faisant cesser tout préjudice.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les époux X seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel et à payer aux époux I-J la somme de 9 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement,

— Infirme le jugement rendu le 07 novembre 2011 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— Ordonne la démolition intégrale des ouvrages édifiés, par les époux X, sur la parcelle XXX de la commune de Reville,

— Dit que les démolitions devront commencer dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 300 € par jour de retard pendant un délai de quatre mois, et passé ce délai sous une nouvelle astreinte de 600 € pendant une durée de 3 mois,

— Se réserve la liquidation de l’astreinte,

— Condamne in solidum les époux X à payer aux époux I-J la somme de 3 500 € à titre de dommages et intérêts,

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamne in solidum les époux X à payer aux époux I-J la somme de 9 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Les condamne aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. FLEURY E. R