AFFAIRE : N° RG 18/01034 -

N° Portalis DBVC-V-B7C-GBUE

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal d’Instance de LISIEUX en date du 29 Janvier 2018 -

RG n° 1117000078

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2019

APPELANTE :

Madame A Y

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX

INTIMEE :

Madame C X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Bernard HOYE, avocat au barreau de LISIEUX, substitué par M^e JOUANNEAU-LAUNAY, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 21 octobre 2019, sans opposition du ou des avocats, M^me BRIAND, Président de chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BRIAND, Président de chambre,

M^me HEIJMEIJER, Conseiller,

M^me GOUARIN, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 12 décembre 2019 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour et signé par M^me BRIAND, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date des 31 août et 02 septembre 2016, M^me X a vendu à M^me Y un appartement situé Résidence Le Hameau du Prieuré à Saint-Arnoult, ledit acte stipulant que le bien était loué pour un usage d’habitation par M^me Z.

M^me Y, reprochant à M^me X d’avoir sciemment dissimulé la résiliation du bail par la locataire, l’a assignée devant le tribunal d’instance de Lisieux, par exploit du 02 février 2017, aux fins de condamnation en paiement au titre de la perte de loyers, pour la période du 10 septembre 2016 au 25 janvier 2017, et au titre de travaux de copropriété votés avant la vente.

Par jugement contradictoire du 29 janvier 2018, le tribunal d’instance de Lisieux a, au visa des articles 1137 et 1240 du code civil :

— débouté M^me Y de ses demandes,

— débouté M^me X de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé à chaque partie la charge de ses propres dépens.

M^me Y a relevé appel de cette décision par déclaration du 13 avril 2018.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe en date du 02 octobre 2018, M^me Y a demandé à la cour de :

Vu l’article 1103 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016,

Vu l’article 1104 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016,

Vu l’article 1113 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016,

Vu l’article 1137 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016,

Infirmer le jugement rendu le 29 janvier 2018 par le tribunal d’instance de Lisieux en ce qu’il a débouté M^me Y de sa demande au titre de l’indemnisation de la perte de loyers pour la période du 10 septembre 2016 au 25 janvier 2017 pour un montant de 2.834,15 euros et en ce qu’il a débouté M^me Y de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Le confirmer pour le surplus,

Et, statuant à nouveau,

Condamner M^me X à payer à M^me Y la somme de 2.834,15 euros au titre de la perte de

loyers pour la période du 10 septembre 2016 au 25 janvier 2017,

Condamner M^me X à payer à M^me Y la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant le tribunal d’instance de Lisieux et la somme de 2.000 euros pour la procédure d’appel,

Condamner M^me X aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe en date du 24 septembre 2018, M^me X a demandé à la cour de :

Infirmer partiellement le jugement de première instance,

Condamner M^me Y au règlement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Le confirmer pour le surplus,

Condamner M^me Y au paiement de la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M^me Y aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2019.

MOTIFS

- Sur la demande en paiement au titre des travaux de copropriété

Les dispositions de la décision entreprise, déboutant M^me Y de sa demande en paiement au titre des travaux de copropriété, n’étant pas discutées en cause d’appel par les parties, sont confirmées.

- Sur la demande en paiement au titre de la perte de loyers

Au visa des dispositions des articles 1103, 1104, 1113 et 1137 du code civil, dans leur rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, M^me Y sollicite la condamnation de M^me X au paiement d’une somme de 2.834,15 euros au titre de la perte de loyers pour la période du 10 septembre 2016 au 25 janvier 2017. Elle explique que la dissimulation par l’intimée du départ du logement de la locataire constitue, d’une part, un manquement à l’obligation d’exécution de bonne foi du contrat et, d’autre part, un dol par réticence.

M^me X réplique que l’appelante ne précise pas davantage qu’en première instance sur quel fondement elle entend former cette demande en paiement. Elle indique que le départ de M^me Z constitue un aléa de la gestion immobilière et que dans le cas présent, la période sans location s’est trouvée réduite puisque M^me Y a reloué le bien dès janvier 2017 et pour un loyer plus élevé. Elle relève, en outre, que compte tenu de l’occupation de l’appartement lors de son acquisition, M^me Y a pu bénéficier d’un prix moins élevé.

Les dispositions transitoires de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 prévoient qu’elle entrera en vigueur dès le 01er octobre 2016 et ne sera pas applicable aux contrats conclus antérieurement à cette date.

Dans le cas présent, s’agissant d’un contrat de vente conclu par acte notarié en date des 31 août et 02 septembre 2016, celui-ci demeure soumis à la loi ancienne.

M^me Y se prévaut des dispositions du code civil relatives, d’une part, à l’exécution de bonne foi des conventions et, d’autre part, au dol.

Selon l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1116 du même code dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

La réticence dolosive peut être constituée par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

En l’espèce, il appartient à M^me Y de démontrer, en premier lieu, que M^me X avait connaissance du départ des lieux de sa locataire au jour de la conclusion du contrat de vente et qu’elle a entendu dissimuler cette information en vue de l’inciter à contracter et, en second lieu, qu’elle n’aurait pas contracté si elle avait effectivement été informée de la résiliation.

L’acte de vente stipulait expressément que le bien était actuellement loué par M^me Z pour un usage d’habitation aux termes d’un bail sous seing privé établi conformément à la loi du 06 juillet 1989 pour une durée de trois années ayant commencé à courir le 26 janvier 2011 pour se terminer le 25 janvier 2014, renouvelé depuis par tacite reconduction.

Par courrier recommandé du 15 septembre 2016, M^me Y écrivait à M^me X qu’elle avait eu connaissance du départ de M^me Z, après l’avoir directement contactée, et expliquait que ce départ avait pour conséquence une perte de revenus locatifs.

Par lettre simple datée du 21 septembre 2016, M^me X répondait à M^me Y qu’elle avait été informée tardivement du départ des lieux de la locataire pour le 15 septembre 2016, puisque le bien était géré par le Cabinet Gerancimo, et précisait qu’elle avait pris alors contact avec le notaire chargé de la vente du bien, lequel lui aurait répondu que le contrat de vente devait être modifié, sans qu’une suite ne lui soit toutefois donnée à ce sujet.

Ce courrier, postérieur à la vente, demeure, par ailleurs, imprécis quant aux circonstances dans lesquelles est survenu le départ de la locataire.

Les autres pièces produites par l’appelante ne permettent pas davantage d’établir, d’une part, qu’au jour de la conclusion de l’acte de vente, M^me X avait bien connaissance de la résiliation du bail et, d’autre part, qu’elle a sciemment dissimulé cette information à M^me Y afin de l’inciter à contracter.

De surcroît, si M^me Y soutient que l’acquisition de l’appartement constituait un investissement locatif, elle ne prouve pas que si elle avait eu connaissance du départ des lieux de M^me Z, elle n’aurait pas poursuivi la vente.

Il s’ensuit que la réticence dolosive reprochée à M^me X n’est pas caractérisée.

M^me Y doit, dès lors, être déboutée de sa demande indemnitaire sur ce fondement.

Le jugement déféré est confirmé en conséquence.

- Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

M^me X sollicite, à titre reconventionnel, des dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros.

Toutefois, si elle fait valoir que la demande en paiement de M^me Y ne pouvait aboutir, elle ne fait pas la démonstration du caractère abusif de la procédure et du préjudice qui en résulte pour elle. Le fait que la partie adverse succombe dans ses prétentions en première instance et en cause d’appel est insusceptible d’en rapporter la preuve.

Le jugement entrepris est donc confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande à ce titre.

- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement dont appel est également confirmé dans ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Partie perdante, M^me Y est déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

Il serait inéquitable de laisser la charge de ses frais irrépétibles à M^me X à qui l’appelante est condamnée à verser la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition des parties au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Lisieux le 29 janvier 2018 dans toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M^me Y de sa demande au titre des frais irrépétibles,

La condamne à payer à M^me X la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL S. BRIAND