AFFAIRE : N° RG 17/02848 -

N° Portalis DBVC-V-B7B-F5FU

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal de Grande Instance de LISIEUX en date du 13 Juillet 2017 -

RG n° 14/00869

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2019

APPELANTE :

SCI ARIAN EURO

N° SIRET : 522 491 729

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Jérémie PAJEOT, substitué par M^e ROMME, avocats au barreau de CAEN

INTIMEE :

SAS ODALYS RESIDENCES

N° SIRET : 487 696 080

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Mickaël DARTOIS, avocat au barreau de CAEN,

assistée de M^e Fabrice BABOIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEBATS : A l’audience publique du 02 septembre 2019, sans opposition du ou des avocats, M^me GOUARIN, Conseiller, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BRIAND, Président de chambre,

M^me HEIJMEIJER, Conseiller,

M^me GOUARIN, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 24 octobre 2019 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour et signé par M^me BRIAND, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 18 juin 2010, la SCI Arian Euro a acquis en l’état futur d’achèvement un appartement et un parking situés au sein de la résidence de tourisme La Ferme de Deauville à Saint Arnoult.

Par acte du 1^er octobre 2010, la SCI Arian Euro a donné les locaux à bail commercial à la SAS Odalys Résidence moyennant le paiement d’un loyer composé d’une part fixe de 5.000 euros TTC et d’une part variable.

Par jugement définitif rendu le 4 avril 2016, le tribunal de grande instance de Lisieux a :

— condamné la SAS Odalys Résidences à payer à la SCI Arian Euro la somme de 317,23 euros au titre de l’actualisation des loyers fixes et débouté la SCI Arian Euro du surplus de ses demandes au titre des loyers fixes ;

— ordonné la production par la SAS Odalys Résidences des comptes d’exploitation pour les années 2011 et suivantes de l’appartement appartenant à la SCI Arian Euro ainsi qu’un bilan de chacune des années depuis 2011 précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification de la décision ;

— débouté la SCI Arian Euro du surplus de ses demandes de production de pièces et sursis à statuer sur les autres demandes au fond.

Par jugement contradictoire rendu le 13 juillet 2017, le tribunal de grande instance de Lisieux a :

— déclaré irrecevables les demandes présentées par la SCI Arian Euro tendant à obtenir sous astreinte la condamnation de la SAS Odalys Résidences à fournir tous les documents nécessaires à déterminer le montant des loyers dont elle est redevable et les charges y afférentes, tout document justifiant le taux de remplissage de la résidence depuis le mois de mai 2011 et l’ensemble des pièces justificatives des recettes et des dépenses liées à l’exploitation de la résidence pour cause d’autorité de chose jugée ;

— débouté la SCI Arian Euro de ses autres demandes ;

— condamné la SCI Arian Euro à payer à la SAS Odalys Résidences la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné la SCI Arian Euro aux dépens.

Par déclaration reçue le 25 août 2017, la SCI Arian Euro a interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions reçues le 24 juin 2019, la SCI Arian Euro demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris ;

— ordonner la communication par Odalys de la liste des encaissements réalisés depuis l’ouverture de la résidence et les pièces justificatives de l’appartement auquel cet encaissement est affecté sous telle astreinte qu’il plaira à la cour de fixer ;

— condamner la société Odalys à produire le tableau d’occupation de la résidence pour la période de septembre 2012 à septembre 2013, le tableau d’occupation de la résidence pour la période de septembre 2013 à septembre 2014, les tarifs publics de location de cette dernière période, un décompte récapitulatif de la partie variable des loyers dus au titre des exercices 2012/2013 et 2013/2014, celui de l’exercice 2012/2013 étant au besoin rectifié pour ce qui concerne le prix public de location d’un appartement pour 10 personnes retenu les 22 et 29 décembre 2012 et ce afin de déterminer le montant exact de la part variable du loyer au titre de l’exercice 2012/2013 et de l’exercice 2013/2014 ainsi que les mêmes documents pour la période de septembre 2014 à décembre 2019, le tout étant assorti d’une astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— condamner la société Odalys au paiement d’une provision de 40.000 euros à valoir sur la part variable sauf à parfaire ou à diminuer en fonction des pièces justificatives produites ;

— condamner la société Odalys au paiement de la somme de 9.683,05 euros au titre des charges récupérables dues sauf à parfaire ou à diminuer en fonction des charges d’eau et d’électricité facturées par le syndic ;

— prononcer l’annulation du bail par application de l’article 1131 du code civil ;

— subsidiairement, constater ou prononcer la résiliation du bail commercial ;

En tout cas

— condamner la société Odalys à restituer l’ensemble des clés nécessaires à l’accès à l’appartement sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la société Odalys au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.300 euros par mois du jour de la résiliation du contrat jusqu’au jour de la restitution complète de l’appartement et en cas d’annulation du contrat à compter du 18 juin 2010 ;

— dire et juger que l’indemnité d’occupation sera réactualisée chaque année en fonction de l’évolution de l’indice du coût des loyers, l’indice de référence étant le dernier indice connu au jour du 'jugement’ à intervenir ;

— dire que l’indemnité d’occupation courra jusqu’à la date à laquelle la société Arian Euro sera mise en possession des clés de son appartement et des codes d’accès à la résidence ;

— condamner la société Odalys au paiement d’une indemnité de 6.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Odalys aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions reçues le 7 juin 2019, la SAS Odalys Résidences demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu ;

En conséquence

— dire et juger que les demandes de communication de pièces sous astreinte se heurtent à l’autorité de chose jugée attachée au jugement le 4 avril 2016 et sont donc irrecevables ;

— dire et juger que les demandes de la SCI Arian sont infondées et injustifiées ;

— débouter la SCI Arian Euro de ses prétentions ;

— lui donner acte qu’elle ne s’oppose pas au prononcé d’une expertise avant dire droit ayant pour objet de vérifier la réalité de l’occupation de l’appartement loué à la société Arian Euro mais encore la réalité des éléments communiqués sur le fondement de l’article L. 321-2 du code du tourisme ;

— condamner la SCI Arian à lui verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 juin 2019.

Par conclusions reçues le 28 août 2019, la SAS Odalys Résidences a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture, demande à laquelle la SCI Arian Euro s’est opposée par conclusions reçues le 30 août 2019.

Par arrêt rendu le 2 septembre 2019, la cour a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

MOTIFS

Sur la demande de communication de pièces

- Sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée

La SAS Odalys Résidences oppose à la demande de communication de pièces la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée attachée au jugement rendu le 4 avril 2016 aux termes duquel le tribunal de grande de Lisieux a ordonné à la SAS Odalys Résidences la production de diverses pièces destinées à justifier des périodes d’occupation de l’appartement et débouté la SCI Arian Euro du surplus de ses demandes de production de pièces.

La SCI Arian Euro soutient que sa demande de communication de pièces ne porte pas sur les documents qui doivent être produits en exécution de l’article L. 321-2 du code du tourisme mais sur d’autres pièces afférentes à la justification de l’absence d’utilisation de son appartement en dehors de la période de garantie, notamment la production de la liste des encaissements et des tableaux d’occupation de la résidence afin de déterminer la part variable du loyer.

La SAS Odalys Résidences ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que les pièces dont la SCI Arian Euro sollicite la production et qui sont différentes de celles dont la production a été ordonnée, sont celles qui étaient déjà demandées dans le cadre de l’instance ayant donné lieu au jugement rendu le 4 avril 2016, qui a 'débouté la SCI Arian Euro du surplus de ses demandes de production de pièces'.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré la demande de communication de pièces irrecevable en application des dispositions des articles 122 et suivants du

code de procédure civile.

— Sur la demande de communication de pièces

La SCI Arian Euro sollicite la communication du tableau d’occupation de la résidence depuis le mois de septembre 2012 ainsi que les tarifs publics de location. Ces éléments sont versés aux débats par la SAS Odalys Résidences et il n’y a en conséquence pas lieu d’en ordonner la production sous astreinte.

La SCI Arian Euro sera déboutée de sa demande de production d’un décompte récapitulatif de la part variable des loyers dus qui constitue l’enjeu même du présent litige, la SAS Odalys soutenant que l’absence d’occupation de l’appartement en dehors des périodes de garantie ne saurait donner lieu à l’attribution de la part variable.

Il convient également de débouter la SCI Arian Euro de demande de communication de la liste des encaissements réalisés en l’absence d’identification précise de la pièce dont la communication est sollicitée, la SAS Odalys produisant divers documents comptables dont les comptes d’exploitation et les balances analytiques, ce en exécution du jugement rendu le 4 avril 2016.

La SCI Arian Euro doit en conséquence être déboutée de sa demande de communication de pièces sous astreinte.

- Sur la demande d’annulation du contrat

La SCI Arian Euro soutient que le contrat est dépourvu de cause et doit être annulé en application de l’article 1131 du code civil au motif que les clauses lui ont été imposées, que les résultats lui sont défavorables, que la rentabilité de l’investissement est nulle et que le contrat est déséquilibré.

C’est cependant par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a rejeté cette demande au motif que la cause du contrat de bail commercial est la mise à disposition du bien en contrepartie du paiement d’un loyer, le défaut de rentabilité d’une opération d’investissement immobilier, par nature aléatoire, n’étant pas de nature à priver de cause le contrat ainsi conclu.

Le jugement déféré mérite en conséquence confirmation de ce chef.

- Sur la demande de résiliation du contrat

La SCI Arian Euro soutient que la résolution du bail est acquise par application de la clause résolutoire prévue à l’article 8 du contrat de bail aux termes duquel 'il est convenu qu’en cas d’inexécution de l’une quelconque des dispositions du présent bail, par l’une ou l’autre des parties et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécution contenant déclaration par l’une des parties de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit'.

Cependant c’est à juste titre que le premier juge a estimé que la lettre adressée le 17 mars 2014 ne constituait pas une mise en demeure répondant aux exigences de l’article 8 du contrat dès lors que la SCI Arian Euro, qui fait état des difficultés qui font l’objet du présent litige, n’exprime pas son intention d’user du bénéfice de la clause résolutoire.

L’assignation délivrée par la SCI Arian Euro ne saurait davantage caractériser le commandement de payer ou la sommation d’exécution visés par le contrat.

Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement déféré qui ont rejeté la demande de résiliation du bail en application de la clause résolutoire prévue par le contrat.

La SCI Arian Euro sollicite également la résiliation du contrat en application des dispositions de l’article 1184 du code civil au motif que la société Odalys ne respecte pas son obligation de régler le loyer le 10 novembre de chaque année ni de rembourser les charges récupérables et qu’elle ne fait aucun effort pour louer l’appartement en dehors des périodes de garantie.

S’il résulte en effet des pièces produites que les paiements sont effectués systématiquement avec un retard qui va de quelques jours à quelques mois, l’absence de respect de la date exacte de paiement du loyer, dont il est constant que la part fixe est réglée, ne constitue pas une inexécution suffisamment grave de l’obligation de payer née du bail de nature à justifier la résiliation du contrat, étant observé au surplus que l’absence d’observation formée à ce titre par le conseil de la SCI Arian Euro dans sa lettre du 17 mars 2014 démontre que cette dernière s’est accommodée de cette situation.

Il en va de même du défaut de remboursement des charges récupérables qui fait l’objet du présent litige.

S’agissant de l’absence d’efforts du preneur pour sous-louer l’appartement en dehors des périodes de garantie, la SCI Arian Euro n’allègue pas l’existence d’une clause du bail mettant à la charge de la SAS Odalys Résidences une quelconque obligation au titre de la location prioritaire du logement appartenant à l’appelante. Il en résulte qu’aucune violation des obligations contractuelles de la SAS Odalys n’est caractérisée à ce titre.

S’agissant de l’absence de remise des clés du logement, le bail ne comporte aucune disposition à ce titre et il est constant que la SCI Arian Euro n’en a pas sollicité la remise avant la présente procédure, M^me X, salariée de la résidence Odalys, indiquant, aux termes de l’attestation versée aux débats, n’avoir jamais été sollicitée par le bailleur afin d’obtenir lesdites clés ce dont il résulte que le défaut de remise des clés ne saurait constituer un manquement du preneur à ses obligations de nature à justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Le jugement déféré doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Arian Euro de sa demande de résiliation du bail et de sa demande subséquente de condamnation de la société Odalys Résidences au paiement d’une indemnité d’occupation.

- Sur la demande de restitution des clés

C’est à juste titre que la SCI Arian Euro sollicite la remise des clés et des codes d’accès à la résidence afin de lui permettre de jouir de son appartement en dehors des périodes de garantie, la SAS Odalys Résidences ne pouvant se borner à déclarer que les clés sont à sa disposition à l’accueil.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré de ce chef et de condamner la SAS Odalys Résidences à remettre à la SCI Arian Euro un jeu de clés du logement ainsi que les codes d’accès à la résidence dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard courant pendant un délai de trois mois.

- Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 5 du contrat liant les parties fixe le loyer dû par la SCI Arian Euro de la manière suivante :

1° une partie forfaitaire payable en numéraire (période de garantie) représentant la mise à disposition auprès de la société Odalys Résidences par le bailleur de 14 semaines dont 10 semaines consécutives à compter du 2^e samedi de juillet plus une semaine en vacances scolaires pascales plus deux semaines en mai et une semaine en vacances scolaires de la Toussaint.

2° une partie variable payable en numéraire correspondant à l’exploitation des semaines non comprises dans la période de garantie qui donnera lieu au versement d’une somme valorisée à

hauteur de 50% (50% TTC) du tarif public publié chaque année dans le catalogue, et ce, pour chaque période de 7 jours courant du samedi au samedi suivant, réellement sous-louée par le preneur à sa clientèle.

La SCI Arian Euro, sur laquelle repose la charge de la preuve du principe de sa créance, ne verse aux débats aucune preuve de ce qu’il lui serait dû une quelconque somme au titre de la part variable.

L’appelante ne produit aucun élément de nature à permettre de douter de la sincérité du tableau d’occupation de la résidence pour la période allant de 2011 à 2019, lequel établit qu’aucune part variable n’est due. Elle ne rapporte notamment pas la preuve que contrairement aux mentions de ce tableau, l’appartement aurait été loué en dehors des périodes de garantie, la SAS Odalys exposant par ailleurs ne pas avoir d’intérêt financier à louer ledit appartement hors période eu égard au faible taux de remplissage de la résidence dont elle justifie.

Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement déféré qui ont débouté la SCI Arian Euro de sa demande en paiement d’une provision.

- Sur la demande en paiement des charges récupérables

La SCI Arian Euro réclame le remboursement des charges d’eau et d’électricité qu’elle règle intégralement au syndic de copropriété et qui ne profite qu’à la société Odalys.

L’article 4 du contrat de bail commercial liant les parties prévoit que le preneur s’oblige 'à acquitter la consommation eau et électricité pendant sa période d’occupation et selon la formule choisie par le bailleur et définie à l’article 5 alinéas 1 et 2" et que de son côté, le bailleur 'acquittera les charges communes nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble (…) et s’oblige à maintenir dans ses locaux la fourniture d’eau, d’électricité et en régler les factures hors périodes de mise à disposition au preneur selon la formule choisie par le bailleur et définie à l’article 5 alinéa 1".

Il est constant que l’article 5 du contrat n’explicite ni ne définit la 'formule choisie par le bailleur'.

Il résulte en conséquence des dispositions de l’article 4 du contrat, qui ne saurait être qualifiée d’abusive en l’absence de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, que la SAS Odalys Résidences est tenue d’acquitter les charges d’eau et d’électricité pendant la période d’occupation de l’appartement et, à tout le moins, pendant les 14 semaines de mise correspondant à la période de garantie.

La SCI Arian Euro ne saurait en revanche prétendre à l’imputation intégrale de ces charges au preneur dès lors qu’elle ne démontre pas que l’appartement a été utilisé de façon continue au cours des 52 semaines de l’année.

La SAS Odalys Résidences ne soutient pas avoir réglé les charges d’eau et d’électricité afférentes aux 14 semaines d’occupation de l’appartement et elle ne conteste pas l’évaluation à hauteur de 1.383,29 euros par an desdites charges telle qu’elle résulte des décomptes de charges versés aux débats.

Il convient en conséquence de condamner la SAS Odalys Résidences à verser à la SCI Arian Euro la somme de 2.606,97 euros (1.383,29 euros : 52 semaines x 14 semaines x 7 ans) au titre du remboursement des charges d’eau et d’électricité dues entre 2011 et 2017 pour la période de garantie, le jugement déféré étant infirmé de ce chef.

- Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.

Partie perdante, la SCI Arian Euro devra supporter la charge des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Les considérations tirées de l’équité ou de la situation économique respective des parties ne justifient pas de faire aux demandes formées en cause d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, demandes qu’il convient en conséquence de rejeter.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 13 juillet 2017 par le tribunal de grande instance de Lisieux dans toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant déclaré irrecevables les demandes de communication de pièces, de celles ayant débouté la SCI Arian Euro de sa demande en paiement des charges récupérables et de celles ayant débouté la SCI Arian Euro de sa demande de remise des clés du logement, qui seront infirmées ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant

Déclare recevables les demandes de communication de pièces formées par la SCI Arian Euro ;

Déboute la SCI Arian Euro de sa demande de communication de pièces ;

Condamne la SAS Odalys Résidences à verser à la SCI Arian Euro la somme de 2.606,97 euros au titre des charges récupérables dues entre 2011 et 2017 ;

Condamne la SAS Odalys Résidences à remettre à la SCI Arian Euro un jeu de clés du logement dont cette dernière est propriétaire ainsi que les codes d’accès à la résidence dans un délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard courant pendant une durée de trois mois ;

Condamne la SCI Arian Euro aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL S. BRIAND