Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 17 OCTOBRE 2018

(n° 523, 19 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/14901 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B32U5

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Juillet 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 17/01193

APPELANTES

SA DOCTEGESTIO agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

N° SIRET : 417 707 791

SARL DG URBANS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

N° SIRET : 518 126 990

Représentées par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistées par M^e Philppe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA-VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P074

INTIMES

Monsieur D A

[…]

[…]

Madame F G

[…]

[…]

Monsieur V BQ AY

[…]

[…]

Monsieur H I

[…]

13300 SALON-DE-PROVENCE

Monsieur J K

[…]

[…]

Monsieur L M

[…]

[…]

Monsieur N O

[…]

[…]

Monsieur P Q

[…]

[…]

Monsieur R S

[…]

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

Madame BU BS-BT

[…]

[…]

Monsieur T U

[…]

[…]

Monsieur V W

L’Euchevret

[…]

Monsieur N AA

[…]

[…]

Monsieur AB AC

[…]

Lauvas

[…]

Monsieur AD AE

[…]

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

Monsieur AF AG

[…]

[…]

Monsieur AH AI

[…]

[…]

Monsieur X, Y, AJ AK entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne 'VILLAS AK'

[…]

[…]

SARL FMCHP IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SARL PANTIN PARIS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

90, avenue V Chaubet

[…]

SARL NIKAO prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

EURL AL AH ET FILS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

94700 MAISONS-ALFORT

EURL B prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SARL C prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SARL LOREVA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

414, Domaine de la Grande Ferme

[…]

SARL GINI prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Association ASSOPANTIN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SARL AN AO prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

69300 CALUIRE-ET-CUIRE

SARL DES TROIS MILLESIMES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SARL SENIOR SERVICES INVESTISSEMENT prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SARL CELIS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SARL FRALAU prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SARL PENLAN prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

78700 CONFLANS-SAINT-HONORINE

SARL ALBANNE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

SARL RIO SAINT HONORE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentés par M^e Marion CHARBONNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0947

Assistés par M^e V AT de la SCP LYONNET BIGOT AT, avocat au barreau de PARIS, toque : P458

SARL BALADIN

[…]

[…]

N° SIRET : 505 328 179

Représentée et assistée par M^e BM BN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0400

SARL ART immatriculée au RCS de CANNES, agissant poursuite et diligences de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège.

dont le siège social est ZAC du Font de l’Orme

[…]

[…]

N° SIRET : 477 884 118

Représentée par M^e V-Didier MEYNARD de la SCP BRODU – CICUREL – MEYNARD – GAUTHIER – MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240

Assistée par M^e D CREPEAUX , avocat au barreau de GRASSE.

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE AVENUE DU GENERAL LECLERC ET 23 RUE SCANDICCI […] agissant poursuites et diligences en la personne de son syndic la SARL SYGESTIM dont le siège est 7, […], prise en la personne de ses représentants légaux y domiciliés

[…]

[…]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique AD – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Assistée par M^e Kévin MORDACQ , avocat au barreau de PARIS, toque : D2183

SAS SYNERGESTION en sa qualité de syndic de la résidence sise […], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Assignée à étude le 10 janvier 2018

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sophie GRALL, Conseillère et M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Martine ROY-ZENATI, Première Présidente de chambre

M^me Christina DIAS DA SILVA, Conseillère

M^me Sophie GRALL, Conseillère

Qui ont en délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me AP AQ

ARRÊT :

— DÉFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Martine ROY-ZENATI, Première Présidente de chambre et par AP AQ, Greffier.

Le 12 mai 2015, la société Hôtelière de Pantin, qui exploitait une résidence hôtelière au […] à Pantin (93) comprenant 139 unités de logement que les copropriétaires lui avaient données à bail commercial, a été placée en redressement judiciaire par le tribunal de commerce de Bobigny. Le 22 décembre 2015, le tribunal prononçait la liquidation judiciaire de la société et arrêtait la cession judiciaire du fonds de commerce au profit de la société Doctegestio, avec faculté de substitution et transfert d’une partie seulement des baux, le repreneur faisant son affaire personnelle des 79 autres lots appartenant à 37 copropriétaires n’ayant pas accepté de négocier avec le cédant ou le repreneur la baisse de leurs loyers commerciaux. La cour d’appel de Paris, par arrêt du 6 avril 2016, confirmait cette décision, déclarant les appels des bailleurs cédés et de la société Rhodes Affaires, autre candidat à la reprise, irrecevables.

Le 27 mai 2016 l’association Assopantin que les copropriétaires desdits 79 autres lots ont constitué pour leur défense, a informé la société Doctegestio que lesdits copropriétaires avaient confié à une société Art, émanation de la société Rhodes Affaires, évincée de la reprise, un mandat d’exploitation de leurs lots dans ladite résidence à compter du 1^er juin 2016.

Par arrêt du 7 mars 2017, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance du 1^er juillet 2016 du juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny en ce qu’elle a fait interdiction à la société Doctegestio de s’opposer à leur libre accès et à la jouissance des parties privatives et communes et, infirmant l’ordonnance, a interdit aux sociétés Doctegestio et aujourd’hui DG Urbans, sous astreinte, de s’opposer au libre accès et à la jouissance des parties privatives et communes par les

copropriétaires et leur a ordonné sous astreinte de permettre à tout gestionnaire choisi par les copropriétaires de gérer paisiblement leurs lots.

Le 13 mars 2017, la commission de sécurité a notifié à la société DG Urbans son obligation de désigner un seul et unique responsable de sécurité pour l’ensemble de l’établissement.

Le 18 avril 2017, M. AR AS, préposé de la société DG Urbans a été désigné responsable unique de sécurité.

Autorisé par ordonnance du président du tribunal de grande instance du 2 juin 2017, la société Doctegestio et la société DG Urbans ont fait assigner en référé à heure indiquée les intimés par actes des 2, 3 et 6 juin 2017 aux fins notamment d’ordonner à ces derniers de respecter les prescriptions de la commission de sécurité du 13 mars 2017.

Par ordonnance réputée contradiction du 12 juillet 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a :

— Débouté la société Doctegestio et la société DG Urbans de leurs demandes ;

— Condamné la société Doctegestio et la société DG Urbans à verser aux défendeurs représentés par Maître V AT, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Doctegestio et la société DG Urbans à verser à la société Baladin la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Doctegestio et la société DG Urbans à verser à la société Art la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Rejeté toutes demandes des parties plus amples ou contraires ;

— Condamné la société Doctegestion et la société DG Urbans aux dépens.

Par déclaration du 22 juillet 2017, les sociétés Doctegestio et DG Urbans ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par ses conclusions transmises le 3 avril 2018, les sociétés Doctegestio et DG Urbans demandent à la cour de :

— Recevoir les Sociétés DG Urbans et Doctegestio en leur appel et les déclarer bien fondées,

— Infirmer l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a déclaré les sociétés Doctegestio et DG Urbans recevables en leurs demandes,

Statuant à nouveau,

— Débouter les 36 copropriétaires figurant au rubrum des présentes, la SARL Baladin, le syndicat des copropriétaires ainsi que la société Art, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Constater que les 36 copropriétaires figurant au rubrum des présentes, la SARL Baladin, le syndicat des copropriétaires ainsi que la société Art violent les prescriptions de la commission de sécurité en date du 13 mars 2017 ainsi que les textes du code de la construction et de l’habitation y afférent,

— Dire et juger que cette violation évidente de la règle de droit constitue un trouble manifestement

illicite et qu’il convient de prévenir tout dommage imminent,

— Constater, avec l’évidence requise en référé, que la Résidence sise […] à Pantin (93200) est soumise aux règles de sécurité en matière d’incendie et de panique pour les établissements recevant du public du type O,

En conséquence,

— Ordonner aux 36 copropriétaires figurant au rubrum des présentes, à la SARL Baladin, au syndicat des copropriétaires ainsi qu’à la société Art, d’avoir à respecter les prescriptions de la commission de sécurité en date du 13 mars 2017, notamment s’agissant de la désignation d’un responsable unique de sécurité, en déclinant leur qualité et/ou en donnant toutes instructions utiles pour faire décliner la qualité des occupants de l’hôtel à la réception de la résidence, sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner la société Art à communiquer aux sociétés Doctegestio et DG Urbans, sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir :

* le procès-verbal de la première visite périodique de la commission de sécurité,

* l’autorisation d’exploiter délivrée par la Mairie de Pantin, après avis de la commission de sécurité,

* le registre unique de sécurité, obligatoire dans tous les ERP.

— Condamner solidairement et/ou in solidum, les 36 copropriétaires figurant au rubrum des présentes, la SARL Baladin, le syndicat des copropriétaires ainsi que la société Art à payer à chacune des sociétés DG Urbans et Doctegestio la somme de 20.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Elles font valoir :

— Que la cour doit confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré recevables les demandes formulées par les sociétés Doctegestio et DG Urbans dès lors :

* qu’une ordonnance de référé n’est pas assortie de l’autorité de la chose jugée et que les demandes formulées à la présente instance sont distinctes de celles formulées au cours de l’instance ayant donné lieu à l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 mars 2017 ;

* que les prescriptions de la commission de sécurité du 13 mars 2017 constitue un fait nouveau au sens de l’article 488 alinéa 2 du code de procédure civile ;

* que les prescriptions de la commission de sécurité du 13 mars 2017 constitue bien un fait nouveau en ce :

• qu’elles sont postérieures à l’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris du 7 mars 2017;

• qu’elles ne pouvaient être connues par les requérants dans le cadre des débats ayant donné lieu à l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 mars 2017 ;

• qu’au regard du risque pour la sécurité des personnes et des biens, les prescriptions de la commission de sécurité ont une influence sur la solution du litige ;

* que les sociétés Doctegestio et DG Urbans ont qualité à agir pour prévenir toute atteinte à la sécurité des personnes et des biens puisqu’en l’absence de désignation d’un responsable unique de la sécurité, par la collectivité des propriétaires, elles assument les prérogatives du responsable unique de la sécurité ;

— Que la cour doit constater que la résidence sise […] à Pantin (93200) est soumise aux règles de sécurité en matière d’incendie et de panique pour les établissements recevant du public du type O dès lors que l’établissement n’a pas fait l’objet d’un reclassement ;

— Que la cour doit constater que les 36 copropriétaires figurant au rubrum des présentes, la SARL Baladin, le syndicat des copropriétaires ainsi que la société Art, violent les prescriptions de la commission de sécurité en date du 13 mars 2017 ainsi que les textes du code de la construction et de l’habitation y afférent dès lors qu’ils n’ont pas désigné un responsable unique de la sécurité ;

— Que la cour doit dire et juger que cette violation évidente de la règle de droit constitue un trouble manifestement illicite et qu’il convient de prévenir tout dommage imminent dès lors qu’en jugeant que la désignation d’un responsable unique de sécurité n’est valable que pour les lots gérés par la SARL DG Urbans, le juge des référés a fait fi des termes de l’article R. 123-21 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit clairement dans le cas d’une pluralité d’exploitants dans un même ensemble immobilier la désignation d’un responsable unique de sécurité sauf autorisation contraire ;

— Que la cour doit ordonner aux copropriétaires et à la société Art, d’avoir à respecter les prescriptions de la commission de sécurité du 13 mars 2017, notamment s’agissant de la désignation d’un responsable unique de sécurité sous astreinte de 10.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir dès lors que la situation visée entraîne un danger pour la sécurité des personnes et des biens constitutifs d’un trouble manifestement illicite et qu’il convient de prévenir tout dommage imminent ;

— Que la cour doit ordonner à la société Art, sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard la communication du procès-verbal de la première visite périodique de la commission de sécurité, de l’autorisation d’exploiter délivrée par la Mairie de Pantin, après avis de la commission de sécurité, du registre unique de sécurité, obligatoire dans tous les ERP dès lors que :

* cette demande n’est pas nouvelle puisque la société Art n’a débuté son exploitation de l’immeuble que postérieurement à l’ordonnance dont il est fait appel ;

* en qualité d’exploitant concurrent, la société Art doit être en mesure de produire ces documents puisqu’à défaut d’avis prononcé par la commission de sécurité compétente, et si l’exploitant venait à ouvrir son établissement sans avoir au préalable sollicité le passage de la commission de sécurité puis l’autorisation d’ouverture, la société Art exploiterait un établissement ouvert de fait.

Par leurs conclusions transmises le 19 mars 2018, la SARL Gini, la SARL Senior Service Investissement, la SARL AN-AO, M. AK X, la SARL des Trois Millésimes, la SARL Celis, la SARL Fralau, la SARL Penlan, la SARL Albanne, la SARL R.I.O. Honoré, la SARL FMCHP Immobilier, la SARL Pantin Paris, la SARL Nikao, l’EURL AL AH et fils, C/o M. Z, l’EURL B, la SARL C, la SARL Loreva, M. D A, M^me F G, veuve de M. AX G, M. L AY, M. H I, Monsieur J K, M. L M, M. N O, M. P Q, M. R S, M^me BU BS-BX, M. T BF, M. V W, M. N AA, M. AB AC, M. AD AE, M. AF BK, M. AH AI, l’association Assopantin, demandent à la cour de :

— Déclarer la SA Doctegestio et la SARL DG Urbans irrecevables en leurs demandes,

En toute hypothèse,

— Dire et juger la SA Doctegestio et la SARL DG Urbans mal fondées en toutes leurs demandes et les en débouter,

En conséquence,

— Confirmer l’ordonnance du 12 juillet 2017

— Condamner in solidum pour procédure abusive la société Doctegestio et la société DG Urbans, ou l’une à défaut de l’autre, à payer la somme de 2.000 euros à chacun des concluants,

— Condamner in solidum la société Doctegestio et la société DG Urbans, ou l’une à défaut de l’autre, à payer la somme de 2.000 euros à chacun des concluants au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner in solidum la société Doctegestio et la société DG Urbans, ou l’une à défaut de l’autre, aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites, lesquels seront recouvrés par la SELARL Alexandre Bredin Charbonnier, par Maître Marion Charbonnier, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir :

— Que la cour doit dire et juger la SA Doctegestio et la SARL DG Urbans irrecevables en leurs demandes puisque :

* elles violent l’article 1355 du code civil en ce que :

• il existe une identité de demandes entre l’instance tranchée par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 mars 2017 et la présente instance ;

• la présente instance tend aux mêmes fins que la précédente or le principe de la concentration des moyens sanctionne le comportement qui consisteraient à se ménager des arguments pour une audience ultérieure comme c’est le cas en l’espèce à propos de la désignation d’un responsable unique de sécurité, l’argument de la sécurité ayant déjà été soulevé au cours de l’instance précédente devant la cour d’appel de Paris ;

• le défaut d’autorité de chose jugée d’une ordonnance de référé ne vaut qu’au principal et empêche les mêmes parties de présenter les mêmes demandes devant un autre juge des référés ;

* les sociétés Doctegestio et DG Urbans ont formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 mars 2017 ce qui interdit aux parties de former une nouvelle demande ayant le même objet et la même cause devant une autre juridiction ;

* il n’existe aucun fait nouveau dès lors que les sociétés Doctegestio et DG Urbans soulèvent cette question de la sécurité depuis l’origine de l’instance ayant aboutie à l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 mars 2017 et ce fait ne peut avoir une influence significative sur la solution du litige, cette question ayant été tranchée par la cour d’appel de Paris ;

— Que la cour doit dire et juger irrecevables comme mal fondées les demandes des sociétés Doctegestio et DG Urbans dès lors que :

* ces deux sociétés ne justifient d’aucun préjudice et ne peuvent revendiquer aucun dommage imminent ;

* elles ne peuvent invoquer le moindre trouble manifestement illicite :

• la résidence d’hébergement touristique appartenant à 67 copropriétaires différents n’est pas un établissement recevant du public puisque (i) le classement en ERP ne peut être prononcé que si la totalité des locaux appartient au même propriétaire (ii) depuis l’arrêt de la cour d’appel de

• Paris du 7 mars 2017, il n’existait plus de gestionnaire unique de la résidence, dans ce cas seuls peuvent éventuellement être classés en ERP les locaux de service collectif dont l’usage est exclusif des sociétés Doctegestio et DG Urbans (iii) les logement d’habitation répondent à la définition de l’article R. 111 du code de la construction et de l’habitation et que les mesures de sécurité à appliquer sont celle définies par l’arrêté du 31 janvier 1986 (iv) le dossier de déclassement déposé le 9 juin 2017 par le conseil du syndicat est toujours en cours d’instruction ; les sociétés Doctegestio et DG Urbans ne peuvent pas désigner un responsable unique de la sécurité de l’ensemble de la résidence n’étant pas responsables des lots des copropriétaires ;

• le responsable unique de la sécurité de la résidence ne peut être que le Syndic et il n’est pas besoin d’une assemblée générale pour le désigner, puisque cette responsabilité lui est déjà dévolue par l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

• un responsable de sécurité n’a aucun pouvoir sur l’accès des personnes dans l’établissement, ainsi en aucun cas, le responsable unique de sécurité désigné par la société DG Urbans ne peut être autorisé à contraindre la société Art et les 33 copropriétaires dont elles n’ont pas repris les baux à décliner leur qualité à la réception de la résidence.

Par ses conclusions du 26 mars 2018, la société Baladin demande à la cour de :

— Confirmer l’ordonnance du 12 juillet 2017, en ce qu’elle a débouté la SA Doctegestio et la SARL DG Urbans de leurs demandes ;

— Réformer l’ordonnance du 12 juillet 2017, en ce qu’elle a rejeté les demandes de la SARL Baladin ;

Et statuant à nouveau,

A titre liminaire,

— Dire et juger la SA Doctegestio et la SARL DG Urbans irrecevables en leurs demandes,

A titre principal,

— Dire et juger mal fondées la SA Doctegestio et la SARL DG Urbans en toutes leurs demandes,

En conséquence :

— Débouter la SA Doctegestio et la SARL DG Urbans de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre reconventionnel :

— Condamner in solidum les sociétés SA Doctegestio et SARL DG Urbans, ou l’une à défaut de l’autre, au titre de la procédure abusive à la SARL Baladin la somme de 15.000 euros ;

En toute hypothèse,

— Confirmer la condamnation de la SA Doctegestio obtenue en première instance de payer à la SARL Baladin la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la SA Doctegestio et la SARL DG Urbans, ou l’une à défaut de l’autre, à payer la somme de 5.000 euros à la SARL Baladin au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la SA Doctegestio et la SARL DG Urbans, ou l’une à défaut de l’autre, aux entiers dépens de la présente instance et de ses suites, lesquels seront recouvrés par Maître BM BN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum la SA Doctegestio et la SARL DG Urbans, ou l’une à défaut de l’autre, au paiement des éventuels honoraires d’huissier nécessaires à l’exécution de la décision à intervenir.

Elle fait valoir :

— À titre liminaire, que la cour doit déclarer Doctegestion irrecevable en ses demandes dès lors que:

* l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 mars 2017 est assortie de l’autorité de la chose jugée et la présente instance est caractérisée par une identité des parties, d’objet (empêcher les copropriétaires d’exploiter librement et d’avoir le libre accès et la jouissance des parties privatives et communes de la résidence) et de cause (Doctegestio prétend être exploitante unique de l’immeuble et soulève la même question s’agissant de la sécurité) ;

* il n’y a pas de fait nouveau :

• Doctegestio soutient le même argument d’être le responsable unique de la sécurité depuis plus d’un an sur le fondement du même article R.123-21 du code de la construction et de l’habitation ;

• la réglementation sur laquelle se fonde la société Doctegestio est inchangée depuis l’arrêt du 7 mars 2017 ;

• la prescription de la commission s’est faite sur une information fausse, Doctegestio s’étant présentée comme le responsable de l’hôtel or la fraude corrompt tout. Dès lors, Doctegestio ne saurait se prévaloir de cet acte entaché de nullité ;

* le juge de première instance a commis une double erreur de fait et de droit en déclarant recevable les demandes des sociétés Doctegestio et DG Urbans alors qu’il reconnaissait que l’instance tendait aux mêmes fins mais n’était pas fondée sur les mêmes causes à savoir le respect des règles de sécurité alors que cette demande a été réitérée à de multiples reprises et devait être déclarée irrecevables en application du principe de la concentration des moyens ;

* Doctegestio a formé un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt du 7 mars 2017 dès lors les sociétés Doctegestio et DG Urbans ne peuvent former une nouvelle demande ayant le même objet et la même cause ;

— Que la cour doit confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a indiqué que Doctegestio n’est pas le responsable unique de la sécurité et déclarer irrecevables en leur demande pour défaut de qualité et d’intérêt à agir dès lors qu’elle n’est pas exploitante unique de la résidence et qu’en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 19965 seul le syndicat des copropriétaires doit prendre les mesures relatives à la sécurité ;

— À titre principal, que la cour doit dire et juger les sociétés Doctegestio et DG Urbans mal fondées en leurs demandes dès lors :

* qu’il n’existe aucun dommage imminent en ce qu’elles exploitent leurs lots paisiblement,

* ni trouble manifestement illicite puisqu’elles n’ont pas la qualité d’exploitante unique ni de responsable unique de la sécurité d’un ERP parce que :

• la circulaire du 23 juillet 2012 qui vient préciser les termes de l’arrêté du 25 octobre 2011, pour qu’une résidence de tourisme puisse être classée ERP, elle doit réunir les conditions

• cumulatives suivantes (i) existence d’un gestionnaire unique, (ii) les locaux résidentiels du bâtiment appartiennent à un propriétaire unique et (iii) l’effectif susceptible d’être accueilli est strictement supérieur à 15 personnes. Ces conditions ne sont pas réunies et en conséquence l’article R.123-21 du code de la construction et de l’habitation n’est pas applicable. De plus, Doctegestion et DG Urbans ne justifient d’aucun préjudice ; l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que seul le syndicat des copropriétaires dispose des pouvoirs en matière de sécurité si bien que le responsable unique de la sécurité doit être désigné à l’occasion d’une assemblée générale du syndicat des copropriétaires ;

* la société Doctegestio n’est pas le responsable unique de la sécurité et que ses demandes excèdent la qualité de responsable unique de sécurité dès lors que les missions de ce responsable concernent la protection contre les risques incendies et de panique dans les immeubles recevant du public et nullement de réglementer l’accès des propriétaires à leur propriété ;

* Doctegestio et DG Urbans ne justifie d’aucun préjudice ;

— À titre reconventionnel, que la cour doit condamner la société Doctegestio pour procédure abusive dès lors que cette procédure constitue un acte empreint d’une volonté avérée d’empêcher les copropriétaires assignés d’exploiter librement leur propriété, sur un fondement pourtant déjà débattu et tranché par la cour d’appel de Paris le 7 mars 2017 et constitue un trouble anormal apporté à la vie des affaires des copropriétaires assignés, contraints de se mobiliser pour la défense à la présente action au lieu de se concentrer sur l’exploitation de leur propriété.

Dans ses conclusions transmises le 27 mars 2018, la société Art demande à la cour de:

— Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel,

— Réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a jugé les demandes de Doctegestio et DG Urbans recevables,

— Les dire irrecevables en l’absence de circonstances nouvelles depuis l’arrêt de la cour de céans du 07 mars 2017,

— La confirmer pour le surplus,

— Dire et juger irrecevables comme nouvelles en cause d’appel, et mal fondées, les demandes de communication de pièces formulées à l’encontre d’Art,

— Débouter Doctegestio et DG Urbans de toutes leurs demandes, spécialement en ce qu’elles sont dirigées contre la concluante,

Y ajoutant,

— Dire et juger leur appel abusif,

— Les condamner à payer 25.000 euros à la concluante à titre de dommages et intérêts,

— Allouer 5.000 euros à la concluante sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamner Doctegestio et DG Urbans aux entiers dépens.

Elle fait valoir :

— Que la cour doit réformer l’ordonnance en ce qu’elle a jugé les demandes de Doctegestio et DG Urbans recevables dès lors que :

* les réglementations invoquées n’ont pas été modifiées depuis l’arrêt du 7 mars 2017 ;

* les sociétés Doctegestio et DG Urbans ont déjà invoqué la question de leur responsabilité en matière de sécurité ;

* les sociétés Doctegestio et DG Urbans ont exercé à l’encontre de l’arrêt du 7 mars 2017 la voie de recours qui leur était ouverte, un pourvoi en cassation ;

— Que la cour doit rejeter les demandes des sociétés Doctegestio et DG Urbans dès lors qu’elles se fondent sur des postulats erronés :

* en application de la circulaire du 23 juillet 2012, l’immeuble ne remplit pas les conditions nécessaires à son classement en ERP. Cette classification formelle demeure actuellement dans la mesure où elle a été attribuée à l’époque où l’immeuble était un hôtel et qu’à l’époque de sa transformation en résidence de tourisme la demande de déclassement n’a pas été effectuée.

* les sociétés Doctegestio et DG Urbans ne sont pas gestionnaire unique de l’immeuble ce qui a été confirmé par l’arrêt du 7 mars 2017 et lorsque l’ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété, seul le syndic peut être chargé de la sécurité (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).

* le responsable unique de la sécurité ne peut avoir pour mission de contrôler l’identité des personnes entrant dans l’immeuble ;

— Que la cour doit juger l’appel abusif dès lors qu’en l’absence de toute critique sérieuse de l’ordonnance, il relève d’une instrumentalisation manifeste de la justice source d’un préjudice certain pour la société Art en ce qu’il contribue à précariser l’exploitation, la dissuadant d’engager des investissements commerciaux à long terme.

Dans ses conclusions transmises le 26 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence […] et […] représentée par son syndic, la SAS Sygestim, demande à la cour de :

— Réformer l’ordonnance en ce qu’elle a jugé recevables les demandes des sociétés Doctegestio et DG Urbans,

— Juger les demandes des sociétés Doctegestio et DG Urbans irrecevables,

— Confirmer l’ordonnance du 12 juillet 2017 en ce qu’elle a débouté les sociétés Doctegestio et DG Urbans de leurs demandes,

— Débouter les sociétés Doctegestio et DG Urbans de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

— Condamner les sociétés Doctegestio et DG Urbans in solidum à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence […] et […], représenté par son syndic en exercice, la société Sygestim, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir :

— Que la cour doit réformer l’ordonnance en ce qu’elle a jugé recevables les demandes des sociétés Doctegestio et DG Urbans dès lors que la décision prise en référé n’est certes pas opposable au juge du fond mais l’est au juge des référés qui doit déclarer irrecevable une demande visant les mêmes faits entre les mêmes parties et pour le même objet. De plus, les prescriptions de la commission ne constituent pas un fait nouveau au sens de l’article 488 du code de procédure civile parce que la commission s’est fondée au mieux sur une situation passée, révolue depuis le 12 juin 2007, à savoir que l’établissement était avant cette date un hôtel Mercure et au pire, sur un mensonge du groupe Doctegestio qui s’est présenté comme exploitant unique de l’immeuble ;

— Que la cour doit débouter les sociétés Doctegestio et DG Urbans dès lors qu’elles n’établissent ni un trouble manifestement illicite ni un dommage imminent étant précisé que :

* les préconisations de la commission sont inopérantes dès lors qu’elle a été trompée sur la nature exacte de l’établissement. Au moment de la visite, M. AR AS s’est présenté comme le responsable de l’établissement et il n’a pas averti la commission que l’immeuble n’était plus un hôtel,

* en application de la circulaire du 23 juillet 2012 et l’arrêté du 25 octobre 2011 seules les résidences appartenant à un propriétaire unique peuvent être classées ERP, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ainsi, la commission était incompétente pour émettre une recommandation pour l’ensemble de la résidence et les sociétés Doctegestio et DG Urbans ne peuvent se fonder sur ses échanges avec la commission pour obtenir un droit sur l’ensemble de l’établissement,

* la présente procédure a pour objectif de permettre à DG Urbans d’être le seul exploitant de la résidence portant ainsi atteinte au droit des copropriétaires à jouir paisiblement de leur bien et ce, plus précisément, en cherchant à doter leur préposé du pouvoir de limiter l’accès à la résidence ou de contraindre les copropriétaires ou leurs hôtes à décliner leur 'qualité’ en produisant notamment leur carte d’identité,

* les sociétés Doctegestio et DG Urbans ne fondent leur demande de voir leur préposé reconnu comme responsable unique de la sécurité de l’ensemble de la résidence et qu’il soit en conséquence investi de pouvoirs de contrôle d’identité sur aucune définition légale dudit responsable.

Bien que régulièrement assignée par acte du 10 janvier 2018, la SAS Synergestion n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Considérant que l’article 488 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de référé n’a pas au principal l’autorité de la chose jugée ; que néanmoins, elle lie le juge du provisoire, en l’absence de circonstances nouvelles ;

Considérant que par actes d’huissier des 25 et 26 mai 2016, Doctegestio a assigné en référé d’heure à heure, devant le président du tribunal de grande instance de BOBIGNY, l’association Assopantin et les copropriétaires des lots non cédés ainsi que la société ART afin de faire cesser ce qu’elle estime être une situation de concurrence déloyale ;

Que, par ordonnance du 1^er juillet 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny a principalement :

— Interdit à la société Art de réaliser des actes de concurrence déloyale et de parasitisme au préjudice de la société Doctegestio, passé un délai de trois jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

— Interdit à la société Doctegestio de s’opposer au libre accès et à la jouissance des parties privatives et des parties communes par les sociétés Baladin, Gini, Senior Services Investissement, AN AO, Des trois millésimes, Celis, […], AL AH et fils, B, C, Loreva, M^me BS-BT, Messieurs A, AY, I, K, M, O, Q, S, U, W, AA, AC, AE, BK, AI, M. AK X, et Mme veuve AX G ;

— Dit que la gestion de leurs lots par les sociétés Baladin, Gini, Senior Services Investissement, AN AO, Des trois millésimes, Celis, […], AL AH et fils, B, C, Loreva, l’association Assopantin, Mesdames BS-BT, Lacourbe, Messieurs BO BP, D A, AY, I, K, M, O, Q, S, U, W, AA, AC, AE, BK, AI, M. AK X, et Mme veuve AX G devra se conformer au règlement de copropriété ;

Que sur appel de ces copropriétaires, la cour d’appel de Paris a, par arrêt du 7 mars 2017:

— Confirmé l’ordonnance du 1^er juillet 2016 du tribunal de grande instance de Bobigny en ce qu’elle a :

* rejeté la demande d’interdire aux copropriétaires de réaliser des actes de concurrence déloyale et de parasitisme,

* et fait interdiction à la société Doctegestio de s’opposer à leur libre accès et à la jouissance des parties privatives et des parties communes ;

— Infirmé pour le surplus et, statuant de nouveau et y ajoutant,

* interdit aux sociétés Doctegestio et DG Urbans, sous astreinte de 500 € par copropriétaire et par infraction constatée à compter de la signification de la décision, de s’opposer au libre accès et à la jouissance des parties privatives et des parties communes par les copropriétaires appelants ;

* ordonné aux sociétés Doctegestio et DG Urbans, sous astreinte de 1000 € par jour de retard et par copropriétaire à compter de la signification de la décision et pour une durée de six mois, de permettre à tout gestionnaire choisi par les appelants de gérer paisiblement leurs lots, durée passée laquelle il pourra être de nouveau statué sur l’astreinte par le juge de l’exécution compétent ;

Que par arrêt du 17 mai 2018, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par les sociétés DG Urbans et Doctegestio à l’encontre de cette décision au motif notamment que la cour avait pu déduire de ses constatations que la gestion des lots non cédés par un autre prestataire n’était pas constitutive d’un trouble manifestement illicite ;

Considérant que les sociétés Doctegestio et DG Urbans ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny par actes des 2, 3 et 6 juin 2017 aux fins de voir ordonner aux mêmes 33 copropriétaires et la société ART d’avoir à respecter les prescriptions de la Commission de sécurité du 13 mars 2017, notamment s’agissant de la désignation d’un responsable unique de sécurité en déclinant leur qualité à la réception de la résidence, et ce sous astreinte ;

Qu’ainsi, si les parties sont identiques, l’objet du litige diffère puisqu’il s’agit d’obtenir la désignation non pas d’un gestionnaire unique mais d’un responsable unique de sécurité pour répondre à l’injonction administrative dont les demanderesses ont fait l’objet le 13 mars 2017 ; qu’aucune prétention à ce titre n’avait été formée ni débattue dans le cadre de la précédente instance ; que le principe de la concentration des moyens ne peut être invoqué dès lors que la situation factuelle qui avait servi de fondement à la première instance n’est pas identique en raison de la demande de la

Ville de Pantin, postérieure à la décision de la cour d’appel ;

Qu’il s’en déduit que les demandes des sociétés DG Urbans et Doctegestio ne se heurtent pas à l’autorité de la chose jugée au provisoire et sont recevables ;

Considérant qu’aux termes de l’article 809 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;

Considérant que le dommage imminent s’entend du « dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer » et le trouble manifestement illicite résulte de « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit » ;

Qu’il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle la cour statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, qu’un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés ; que la constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets ;

Considérant que le 13 mars 2017, la Ville de Pantin, direction des bâtiments, a adressé la notification du résultat d’une visite de la commission communale de sécurité et d’accessibilité, à l’ 'Hôtel 25 rue Scandicci 93500 Pantin’ dans les termes suivants :

'La commission communale de sécurité et d’accessibilité a procédé le vendredi 10 mars 2017 à 9h00 à la visite de l’hôtel sis 25 rue Scandicci à Pantin dont vous avez la responsabilité dans le cadre d’une visite périodique conformément à l’article R. 123-48 du code de la construction et de l’habitation.

La visite de votre établissement ainsi que les essais effectués ont permis à la commission communale de sécurité et d’accessibilité d’émettre un avis favorable à la poursuite de votre activité.

Conformément à l’article R. 123-49 du code de la construction et de l’habitation, je vous confirme cette décision sous réserve de la réalisation complète des mesures de sécurité énoncées ci-dessous et dans les délais suivants :

(…)

SOUS UN DÉLAI DE 15 JOURS

Mesure de sécurité n°2 : désigner un seul et unique responsable de sécurité pour l’ensemble de l’établissement (…)' ;

Considérant que, consciente que l’autorité administrative n’était pas au fait de l’évolution de la situation juridique de l’établissement, la société DG Urbans a adressé le 18 avril 2018 une lettre à la mairie de Pantin, l’informant du plan de cession partielle au profit de la société Doctegestio à laquelle elle s’est substituée, de la décision de la cour d’appel de Paris du 7 mars 2017 autorisant les propriétaires non cédés à gérer et exploiter leur propre lot directement ou par le biais d’un autre gestionnaire, et demandant que le CCAS soit invité à statuer sur la poursuite de l’activité de l’établissement en tant qu’ERP ou de résidence de tourisme assimilé habitation ;

Considérant que le 27 juillet 2017 le Préfet de la Seine-Saint-Denis, saisi par la ville de Pantin,

retenant que la demande de classement de l’établissement n’émanait que d’une partie des propriétaires de l’immeuble, que l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 mars 2017 n’était pas joint ni aucun plan faisant apparaître la répartition des lieux, a considéré ne pas être en mesure d’émettre un avis sur le dossier présenté ;

Que le 21 février 2018 le Préfet, destinataire de pièces complémentaires adressées le 19 décembre 2017, a indiqué :

'Classement

Cet établissement de type O avec activités secondaires de types N et PS, susceptible d’accueillir 512 personnes dont 16 au titre du personnel, est classé en 3^e catégorie. Il relève des dispositions du règlement de sécurité du 25 juin 1980 modifié relatif à la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements ouverts au public.

Etude et avis

L’étude des documents fait apparaître que le pétitionnaire n’a pas transmis l’ensemble des documents demandés dans la notification n°17/0709 du 27 juillet 2017.

En tout état de cause, il n’appartient pas à la sous-commission départementale de statuer sur le régime d’exploitation d’un ensemble immobilier. Cette dernière se prononce sur le ou les classements proposés par le pétitionnaire et sur les règles de sécurité applicables.

Pour autant, dans le cadre de l’article O1§1 b), l’établissement pourrait ne plus être assujetti au type O. Toutefois, en application de l’article O1 §3, il appartient au maître d’ouvrage d’établir une déclaration en ce sens' ;

Considérant que l’arrêté du 25 octobre 2011 portant approbation de dispositions complétant ou modifiant le règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public, modifiant les arrêtés des 25 juin 1980 et 21 juin 1982 définit en son article O1 les établissements assujettis ; que la circulaire du 23 juillet 2012 relative à l’application de cet arrêté explique que, ne peuvent être classées en ERP que les résidences réunissant trois conditions essentielles :

— elles sont gérées par un gestionnaire unique ;

— les locaux résidentiels du bâtiment appartiennent à un propriétaire unique ;

— l’effectif susceptible d’y être accueilli est strictement supérieur à 15 personnes ;

Qu’à l’évidence, les deux premiers critères font défaut ; que l’injonction de la Ville de Pantin du 13 mars 2017 de désigner un responsable unique de sécurité pour l’ensemble de l’établissement, qui motive l’action des sociétés DB, est fondée sur les articles R. 123-48 et R. 123-49 du code de l’habitation et de la construction applicables aux ERP ; qu’il s’induit de ces éléments que, dès lors qu’il ressort des correspondances ultérieures de l’autorité administrative compétente, et notamment celle du 21 février 2018, que le classement de l’établissement en ERP pose difficulté, les sociétés Doctegestio et DG Urbans ne peuvent invoquer au soutien des mesures qu’elles réclament, l’existence manifeste d’une violation des dispositions de code de la construction, constitutif d’un trouble manifestement illicite, tiré du refus par les intimés de désigner un responsable unique de sécurité seul habilité à intervenir auprès de la commission de sécurité ;

Considérant que les copropriétaires ont décidé au cours de l’assemblée générale tenue le 9 juin 2017 d’autoriser le dépôt d’un dossier en vue du déclassement de la résidence, dossier toujours en cours

d’instruction ; qu’ils ont également missionné un expert aux fins de déterminer les travaux à entreprendre et préparer le passage de la commission de sécurité; qu’il appartient au syndic, de par l’effet de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, de remplir le rôle qui lui est dévolu par l’article 18 et notamment de pourvoir à la conservation de l’immeuble, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; qu’en réalité les sociétés appelantes invoquent un risque pour la sécurité de l’établissement non pas d’un défaut d’entretien ou de maintenance mais en raison de l’initiative des copropriétaires non cédés de désactiver le système de badge sur les ascenseurs ;

Considérant que cette initiative est la conséquence de la décision de la cour d’appel du 7 mars 2017 permettant aux copropriétaires non cédés le libre accès aux lots dont ils sont propriétaires, de sorte que les sociétés appelantes ne peuvent invoquer un dommage imminent au soutien des mesures qu’elles réclament ;

Considérant que l’ordonnance entreprise sera dans ces conditions confirmée et la demande de communication de pièces formée par les appelantes à l’égard de la société ART devient sans objet ;

Considérant que l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages-intérêts que lorsqu’est caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice ; qu’en l’espèce, un tel comportement de la part des appelantes n’est pas caractérisé ; que la demande de ce chef est rejetée ;

Considérant que le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ;

Qu’à hauteur de cour, il convient d’accorder aux intimés, contraints d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions précisées au dispositif ci-après ;

Que partie perdante, les appelantes ne peuvent prétendre à l’allocation d’une indemnité de procédure et supporteront les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Déclare la SA Doctegestio et la SARL DG Urbans recevables à agir ;

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Rejette les demandes de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum la SA Doctegestio et la SARL DG Urbans à payer :

— à la SARL Gini, la SARL Senior Service Investissement, la SARL AN-AO, M. AK X, la SARL des Trois Millésimes, la SARL Celis, la SARL Fralau, la SARL Penlan, la SARL Albanne, la SARL R.I.O. Honoré, la SARL FMCHP Immobilier, la SARL Pantin Paris, la SARL Nikao, l’EURL AL AH et fils, C/o M. Z, l’EURL B, la SARL C, la SARL Loreva, M. D A, M^me F G, veuve de M. AX G, M. L AY, M. H I, Monsieur J K, M. L M, M. N O, M. P Q, M. R S, M^me BU BS-BX, M. T BF, M. V W, M. N AA, M. AB AC, M. AD AE, M. AF BK, M. AH AI, l’association Assopantin, la somme de 2 000 euros,

— à la SARL Art la somme de 2 000 euros,

— à la SARL Baladin la somme de 2 000 euros,

— au syndicat des copropriétaires de la résidence […] et […], représentée par son syndic la SARL Sygestim, la somme de 1 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA Doctegestio et la SARL DG Urbans aux dépens, distraits conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE