Cour d'appel de Caen, 1ère chambre civile, 2 février 2021, n° 18/00074

TGI Caen 6 novembre 2017

CA Caen
Infirmation partielle 2 février 2021

Arguments

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Rejeté
Responsabilité délictuelle du notaire
La cour a estimé que les époux X avaient reçu toutes les informations nécessaires sur les règles d'urbanisme applicables et que leur projet n'était pas impossible, leur responsabilité étant engagée pour ne pas avoir effectué les démarches administratives requises.
Rejeté
Préjudice moral et financier
La cour a jugé que le paiement de l'impôt ne constitue pas un préjudice indemnisable sans preuve que, mieux informés, les époux X auraient renoncé à l'achat ou auraient payé un impôt moindre.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, 1re ch. civ., 2 févr. 2021, n° 18/00074
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	18/00074
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Caen, 6 novembre 2017, N° 15/02322
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	G. GUIGUESSON, président
Avocat(s) :	Florence TOUCHARDChristophe VALERY
Parties :	S.C.P. PELTIER JOSE ANTOINE-PELTIER FRANCOIS ASSOCIÉS

Texte intégral

AFFAIRE : N° RG 18/00074 -

N° Portalis DBVC-V-B7C-F7SW

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de CAEN en date du 06 Novembre 2017 -

RG n° 15/02322

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 02 FEVRIER 2021

APPELANTS :

Monsieur I-J X

né le […] à […]

[…]

Madame Z A épouse X

née le […] à […]

[…]

représentés et assistés de M^e Florence TOUCHARD, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉS :

Maître B Y

né le […] à […]

[…]

La SELARL CAEN LAZARE NOTAIRES venant aux droits de la SCP Y G H-Y B

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentés et assistés de M^e Christophe VALÉRY, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 24 novembre 2020, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me FLEURY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 02 Février 2021 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me FLEURY, greffier

* * *

Par acte authentique du 31 juillet 2008 reçu par M^e B Y, notaire associé, la SARL I NOUVELLE a vendu à M. et M^me X, après avoir procédé à la division d’un ensemble immobilier dénommé 'Ferme des Jardins', un bâtiment consistant en une annexe d’habitation en mauvais état et un neuvième indivis des parcelles cadastrées section ZE n°70,71 et 83, moyennant le prix de 82 000€, le bien étant déclaré à rénover.

Reprochant au notaire un défaut d’information et de conseil relatif aux règles d’urbanisme applicables ayant entraîné de 'multiples difficultés d’ordre juridique ou matériel’ pour pouvoir transformer les bâtiments à usage agricole en locaux d’habitation, les époux X ont, par acte d’huissier du 12 mars 2014, fait assigner M^e B Y et la SCP D E F- G H Y – B Y devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins de les voir condamner à leur payer diverses indemnités pour un montant total de 32 080€.

Par jugement en date du 6 novembre 2017, auquel la cour renvoie pour un exposé plus complet des faits et de la procédure antérieure, le tribunal a :

— débouté M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes ;

— condamné in solidum M. et M^me X à payer à M^e B Y et la SCP G H Y – B Y la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. et M^me X aux dépens ;

— accordé à M^e VALERY, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 9 janvier 2018, M. et M^me X ont interjeté appel de cette décision.

Vu les dernières conclusions de :

— M. et M^me X déposées le 9 avril 2018 ;

— M^e B Y et la SELARL CAEN LAZARE NOTAIRES, venant aux droits de la SCP G H Y – B Y, déposées le 3 avril 2020 ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 28 octobre 2020 ;

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

Le notaire est tenu d’assurer la validité et l’efficacité des actes rédigés par lui.

Il est également tenu d’un devoir d’information et de conseil à l’égard des parties.

Les époux X recherchent la responsabilité délictuelle de M^e Y pour avoir manqué à ses obligations :

— en mentionnant de manière inexacte dans l’acte du 31 juillet 2008 et son attestation immobilière du 29 décembre 2008 que le bien vendu était à destination d’habitation et ne nécessitait donc pas de changement de destination ;

— en ne les informant pas que la transformation du bâtiment agricole en locaux d’habitation nécessitait une autorisation administrative dont l’obtention était, en toute hypothèse, impossible à obtenir au regard du PLU arrêté le 8 mars 2008;

— en n’attirant pas leur attention sur les difficultés administratives et juridiques à venir puisqu’ils ont été contraints de diligenter une procédure devant la juridiction administrative aux fins d’annulation de la délibération du 6 mars 2009 approuvant le PLU et de la décision de rejet de leur recours gracieux.

Ils soutiennent qu’ils n’auraient pas acquis l’immeuble s’ils avaient été dûment informés et que les manquements commis par le notaire leur ont causé un préjudice moral ainsi qu’un préjudice financier lié au paiement de la taxe d’aménagement et de loyers imprévus.

Les premiers juges ont fait une exacte analyse des faits de la cause en considérant :

— qu’aux termes de l’acte de vente et de ses annexes, les acquéreurs ont reçu toutes les informations utiles sur les règles d’urbanisme applicables et le projet de révision du POS ;

— que le POS, qui était applicable au moment de la vente, à l’exclusion du PLU qui n’était qu’en cours d’adoption, autorisait, pour les biens situés en zone NC dont relevait l’immeuble litigieux,

l’aménagement ou l’extension mesurée des bâtiments existants ainsi que les changements d’affectation des bâtiments anciens pour un usage résidentiel sous réserve de l’état du bâtiment et de son intérêt architectural;

— que les époux X ont été avisés que la demande de permis de construire ou la déclaration préalable de travaux devait être déposée dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance du certificat d’urbanisme du 23 juin 2018, soit au plus tard le 23 décembre 2009, pour bénéficier des règles d’urbanisme du POS, moins restrictives que le PLU, ce qu’ils n’ont pas fait ;

— que les acquéreurs ne démontrent pas que leur projet d’aménagement et de transformation était impossible ou très incertain, l’opposition du maire à leur déclaration préalable de travaux étant motivée par le seul fait que ces derniers relevaient de la procédure du permis de construire.

S’agissant de l’erreur du notaire sur la destination du bien, la cour estime qu’elle n’est pas établie avec certitude. En effet, l’analyse de M^e Y selon laquelle le local accessoire suit la même destination que le local principal d’habitation, fondée sur l’article R 421-17 du code de l’urbanisme, la réponse ministérielle du 6 septembre 2007 et l’attestation de M^e C, est susceptible de remettre en cause l’appréciation différente de la commune devant laquelle cet argument n’a pas été invoqué.

Et en supposant que M^e Y se soit trompé, cette inexactitude n’a pas pu avoir de conséquences préjudiciables pour les époux X puisqu’en tout état de cause, ils étaient tenus de solliciter une autorisation d’urbanisme du fait de la modification des façades, cette information leur ayant été donnée dans l’acte de vente page 10, et que le changement de destination était admis dans le cadre du POS.

Les appelants ont d’ailleurs déposé une déclaration préalable de travaux dès le 29 septembre 2008 qui a été rejetée par un arrêté d’opposition du 20 octobre 2008 car un permis de construire était nécessaire.

Alors qu’ils disposaient encore d’un délai de 14 mois pour régulariser la situation et bénéficier de la réglementation du POS plus favorable, ils ont laissé s’écouler ce délai sans faire de demande de permis de construire, préférant diligenter une procédure en annulation du PLU.

Il ressort de ce qui précède que les difficultés juridiques rencontrées par les époux X et le retard invoqué dans la réalisation du projet procèdent de leur seule responsabilité faute d’avoir effectué les démarches administratives requises.

Concernant la taxe d’aménagement, l’acte authentique mentionne page 14 que les travaux soumis à une autorisation d’urbanisme pourront donner lieu à la perception de diverses taxes dont la taxe locale d’équipement.

Les acquéreurs ont donc bien été informés sur ce point.

En toutes hypothèses, le paiement de l’impôt ne constitue pas un préjudice indemnisable, sauf lorsqu’il est établi que, mieux informé, le contribuable n’aurait pas été exposé au paiement de l’impôt ou aurait acquitté un impôt moindre.

Cette preuve n’est pas rapportée par les appelants qui ne démontrent pas qu’ils auraient renoncé à leur achat s’ils avaient su devoir payer une taxe de 12 080€.

Il s’évince de ces éléments que les conditions de mise en jeu de la responsabilité de M^e Y ne sont pas réunies.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes indemnitaires.

La procédure engagée, quoique mal fondée, ne procède pas d’un comportement fautif de la part des époux X, de nature à faire dégénérer en abus le droit d’agir en justice ou de contester une décision. Par conséquent, il convient de débouter les intimés de leur demande indemnitaire présentée à ce titre.

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.

Les époux X succombant en leur recours, sont condamnés in solidum aux dépens d’appel et à payer à la SELARL CAEN LAZARE et M^e B Y, unis d’intérêts, la somme de 3000€, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris sauf à préciser que la SELARL CAEN LAZARE vient aux droits de la SCP G H Y – B Y ;

Y ajoutant,

DEBOUTE la SELARL CAEN LAZARE et M^e B Y de leur demande indemnitaire pour procédure abusive ;

CONDAMNE M. et M^me X in solidum à payer à la SELARL CAEN LAZARE et M^e B Y, unis d’intérêts, la seule somme de 3000€, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de l’appel ;

CONDAMNE M. et M^me X in solidum aux dépens de l’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

E. FLEURY G. GUIGUESSON