COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 31 AOUT 2020

(Rédacteur : Vincent BRAUD, conseiller,)

N° RG 19/04562 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LGAJ

X Y A

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/017396 du 05/09/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

SA DOMOFRANCE

Nature de la décision : AU FOND

APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

JONCTION AVEC LE DOSSIER RG : 19/04549

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décisions déférées à la cour : ordonnances rendues les 14 juin 2019 (RG : 12-19-488) et 1^er juillet 2019 (rectificative- RG : 12-19-1359) par le Juge des Référés du Tribunal d’Instance de BORDEAUX suivant deux déclarations d’appel en date des 7 août 2019 (RG : 19/04549) et 8 août 2019 (RG : 19/04562)

APPELANTE :

X Y A

née le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

représentée par Maître Pierre RAVAUT de la SELARL BIROT-RAVAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SA DOMOFRANCE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

représentée par Maître Michel PUYBARAUD de la SCP MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Mathieu RAFFY de la SCP GUILLEMOTEAU BERNADOU RAFFY, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

Marie-Hélène HEYTE, président,

Béatrice PATRIE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Greffier : Véronique SAIGE

Par ordonnance et avis de fixation de l’affaire à bref délai du 4 septembre 2019, les parties ont été avisées que l’affaire était fixée pour être plaidée à l’audience rapporteur du 6 janvier 2020 renvoyée au 8 juin 2020.

L’audience du 8 juin 2020 n’a pas été tenue en raison du confinement ordonné dans le cadre de l’urgence sanitaire.

Par avis adressé par RPVA le 22 mai 2020, les conseils des parties ont été avisés que ce dossier initialement fixé à l’audience précitée sera traité selon la procédure écrite visée à l’article 8 de l’ordonnance n° 2020'304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale (procédure sans audience), qu’ils disposaient d’un délai de 15 jours à compter de l’avis pour s’opposer à cette procédure via le RPVA.

Aucune des parties ne s’est opposée à la procédure sans audience, et les dossiers de plaidoiries ont été déposés.

ARRÊT :

— contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées le 22 juin 2020 dans les conditions prévues au nouvel alinéa 4 de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 modifié par l’ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 avril 2007, la société anonyme d’habitations à loyers modérés Domofrance (ci-après Domofrance) a donné à bail à X Y A un logement situé […], logement 33, […], à […].

Par acte d’huissier du 24 octobre 2018, la société Domofrance a fait délivrer à X Y A un commandement de payer la somme de 1 179,02 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en 'uvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte d’huissier du 29 janvier 2019, la société Domofrance a assigné X Y

A devant le juge des référés du tribunal d’instance de Bordeaux aux fins notamment de voir constater la résiliation de plein droit du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et la condamner au paiement des arriérés de loyer et charges outre indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude d’huissier, X Y A n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 14 juin 2019 et ordonnance en rectification d’erreur matérielle du 1^er juillet 2019, le président du tribunal d’instance de Bordeaux a :

Au principal, renvoyé les parties à se pouvoir ainsi qu’elles aviseront et vu l’urgence :

— constaté la réunion en date du 25/12/2018 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 17/04/2007 conclu entre M^me X Y A et la SA d’HLM DOMOFRANCE relatif, au logement situé […], […], […],

— condamné M^me X Y A à payer à la SA d’HLM DOMOFRANCE la somme de 388,08 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 16/04/2019, échéance du mois de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— accordé à M^me X Y A la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 6 mois à raison de 4 mensualités successives de 150 € chacune, suivies d’une 5^e et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le 1^er versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision,

— dit que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu,

— ordonné, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail,

— dit que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué,

— dit, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

— dit, en ce cas, à défaut par M^me X Y A d’avoir libéré volontairement les lieux, qu’il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son/leur chef avec, si nécessaire l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit, en ce cas, que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé, en ce cas, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, soit 590,70 € par mois à la date de l’audience, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et condamné M^me X Y A à son paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné M^me X Y A aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat,

— condamné M^me X Y A à payer à la SA d’HLM DOMOFRANCE une indemnité de 100 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, le juge des référés a essentiellement constaté que les formalités d’information imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ont été effectuées et que l’action aux fins de constat de la résiliation du bail était recevable et régulière.

Il a ensuite jugé que la locataire n’avait pas respecté les obligations que lui imposait l’article 7, a, de la loi du 6 juillet 1989 en ne payant pas régulièrement ses loyers et avances sur charges. Ainsi, le juge des référés jugeait que c’est en respectant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur avait fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le juge relevait aussi que ladite clause s’était trouvée acquise faute pour la locataire d’avoir réglé les causes du commandement dans le délai imparti.

X Y A a relevé appel de tous les chefs de cette ordonnance par déclaration au greffe de son avocat le 8 août 2019.

Par conclusions d’appelant transmises par RPVA le 26 décembre 2019, X Y A demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faire droit et ce faisant,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le Tribunal d’Instance de Bordeaux le 14 juin 2019,

Le réformer et ce faisant,

— constater l’extinction de la dette de M^me X Y A à la date de l’ordonnance de référé du 14 juin 2019,

— constater l’absence de fondement à l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 17 avril 2007,

— débouter la SA DOMOFRANCE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— condamner la SA DOMOFRANCE à verser à M^me X Y A la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SA DOMOFRANCE aux entiers dépens.

L’appelante fait valoir devant la cour qu’elle a soldé sa dette le 16 avril 2019 grâce à un prêt accordé par le F. S. L., laissant un solde de 13,91 euros à la date du 18 avril 2019. Le premier juge a rendu sa décision sans que X Y A ait comparu. Cette dernière a ainsi été condamnée, selon elle, à payer une dette éteinte et à une expulsion qui ne se justifiait plus au jour où la décision a été rendue.

Par conclusions transmises par RPVA le 6 novembre 2019, la société Domofrance demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 848 et suivants du Code de Procédure Civile

— confirmer l’ordonnance de référé du 14 juin 2019 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter M^me X Y A de l’intégralité de ses demandes,

— la condamner au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

L’intimée fait valoir que la locataire ne conteste pas avoir eu une dette, ni n’avoir pas déféré au commandement de payer qui lui a été délivré, de sorte que la condamnation prononcée par le premier juge est fondée.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 6 janvier 2020. À cause de la grève nationale des avocats, elle a été renvoyée à l’audience du 8 juin 2020.

Au visa de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, la cour a adressé aux parties le 22 mai 2020 un avis de procédure écrite sans audience.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé à l’ordonnance déférée et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail:

En vertu de l’article 7 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi dispose notamment que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, la société Domofrance a délivré un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail en raison d’impayés locatifs, ce que la locataire ne conteste pas.

X Y A ne conteste pas qu’elle n’a pas soldé sa dette locative dans le délai de deux mois.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire s’apprécient au terme du délai légal de deux mois, et non à la date de l’audience ou à celle de l’ordonnance. Le premier juge a donc à bon droit constaté que la clause résolutoire était acquise le 25 décembre 2018, nonobstant le règlement d’une partie de la dette, même si celui-ci est intervenu avant l’audience devant le tribunal d’instance de Bordeaux.

C’est également à juste titre que le juge des référés a pris en considération la bonne foi de X Y A et sa capacité contributive pour lui accorder des délais de payement conformément aux dispositions de l’article 24, paragraphe V, de la loi du 6 juillet 1989, pour ordonner en conséquence la suspension des effets de la clause de résiliation

Au demeurant, la société Domofrance reconnaît qu’à ce jour, X Y A a apuré sa dette, de sorte que la clause de résiliation du bail est réputée n’avoir jamais joué, conformément aux termes de l’article 24, paragraphe VII, de la loi du 6 juillet 1989, et au dispositif de l’ordonnance du 14 juin 2019.

La décision entreprise sera donc confirmée de ces chefs.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

Est produit devant la cour un décompte établi par la société Domofrance à la date du 18 avril 2019, selon lequel la dette de X Y A a été éteinte le 16 avril 2019, par un virement de 766 euros à la suite duquel la société Domofrance est redevable à sa locataire d’un solde de 13,91 euros. Il convient d’infirmer en conséquence la condamnation de X Y A au payement d’une indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, de charges locatives et d’indemnités d’occupation dus à la date du 16 avril 2019.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au regard de l’infirmation partielle de l’ordonnance, chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés en cause d’appel.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Sur ce fondement, il n’y a pas lieu en l’espèce à condamnation de ce chef.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Infirme partiellement l’ordonnance en ce qu’elle condamne X Y A à payer à la société anonyme d’habitations à loyers modérés Domofrance la somme de 388,08 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 16 avril 2019, échéance du mois de mars 2019 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Confirme toutes les autres dispositions non contraires ;

Y ajoutant,

Laisse à la charge de chaque partie les dépens par elle exposés en cause d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Le présent arrêt a été signé par Madame Béatrice PATRIE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,