Cour d'appel de Caen, 1ère chambre civile, 7 décembre 2021, n° 20/00698

TGI Caen 14 février 2020

CA Caen
Infirmation 7 décembre 2021

CASS
Rejet 16 mars 2023

Arguments

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Accepté
Inexistence du contrat de réservation
La cour a constaté que le contrat de réservation existait bien et que Madame Y n'avait pas fourni de justificatifs de refus de prêts, permettant ainsi à la société de réclamer l'application de la clause pénale.
Accepté
Non-réalisation du contrat
La cour a jugé que la société était fondée à réclamer le solde du dépôt de garantie, qui devait être compensé avec les sommes dues par Madame Y.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a décidé d'accorder des frais irrépétibles à la société, en raison de la décision favorable rendue en appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Caen, 1re ch. civ., 7 déc. 2021, n° 20/00698
Juridiction :	Cour d'appel de Caen
Numéro(s) :	20/00698
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Caen, 14 février 2020, N° 18/02350
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	G. GUIGUESSON, président
Avocat(s) :	Noël LEJARDDiane BESSON
Parties :	S.A. NORMANDIE AMENAGEMENT

Texte intégral

AFFAIRE : N° RG 20/00698 -

N° Portalis DBVC-V-B7E-GQPM

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : Décision du Tribunal de Grande Instance de CAEN du 14 Février 2020

RG n° 18/02350

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 07 DECEMBRE 2021

APPELANTE :

La S.A. NORMANDIE AMENAGEMENT

N° SIRET : 409 377 496

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Diane BESSON, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉE :

Madame B Y

née le […] à KARS

[…]

représentée et assistée de M^e E F, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 14 octobre 2021, sans opposition du ou des avocats, M^me VELMANS, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me GOULARD

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. L, Président de chambre,

M^me VELMANS, Conseillère,

M. GANCE, Conseiller,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 07 Décembre 2021 et signé par M. L, président, et M^me J, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 27 octobre 2017 a été reçu par Maître X, notaire à Caen, un contrat de réservation pour quatre locaux professionnels et quatorze places de stationnement dans un ensemble immobilier en cours de construction sur un terrain situé à […], […], […], pour un prix de 887.700,00 € TTC.

Cet acte mentionne que le réservant est la SA NORMANDIE AMÉNAGEMENT, et le réservataire, Madame B Y, courtier.

La réservation était consentie sous la condition suspensive de l’obtention par le réservataire d’un ou plusieurs prêts d’un montant de 937.200,00 €, d’une durée maximum de 15 ans au taux de 1,5 % l’an maximum, et devait être réalisée au plus tard avant le 31 janvier 2018.

Un dépôt de garantie de 15.090,90 € était prévu ainsi qu’une clause pénale de 10 %.

La signature de l’acte authentique était fixée au 26 février 2018.

Des échanges ont eu lieu entre l’étude de Maître X et l’étude de Maître Z assistant Madame Y, faisant état de l’acquisition par une SCI POLARIS par substitution, un report de la date de signature étant sollicité.

En l’absence d’information quant aux prêts sollicités et du retard pris pour la signature de l’acte authentique, la société NORMANDIE AMÉNAGEMENT a fait délivrer à Madame Y le 7 juin 2018, une sommation interpellative d’avoir à faire connaître sa décision, à laquelle celle-ci a répondu qu’elle ne maintenait pas la réservation, n’ayant pu obtenir les prêts nécessaires.

Aucun justificatif des refus de prêts n’a été adressés à la SA NORMANDIE AMÉNAGEMENT par Madame Y, qui n’a pas donné suite à la mise en demeure qui lui a été adressée par lettre recommandée avec avis de réception du 15 juin 2018, aux fins de règlement de la clause pénale et du solde du dépôt de garantie.

Par acte d’huissier du 13 juillet 2018, la SA NORMANDIE AMÉNAGEMENT a assigné Madame Y devant le tribunal de grande instance de Caen, afin d’obtenir le paiement de la somme de 88.770,00 € à titre de dommages-intérêts et de 3.772,18 € au titre du solde du dépôt de garantie.

Par jugement du 14 février 2020, le tribunal relevant que la SA NORMANDIE AMÉNAGEMENT avait donné pouvoir à Maître X de signer un contrat de réservation au profit de Monsieur C D et non de Madame Y a :

— constaté l’inexistence du contrat de réservation reçu par Maître X, notaire, en date du 27 octobre 2017,

— débouté la société NORMANDIE AMÉNAGEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamné la société NORMANDIE AMÉNAGEMENT au paiement d’une somme de 2.000,00 € à titre de dommages-intérêts à Madame B Y,

— condamné la société NORMANDIE AMÉNAGEMENT au paiement d’une somme de 2.000,00 € à Madame B Y en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société NORMANDIE AMÉNAGEMENT aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître E F en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société NORMANDIE AMÉNAGEMENT a interjeté appel de la décision le 3 avril 2020.

Aux termes de ses écritures en date du 3 juillet 2020, elle conclut au visa des articles 1103 nouveau et suivants, 1228 nouveau et 1231-5 du code civil, à l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et sollicite :

— la condamnation de Madame Y au paiement de la somme de 88.770,00 € à titre de dommages-intérêts,

— sa condamnation au paiement de la somme de 3.772,00 € au titre du solde restant dû sur le dépôt de garantie,

— la compensation du dépôt de garantie avec les somme dues par Madame Y,

— la condamnation de Madame Y au paiement d’une somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de son conseil.

Aux termes de ses écritures en date du 8 juillet 2020, Madame Y qui conteste avoir signé le contrat de réservation en son nom personnel, mais pour le compte de Monsieur C D, conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions, et sollicite la condamnation de l’appelante au paiement d’une somme de 3.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de la société NORMANDIE AMÉNAGEMENT

L’article 1128 du code civil dispose que le consentement des parties est nécessaire à la validité du contrat.

L’article 1130 du code civil énonce que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature, que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, et que leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquels le consentement a été donné.

L’article 1131 du même code dispose que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat, qui ne peut donc être invoqué que par celui qui y a intérêt.

Ces deux derniers textes se situent dans la sous-section 'Le consentement', au §1er 'L’existence du consentement'.

La cour relève que Madame Y n’entend pas ce prévaloir de la nullité du contrat, mais de son inexistence.

La société NORMANDIE AMÉNAGEMENT ne sollicite pas davantage la nullité du contrat, bien que rappelant qu’elle ne pourrait être que relative, et sollicitant au contraire son application.

La cour constate que le pouvoir donné par Madame G-H, directeur général de la société Normandie à tout clerc de notaire de l’office notarial de Maître X, a pour finalité de régulariser un contrat de réservation au profit de Monsieur I C D ou toute société pouvant se substituer.

Le pouvoir qu’aurait donné ce dernier à Madame Y n’est pas annexé au contrat de réservation et la preuve de son envoi à l’étude X n’est pas rapportée.

Le contrat de réservation comporte l’identité complète ainsi que l’adresse de Madame B Y dont il est précisé qu’elle est courtier. Il n’est fait nulle part mention d’un pouvoir qu’elle aurait reçu de la part de Monsieur C D sans que cela ne l’ait empêchée de signer l’acte.

La cour constate à la lecture des courriels versés aux débats qu’une SCI POLARIS devait en réalité acquérir le bien par substitution, ce qui est confirmé par le versement de celle-ci à l’étude X d’une somme totale de 11.318,72 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, ainsi que par un courriel de l’étude de Maître Z du 19 février 2018 qui informe son confrère que Madame Y lui a demandé de l’assister et qu’il lui adresse 'le projet des statuts de la SCI POLARIS qui va procéder à l’acquisition par suite de la substitution opérée'.

Des demandes de report de la date de signature ont ainsi été sollicitées notamment par Madame Y elle-même (courriel du 19 avril 2018).

De plus elle a répondu à la sommation interpellative du 7 juin 2018 :

' Je ne maintiens pas notre réservation. J’ai eu deux refus de prêt avec justificatifs que je vous communique'.

Lesdits justificatifs n’ont jamais été communiqués.

Il apparaît donc au regard de ces éléments, que Madame Y ne contestait pas à cette époque sa qualité de réservataire confirmée par son comportement, quand bien même l’acquisition par substitution était envisagée

L’absence de consentement ne peut donc être retenue, sans qu’il soit nécessaire d’examiner le moyen invoqué par l’appelante tiré de la ratification tacite du mandat donné au clerc de notaire.

Madame Y ne prétend pas que son consentement aurait été vicié justifiant la nullité du contrat de réservation.

Le contrat existe donc bien contrairement à ce qu’a retenu le tribunal et à défaut de l’envoi des justificatifs de refus de prêts ainsi que le prévoyait la condition suspensive figurant au contrat, la société NORMANDIE AMÉNAGEMENT est bien-fondée à solliciter l’application de la clause pénale applicable dans une telle hypothèse, s’élevant à 88.770,00 €, somme que Madame Y sera condamnée à lui payer.

Le dépôt de garantie d’un montant de 15.090,00 € n’a été réglé qu’à hauteur de 11.318,72 € ainsi que cela résulte de l’attestation de Madame A de l’étude X.

La société NORMANDIE AMÉNAGEMENT est donc bien-fondée à obtenir le paiement du solde soit la somme de 3.772,18 €, ainsi qu’il est prévu en cas de non-réalisation du contrat dans une telle hypothèse, au paragraphe VII du contrat de réservation.

Conformément à sa demande, il sera précisé que le dépôt de garantie est acquis à la société NORMANDIE AMÉNAGEMENT et viendra se compenser avec les sommes dues par Madame Y.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions y compris en ce qu’il a condamné la société NORMANDIE AMÉNAGEMENT à payer à Madame Y une somme de 2.000,00 € de dommages-intérêts.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement entrepris sera également infirmé en ce qu’il a condamné la société NORMANDIE AMÉNAGEMENT à payer à Madame Y une somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire droit à la demande de la société NORMANDIE AMÉNAGEMENT et de condamner Madame Y à lui payer une somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette dernière sera déboutée de sa demande d’indemnité sur ce fondement.

Succombant, Madame Y sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, le jugement étant également infirmé en ce qu’il a condamné la société NORMANDIE AMÉNAGEMENT aux dépens avec bénéfice de distraction au profit de Maître F.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Caen du 14 février 2020,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE Madame B Y à payer à la SA NORMANDIE AMÉNAGEMENT la somme de 88.770,00 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE Madame B Y à payer à la SA NORMANDIE AMÉNAGEMENT la somme de 3.772,18 € au titre du solde restant dû sur le dépôt de garantie,

DIT que le dépôt de garantie est acquis à la SA NORMANDIE AMÉNAGEMENT et viendra se compenser avec les sommes dues par Madame Y,

CONDAMNE Madame B Y à payer à la SA NORMANDIE AMÉNAGEMENT une somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Madame B Y de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame B Y aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. J G. L