AFFAIRE : N° RG 19/02579 -

N° Portalis DBVC-V-B7D-GMWN

Code Aff. :

ARRÊT N° JB.

ORIGINE : DECISION du Tribunal d’Instance d’ALENCON en date du 26 Juillet 2019 – RG n° 11-18-526

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2021

APPELANTE :

SARL SOCIETE LAIR IMMOBILIER

N° SIRET : 489 571 489

[…]

[…]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e A B, avocat au barreau d’ALENCON

INTIMEE :

Madame C D E Y

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Anne-Sophie VAERNEWYCK, avocat au barreau d’ARGENTAN

DEBATS : A l’audience publique du 07 juin 2021, sans opposition du ou des avocats, M^me VIAUD, Conseiller, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me DELAHAYE, Président de Chambre,

M^me GOUARIN, Conseiller,

M^me VIAUD, Conseiller,

ARRÊT prononcé publiquement le 30 septembre 2021 à 14h00

par prorogation du délibéré initialement

fixé au 23 septembre 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinea de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me DELAHAYE, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Les consorts X ont conclu le 24 octobre 2015 avec la SARL Lair Immobilier un mandat de vente sans exclusivité lui offrant une rémunération de 5990 euros à la charge du vendeur ou de l’acquéreur si mandat de recherche.

Le 12 avril 2017, M^me Z Y a conclu avec la SARL Lair Immobilier un mandat de recherche lui offrant une rémunération de 4990 euros à la charge de l’acquéreur qui lui avait confié la mission de trouve une maison individuelle avec jardin, proximité Alençon, pour un prix maximum de 100.000 euros.

M^me Y a signé les 1^er et 2 juin 2017 un compromis de vente sous condition suspensive avec les consorts X pour l’acquisition d’un immeuble sis commune de Vingt Hanaps (61) pour un montant de 55.000 euros et sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt pour M^me Y.

La réitération de la vente devait avoir lieu au plus tard le 31 août 2017.

La vente ne va pas être réitérée à cette date car les vendeurs ne l’avaient pas informé de l’existence d’une succession en cours.

Il va être proposé à M^me Y de signer une convention d’occupation précaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2017, M^me Y informait l’agence Lair Immobilier qu’elle n’entendait plus donner suite à la vente, celle-ci n’ayant pas été signée malgré ses demandes et ce, de la faute des vendeurs.

En réponse l’agence immobilière indiquait ne pas entendre donner duite à la demande de M^me Y de ne plus acheter l’immeuble.

Convoquée à un rendez-vous devant le notaire en décembre 2017 pour la signature de la vente, M^me Y faisait savoir par son conseil qu’elle n’entendait pas s’y rendre.

Par acte du 25 octobre 2018, la SARL Lair Immobilier fait assigner M^me Y aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 4500 euros, outre celle de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement, le tribunal d’instance d’Alençon a :

— condamné la SARL Lair Immobilier à payer à M^me Y la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné la SARL Lair Immobilier à payer à M^me Y la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SARL Lair Immobilier aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 3 septembre 2019, la SARL Lair Immobilier a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues le 18 novembre 2019, la SARL Lair Immobilier demande à la cour de :

— juger l’appel de la SARL Lair Immobilier recevable,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— condamner M^me Y à payer à la SARL Lair Immobilier la somme de 4500 euros en principal,

— condamner M^me Y à payer à la SARL Lair Immobilier la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître A B le bénéfice de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions reçues le 16 décembre 2019, M^me Y demande à la cour de :

— confirmer la décision du tribunal d’instance d’Alençon en date du 26 juillet 2019,

En conséquence,

— condamner la SARL Lair Immobilier à payer à M^me Y la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SARL Lair Immobilier à payer à M^me Y la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— prononcer contrat de vente d’immeuble sous conditions suspensives en date des 1^er et 2 juin 2017,

— condamner la SARL Lair Immoblier à payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Lair Immobilier aux dépens d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour l’exposé des moyens de celles-ci.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 avril 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

1) sur la nullité de la promesse de vente pour dol

Bien que le dispositif des conclusions de l’intimées ne tend qu’à ' prononcer contrat de vente d’immeuble sous conditions suspensives en date des 1^er et 2 juin 2017 ', la cour comprend qu’il n’est affecté que d’une simple omission matérielle et qu’il est ainsi demandé à la cour de prononcer la nullité de la convention des 1^er et 2 juin 2017.

L’article 1108 du code civil énonce que quatre conditions sont essentielles pour la validité d’une convention :

— le consentement de la partie qui s’oblige,

— la capacité de contracter,

— un objet certain qui forme la matière de l’engagement,

— une cause licite dans l’obligation.

L’article 1109 précise qu’il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

En application de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté ; il ne se présume pas et doit être prouvé.

M^me Y invoque la réticence dolosive de l’agence immobilière qui ne l’a pas informé de l’existence de la succession en cours.

Il lui appartient de rapporter que les manoeuvres ou un simple mensonge de la SARL Lair Immobilier ont été destinés à provoquer une erreur de nature à vicier son consentement.

Ainsi M^me Y doit établir non seulement les manoeuvres illicites de leur cocontractant mais également que son consentement a été vicié et que la SARL Lair Immobilier a agi intentionnellement.

M^me Y n’explicite pas en quoi l’agence immobilière se serait rendue coupable de manoeuvres dolosives à son égard et ne justifie nullement d’un comportement répréhensible de cette dernière qui a, conformément au mandat, mis en relation un vendeur et un acquéreur et participé aux négociations ayant abouti à la signature du compromis de vente

Dès lors, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité de la promesse de vente des 1^er et 2 juin 2017.

2) sur la responsabilité de l’agence immobilière

En sa qualité d’intermédiaire professionnel, la SARL Lair Immoblier devait s’assurer de la réunion des conditions nécessaires à l’efficacité de l’acte sous-seing privé qu’elle faisait signer.

Il apparaît que la SARL Lair Immobilier a nécessairement été informée de la difficulté particulière de ce dossier puisqu’elle a fait signer un mandat de vente faisant référence à une succession.

Ainsi la SARL Lair Immobilier a manqué à son obligation de conseil en ne s’assurant pas auprès du notaire dont le nom figurait dans le mandat de vente des 1^er et 2 juin 2017 de la qualité des mandants et de leur capacité à engager cette vente.

Il lui appartenait en l’espèce de vérifier si son mandataire était seul propriétaire de l’immeuble ou avait pouvoir d’engager ses co indivisaires, ce qu’elle avait largement le temps de faire eu égard à la date du mandat de vente et celle du compromis de vente.

La SARL Lair Immobilier ne justifie pas avoir procédé aux vérifications de cette nature.

Cette faute manifeste de l’agence, dans l’accomplissement de son mandat, est en lien direct avec l’échec de la vente et le préjudice de M^me Y qui n’a pu acquérir l’immeuble qu’elle souhaitait alors même qu’elle n’avait pas été avertie des difficultés risquant de survenir au cours de la cession.

Il n’est pas contesté qu’elle a sollicité l’agence immobilière à plusieurs reprises pour la fixation de la date de

réitération de la vente en ayant pour seule réponse la proposition d’un contrat d’occupation précaire que M^me Y a, à juste titre, refusée dans l’ignorance de la réalisation effective de la vente de l’immeuble.

Il est établi que M^me Y avait donné son préavis pour le logement qu’elle louait à effet au 20 septembre 2017, que faute d’acquérir l’immeuble, elle a du retourner vivre chez ses parents et qu’elle a du louer un box pour y entreposer ses effets personnels.

Elle a donc subi un préjudice moral important, une perte de temps conséquente et divers tracas pendant plusieurs mois.

Le tribunal a exactement apprécié ce préjudice à 3000 euros et le jugement sera confirmé sur ce point.

2) sur la demande de la SARL Lair Immobilier au titre de sa commission

Le compromis de vente en date des 1^er et 2 juin 2017 a été conclu avec M^me Y par l’intermédiaire de la SARL Lair Immobilier moyennant le paiement d’une rémunération de 4500 euros TTC à la charge de l’acquéreur.

Aux termes de la clause pénale prévue dans l’acte, en cas de refus d’une des parties de régulariser la vente, la SARL Lair Immobilier 'pourra percevoir une somme égale au montant de la commission … prélevée en priorité sur le dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire '.

En l’espèce, aucune faute ne peut être reprochée à M^me Y.

En application de l’article 6 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 et 74 du décret du 20 juillet 1972, aucune commission ne peut être exigée ou même acceptée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue, celui-ci ne pouvant prétendre qu’à des dommages et intérêts en cas d’échec de l’opération du fait du candidat acquéreur.

La négociation préparée par l’agence immobilière n’a pas abouti à un acte de vente en raison de sa faute.

En conséquence, la SARL Lair Immobilier ne peut prétendre au paiement de sa commission.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

3) sur les frais et les dépens

Les dispositions du jugement seront confirmées.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M^me Y les frais non compris dans les dépens.

Il lui sera alloué une somme de 2000 euros à ce titre.

La SARL Lair Immobilier, succombant, sera déboutée de sa demande et condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe

Confirme le jugement rendu par le tribunal d’instance d’Alençon le 26 juillet 2019 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant

Dit n’y avoir lieu à nullité du compromis de vente en date des 1^er et 2 juin 2017.

Déboute la SARL Lair Immobilier de toutes ses demandes.

Condamne la SARL Lair Immobilier à payer à M^me C Y la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamne aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N. LE GALL L. DELAHAYE