Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 1, 22 novembre 2019, n° 18/07593

TGI Paris 14 février 2018

CA Paris
Confirmation 22 novembre 2019

Arguments

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Rejeté
Non-réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt
La cour a estimé que la promesse de vente était destinée à l'acquisition de biens à des fins professionnelles, excluant ainsi l'application des dispositions relatives à la protection des consommateurs.
Rejeté
Non-réalisation de la condition suspensive liée à l'état hypothécaire
La cour a jugé que la production de l'état hypothécaire n'était pas une condition suspensive, et que Monsieur X ne pouvait pas invoquer la caducité de la promesse sur ce fondement.
Accepté
Droit à l'indemnité d'immobilisation
La cour a confirmé que, n'ayant pas acquis le bien, Madame Y était fondée à réclamer le paiement de l'indemnité d'immobilisation.
Rejeté
Abus de droit dans l'exercice de l'action en justice
La cour a estimé que Madame Y ne prouvait pas la malice, la mauvaise foi ou l'erreur grossière de Monsieur X, et a donc rejeté sa demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 1, 22 nov. 2019, n° 18/07593
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	18/07593
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 14 février 2018, N° 16/12029
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Claude CRETON, président
Avocat(s) :	Frédéric LALLEMENTIsabelle CHENEFrédéric LEVADE
Cabinet(s) :	BDL AVOCATSSCP GUILLOUS & CHENE

Texte intégral

Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 22 NOVEMBRE 2019

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/07593 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5PSM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Février 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/12029

APPELANT

Monsieur C X

Chez Madame X, […] […]

[…]

né le […] à […]

représenté par M^e Frédéric LEVADE de l’AARPI CHAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0462

INTIMEE

Madame D Y VEUVE F

[…]

née le […] à […]

représentée par M^e Frédéric B de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480,

et par M^e Isabelle CHENE de la SCP GUILLOUS & CHENE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0842

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Octobre 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, président de chambre

M^me Christine BARBEROT, conseillère

M^me Monique CHAULET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sonia DAIRAIN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude CRETON, Président et par Sonia DAIRAIN, Greffière.

Par acte du 13 juillet 2011, M^me Y a consenti à M. Z une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain et des constructions constituées d’un bâtiment principal et d’un bâtiment annexe à usage de réserve et de cuisine situé à Paris, […]. La société Le Verre sans fond dont M. X était le gérant était locataire d’une partie de ce bien dans lequel elle exploitait un fonds de commerce de café, restaurant et hôtel.

Cette promesse de vente a été conclue au prix de 1 200 000 euros moyennant une indemnité d’immobilisation de 120 000 euros, M. Z ayant versé entre les mains du notaire une somme de 60 000 euros aux fins de séquestre. Son terme a été fixé au 27 octobre 2011.

Faisant valoir que malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives, M. X n’a pas acquis le bien, M^me Y, faisant valoir que l’indemnité d’immobilisation lui est due, l’a assigné en demandant au tribunal de dire que la partie de l’indemnité séquestrée par le notaire doit lui être versée et de condamner M. X à lui payer le solde, soit 60 000 euros.

Invoquant la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt et des autres conditions d’usage, notamment le défaut de transmission au notaire d’un état hypothécaire antérieur à 1956, M. X a conclu au rejet de ces demandes et sollicité la restitution par le notaire de la somme de 60 000 euros placée sous séquestre.

Par jugement du 14 février 2018, le tribunal de grande instance de Paris a fait droit à ces demandes et condamné M. X à payer à M^me Y la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que les biens objet de la promesse étant principalement affectés à un usage commercial, la condition suspensive d’obtention d’un prêt prévue par l’article L. 312-2 du code de la consommation n’est pas applicable.

Il a ajouté que si à la date d’expiration de la promesse le notaire de M. X a indiqué que le dossier n’était pas complet celui-ci est présumé avoir renoncé à la condition suspensive puisqu’il n’a jamais opposé à M^me Y la non réalisation de cette condition alors qu’au surplus le défaut de délivrance d’un état hypothécaire n’était pas indispensable à la signature de l’acte de vente puisque la promesse prévoyait qu’il pouvait y être remédié par la production d’une lettre du service de la publicité foncière indiquant que ce document ne pouvait être produit.

M. X a interjeté appel de ce jugement.

Il fait d’abord valoir que M^me Y était informée de l’obligation qu’il avait de recourir à un prêt pour financer son acquisition, de sorte que la promesse avait été nécessairement conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

Il soutient que le bien étant affecté à la fois à un usage commercial et d’habitation, la promesse était soumise aux dispositions des articles L.312-2 de l’ancien code de la consommation et qu’en conséquence, en l’absence de la mention manuscrite prévue par l’article L. 312-17, la promesse était nécessairement conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

Il ajoute que la promesse ayant été également conclue sous la condition suspensive de la production de certaines pièces, notamment « un état hypothécaire antérieur à 1956 (ou un courrier émanant de la conservation des hypothèques confirmant la non délivrance de cet état) », cette condition n’a pu être réalisée dans le délai de la promesse, qui avait été prorogé au 28 novembre 2011, dès lors que cette pièce n’avait pas été fournie.

M. X conclut en conséquence à l’infirmation du jugement et au rejet des demandes de M^me Y.

Il réclame en outre la condamnation de celle-ci à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me Y conclut à la confirmation du jugement et réclame en outre la condamnation de M. X à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

Attendu que la promesse ayant été conclue avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 25 mars 2016, sont applicables les dispositions des articles L. 312-1 et suivants de l’ancien code de la consommation ;

Attendu que selon l’article L. 312-2 de l’ancien code de la consommation sont soumises aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants les opérations de crédit immobilier destinées à financer l’acquisition d’un immeuble d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ; que dans le cas d’une opération portant sur un immeuble de caractère mixte, l’opération n’entre pas dans son champ d’application lorsque les bâtiments d’habitation ne sont que l’accessoire des bâtiments professionnels et lorsque le crédit est destiné au financement d’une activité professionnelle ;

Attendu qu’en l’espèce, il résulte de la promesse de vente que celle-ci porte sur "un terrain et les constructions qui y sont édifiées, consistant :

— en un bâtiment principal élevé sur sous-sol partiel, d’un rez-de-chaussée et de deux étages

— en un bâtiment annexe à usage de réserve et de cuisine" ;

Attendu que la société Le Verre sans fond était locataire d’une partie des biens objet de la promesse de vente dans lesquels elle exploitait un fonds de commerce de restaurant et d’hôtel ; que selon un acte du 5 janvier 2015 aux termes duquel la société Bramasole, autrefois dénommée Le Verre sans fond, a cédé ce fonds de commerce, le bâtiment principal comporte une salle de restaurant, une cuisine , un sous-sol et deux étages comportant différentes chambres, le procès-verbal établi le 4 avril 2014 par la préfecture qui a visité l’immeuble indiquant en outre que le deuxième étage comporte trois studios dont un logement de fonction ;

Attendu qu’il apparaît ainsi que la promesse de vente a pour objet essentiel la vente de locaux

commerciaux, la partie réservée le cas échéant à l’habitation constituant un logement de fonction lié à l’activité commerciale exercée dans les locaux ;

Attendu en outre que le prêt sollicité par M. X avait donc essentiellement une finalité professionnelle ainsi que le confirme la lettre du 22 juillet 2011 de la banque CIC émanant d’un conseiller chargé de la clientèle « professionnels » de cet établissement ;

Attendu qu’il résulte de ces éléments que la promesse litigieuse était destinée à l’acquisition de biens à des fins professionnelles, ce qui exclut l’application des dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation qui sont destinées à la protection de celui qui agit à titre particulier et non à titre professionnel ; qu’en conséquence, M. X ne peut soutenir que la promesse litigieuse était nécessairement conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt et que celle-ci n’ayant pas été réalisée, la promesse est devenue caduque ;

Attendu que si la promesse stipule que si au terme de sa durée fixée au 27 octobre 2011 à seize heures « divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte, et notamment (…) un état hypothécaire antérieur à 1956 (ou un courrier émanant de la conservation des hypothèques confirmant la non délivrance de cet état) n’étaient pas portés à la connaissance du notaire chargé de (la rédaction de l’acte de vente), le délai de réalisation serait automatiquement prorogé (…) sans que cette prorogation puisse excéder trente jours », l’acte prévoit seulement au titre des conditions suspensives « que le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi soient d’un montant inférieur au prix de la vente payable au comptant ou que le PROMETTANT produise l’accord des créanciers permettant d’apurer ce passif amiablement » ; qu’il en résulte que la production d’un état hypothécaire antérieur à 1956 ou d’une lettre de la conservation des hypothèques n’a pas été érigée en condition suspensive ; que par conséquent, M. X ne peut pas invoquer la caducité de la promesse en raison du défaut de production de ce document ;

Attendu que M. X n’ayant pas acquis le bien objet de la promesse, M^me Y est fondée à lui réclamer le paiement de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans l’acte ; qu’il convient donc de confirmer le jugement ;

Attendu que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu’en l’espèce, M^me Y ne rapporte pas la preuve d’une telle faute et sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

DÉBOUTE M^me Y de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les différentes demandes ;

CONDAMNE M. X aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, par Maître B conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier,

Le Président,