AFFAIRE : N° RG 23/02124 – N° Portalis DBVC-V-B7H-HIYI

ARRÊT N°

ORIGINE : Décision du Juge de l’exécution d’ALENCON du 30 Août 2023

RG n° 22/01355

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 DECEMBRE 2024

APPELANTES :

La S.C.I. DE LA VIGNE INVEST

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

La S.A.S. GALODIS

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentées et assistées de M^e Robert APÉRY, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉE :

La S.A.S. E2SE GROUPE

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 442 075 198

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée et assistée de M^e Aurélie VIELPEAU, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 10 octobre 2024, sans opposition du ou des avocats, M^me GAUCI SCOTTE, conseillère, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 17 Décembre 2024 et signé par M. GUIGUESSON, président, et M^me COLLET, greffier

FAITS ET PROCEDURE

Par actes notariés séparés en date du 24 juillet 2021, établis par Me [I], notaire associé à [Localité 5] (Calvados), la SAS E2SE Groupe a conclu deux contrats de bail commercial en l’état futur d’achèvement concernant un ensemble immobilier 'Le First’ situé à [Localité 7] (Calvados), acquis en état futur d’achèvement auprès de la société Sedelka Normandie, le premier bail ayant été consenti par la SAS Galodis pour les lots des bâtiments A et B et le second par la SCI de La Vigne Invest pour les lots des bâtiments C et D.

Dans chacun de ces contrats, il était notamment stipulé :

à l’article 10.4, qu’une mise à disposition partielle anticipée des biens loués interviendrait préalablement à leur achèvement et leur livraison, au plus tard au 21 septembre 2021, concernant uniquement le bâtiment A pour la société Galodis et le bâtiment C pour la société de la Vigne Invest ;

à l’article 10.11 que l’exécution de l’obligation d’achever les biens loués ci-dessus contractée sera constatée dans les conditions suivantes : le bailleur notifiera au preneur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le certificat de l’architecte attestant l’achèvement des biens loués et par la même lettre, le bailleur invitera le preneur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heures fixes ; que le même jour il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l’établissement d’un procès-verbal qui relatera les constatations, réserves, contredits et remise des clefs ;

à l’article 12 que la prise d’effet du bail serait reportée à la date de la constatation, par les parties, de l’achèvement des biens loués, avec ou sans réserve et le procès-verbal de levée des réserves vaudra état des lieux ;

à l’article 14.2 que, en fonction de la date de la mise à disposition anticipée, antérieure ou postérieure au 31 octobre 2021 et de la date d’achèvement des biens loués et de la livraison au preneur, antérieure ou postérieure au 20 décembre 2021, la date d’exigibilité du loyer variera selon l’hypothèse retenue.

Par facture en date du 29 juillet 2022, la SAS Galodis a sollicité le règlement du prorata du loyer et des charges du 3ème trimestre 2022 pour un montant de 108 306,79 euros TTC.

Par facture en date du 2 août 2022, la SCI de la Vigne Invest a sollicité le règlement du prorata du loyer et des charges du 3ème trimestre 2022 pour un montant de 126 511,79 euros TTC.

Devant l’absence de règlement suite à la mise en demeure commune adressée par le conseil de la SAS Galodis et de la SCI de La Vigne Invest, les bailleresses ont fait pratiquer chacune deux saisies attributions le 14 octobre 2022 sur les comptes bancaires de la SAS E2SE Groupe détenus entre les mains de la Caisse d’Epargne de [Localité 8] et de la Société Générale de [Localité 5], saisies dénoncées le 18 octobre 2022.

Par actes du 18 novembre 2022, la SAS E2SE Groupe a fait assigner la SAS Galodis et la SCI de La Vigne Invest devant le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire d’Alençon aux fins de voir ordonner la mainlevée des saisies attribution pratiquées par la SCI de la Vigne Invest le 14 octobre 2022 et dénoncées le 18 octobre 2022 sur les comptes de la SAS E2SE Groupe ouverts dans les livres de la Caisse d’Epargne d’une part et de la Société Générale d’autre part, ordonner la mainlevée des saisies attribution pratiquées par la SAS Galodis le 14 octobre 2022 et dénoncées le 18 octobre 2022 sur les comptes de la SAS E2SE Groupe ouverts dans les livres de la Caisse d’Epargne d’une part et de la Société Générale d’autre part, donner acte à la SAS E2SE Groupe de ce qu’elle se réserve de soulever au fond la nullité des contrats de bail en date du 24 juillet 2021 et d’engager la responsabilité des protagonistes, et condamner la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 30 août 2023 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire d’Alençon a :

prononcé la mainlevée des saisies attributions en date du 14 octobre 2022 signifiées entre les mains de la Caisse d’Epargne de [Localité 8] et de la Société Générale de [Localité 5] à la demande de la SAS Galodis à l’encontre de la SAS E2SE,

prononcé la mainlevée des saisies attributions en date du 14 octobre 2022 signifiées entre les mains de la Caisse d’Epargne de [Localité 8] et de la Société Générale de [Localité 5] à la demande de la SCI de la Vigne Invest à l’encontre de la SAS E2SE,

débouté la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest du surplus de leurs demandes ;

condamné la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest à payer à la SAS E2SE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest aux entiers dépens.

Par déclaration du 8 septembre 2023, la SCI de la Vigne Invest et la SAS Galodis ont formé appel de ce jugement, le critiquant en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 20 septembre 2024, la SCI de la Vigne Invest et la SAS Galodis demandent à la Cour de :

les déclarer recevables et bien fondées en leur appel ;

infirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alençon en date du 30 août 2023 en ce qu’il a :

prononcé la mainlevée des saisies attribution en date du 14 octobre 2022 signifiées entre les mains de la Caisse d’Epargne de [Localité 8] et de la Société Générale de [Localité 5] à la demande de la société Galodis à l’encontre de la société E2SE ;

prononcé la mainlevée des saisies attribution en date du 14 octobre 2022 signifiées entre les mains de la Caisse d’Epargne de [Localité 8] et de la Société Générale de [Localité 5] à la demande de la société de la Vigne Invest à l’encontre de la société E2SE ;

les a condamnées à payer à la société E2SE la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les a condamnées aux entiers dépens ;

les a déboutées du surplus de leurs demandes;

Statuant à nouveau :

débouter la société E2SE Groupe de ses demandes tendant à :

ordonner la nullité et la mainlevée des saisies attributions pratiquées par la société de la Vigne Invest le 14 octobre 2022 et dénoncées le 18 octobre 2022 sur les comptes de la société E2SE Groupe ouverts dans les livres de la Caisse d’Epargne d’une part et de la Société Générale d’autre part ;

ordonner la nullité et la mainlevée des saisies attributions pratiquées par la société Galodis le 14 octobre 2022 et dénoncées le 18 octobre 2022 sur les comptes de la société E2SE Groupe ouverts dans les livres de la Caisse d’Epargne d’une part et de la Société Générale d’autre part;

confirmer le jugement rendu par le Juge de l’exécution le 30 août 2023 en toutes ses dispositions ;

les débouter de leurs moyens, fins et conclusions ;

les condamner au paiement de la somme de 4 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile afférant à l’instance d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel ;

condamner la société E2SE Groupe à leur verser à chacune la somme de 10000 euros pour procédure abusive et injustifiée ;

condamner la société E2SE Groupe aux dépens de première instance et d’appel;

condamner la société E2SE Groupe à leur verser à chacune la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 18 septembre 2024, la SAS E2SE Groupe demande à la Cour de :

confirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution le 30 août 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

débouter la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest de leurs moyens, fins et conclusions;

condamner la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest au paiement de la somme de 4 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile afférant à l’instance d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 25 septembre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la Cour :

Aux termes de leurs dernières conclusions, il convient de constater que les parties limitent leurs débats aux points suivants :

la demande de mainlevée des saisies attribution pratiquées à l’encontre de la SAS E2SE Groupe,

la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par les SAS Galodis et SCI de la Vigne Invest.

En conséquence, les autres dispositions non critiquées de la décision, ont d’ores et déjà acquis force de chose jugée.

Sur la demande de mainlevée des saisies attributions pratiquées à l’encontre de la SAS E2SE Groupe :

La SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest sollicitent l’infirmation du jugement déféré qui a prononcé la mainlevée des saisies attribution qu’elles ont fait pratiquer à l’encontre de la SAS E2SE Groupe, au titre du paiement de loyers et charges pour le 3ème trimestre 2022.

Elles rappellent que la SAS E2SE est une société assurant une activité de formation supérieure en alternance. A la recherche de locaux pour développer son activité, elle s’est tournée vers les biens mis en location par les appelantes dans un immeuble situé à Saint Contest, ces locaux étant acquis en l’état futur d’achèvement par la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest auprès de la société Sedelka.

Elles précisent que ces locaux étaient initialement prévus à destination de bureaux, de sorte que pour y exercer son activité d’enseignement, la SAS E2SE devait solliciter de la mairie une autorisation de changement de destination et de travaux d’aménagement au titre des établissements recevant du public. Elles soulignent que ces informations étaient reprises dans les contrats de bail signés et que la SAS E2SE acceptait de supporter les conséquences d’un refus de permis de construire permettant un changement de destination des locaux.

La SAS Galodis et la SCI De la Vigne Invest rappellent par ailleurs que, nonobstant la franchise de loyers conventionnellement consentie à la SAS E2SE, les contrats de bail mentionnaient expressément que l’ensemble des loyers devenaient exigibles à compter du 1er août 2022 dans le cas où aucun retard dans la mise à disposition anticipée des lieux n’était constaté.

La SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest indiquent que les biens loués ont été achevés le 1er décembre 2021 et qu’elle en a pris livraison auprès de la société Sedelka le 13 décembre 2021. A la suite de cette livraison, elles affirment que la SAS E2SE a déposé une demande de permis de construire pour changement de destination, laquelle a fait l’objet d’un refus par arrêté du maire de la commune du 5 avril 2022.

En parallèle, la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest exposent que la société Sedelka a informé dès le 13 décembre 2021 la SAS E2SE de la livraison des bâtiments, en lui adressant les documents administratifs nécessaires à ses démarches, et en lui proposant d’organiser la remise des clés lui permettant de prendre possession des lieux.

Les appelantes soutiennent qu’un procès-verbal de remise des clés a été dressé le 30 juin 2022 entre la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest, représentées par la société Sedelka, et la SAS E2SE, représentée par la société GCI Construction, aux termes duquel aucune réserve n’a été émise.

Toutefois elles indiquent que la société GCI Construction restituait les clés à la société Sedelka le 5 juillet 2022, affirmant qu’aucune réception n’était intervenue, et la SAS E2SE refusait la prise de possession des lieux et le paiement des loyers, au motif que les locaux ne répondaient pas à la destination souhaitée par le preneur.

Postérieurement à la délivrance des saisies-attribution, et compte tenu de l’argumentation développée par la SAS E2SE, qui invoquait le non-respect du formalisme prévu au contrat pour la prise de possession des lieux par le locataire, la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest ont convoqué par lettre recommandée la SAS E2SE à une visite des lieux le 17 janvier 2023 pour prise de possession des lieux. Cependant, à l’issue de la visite, la SAS E2SE a émis des réserves et refusé de prendre possession des lieux.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments de fait, la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest soutiennent que les contrats de bail ont pris leur plein effet, dès lors que les locaux ont été achevés le 1er décembre 2021, permettant au preneur d’engager les aménagements qu’il envisageait, et donc qu’ils ont été livrés dans les délais convenus. De ce fait, elles affirment que les loyers étaient dus à compter du mois d’août 2022, ceci en tenant compte des franchises de loyer accordées.

En tout état de cause, la SAS Galodis et la SCI de la Vigne font valoir que, s’il devait être considéré que les loyers n’étaient pas dus, à tout le moins la SAS E2SE était redevable du paiement du dépôt de garantie.

Elles soutiennent que dans la mesure où cette créance est fondée sur le même titre exécutoire que les loyers, à savoir le bail par acte authentique, la saisie attribution devrait être validée.

En réplique la SAS E2SE sollicite la confirmation du premier jugement.

Elle conteste le caractère certain, liquide et exigible des créances invoquées par la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest à son encontre.

La SAS E2SE rappelle que les contrats de bail notariés conclus entre les parties contenaient des dispositions particulières s’agissant de la date de prise d’effet du bail et le point de départ des loyers et charges, du fait d’une période de franchise de loyers.

Ainsi, s’agissant de la date de prise d’effet du bail, elle était reportée à la date de la constatation par les parties de l’achèvement des biens loués avec ou sans réserve.

La SAS E2SE souligne que le contrat prévoyait un formalisme particulier pour procéder à cette constatation, à savoir la notification par courrier recommandé, par le bailleur, du certificat de l’architecte attestant de l’achèvement des biens loués, contenant également invitation à constater la réalité de cet achèvement.

Or, la SAS E2SE fait valoir qu’à la date des saisies-attribution pratiquées par les bailleresses, aucun procès-verbal de mise à disposition anticipée n’avait été proposé au preneur, et aucune convocation à la constatation de l’achèvement des travaux ne lui avait été adressée.

Elle soutient donc que les baux ne pouvaient avoir pris effet, et donc les loyers ne pouvaient courir.

La SAS E2SE conteste que le procès-verbal établi entre la société Sedelka et la société GCI Construction puisse l’engager d’une quelconque manière alors qu’elle n’a aucun lien contractuel avec le promoteur immobilier.

Par ailleurs, elle conteste la mauvaise foi qu’on lui reproche, rappelant qu’il appartenait aux bailleresses de la convoquer pour permettre la prise de possession des lieux.

La SAS E2SE indique par ailleurs que, si elle a refusé de prendre possession des lieux en janvier 2023, c’est parce qu’elle a découvert que les locaux donnés à bail présentaient des non-conformités sérieuses en matière de sécurité incendie, et ce même dans le cadre d’un usage de bureau, de sorte que leur exploitation était impossible.

En l’absence de créance certaine et exigible, la SAS E2SE considère donc que les saisies-attribution pratiquées sont nulles.

En outre, en réplique à l’argumentation des bailleresses qui tentent de fonder les saisies-attribution sur les dépôts de garantie dus, la SAS E2SE conteste que l’objet de la saisie puisse être modifié ultérieurement à la délivrance de l’acte, et que les créancières puissent substituer une créance à une autre.

Au surplus, elle soutient que les dépôts de garantie n’étaient pas dus non plus, aucune demande en paiement des bailleresses ne lui ayant été adressé à ce titre, comme le stipulaient les contrats.

Aux termes de l’article L211-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent, sous réserve des dispositions particulières à la saisie des rémunérations prévue par le code du travail et par le présent code.

L’article L.211-2 du même code précise que l’acte de saisie emporte, à concurrence des sommes pour lesquelles elle est pratiquée, attribution immédiate au profit du saisissant de la créance saisie, disponible entre les mains du tiers ainsi que de tous ses accessoires. Il rend le tiers personnellement débiteur des causes de la saisie dans la limite de son obligation.

En application de ce texte, le juge du fond ne peut donner effet à la saisie-attribution qu’après avoir constaté qu’à la date de la saisie, la créance était certaine et disponible.

Par ailleurs, l’effet attributif immédiat au profit du créancier saisissant de la créance disponible entre les mains du tiers ne joue qu’à concurrence des sommes pour lesquelles la saisie est pratiquée en principal, frais et intérêts échus majorés

C’est pourquoi l’article R.211-1 du même code prescrit que le créancier procède à la saisie par acte de commissaire de justice signifié au tiers. Cet acte contient à peine de

nullité :

1o L’indication des nom et domicile du débiteur ou, s’il s’agit d’une personne morale, de sa dénomination et de son siège social ;

2o L’énonciation du titre exécutoire en vertu duquel la saisie est pratiquée ;

3o Le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, majorées d’une provision pour les intérêts à échoir dans le délai d’un mois prévu pour élever une contestation ;

4o L’indication que le tiers saisi est personnellement tenu envers le créancier saisissant et qu’il lui est fait défense de disposer des sommes réclamées dans la limite de ce qu’il doit au débiteur ;

5o La reproduction du premier alinéa de l’article L.211-2, de l’article L.211-3, du troisième alinéa de l’article L.211-4 et des articles R.211-5 et R.211-11.

En application de l’article L.111-3 du même code, seuls constituent des titres exécutoires :

1o Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2o Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2o bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3o Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les

parties ;

4o Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire.

La SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest sont toutes deux liées contractuellement avec la SAS E2SE par le biais de deux contrats de bail commercial en l’état futur d’achèvement, lesquels ont été conclus par actes notariés du 24 juillet 2021, revêtus de la formule exécutoire.

Ces actes constituent donc des titres exécutoires au bénéfice de la SAS Galodis et de la SCI de la Vigne Invest.

S’agissant de la prise d’effet des baux, les contrats stipulent à leur article 12 intitulé « Prise d’effet du bail commercial » que « le présent bail commercial est d’ores et déjà conclu de façon ferme et définitive entre les parties. Toutefois, la date de prise d’effet du bail commercial est reportée à la date de constatation, par les parties, de l’achèvement des biens loués, avec ou sans réserve.

Le procès-verbal de constatation de l’achèvement et le cas échéant, le procès-verbal de levée des réserves vaudront état des lieux et seront annexés à l’avenant au bail commercial. »

L’article 10.5 des contrats intitulé « Définition de l’achèvement » mentionne que « les biens loués seront réputés entièrement achevés, conformément aux dispositions de l’article R261-1 du Code de la construction et de l’habitation, lorsqu’auront été exécutés l’ensemble des travaux figurant dans la notice descriptive des biens loués ainsi qu’aux plans ci-avant visés et annexés et à la réglementation en vigueur à la date de délivrance du permis de construire. »

En outre, l’article 10.11 du contrat intitulé « Modalités de constatation de l’achèvement » prévoit que « l’exécution de l’obligation d’achever les biens loués ci-dessus contractée sera constatée dans les conditions suivantes :

Le bailleur notifiera au preneur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le certificat de l’architecte attestant l’achèvement des biens loués au sens ci-dessus défini.

Par la même lettre, le bailleur invitera le preneur à constater la réalité de cet achèvement à jour et heures fixes.

Ce jour il sera procédé contradictoirement à cette constatation et à l’établissement d’un procès-verbal.

Le preneur aura la faculté d’insérer audit procès-verbal les réserves qu’il croira devoir formuler quant aux malfaçons et aux défauts de conformité avec les prévisions du contrat.

Les réserves du preneur seront acceptées ou contredites par le bailleur.

Le procès-verbal relatera les constatations, réserves, contredits et remise des clefs. »

Dans ce cadre, quatre hypothèses sont envisagées par le bail :

« le preneur constate l’achèvement des biens loués sans formuler aucune réserve : les clés lui seront alors remises et il prend possession des lieux.

le preneur constate l’achèvement des biens loués, mais en formulant des réserves : les clés lui seront alors remises et il prend possession des lieux.

Dans ces deux cas la livraison sera constatée par un procès-verbal contradictoire. Le bailleur devra effectuer ou faire effectuer les travaux nécessaires pour la levée des réserves émises par le preneur et consignées au procès-verbal contradictoirement dressé entre les parties. Il sera établi un procès-verbal de levée de réserves.

le preneur refuse de constater l’achèvement des biens loués, considérant que lesdits biens ne sont pas achevés au sens des critères ci-dessus définis : les clés ne lui sont pas remises et il ne prend pas possession des lieux. Un procès-verbal constatant le refus de constatation de cet achèvement et le refus de livraison est établi.

au cas où le preneur ne répondrait pas à la première convocation, il serait convoqué à nouveau par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il n’est pas présent ou représenté à la date fixée par la seconde convocation, il serait réputé avoir reconnu de manière irrévocable l’achèvement des biens loués, avoir pris possession des lieux en acceptant la livraison, et ce sans réserve, à cette seconde date. »

S’agissant de l’exigibilité des loyers, les contrats de bail prévoient en outre en leur article 14.2 que « le bailleur consent, à titre exceptionnel et compte-tenu des travaux d’aménagement à réaliser par le preneur au sein des biens loués en vue d’y exercer son activité, une franchise de loyer définitivement acquise au preneur telle que ci-après déterminée.

Cette franchise concerne uniquement le loyer, ainsi le preneur acquittera pendant cette période de franchise, l’intégralité des charges, impôts, taxes, et tous autres accessoires dus au titre du bail commercial.

Cette franchise de loyer fait varier la date d’exigibilité du loyer en fonction de quatre hypothèses :

— hypothèse 1 : aucun retard. La mise à disposition anticipée du bâtiment A (ou C) intervient au plus tard le 31 octobre 2021 et l’achèvement des biens loués et la livraison des biens loués au preneur intervient au plus tard le 20 décembre 2021. Le loyer sera intégralement exigible à compter du 1er août 2022, sans préjudice des éventuelles pénalités de retard à devoir par le bailleur au preneur en cas de retard dans la date prévisionnelle d’achèvement (fixée au 1er décembre 2021), ou dans la date de mise à disposition anticipée partielle des biens loués (fixée au 21 septembre 2021)

— hypothèse 2 : retard dans la date de mise à disposition anticipée. La mise à disposition anticipée du bâtiment A (ou C) intervient postérieurement au 31 octobre 2021 et l’achèvement et la livraison des biens loués interviennent au plus tard le 20 décembre 2021. Le loyer sera exigible dans les proportions et aux dates suivantes, savoir : pour la partie du loyer attachée au bâtiment A (ou C), la date d’exigibilité de cette partie du loyer initialement fixée au 1er août 2022, sera repoussée du temps égal à celui qui s’est écoulé entre le 31 octobre 2021 et la date effective de mise à disposition anticipée. Pour la partie du loyer attachée au bâtiment B (ou D) à compter du 1er août 2022.

— hypothèse 3 : retard dans la date d’achèvement. La mise à disposition anticipée du bâtiment A (ou C) intervient au plus tard le 31 octobre 2021 et l’achèvement et la livraison des biens loués interviennent postérieurement au 20 décembre 2021. Le loyer sera exigible à compter du 1er août 2022 pour le bâtiment A (ou C) et la date sera repoussée pour le bâtiment B (ou D) du temps égal à celui qui s’est écoulé entre le 20 décembre 2021 et la date effective d’achèvement.

— hypothèse 4 : double retard. La mise à disposition anticipée du bâtiment A (ou C) intervient postérieurement au 31 octobre 2021 et l’achèvement et la livraison des biens loués interviennent postérieurement au 20 décembre 2021. La date d’exigibilité du loyer pour le bâtiment A (ou C) sera repoussée du temps égal à celui qui s’est écoulé entre le 31 octobre 2021 et la date effective de mise à disposition anticipée, et la date d’exigibilité pour le bâtiment B (ou D) sera repoussée du temps égal à celui qui s’est écoulé entre le 20 décembre 2021 et la date effective d’achèvement. »

Les bailleresses produisent aux débats deux attestations d’achèvement des travaux établies par l’architecte chargé du projet, indiquant que les bâtiments 1 et 3 (A et C) ont été achevés au 15 septembre 2021, et que les bâtiments 2 et 4 (B et D) ont été achevés au 1er décembre 2021.

Elles justifient ainsi de l’achèvement des biens loués dans le délai contractuellement prévu.

La société SEDELKA a informé, par un email du 17 décembre 2021, la SAS E2SE de l’achèvement des bâtiments.

Toutefois, il résulte des termes non équivoques du contrat que la prise d’effet du bail ne peut être consacrée du seul fait de l’achèvement des biens loués, mais doit résulter d’une constatation contradictoire de cet état d’achèvement par les parties.

La SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest se prévalent de deux procès-verbaux de remise des clés en date du 30 juin 2022, aux termes desquels les bailleresses, représentées par la société SEDELKA, remettent les clés au preneur, prétendument représenté par Mme [M] [F], employée de la société GCI Construction.

Mais il n’est justifié par aucune pièce de ce que la SAS E2SE aurait mandaté la société GCI Construction pour la représenter lors de la livraison des bâtiments, ou pour toute autre opération d’ailleurs. Aucune preuve d’un lien contractuel entre ces deux entités n’est faite.

Au surplus, il n’est justifié d’aucune convocation adressée par les bailleresses, par lettre recommandée avec accusé de réception à la SAS E2SE, selon les formes prévues au contrat, avant cette remise des clés en date du 30 juin 2022.

Ainsi, il ne peut pas être considéré que le preneur soit entré en possession des lieux à la date du 30 juin 2022, la livraison opérée ne pouvant être regardée comme régulièrement intervenue.

Par conséquent, le bail n’a pas pu prendre valablement effet à cette date, de sorte que les loyers ne peuvent pas être considérés comme exigibles à compter du 1er août 2022, à défaut de livraison des biens loués.

Il n’est pas plus possible de procéder à la substitution de la créance de loyers litigieuse par celle due au titre des dépôts de garantie, puisqu’il n’est pas plus démontré que ces sommes étaient exigibles au jour des saisies-attribution pratiquées le 14 octobre 2022.

En effet, la livraison des biens loués n’a été régularisée, selon les formes prévues au contrat, qu’à la date du 17 janvier 2023.

En outre, l’effet attributif immédiat des sommes saisies par la mesure d’exécution forcée interdit d’opérer une substitution de créance dont la nature serait différente de celle mentionnée à l’acte de saisie, quand bien même elles seraient fondées sur le même titre exécutoire.

Par conséquent, les saisies attributions doivent être déclarées nulles à défaut pour la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest de justifier d’une créance certaine et exigible à l’encontre de la SAS E2SE.

Il convient d’en prononcer la mainlevée, et de confirmer le jugement déféré.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

La SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest sollicitent l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il les a déboutées de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la part de la SAS E2SE.

Elles considèrent que les contestations des saisies attributions soulevées par la SAS E2SE sont abusives alors même que le principe et l’exigibilité de leurs créances ne sont pas contestables selon elle.

La SAS E2SE s’oppose à cette demande et sollicite la confirmation du jugement déféré, estimant que sa contestation des saisies pratiquées à son encontre était pleinement justifiée.

Dès lors que la contestation des saisies-attribution formulée par la SAS E2SE a été favorablement accueillie, il ne peut être considéré que son action aurait été abusive.

La confirmation du jugement rendu par le Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire d’Alençon, qui a débouté la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest de leur demande de ce chef, sera donc prononcée.

Sur les frais et dépens :

L’équité justifie que la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest qui succombent à l’instance supportent les frais irrépétibles exposés par la partie adverse.

Elles sont condamnées in solidum au paiement d’une somme de 4 000 euros allouée à ce titre à la SAS E2SE.

Au surplus, la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest sont condamnées in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par décision contradictoire, en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 30 août 2023 par le Juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Alençon,

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest à payer à la SAS E2SE une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne in solidum la SAS Galodis et la SCI de la Vigne Invest aux entiers dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET G. GUIGUESSON