AFFAIRE : N° RG 23/02591

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de COUTANCES en date du 15 Mai 2023

RG n° 23/00046

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 MAI 2025

APPELANTE :

S.A. HLM [Localité 5]-[Localité 6]

N° SIRET : 946 620 119

[Adresse 4]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Véronique DELALANDE, avocat au barreau de COUTANCES

INTIMEE :

Madame [E] [V]

née le 13 Février 1995 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non représentée, bien que régulièrement assignée

DEBATS : A l’audience publique du 03 mars 2025, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 09 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous signature privée du 14 janvier 2016, la SA HLM [Localité 5]-[Localité 6] a consenti au profit de Mme [E] [V] un bail d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 332,98 euros, hors indexation, une provision sur charges de 60,35 euros, et un dépôt de garantie d’un montant équivalent au montant du loyer.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 18 janvier 2016.

Par jugement du 10 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] a, notamment, constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de la locataire.

La reprise des lieux est intervenue à la suite d’un procès-verbal d’expulsion dressé le 25 avril 2022.

Un état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal de constat d’huissier le 9 mai 2022, lors duquel Mme [V] étant représentée par M. [O] [M].

Par acte d’huissier de justice en date du 24 janvier 2023, la SA HLM [Localité 5] [Localité 6] a assigné Mme [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances aux fins de la voir condamner au paiement de la somme principale de 8.356,91 euros au titre des réparations locatives dont la somme de 3,91 euros au titre de la régularisation des charges et la somme de 224,42 euros au titre des frais du procès-verbal de constat établi par huissier, outre la somme de 500 euros en réparation du préjudice subi pour résistance abusive, les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 15 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances a :

— condamné Mme [E] [V] à payer à la SA HLM [Localité 5]-[Localité 6] la somme de 6.005,45 euros (six mille cinq euros quarante-cinq centimes) à la SA HLM [Localité 5]-[Localité 6] au titre des réparations locatives et charges impayées au 25 avril 2022 ;

— rejeté la demande en réparation du préjudice subi au titre de résistance abusive ;

— condamné Mme [E] [V] à payer à la SA HLM [Localité 5]-[Localité 6] la somme 100 euros (cent euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [E] [V] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris la moitié du coût l’état des lieux de sortie effectué par constat d’huissier en date du 9 mai 2022 ;

— rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Par déclaration du 9 novembre 2023, la société HLM [Localité 5]-[Localité 6] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 7 février 2024, l’appelante demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [E] [V] à payer à la SA HLM [Localité 5]-[Localité 6] la somme de 6.005,45 euros au titre des réparations locatives et charges impayées au 25 avril 2022,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— Condamner Mme [E] [V] à payer à la SA HLM [Localité 5]-[Localité 6] la somme de 8.132,49 euros au titre des réparations locatives et charges impayées au 25 avril 2022,

A titre subsidiaire,

— Condamner Mme [E] [V] à payer à la SA HLM [Localité 5]-[Localité 6] la somme de 7.105,98 euros au titre des réparations locatives et charges impayées au 25 avril 2022,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande en réparation du préjudice subi au titre de la résistance abusive,

Statuant à nouveau,

— Condamner Mme [E] [V] à payer à la SA HLM [Localité 5]-[Localité 6] une indemnité de 500 euros en application de l’article 1240 du code civil au titre de la résistance abusive,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [E] [V] à payer à la SA HLM [Localité 5]-[Localité 6] la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— Condamner Mme [E] [V] à payer à la SA HLM [Localité 5]-[Localité 6] une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [E] [V] à payer à la SA HLM [Localité 5]-[Localité 6] une indemnité de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [E] [V] aux dépens d’appel.

Mme [E] [V] n’a pas constitué avocat, bien que la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant lui ont été signifiées respectivement le 16 janvier 2024 à domicile et le 15 février 2024 à personne.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

a) Sur l’application du coefficient de vétusté

L’article 1732 du code civil dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de :

« c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, 'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties (…)".

L’article 4 du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, entré en vigueur le 1er juin 2016, énonce qu’ 'en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.'

En l’absence d’une telle grille, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique pas s’agissant de dégradations volontaires, mais concerne seulement les éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose sans qu’il y ait intervention humaine.

L’article 9 du code de procédure civile retient qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il s’ensuit que la preuve de la réalité des dégradations alléguées incombe au bailleur.

En l’espèce, le bailleur HLM [Localité 5]-[Localité 6] conteste le coefficient de vétusté total de 75% appliqué par le jugement entrepris pour plusieurs travaux de réfection d’agissant des équipements dont la durée de vie est limitée. Le bailleur reproche ainsi au premier juge d’avoir estimé que l’utilisation anormale exceptionnelle de plusieurs équipements n’était pas démontrée, alors que, pour les postes de dégradation discutés :

— l’utilisation anormale, ainsi que le défaut manifeste de soins pour les murs et les sols et la dégradation de ceux-ci résulte du constat d’huissier de justice ;

— ni l’usure, ni le temps passé n’expliquent les désordres constatés.

Subsidiairement, le bailleur conteste le coefficient de vétusté et la durée de vie des sols, qui ont été retenus par le premier juge.

Il résulte des pièces communiquées aux débats par la société HLM [Localité 5]-[Localité 6], qu’un état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé par les parties le 18 janvier 2016.

Un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de constat d’huissier le 9 mai 2022, lors duquel Mme [V] étant représentée par M. [O] [M].

Il apparaît ainsi que la locataire a occupé les lieux pendant une durée de 6 ans.

Le bailleur HLM [Localité 5]-[Localité 6] communique également les barèmes des réparations locatives applicables pour l’année 2022 (pièce 10), un décompte des réparations pour un montant de 8.266,01 euros (pièce 7), ainsi que les factures de remise en état (pièce 9).

S’agissant des travaux de réfection contestés, correspondant à plusieurs postes de dégradation visant des équipements d’une durée de vie limitée, il convient de comparer, pour chaque élément, la description de son état en début de bail, selon l’état des lieux d’entrée du 18 janvier 2016, et son état en fin de bail, établi par constat d’huissier de justice du 9 mai 2022.

— S’agissant de la réfection des sols en linoleum dans la cuisine et l’entrée, l’état des lieux entrant précise que l’état du sol dans la cuisine est neuf et que le sol dans l’entrée est en bon état. L’état de sortie des lieux retient que dans la cuisine 'au sol, le linoléum est hors d’usage ; il est dégradé par de très nombreux coups, coupures, accrocs et rayures'; les mêmes mentions figurent pour le sol de l’entrée, qui est 'hors d’usage ; très dégradé par des coups, coupures, trous, taches de peinture et salissures diverses'.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et de la durée d’occupation du logement de 6 ans, le bailleur démontre un usage anormal et exceptionnel de ces équipements, dont les dégradations devront incomber en totalité à la locataire. Dès lors, aucun coefficient de vétusté ne sera appliqué sur les travaux de réfection des sols dans les pièces visées.

Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

— S’agissant de la peinture des plafonds dans l’entrée, le séjour et les chambre 1 et 2, l’état des lieux entrant précise que les plafonds du séjour et des chambres 1 et 2 se trouvent en bon état, la peinture du plafond de l’entrée est en bon état avec une tache grise. Quant à l’état des lieux de sortie, il mentionne que la peinture du plafond dans l’entrée est 'tachée par des projections', alors que dans le séjour et la chambre 1, elle est 'sale et tachée', dans la chambre 2 'tachée par des projections, des étoiles collées par la locataire et des taches de débordements de colle à tapisserie'.

Au vu de ces constatations, de la durée totale d’occupation du logement de 6 ans, et compte tenu de la durée de vie de ces équipements estimée à 7 ans, le bailleur ne démontre pas, pour ces réparations locatives, l’utilisation anormale et exceptionnelle par la locataire des lieux loués. Dès lors, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté dans le décompte de réparations locatives visant la peinture des plafonds dans les pièces visées.

Le coefficient vétusté correspondant à un abattement de 15% par an après la première année de franchise, soit un coefficient total de 75 % correspondant à l’usure de ces éléments sur les 6 ans d’occupation totale, n’est pas contesté.

Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

— S’agissant de la peinture des boiseries dans la cuisine, les chambres 1 et 2, l’état des lieux entrant retient un bon état des menuiseries, mais indique la présence de plusieurs trous ou éclats. L’état des lieux de sortie précise, pour la cuisine, que 'sur les plinthes en bois, la peinture est hors d’usage ; elle est sale, tachée, jaunie et écaillée ; sur les portes, la peinture est 'sale, tachée et jaunie'. Pour les chambres 1 et 2, sur les plinthes en bois, 'la peinture est en mauvais état ; elle est sale, tachée, rayée et écaillée', sur les portes 'la boiserie est en état d’usage. La peinture est hors d’usage sur les deux faces ; elle est sale, tachée, jaunie et rayée'.

Il résulte de la comparaison des états des lieux entrant et sortant, de la durée totale d’occupation du logement de 6 ans, et compte tenu de la durée de vie de ces équipements estimée à 7 ans, que le bailleur ne démontre pas, pour ces réparations locatives, l’utilisation anormale et exceptionnelle par la locataire des lieux loués. Dès lors, il y a lieu d’appliquer un coefficient de vétusté dans le décompte de réparations locatives visant la peinture des boiseries dans les pièces visées.

Le coefficient vétusté correspondant à un abattement de 15% par an après la première année de franchise, soit un coefficient total de 75 % correspondant à l’usure de ces éléments sur les 6 ans d’occupation totale, n’est pas contesté.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

— S’agissant de la peinture des murs dans les toilettes et de la réfection de la menuiserie de la chambre 1, l’état des lieux d’entrée retient, pour les toilettes, un très bon état des murs et pour la chambre 1 un bon état de la menuiserie.

Or, l’état des lieux sortant retient que sur les murs des toilettes, 'la fibre de verre est jaunie par le tabac. Deux trous chevilles Moly et diverses taches de salissures sont présentes', pour la chambre 1 le procès-verbal d’état des lieux sortant fait état des menuiserie tachées et jaunies.

Il ressort de la comparaison des états des lieux entrant et sortant, que les dégradations affectant les murs des toilettes ne peuvent pas être considérées dues à la vétusté, même si le logement a été occupé par la locataire pendant 6 ans. Dès lors, aucun coefficient de vétusté ne sera appliqué s’agissant des travaux de réfection des murs des toilettes, le bailleur démontrant, pour ces réparations locatives, l’utilisation anormale et exceptionnelle par la locataire des lieux loués.

Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

Compte tenu de l’application ponctuelle du coefficient de vétusté, le montant des réparations locatives dues par la locataire au titre des travaux de réfection de peinture sur les murs, les plafonds, boiseries et menuiseries dans les pièces visées en amont est de :

(184,36 + 77,44 + 203,28 + 116,16 + 184,36 + 116,16 + 184,36) x 0,25 soit la somme de 266,53 euros au lieu de la somme de 1.066,12 euros.

b) Sur les réparations locatives exclues

S’agissant des travaux de remise en état écartés par le premier juge, faute de constatation effective effectuée sur ces postes de dégradation dans le procès-verbal de sortie établi par constat d’huissier, le bailleur estime que ces réparations locatives sont justifiées.

Sont ainsi discutés les réparations locatives visant :

— la menuiserie des toilettes pour 90,92 euros,

— la serrurerie de la menuiserie de la cuisine sous l’intitulé « rive junior clé I » pour 286,26 euros,

— la serrurerie de la menuiserie de la chaufferie sous l’intitulé « rive junior clé I » pour 143,13 euros.

Or, le procès-verbal de sortie du 9 mai 2022 établi par l’huissier de justice, retient :

— s’agissant de la porte d’entrée des toilettes, que 'la peinture est sale et tachée sur les deux faces et que sur sa face extérieure, des débordements de la peinture des huisseries sont présents’ ;

— s’agissant de la serrurerie de la menuiserie de la cuisine, que 'sur la porte d’entrée donnant dans le séjour (…) la poignée est cassée sur sa face intérieure’ ;

— s’agissant de la serrurerie de la menuiserie de la chaufferie, que 'sur la porte donnant dans l’entrée (…) les deux poignées sont manquantes'.

Au vu des dégradations ainsi constatées, qui ne sont pas mentionnées dans l’état des lieux d’entrée, il y a lieu de dire que les sommes de 90,92 euros, 286,26 euros et 143,13 euros correspondant à des travaux de réparation et réfection sont justifiées par la société bailleresse.

Dès lors, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a écarté ces montants du décompte des sommes dues au titre des réparations locatives.

La mise à l’écart de la somme de 12,32 euros au titre du resserrage des connexions électriques dans la chaufferie n’est pas contestée.

En considération de l’ensemble de ces éléments, les sommes dues par Mme [V] à la société HLM [Localité 5]-[Localité 6] au titre des réparations locatives, s’établissent comme suit :

8.266,01 euros (travaux de remise en état) – 1.066,12 euros (travaux à la charge du bailleur cf. coefficient de vétusté) + 266,53 (partie des travaux à la charge de la locataire cf. coefficient de vétusté) – 12,32 euros (travaux exclus) = 7.454,10 euros.

Cette somme sera rapportée à 7.121,12 euros après déduction du dépôt de garantie pour un montant de 332,98 euros.

A ce montant doivent être rajoutés les frais de 3,91 euros au titre de la régularisation des charges pour l’année 2022.

Dès lors, Mme [V] sera condamnée à payer à la société HLM [Localité 5]-[Localité 6] la somme de 7.125,03 euros au titre des réparations locatives et charges impayés au 25 avril 2022.

2. Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que la simple résistance à une action en justice ne peut constituer un abus de droit.

En l’espèce, la société HLM [Localité 5]-[Localité 6] fait valoir la résistance abusive de la locataire, lui reprochant l’absence de démarches actives pour quitter le logement malgré le jugement ayant prononcé la résiliation du bail, le non-paiement des réparations locatives réclamées, ainsi que utilisation anormale du logement, un défaut manifeste de soins et des dégradations relevant d’une négligence manifeste et de comportements inadaptés.

Or, le bailleur ne démontre pas que la résistance de Mme [V] procède d’un abus de droit ou de l’intention de nuire pas plus qu’il ne justifie d’un préjudice subi de ce chef.

Dès lors, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande en réparation formulée par le bailleur au titre du préjudice subi pour résistance abusive.

3. Sur les demandes accessoires

Mme [V] succombant, est condamnée aux dépens de l’appel et à payer à la SA HLM [Localité 5]-[Localité 6] la somme de 349 euros titre des frais irrépétibles exposés en première instance et de 500 euros au titre de frais irrépétibles exposés en appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt par défaut, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel sauf en ce qu’il a rejeté la demande en réparation au titre de la résistance abusive;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne Mme [E] [V] à payer à la SA HLM [Localité 5]-[Localité 6] la somme de 7.125,03 euros au titre des réparations locatives et charges impayés au 25 avril 2022,

Condamne Mme [E] [V] à payer à la SA HLM [Localité 5]-[Localité 6] la somme de 349 euros au titre de frais irrépétibles de première instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Mme [E] [V] à payer à la SA HLM [Localité 5] -[Localité 6] la somme de 500 euros au titre de frais irrépétibles d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Mme [E] [V] aux dépens de l’instance d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY