AFFAIRE : N° RG 23/00183 -

N° Portalis DBVC-V-B7H-HEN6

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du Juge de la mise en état de COUTANCES du 16 Janvier 2023 – RG n° 21/01478

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 07 JANVIER 2025

APPELANT :

Monsieur [U] [T]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté et assisté de M^e Loïck LEGOUT, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉ :

Monsieur [V] [P]

né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté et assisté de M^e Laurent MARIN, avocat au barreau de COUTANCES

DÉBATS : A l’audience publique du 03 octobre 2024, sans opposition du ou des avocats, M^me DELAUBIER, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me FLEURY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. GUIGUESSON, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 07 Janvier 2025 par prorogation du délibéré initialement fixé au 17 Décembre 2024 et signé par M^me DELAUBIER, Conseillère, pour le président empêché et M^me COLLET, greffier

* * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique en date du 11 décembre 1991 reçu par Me [U] [T], membre de la société civile professionnelle '[U] [T] et [U] [E]' notaire à [Localité 10], Mme [K] [G] veuve [N] a vendu à M. [V] [P] et son épouse Mme [H] [J], dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 2], comprenant trois corps de bâtiment décrits à l’acte, un appartement situé au 3ème étage, escalier A, comprenant entrée, salle de bains, WC, cuisine, séjour et chambre formant les lots n°16 et n°17 du règlement de copropriété du dit immeuble, et la copropriété des parties communes à concurrence de 12/1.000èmes afférents au lot n°16, 22/1.000èmes afférents au lot n°17, outre une cave formant le lot n°59 et la copropriété des parties communes de 1/1.000ème.

Il est précisé que l’immeuble dont dépendent les biens et droits immobiliers vendus fait l’objet d’un règlement de copropriété avec un état descriptif de division établi le 14 octobre 1969 et publié le 22 novembre 1969 non modifié depuis lors.

Le dit règlement énonce en son article 8 que 'les lots 13,14,15,16 et 17 ont en commun l’usage des water-closets situés sur le palier du 3ème étage de l’escalier 'a'.

Un litige oppose M. [P] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 9] concernant une partie commune constituée d’un couloir.

Par acte du 10 décembre 2021, M. [P] a fait assigner M. [T] devant le tribunal judiciaire de Coutances, pour obtenir à titre principal, sur le fondement des articles 1382 ancien et 1240 du code civil, sa condamnation à lui régler les sommes de 100 000 euros au titre du rachat de la partie occupée, 65 000 euros au titre de la perte locative, 7 500 euros au titre des frais d’avocat précédemment engagés, 4 200 euros au titre des condamnations prononcées par les juridictions et 10 000 euros au titre du préjudice moral.

M. [T] a saisi le juge de la mise en état d’un incident, aux fins de voir déclarer irrecevable l’action en responsabilité engagée par M. [P] en raison de la prescription ce, au visa des articles 2224 du code civil, 122 et 789 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 16 janvier 2023 à laquelle il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions, le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Coutances a :

— débouté M. [T] de sa demande visant à voir déclarer prescrite l’action en responsabilité formée dans la présente instance par M. [P] ;

— renvoyé, sur le fond, l’affaire à l’audience de mise en état fixée au 27 février 2023 ;

— réservé toute autre disposition ;

— réservé les dépens.

Par déclaration du 19 janvier 2023, M. [T] a formé appel de cette ordonnance.

Par ordonnance du 22 novembre 2023, le conseiller faisant fonction de président de chambre a condamné sous astreinte M. [P] à communiquer à M. [T] l’assignation qui lui a été délivrée à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], ayant donné lieu à l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Paris du 21 mai 2015, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’incident.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 novembre 2023, M. [T] demande à la cour, au visa des articles 122 et 789 du code de procédure civile, 2224, 2270-1 et 2232 du code civil, de :

— dire l’appel recevable et fondé ;

Y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance dont appel ;

— déclarer prescrite l’action initiée par M. [P] à son encontre par exploit du 10 décembre 2021 ;

En conséquence,

— débouter M. [P] de la totalité de ses demandes ;

et rejetant toutes prétentions contraires comme non recevables, en tout cas non fondées,

— condamner M. [P] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le droit de plaidoirie.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 8 mars 2023, M. [P] demande à la cour, au visa de l’article 2232 du code civil, de confirmer l’ordonnance entreprise et de condamner M. [T] à lui payer une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 18 septembre 2024.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

— Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

Le juge de la mise en état a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription en application de l’article 2224 du code civil en ce que :

— en matière délictuelle, le point de départ de l’action en responsabilité est la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en n’avait pas eu connaissance ;

— s’agissant d’une action en responsabilité professionnelle du notaire, ce point de départ est la manifestation certaine du dommage et non pas seulement la connaissance de la faute commise par le notaire ou la connaissance d’un risque de réalisation du dommage résultant de sa faute ;

— le dommage résultant de la faute reprochée à Me [T] ne s’est manifesté de manière certaine au plus tôt qu’au 22 octobre 2019, date à laquelle le syndicat de copropriétaire a mis en demeure M. [P] de restituer la partie commune indûment annexée, ce qu’il n’était jusqu’alors pas tenu de faire même s’il était averti d’un tel risque par suite de la lettre du 3 février 2012 et de l’ordonnance du 21 mai 2015 ;

— l’assignation de M. [T] en date du 10 décembre 2021 ayant été délivrée moins de 5 ans après la manifestation du dommage, la prescription n’est pas acquise.

M. [T] fait valoir l’acquisition de la prescription de l’action au visa des articles 2224 du code civil, 2270-1 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 et 2232 du même code, en ce que :

— sa responsabilité civile professionnelle est recherchée en raison de l’acte authentique de vente qu’il a recueilli le 11 décembre 1991 et du litige opposant M. [P] au syndicat des copropriétaires, ce dernier reprochant au premier d’avoir annexé à son appartement les toilettes communes et une partie d’un couloir commun ;

— M. [P] lui fait grief d’avoir failli à sa mission pour avoir mentionné à l’acte dans la description de l’immeuble un appartement composé des lots n°16 et 17 intégrant un couloir et des toilettes alors que l’état descriptif de division ne faisait pas état de cet élément ;

— M. [P] a eu connaissance de ces faits, lesquels lui permettaient d’exercer son action en responsabilité à son encontre, au plus tard le 16 février 2012, date à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a mis en demeure de régulariser la vente sous quinzaine sous peine de voir l’affaire portée sur le plan judiciaire ;

— à tout le moins, la prescription a commencé à courir à compter de la délivrance de l’assignation de M. [P] par le syndicat des copropriétaires ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Paris du 21 mai 2015 ;

— la lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 22 octobre 2019 n’est qu’une réitération de la précédente mise en demeure notifiée le 16 février 2012 de sorte que c’est à tort que le juge de la mise en état a considéré que l’action de M. [P] était recevable en retenant la date du 22 octobre 2019 pour point de départ du délai pour agir.

M. [P] sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise, s’en rapportant à la motivation du premier juge. Il expose avoir cru de bonne foi acquérir la propriété d’un appartement composé de toilettes et d’un couloir qui en définitive s’avéraient être des parties communes. Il affirme que si les manquements du notaire à ses missions d’officier ministériel et de vérification n’avaient pas été commis il n’aurait pas acquis le bien litigieux à ce prix et qu’il existe un lien certain entre ces manquements et le préjudice subi dès lors qu’il se voit contraint d’acheter deux fois le même bien.

Il estime ainsi que le point de départ du délai de prescription correspond à la date à laquelle le syndic de copropriété l’a mis en demeure de restituer la partie litigieuse, soit le 22 octobre 2019, de sorte que son action engagée le 10 décembre 2021 n’est pas prescrite.

Il ajoute que l’obligation de restitution n’est intervenue qu’à cette date car l’ordonnance de référé de 2015 n’a aucune valeur au fond et ne fixait aucun prix de rachat du couloir de sorte qu’elle ne peut être considérée comme la manifestation certaine du dommage.

Sur ce,

L’engagement de la responsabilité des notaires relève de la prescription prévue à l’article 2224 du code civil selon lequel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La prescription d’une action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu’elle n’en n’avait pas eu précédemment connaissance.

La charge de la preuve du point de départ de ce délai incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir.

En l’espèce, M. [P] recherche la responsabilité du de M. [T] pour avoir failli en sa qualité d’officier ministériel en ayant repris à l’acte de vente la description erronée des biens vendus telle que figurant dans les précédents actes de vente, sans vérifier les titres de propriété et en particulier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété.

Il réclame diverses sommes au titre du rachat de la partie occupée, de la perte locative, des frais d’avocat précédemment engagés, des condamnations prononcées par les juridictions et de son préjudice moral afin de réparer divers préjudices conséquences du dommage subi.

Les parties s’opposent quant à la détermination du point de départ du délai de prescription et plus précisément sur celle de la manifestation du dommage.

Liminairement, il convient de rappeler, à l’examen des pièces versées aux débats, que :

— par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 16 février 2012, l’avocat du syndicat des copropriétaires a adressé à M. [P] une lettre ainsi rédigée :

' Le syndicat des copropriétaires (…) me remet un dossier qui laisse apparaître que vous avez annexé sans autorisation, une partie de couloir, partie commune, située au 3ème étage, au droit des lots n°16 et 17.

L’assemblée générale du 16 juin 2011, a validé la résolution n°15, la vente à votre profit, par le syndicat des copropriétaires, de cette partie de couloir.

A ce jour, le syndicat des copropriétaires reste dans l’attente de la réalisation de cette vente et ce, malgré le courrier recommandé AR qu’il vous a adressé le 13 janvier 2012.

Je vous rappelle que la résolution n°30 de l’assemblée générale du 3 février 2010 a donné mandat au syndic d’engager une action en justice à votre encontre, aux fins de restitution des parties communes annexées sans autorisation.

L’assemblée générale du 16 juin 2011 (résolution n°15) prévoit que cette résolution n°30 ne deviendra caduque qu’une fois les ventes à Mme [V]… et M. [P] seront réalisées.

Cette procédure judiciaire peut donc être engagée à tout moment par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, à défaut de régulariser la vente sous quinzaine à compter de la réception de la présente, il m’a été donné instruction de porter cette affaire sur un plan judiciaire et prendre à votre encontre toutes mesures propres à assurer la sauvegarde des droits de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 9] .

Vous devez de ce fait, considérer cette lettre comme une MISE EN DEMEURE de nature à faire courir tous délais, intérêts et autres conséquences que la loi (particulièrement l’article 1153 du code civil) et les tribunaux attachent aux mises en demeure’ ;

— par acte du 8 mars 2013, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 9] a assigné M. [P] aux fins de le voir condamner sous astreinte à restituer les parties communes de la copropriété et à les remettre en conformité avec le règlement de copropriété sous le contrôle de l’architecte ;

— en défense, M. [P] avait 'soulevé la prescription de l’action’ et demandé au juge des référés, à défaut, de 'dire n’y avoir lieu à référé', sollicitant 'une mesure d’instruction auprès du notaire qui a rédigé l’acte’ ;

— par ordonnance du 21 mai 2015 signifiée le 17 septembre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, a autorisé M. [P] à acquérir le couloir litigieux dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision dans les conditions précisées au procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 juin 2011, à défaut de quoi il lui a fait injonction de restituer la partie commune illégalement annexée et de remettre les lieux en conformité avec le règlement et les plans de la copropriété, la restitution devant avoir lieu dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision.

Pour statuer en ce sens, le juge des référés, après avoir procédé à un examen comparatif de l’acte de vente du 11 décembre 1991 et du plan de copropriété annexé au règlement de copropriété, a écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription, dès lors que M. [P] ne démontrait pas que l’annexion avait eu lieu trente ans avant l’assignation, et qu’il n’établissait pas davantage que :

— l’acquisition de la partie commune a été faite avec l’autorisation des copropriétaires et qu’elle serait en conséquence paisible, publique et non équivoque de sorte que M. [P] ne peut donc prescrire par usucapion ;

— l’acquisition aurait été faite de bonne foi de sorte qu’il ne peut bénéficier de la prescription décennale abrégée.

Le juge des référés en a déduit que M. [P] devait restituer les parties communes acquises sans son autorisation, ou bien les acquérir, puisque l’assemblée générale des copropriétaires avait proposé le 16 juin 2011 de vendre la partie de couloir qui a été annexée.

— par lettre recommandée du 22 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [P] de mettre fin à l’occupation irrégulière, rappelant que l’assemblée générale du 18 mars 2019 avait habilité le syndic dans sa 13ème résolution à agir à son encontre et obtenir la cessation effective de son occupation du couloir partie commune visée par l’ordonnance du 21 mai 2015 ;

— par jugement du 22 septembre 2020 signifié le 3 novembre 2020, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a assorti l’obligation de M. [P] de restituer au syndicat des copropriétaires la partie commune illégalement annexée telle que fixée par l’ordonnance du 21 mai 2015 d’une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant une période de six mois ;

— par arrêt du 12 mai 2021, la cour d’appel de Paris a confirmé ce jugement après avoir relevé que le délai pour acquérir la partie commune en cause avait expiré le 17 décembre 2015 et celui imparti à l’appelant pour restituer celle-ci au syndicat des copropriétaires le 17 mars 2016 ce, alors que M. [P] n’avait pas formé appel de l’ordonnance de référé du 21 mai 2015 ni saisi la juridiction au fond.

En application de l’article 2224 précité, la prescription de l’action en responsabilité exercée contre le notaire, par une partie dont les droits et obligations constatés dans l’acte sont remis en cause judiciairement, court à compter de la décision passée en force de chose jugée, qui constitue le jour où le dommage s’est manifesté.

En l’occurrence, les droits et obligations constatés dans l’acte de vente recueilli par M. [T] ont été remis en cause par le syndicat de copropriétaires sans qu’une décision judiciaire au fond ne soit jamais intervenue.

Il apparaît néanmoins qu’une telle discussion a été évoquée au provisoire devant le juge des référés saisi par le syndicat des copropriétaires pour obtenir la restitution de la partie commune litigieuse, lequel a écarté en particulier le moyen tiré de la prescription acquisitive, étant observé que M. [P] n’a pas relevé appel de l’ordonnance du 21 mai 2015 ni saisi le juge du fond pour se voir reconnaître le cas échéant propriétaire de la partie commune litigieuse.

Dès lors, il doit être considéré que le dommage consistant pour M. [P] en l’obligation de restituer la partie commune litigieuse à défaut d’avoir procédé à son achat s’est manifesté de manière certaine au plus tard le 17 mars 2016, à l’expiration du délai de 6 mois suivant la signification de l’ordonnance rendue le 21 mai 2015 dont il n’avait pas relevé appel et en l’absence de toute saisine du juge du fond.

En effet, dès cette date, M. [P] connaissait les faits lui permettant d’exercer son action à l’encontre du notaire, à savoir son obligation de restituer le couloir /partie commune qu’il indiquait avoir cru acquérir de bonne foi au regard de l’acte de vente passé par devant Me [T].

En conséquence, l’action formée par M. [P] à l’encontre de M. [T] par acte du 10 décembre 2021, soit plus de cinq ans après la manifestation du dommage, est prescrite.

Il s’en suit que l’ordonnance doit être infirmée de ce chef.

— Sur les autres demandes :

L’ordonnance doit être infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P], partie qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de première instance et de la procédure d’appel.

Toutefois, les circonstances de l’espèce et l’équité ne commandent pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance rendue le 16 janvier 2023 par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Coutances en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare prescrite l’action engagée par M. [V] [P] à l’encontre de M. [U] [T] par acte du 10 décembre 2021 ;

Condamne M. [V] [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des parties.

LE GREFFIER P/LE PRÉSIDENT EMPECHÉ

M. COLLET M. C. DELAUBIER