AFFAIRE : N° RG 22/00193 – N° Portalis DBVC-V-B7G-G5HH

ARRÊT N°

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] du 28 Décembre 2021

RG n° 19/01005

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 MAI 2025

APPELANTE :

La S.A.S. BOUYGUES IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par M^e Jean-michel DELCOURT, avocat au barreau de CAEN, assistée de M^e Valérie MARAIS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur [X] [I]

né le [Date naissance 8] 1961 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 7]

La S.C.I. EDCLA

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 789 379 385

[Adresse 2]

[Localité 7]

La S.C.I. [S]

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 822 193 744

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentées et assistées de M^e Nicolas DELAPLACE, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 13 mars 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me GAUCI SCOTTE, conseillère, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 27 Mai 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 20 mai 2025 et signé par M^me BARTHE-NARI, président, et M^me COLLET, greffier

FAITS ET PROCEDURE

Le 9 novembre 2016, la SA Bouygues Immobilier a déposé une demande de permis de construire valant autorisation de démolir pour la construction de 69 logements en 2 bâtiments collectifs accolés de 4 niveaux d’habitation et un niveau de parking en sous-sol commun, pour une surface de plancher totale de 3 413 m², sur les parcelles cadastrées section NS n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] situées [Adresse 11] à [Localité 12] (14).

Le 9 mars 2017, le permis de construire a été délivré par le maire de [Localité 12].

Le 26 avril 2017, M. [I] et la SCI EDCLA qu’il dirige, ont exercé un recours gracieux contre le dit permis de construire.

Le 23 juin 2017, la SCI [S], dirigée également par M. [I], en a fait de même.

Les 28 juin et 17 juillet 2017, les recours gracieux ainsi formés ont été rejetés par le maire de [Localité 12].

Le 9 août 2017 et le 11 septembre 2017, M. [I] et la SCI EDCLA d’une part et la SCI [S] d’autre part, ont introduit un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif de Caen à l’encontre du permis de construire délivré le 9 mars 2017.

Par deux jugements des 3 mai 2018, qui ont fait l’objet d’un appel, le tribunal administratif de Caen a rejeté les requêtes formées par M. [I] et la SCI EDCLA et la SCI [S] suite au rejet de leurs recours gracieux.

Parallèlement, la SA Bouygues Immobilier a déposé le 31 octobre 2017 un dossier de demande de permis de construire modificatif.

A défaut de réponse de la part de la commune de [Localité 12], la SA Bouygues Immobilier est devenue titulaire à compter du 31 janvier 2018, d’un permis de construire modificatif.

Ce permis modificatif a fait l’objet d’un recours gracieux puis d’un recours contentieux devant le tribunal administratif de Caen par M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S].

Par ordonnances du 18 mars 2019, le tribunal administratif de Caen a transmis le dossier à la cour administrative d’appel de Nantes, déjà saisie de l’appel portant sur le permis de construire initial, pour qu’elle statue sur l’entier litige.

La cour administrative d’appel de Nantes a rejeté la demande d’annulation du permis de construire soutenue par M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S], par deux arrêts du 2 avril 2020.

M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] ont formé deux pourvois devant le Conseil d’état à l’encontre de ces arrêts, lesquels ont fait l’objet d’une non admission par décisions du 7 juillet 2021.

C’est à cette date que le permis de construire et les permis modificatifs obtenus par la SA Bouygues Immobilier sont enfin devenus définitifs.

La SA Bouygues Immobilier a par ailleurs obtenu deux autres permis de construire modificatifs, l’un le 25 septembre 2019, l’autre le 10 mars 2020, qui ont tous deux fait l’objet de recours gracieux par M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] pour le premier, et par la SCI EDCLA seule pour le second.

C’est dans ce contexte que, par acte du 26 mars 2019, la SA Bouygues Immobilier a fait assigner M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins de solliciter, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les mesures suivantes :

dire que les recours exercés par M. [I] et la SCI EDCLA d’une part et la SCI [S] d’autre part, contre le permis de construire N°PC 014 118 16 R0121 qui lui a été délivré le 9 mars 2017 sont abusifs,

condamner solidairement M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] à lui régler la somme de 130 710,77 euros au titre du préjudice subi, somme restant à parfaire au vu des autres frais, autres préjudices ou aggravation du préjudice subi dont il sera justifié ultérieurement,

ordonner la capitalisation des intérêts par année entière,

condamner solidairement M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] à lui régler la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] aux dépens avec distraction au profit de son avocat.

Par ordonnance du 18 juin 2020, le juge de la mise en état a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] et dit que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance principale.

Par jugement du 28 décembre 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :

dit que les recours exercés par M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] à l’encontre du permis de construire N°PC 014 118 16 R0121 délivré à la SA Bouygues Immobilier par la commune de Caen le 9 mars 2017 ne sont pas abusifs,

débouté la SA Bouygues Immobilier de sa demande de dommages intérêts pour action abusive,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

débouté les parties du surplus de leurs demandes,

débouté M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté la SA Bouygues Immobilier de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SA Bouygues Immobilier aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 25 janvier 2022, la SA Bouygues Immobilier a formé appel de ce jugement, le critiquant en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 16 septembre 2024, la SA Bouygues Immobilier demande à la cour de :

la déclarer recevable en son appel,

réformer le jugement du tribunal judiciaire de Caen en date du 28 décembre 2021,

Statuant à nouveau :

dire et juger les recours exercés par M. [I], la SCI EDCLA d’une part et la SCI [S] d’autre part, contre le permis de construire n° PC 014 118 16 R0121 qui lui a été délivré le 9 mars 2017 abusifs,

condamner in solidum M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S], à lui verser au titre du préjudice subi par elle à la somme de 2 045 419,19 euros HT soit 2 454 503,03 euros TTC cette somme restant à parfaire au vu des

autres frais, autres préjudices ou aggravation du préjudice subi dont il sera justifié ultérieurement,

ordonner la capitalisation des intérêts par année entière,

condamner M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] à lui verser solidairement la somme de 60 344 euros HT soit 71 967,33 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Delcourt, avocat au Barreau de Caen, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 14 octobre 2024, M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] demandent à la cour de :

A titre principal,

confirmer purement et simplement le jugement rendu le 28 décembre 2021 par la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Caen en ce qu’il a :

dit que les recours exercés par eux à l’encontre du permis de construire N°PC 014 118 16 R0121 délivré à la SA Bouygues Immobilier par la commune de [Localité 12] le 9 mars 2017 ne sont pas abusifs,

débouté la SA Bouygues Immobilier de sa demande de dommages intérêts pour action abusive,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

débouté les parties du surplus de leurs demandes,

les a déboutés de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté la société Bouygues Immobilier de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Bouygues Immobilier aux dépens,

A titre subsidiaire, en cas de réformation,

réduire à l’euro symbolique la somme demandée en réparation par la société Bouygues Immobilier,

En tout état de cause,

débouter la SA Bouygues Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions,

condamner la SA Bouygues Immobilier à leur payer, unis d’intérêts, la somme de 5 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SA Bouygues Immobilier aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 23 octobre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le caractère abusif de l’action en justice :

La SA Bouygues Immobilier forme appel du jugement rendu le 28 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Caen en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts.

Elle expose que la SCI EDCLA, comme la SCI [S], sont deux sociétés dont le seul actionnaire personne physique est M. [X] [I], les sociétés détenant des parts dans les deux SCI en cause étant par ailleurs toutes détenues par M. [I] lui-même.

La SA Bouygues Immobilier fait valoir par ailleurs que M. [I] aurait tenté d’acquérir les parcelles NS [Cadastre 4] et [Cadastre 5] avant que leur propriétaire, M. [N], ne les lui cède.

Elle affirme que les recours gracieux exercés en avril et juin 2017 par M. [I] et les deux SCI, contre le permis de construire qu’elle a initialement obtenu, sont rédigés dans des termes parfaitement identiques, et ne sont motivés ni en fait ni en droit, aucun argument n’étant en lien direct avec le projet concerné. Elle indique que les recours se limitaient à alléguer que le dossier présenté était insuffisant et que le projet portait atteinte à l’intérêt des lieux avoisinants (disposition applicable en général pour la protection des sites naturels ou classés).

La SA Bouygues Immobilier soutient que ces recours n’avaient pour but que de retarder l’acquisition du caractère définitif du permis de construire.

Elle souligne au surplus que, postérieurement aux décisions rendues par le Conseil d’Etat le 7 juillet 2021, M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] n’ont pas hésité à présenter au maire de Caen, le 8 juillet 2021, une demande de retrait pour fraude du permis de construire, laquelle a été rejetée le 30 août 2021, mais qui a fait l’objet d’un nouveau recours contentieux devant le tribunal administratif. Dans cette instance, la SA Bouygues Immobilier précise que les requérants ont poursuivi jusque devant le Conseil d’Etat leur recours, qui a été définitivement rejeté le 20 mars 2024.

Au soutien de son appel, la SA Bouygues Immobilier conteste la motivation des premiers juges qui ont considéré que le recours gracieux introduit en premier lieu par M. [I] et les SCI EDCLA et [S] était un préalable obligatoire à tout recours contentieux. Elle affirme qu’en matière de permis de construire il est possible d’introduire directement un recours contentieux et considère donc que la voie procédurale choisie par M. [I] et les SCI EDCLA et [S] avait d’évidence vocation à faire durer la procédure.

De même, la SA Bouygues Immobilier relève que les dispositions de l’article R600-6 du code de l’urbanisme prévoyant un délai d’instruction encadré, des recours formés contre des permis de construire, dans un délai de dix mois n’étaient pas applicables à la date des recours formés par M. [I] et les SCI EDCLA et [S].

Elle conteste donc que les premiers juges aient pu considérer que ces dispositions permettaient d’écarter toute faute des requérants.

Au contraire, la SA Bouygues Immobilier estime que l’attitude procédurière de ses adversaires est pleinement démontrée par l’introduction systématique de recours gracieux puis contentieux à l’égard de chacune des autorisations de construire dont a bénéficié la SA Bouygues Immobilier, de surcroît toujours à l’expiration du délai de recours, et présentés sans réelle motivation.

La SA Bouygues Immobilier soutient qu’en réalité M. [I] et les SCI EDCLA et [S] étaient dépourvus de tout intérêt à agir dans leur recours. Elle relève qu’ils n’ont produit aucun élément permettant de justifier de l’atteinte portée à la jouissance de leurs biens pour contester le permis de construire délivré, et par là, n’ont pas justifié de leur qualité à agir.

La SA Bouygues Immobilier fait également valoir que le projet immobilier critiqué n’est pas visible depuis la parcelle appartenant à la SCI [S], et qu’il est en retrait important de celle de la SCI EDCLA, de sorte qu’il n’existe aucune vue. Elle considère donc que ce projet ne peut avoir aucun impact sur les conditions d’occupation de ces biens.

La SA Bouygues Immobilier relève également que M. [I] n’a pas justifié de sa qualité à agir, n’ayant pas démontré occuper l’un ou l’autre des biens des SCI au cours de l’année 2016 ou 2017.

Elle précise par ailleurs que si le tribunal administratif ne s’est pas prononcé sur l’absence d’intérêt à agir soulevée par la SA Bouyges Immobilier cela ne signifie pas pour autant qu’elle a considéré ce moyen inopérant, mais s’explique par la faculté du juge administratif de ne répondre qu’aux moyens opérants sur le fond du litige.

Elle affirme que M. [I] a tenté au cours des dernières années de faire l’acquisition de l’ensemble des parcelles se trouvant autour des biens des SCI EDCLA et [S], et produit pour en justifier une attestation de M. [N], auprès duquel elle a acquis les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

Ce dernier témoigne de ce que M. [I] a cherché pendant plusieurs années à lui acheter les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5], mais également du fait que M. [I], au travers de ses SCI, multiplie les recours administratifs, gracieux et contentieux, à l’égard de toutes les autorisations d’aménagement que M. [N] peut obtenir pour des projets sur des parcelles voisines dont il est encore propriétaire.

La SA Bouygues Immobilier expose que M. [I] est un professionnel de l’immobilier, promoteur, qui n’agit en justice que pour nuire à ses concurrents.

Elle souligne la multiplicité des recours formés, tous à l’initiative de M. [X] [I], tous rédigés de manière identique, et précise que la cour administrative de Nantes a prononcé, dans son arrêt du 23 juin 2023, une amende pour recours abusif à l’encontre de la SCI EDCLA.

La SA Bouygues Immobilier pointe aussi le caractère sommaire des recours exercés, dont la motivation était particulièrement générique, et qui n’avaient pour seule fin que de bloquer le projet immobilier contesté. Selon elle, ces recours, déposés en limite du délai pour contester, sans aucun développement de leur argumentation, sont caractéristiques d’un abus.

Elle relève également que la SCI EDCLA a attendu que soit rendue la décision du Conseil d’Etat du 7 juillet 2021, qui donnait caractère définitif au permis de construire, pour déposer une demande de retrait du permis de construire pour fraude, recours qu’elle aurait pu exercer bien plus tôt.

La SA Bouygues Immobilier en déduit le caractère purement dilatoire, d’autant que le moyen de la fraude avait déjà été soutenu par les requérants et écarté par les juridictions administratives.

La SA Bouygues Immobilier conteste enfin l’argumentation de M. [I] et des SCI EDCLA et [S] selon laquelle elle aurait cherché à intimider les requérants par la demande indemnitaire qu’elle a formé en justice.

En réplique, M. [I] et les SCI EDCLA et [S] sollicitent la confirmation du jugement déféré.

Ils ne contestent pas que, comme le relève la SA Bouygues Immobilier, l’introduction d’un recours gracieux n’était pas un préalable obligatoire au recours contentieux engagé contre la décision d’octroi du permis de construire du 9 mars 2017, de même que le délai d’instruction de dix mois du recours n’était pas applicable à leur instance.

Pour autant, M. [I] et les SCI EDCLA et [S] contestent qu’il puisse être considéré que l’usage du droit de recours gracieux puisse être jugé abusif, rappelant que cette forme de recours a pour but de privilégier le rapprochement amiable des parties.

En réponse à l’argumentation de la SA Bouygues Immobilier relative au défaut de qualité à agir, M. [I] et les SCI EDCLA et [S] invoquent la jurisprudence du Conseil d’Etat selon laquelle le voisin immédiat d’un projet dispose par principe d’un intérêt à agir contre le projet.

Ils rappellent que la SCI EDCLA est propriétaire de la parcelle NS [Cadastre 3] et que la SCI [S] est propriétaire de la parcelle [Cadastre 6], toutes deux jouxtant l’assiette du projet immobilier développé par la SA Bouygues Immobilier, tandis que M. [I] est occupant de la maison d’habitation située sur la propriété de la SCI EDCLA.

Ils font en outre valoir que l’urbanisation massive des deux parcelles prévue par la SA Bouygues Immobilier (deux bâtiments sur trois étages) est de nature à porter atteinte à leurs conditions d’occupation et de jouissance de leurs biens, par la création de nouvelles vues, de nuisances visuelles et sonores, et de pertes d’ensoleillement.

En tout état de cause ils soulignent que la cour administrative d’appel de Nantes a expressément admis l’intérêt à agir de la SCI EDCLA dans son arrêt du 23 juin 2023.

M. [I] et les SCI EDCLA et [S] réfutent par ailleurs que leurs actions soient guidées par une simple intention de nuire au projet de la SA Bouygues Immobilier.

Si M. [I] ne conteste pas être un professionnel de l’immobilier et s’être porté acquéreur des parcelles acquises par la SA Bouygues immobilier, il réfute tout esprit de vengeance, et soutient qu’il n’agit que pour la préservation de ses droits et la protection de son patrimoine, dont il indique qu’il s’agit d’un patrimoine familial précédemment détenu par son grand-père et son père.

M. [I] et les SCI EDCLA et [S] justifient la multiplicité des recours par le fait que chacun disposait d’un intérêt à agir contre le permis de construire délivré le 9 mars 2017 et les permis modificatifs ayant suivis.

Ils relèvent également que, à la suite de leur recours initial, la SA Bouygues Immobilier a sollicité plusieurs permis modificatifs pour corriger les insuffisances de son dossier qui avaient été soulevées par les requérants dans leur recours contentieux.

M. [I] et les SCI EDCLA et [S] considèrent donc que les moyens qu’ils ont opposés au permis de construire accordé le 9 mars 2017 étaient parfaitement opérants et démontrent qu’ils n’ont pas abusé de leur droit d’ester en justice.

Ils précisent que si leurs recours gracieux initiaux étaient rédigés dans des termes génériques, c’est parce qu’ils n’avaient pas encore eu accès au dossier de permis de construire et qu’ils devaient se prémunir de l’écoulement de leur délai de recours.

Ils soulignent que devant la cour administrative d’appel ils ont au final développé deux moyens d’illégalité externe et huit moyens d’illégalité interne, ce qui démontre que leur recours était parfaitement étayé.

Ainsi, M. [I] et les SCI EDCLA et [S] contestent que leurs recours puissent être qualifiés d’abusifs.

Ils font grief en revanche à la SA Bouygues Immobilier d’avoir tenté de les intimider pour les dissuader de poursuivre leurs recours, son action indemnitaire pour des montants parfaitement excessifs étant une illustration de ces man’uvres.

Pour rejeter la demande indemnitaire présentée par la SA Bouygues Immobilier, les premiers juges ont tout d’abord considéré que l’utilisation du recours gracieux avant introduction d’un recours contentieux était une voie de droit normale, le recours gracieux étant un préalable.

Ils ont également retenu que le code de l’urbanisme, par son article R600-6, encadrait les délais d’instruction des recours contre les permis de construire, et que les recours introduits par M. [I] et les SCI EDCLA et [S] avaient été traités dans ces délais.

Les premiers juges ont considéré en outre que l’exercice des voies de recours ouvertes par les requérants n’était que la simple manifestation du droit d’agir en justice.

Par ailleurs, le tribunal a estimé que M. [I] et les SCI EDCLA et [S] justifiaient d’un intérêt à agir.

Il a été relevé que la SA Bouygues Immobilier avait déposé une demande de permis modificatif après le recours exercé, et le tribunal en a déduit que le recours était motivé de sorte que son rejet ne caractérisait pas l’abus allégué.

Le tribunal a donc conclu que la SA Bouygues Immobilier ne faisait pas la preuve d’une attitude procédurière excessive de la part de M. [I] et des SCI EDCLA et [S].

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice du droit d’ester en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

L’exercice d’un droit peut ainsi constituer une faute au sens de l’article 1240 du Code civil.

L’abus de droit consiste en un détournement de la finalité sociale du droit d’agir. Il est constitué lorsque le plaideur n’agit pas pour voir sa prétention accueillie, mais pour des raisons dilatoires, avec une intention malicieuse ou vexatoire, ou encore pour faire pression sur le défendeur.

A ce titre, un acharnement procédural est fautif lorsque celui qui agit ne peut ignorer la vanité de ses actions, lorsqu’il ne peut s’expliquer, notamment, que par un comportement déloyal ou une volonté abusivement dilatoire, ou encore lorsque les moyens opposés sont purement dilatoires et artificiels.

Il est constant que M. [I] ainsi que les SCI EDCLA et [S] ont engagé des recours gracieux puis contentieux à l’encontre du permis de construire initial consenti à la SA Bouygues Immobilier le 9 mars 2017 ainsi qu’à l’encontre du permis de construire modificatif du 31 janvier 2018.

Si des recours gracieux ont été régularisés visant les permis de construire modificatifs des 25 septembre 2019 et 10 mars 2020, en revanche, ils n’ont pas été suivis de recours contentieux.

Néanmoins, M. [I] et les SCI EDCLA et [S] ont usé de tous les recours qui leur étaient ouverts dans le cadre de l’instance ayant statué sur leurs recours dirigés contre le permis de construire initial et le permis de construire modificatif du 31 janvier 2018, allant jusqu’au pourvoi devant le Conseil d’Etat.

Force est de constater que, au moment où le Conseil d’Etat a statué définitivement sur le recours formé contre ces deux autorisations, M. [I] et les SCI EDCLA et [S] ont présenté au maire de Caen une demande d’annulation pour fraude du permis de construire en date du 9 mars 2017.

Ils ont ensuite poursuivi leur action en annulation pour fraude jusque devant le Conseil d’Etat.

La qualité à agir des SCI EDCLA et [S] et de M. [I], pour contester l’ensemble de ces autorisations, discutée par la SA Bouygues Immobilier, est évidente pour les SCI EDCLA et [S] dans la mesure où il est établi qu’elles sont toutes deux propriétaires de parcelles qui jouxtent ou sont voisines du terrain constituant l’assiette du projet immobilier élaboré par la SA Bouygues Immobilier, lequel, par son importance (construction de 69 logements sur deux bâtiments de trois étages), est incontestablement de nature à affecter les conditions d’occupation ou de jouissance de leurs biens au sens de l’article L600-1-2 du code de l’urbanisme.

En effet, ces nouvelles constructions sont susceptibles de créer des nouvelles vues sur les propriétés des SCI EDCLA et [S], mais aussi des nuisances sonores liées à la circulation des véhicules et à l’occupation des lieux, ainsi que potentiellement des pertes de vues pour les deux propriétés.

Il peut d’ailleurs être souligné que la cour administrative d’appel de Nantes, dans son arrêt du 23 juin 2023 a expressément reconnu à la SCI EDCLA qualité à agir contre les autorisations en cause.

Aussi, les recours formés par les deux SCI ne peuvent être déclarés abusifs pour défaut de qualité à agir.

La circonstance que M. [I], qui n’a pas agi seul devant les juridictions administratives, ne justifie pas d’une occupation des lieux contemporaine à l’octroi du permis de construire du 9 mars 2017 est sans incidence à ce titre.

En outre, il est prétendu que les recours administratifs formés par M. [I] et les SCI auraient été sommaires et non fondés ni justifiés.

Il apparaît pourtant que, si effectivement les recours introduits séparément par M. [I] et la SCI EDCLA d’une part et la SCI [S] d’autre part étaient rédigés de manière identique et fondés sur les mêmes arguments, il n’en demeure pas moins que les recours gracieux exposaient leur motivation tirée de l’incomplétude du dossier déposé par la SA Bouygues Immobilier et l’atteinte portée au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants.

Il doit être relevé, comme l’ont fait les premiers juges, que les recours administratifs dirigés contre les permis de construire sont enserrés dans des délais stricts courts (2 mois), qui ne sont pas de nature à permettre au requérant une analyse poussée du dossier de permis de construire dont il ne peut obtenir communication que dans un temps très court avant l’expiration du délai pour régulariser son recours. Il ne peut donc être considéré que le fait d’avoir présenté un recours gracieux sommairement motivé caractérise l’intention dilatoire des contestataires.

De même, l’usage de la voie du recours gracieux ne saurait a priori caractériser un abus de droit, la phase gracieuse étant une voie usuelle en matière administrative.

En outre, M. [I] et les SCI EDCLA et [S] ont étayé leur argumentation à l’occasion du recours contentieux formé par la suite, développant plusieurs moyens d’illégalité interne et externe.

Il convient de souligner que le permis modificatif sollicité par la SA Bouygues Immobilier et obtenu le 31 janvier 2018, a eu en partie pour objet de compléter des informations portant sur les clôtures du projet, insuffisance qui avait été soulevée par les requérants à l’occasion de leur recours contentieux.

Le tribunal administratif de Caen a considéré que le moyen soulevé de ce chef par M. [I] et les SCI EDCLA et [S] n’était plus opérant du fait des compléments apportés dans le cadre du permis de construire modificatif.

Pour autant, il s’en déduit que le recours des requérants présentait initialement un caractère sérieux.

Par ailleurs, devant la cour administrative d’appel de Nantes, M. [I] et les SCI EDCLA et [S] ont présenté de nouveaux moyens d’illégalité interne et externe, au regard des éléments apportés par le permis de construire modificatif.

Il en résulte que les recours gracieux et contentieux développés par M. [I] et les SCI EDCLA et [S] à l’encontre du permis de construire initial et des permis de construire modificatifs, ainsi que les appels formés, se révélaient argumentés en fait et en droit, de sorte que le seul rejet in fine de leurs prétentions ne peut suffire à constituer le caractère abusif de leur action en justice.

Il n’est pas démontré en outre par la SA Bouygues Immobilier que les premiers recours formés par M. [I] et les SCI EDCLA et [S] n’aient été motivés que par une volonté de nuire, et aient constitué un dévoiement du droit d’ester en justice, alors que cette procédure a conduit le promoteur à revoir partiellement son projet initial pour le mettre en conformité avec les règles d’urbanisme pointées par les contestataires.

Quant à la demande d’annulation pour fraude présentée le 8 juillet 2021, il est patent que M. [I] et les SCI EDCLA et [S] auraient pu présenter cette contestation plus précocement.

Au surplus, le moyen de la fraude avait déjà été soutenu, et écarté, dans le cadre des décisions rendues par la cour administrative d’appel de [Localité 13] le 2 avril 2020.

La réitération de cette argumentation déjà tranchée par la juridiction d’appel n’était justifiée par aucun fait nouveau ni aucun nouveau moyen, à tel point que la cour administrative d’appel de Nantes a prononcé, dans son arrêt du 23 juin 2023, à l’encontre de M. [I] et des SCI EDCLA et [S], une amende pour recours abusif.

Ainsi, il doit être considéré que ce dernier recours présente un caractère purement dilatoire, les requérants ne pouvant ignorer l’inanité de leur recours compte tenu des décisions déjà rendues par la cour administrative d’appel.

La demande d’annulation du permis de construire pour fraude déposée le 8 juillet 2021 par M. [I] et les SCI EDCLA et [S] constitue dès lors un abus du droit d’ester en justice, en ce qu’elle traduit manifestement une volonté dilatoire de ses auteurs.

En conséquence, le jugement rendu le 28 décembre 2021 doit être infirmé en ce qu’il a dit que les recours exercés par M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] à l’encontre du permis de construire délivré à la SA Bouygues Immobiliers par la commune de Caen le 9 mars 2017 ne sont pas abusifs.

Sur la demande indemnitaire formée par la SA Bouygues Immobilier :

La SA Bouygues immobilier présente une demande d’indemnisation à l’encontre de M. [I] et des SCI EDCLA et [S] qu’elle chiffre à 2 454 203,03 euros TTC.

Elle rappelle que depuis 2017 son projet immobilier est totalement bloqué, s’agissant d’un projet de construction en l’état futur d’achèvement dont la commercialisation est impossible tant que le promoteur ne dispose pas d’un permis de construire définitif.

La SA Bouygues Immobilier décompose son préjudice et allègue de frais de portage des dépenses engagées en attente d’amortissement à hauteur de 222 547,84 euros TTC. Elle fait valoir à ce titre qu’elle a décaissé des fonds pour le développement du projet (frais d’architecte, de bureaux d’étude et de géomètre) ainsi que l’indemnité d’immobilisation versée en 2019 au vendeur du terrain, et qu’elle est exposée à des frais financiers liés au décaissement de ces fonds.

La SA Bouygues Immobilier allègue également d’un préjudice au titre du montant de l’indemnité d’immobilisation du bien vendu, d’un montant de 78 111,44 euros HT (soit 93 733,73 euros TTC), et des frais de commercialisation et de publicité exposés lors du premier lancement commercial du projet, pour un montant de 17 256,82 euros HT (soit 20 708,18 euros TTC).

Elle entend en outre obtenir indemnisation des frais de structure supportés pour le suivi des recours et la gestion de leur impact sur le projet, correspondant à la rémunération de ses personnels dédiés à cette tâche, qu’elle chiffre à 113 898,40 euros HT (soit 136 678,08 euros TTC).

Par ailleurs, la SA Bouygues Immobilier sollicite l’octroi d’une somme de 100 000 euros de dommages et intérêts pour l’atteinte portée à son image, auprès de ses partenaires, clients, et entreprises, envers lesquels elle n’a pas été en mesure de tenir ses engagements contractuels.

Enfin, elle fait état d’un préjudice au titre de l’augmentation des coûts de construction qu’elle chiffre à 1 550 696 euros HT, soit 1 860 835, 20 euros TTC.

La SA Bouygues Immobilier souligne que son préjudice reste à parfaire dans l’hypothèse de la non-réalisation du projet, qui l’exposerait au paiement d’indemnités à l’administration fiscale et à un manque à gagner du fait de la dépréciation du terrain.

M. [I] et les SCI EDCLA et [S] s’opposent à ces demandes.

Ils contestent qu’un lien de causalité puisse être établi entre les recours qu’ils ont exercés et les préjudices allégués par la SA Bouygues Immobilier.

Ils rappellent que le permis de construire a été purgé de tout recours à compter de la décision du Conseil d’Etat du 7 juillet 2021, et que les recours intentés devant les juridictions administratives n’ont pas d’effet suspensif, de sorte que le permis de construire était exécutoire.

M. [I] et les SCI EDCLA et [S] estiment que rien n’empêchait la SA Bouygues Immobilier de poursuivre la réalisation de son projet après cette décision, et qu’il ne peut donc leur être imputé le blocage aujourd’hui allégué par le promoteur, alors que la réitération de la vente du terrain est intervenue dès le 15 décembre 2021.

Ils contestent aussi le quantum des indemnisations sollicités, relevant que la SA Bouygues Immobilier n’a nullement renoncé à la réalisation de son projet.

M. [I] et les SCI EDCLA et [S] considèrent que l’augmentation du coût de la construction ne saurait leur être opposé.

Ils remettent en cause le calcul opéré par la SA Bouygues Immobilier s’agissant du coût de portage qu’elle fait partir d’un point fixe en 2014, alors que les dépenses invoquées n’ont pas été décaissées à la même date, et dont ils estiment qu’il ne leur est pas pleinement imputable.

De même, M. [I] et les SCI EDCLA et [S] contestent les sommes réclamées au titre de l’indemnité d’immobilisation versée au vendeur du terrain, laquelle aurait en tout état de cause été due par la SA Bouygues Immobilier.

Ils affirment également que les frais de commercialisation et de publicité exposés lors du lancement du projet l’ont été aux risques de la SA Bouygues Immobilier, qui n’a pas attendu la purge du permis de construire, si bien qu’elle ne peut en solliciter l’indemnisation.

Enfin, ils estiment les frais de structure et l’atteinte à l’image réclamés totalement injustifiés de la part de la SA Bouygues Immobilier.

Il est constant que, dans le cadre des programmes de vente en l’état futur d’achèvement, la vente des lots ne peut intervenir que lorsque le permis de construire est devenu définitif, la fourniture de ce document lors de la signature de l’acte authentique constituant une obligation pour le vendeur.

En revanche, le promoteur conserve la possibilité de lancer la commercialisation du projet avant la purge du permis de construire dans le cadre des contrats de réservation des lots.

Aussi, la demande d’annulation pour fraude et son maintien pendant près de trois années, malgré le caractère exécutoire du permis de construire délivré, a nécessairement perturbé le projet immobilier de la SA Bouygues Immobilier bénéficiaire et l’a empêchée de le mettre en 'uvre, le permis de construire devant être définitif et purgé de tout recours en cas de vente en l’état futur d’achèvement.

Cependant, il doit être rappelé que la cour ne retient le caractère abusif de l’action en justice qu’au titre du recours introduit le 8 juillet 2021, après avoir considéré que les recours gracieux et contentieux engagés en 2017 et 2018 ne présentaient pas un caractère abusif.

De ce fait, la SA Bouygues Immobilier n’est recevable à solliciter l’indemnisation que des préjudices qui résultent directement de ce dernier recours.

Or, les demandes d’indemnisation présentées par la SA Bouygues Immobilier intègrent toutes des dépenses exposées dès le développement du projet.

Les sommes déboursées au titre des frais d’architecte, de bureaux d’étude ou de géomètre, pour la conception du projet, ne sauraient faire l’objet d’une indemnisation pour les coûts de portage qu’elles pourraient représenter, alors que le débours de ces sommes était indispensable au développement du projet immobilier et que la SA Bouygues Immobilier ne pouvait prétendre à un amortissement immédiat de ces frais dès l’obtention du permis de construire.

Ces frais de portage ne sont donc manifestement pas en lien avec le recours exercé par M. [I] et les SCI EDCLA et [S] le 8 juillet 2021.

En tout état de cause, les justificatifs produits par la SA Bouygues Immobilier pour le calcul de ces frais de portage, pas plus que les méthodes de calcul utilisées, ne permettent à la cour de retenir le bien fondé de cette demande d’indemnisation.

De même, la SA Bouygues Immobilier ne saurait prétendre à une quelconque réparation au titre de l’indemnité d’immobilisation qu’elle a versée au vendeur du terrain d’assiette du projet, alors que la vente a été réitérée le 15 décembre 2021, que la SA Bouygues Immobilier est donc devenue définitivement propriétaire du terrain et qu’elle était en tout état de cause redevable de cette indemnité d’immobilisation prévue contractuellement lors de la vente.

Aucun lien de causalité ne peut être établi entre le paiement de cette indemnité d’immobilisation et le recours jugé abusif formé en 2021.

S’agissant des frais de commercialisation et de publicité engagés par la SA Bouygues Immobilier, ils ne sont pas justifiés par les factures produites, qui ne mentionnent aucune référence de projet. Au surplus, ils ne sauraient être indemnisés, alors que les recours initiaux de 2017 ont été jugés non abusifs et que la SA Bouygues Immobilier ne démontre pas avoir engagé de nouveaux frais en juillet 2021.

Les frais de structure dont la SA Bouygues Immobilier sollicite l’indemnisation ne sont pas plus justifiés dans leur principe que leur quantum, celle-ci ne démontrant pas qu’elle ait affecté du personnel dédié au suivi de ce projet immobilier particulier et des recours introduits à son encontre.

Pour ces postes de préjudice, la SA Bouygues Immobilier ne peut donc soutenir que des frais ont été exposés du seul fait du recours abusif exercé en 2021 par M. [I] et les SCI EDCLA et [S].

Enfin, l’atteinte à l’image dont se prévaut la SA Bouygues Immobilier n’est étayée par aucune pièce.

En conséquence, la SA Bouygues Immobilier étant défaillante à rapporter la preuve du lien de causalité entre les dépenses exposées et le recours jugé abusif, ses demandes indemnitaires doivent être rejetées.

Sur les frais et dépens :

Les demandes formulées par la SA Bouygues Immobilier au titre des frais irrépétibles, pour un montant de 71 967,33 euros sont manifestement infondées, alors qu’elles intègrent des frais irrépétibles exposés dans le cadre des procédures administratives, pour lesquels elle a au surplus déjà obtenu l’octroi d’indemnités par ces juridictions.

Néanmoins, l’équité justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la SA Bouygues Immobilier en cause d’appel.

Il sera fait partiellement droit à leur demande et M. [X] [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 5 000 euros à ce titre.

M. [X] [I], la SCI EDCLA et la SCI [S], qui succombent à l’appel, sont condamnés in solidum aux dépens, avec distraction au profit de M^e Delcourt, avocat au barreau de Caen, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par décision contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement prononcé le 28 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Caen, en ce qu’il a dit que les recours exercés par M. [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] à l’encontre du permis de construire N°PC 014 118 16 R0121 délivré à la SA Bouygues Immobilier par la commune de Caen le 9 mars 2017 ne sont pas abusifs,

Statuant à nouveau,

Dit que le recours en date du 8 juillet 2021 exercé par M. [X] [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] à l’encontre du permis de construire N°PC 014 118 16 R0121 délivré à la SA Bouygues Immobilier par la commune de Caen le 9 mars 2017 est abusif,

Déboute la SA Bouygues Immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour action abusive,

Déboute les parties de toutes autres demandes,

Condamne in solidum M. [X] [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] à payer à la SA Bouygues Immobilier la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne in solidum M. [X] [I], la SCI EDCLA et la SCI [S] aux entiers dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de M^e Delcourt, avocat au barreau de Caen, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET Hélène BARTHE-NARI