AFFAIRE : N° RG 23/00111

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du TJ de [Localité 11] en date du 15 Novembre 2022

RG n° 21/00090

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

APPELANTE :

Madame [O] [B]

née le 12 Septembre 1973 à [Localité 12]

[Adresse 9]

[Adresse 17]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Victor DEFRANCQ, avocat au barreau de CAEN

INTIMES :

Madame [H] [G] née [S]

née le 02 Août 1936 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [M] [K] [C] [A] [R] [W]

né le 27 Novembre 1997 à [Localité 16]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Madame [N] [C] [U] [W]

née le 29 Mai 1999 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentés et assistés par M^e Laurent MARIN, avocat au barreau de COUTANCES

Monsieur [D] [J]

né le 19 Juin 1977 à [Localité 12]

[Adresse 14]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Non représenté, bien que régulièrement assigné

DEBATS : A l’audience publique du 25 novembre 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 30 janvier 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte sous seing du 3 juillet 2018, M. [E] [G] et Mme [H] [S] épouse [G] ont donné en location à Mme [O] [B] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant initial de 800 euros, hors charges.

Par acte sous seing privé du même jour, M. [D] [J] s’est porté caution des loyers et réparations locatives pour Mme [O] [B].

Par acte d’huissier de justice du 17 mars 2020, M. [E] [G] et Mme [H] [S] épouse [G] ont fait signifier à Mme [O] [B] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un montant de 15.187 euros, ce commandement reprenant la clause résolutoire figurant au contrat de bail.

Le 17 mars 2020, les bailleurs ont signalé les impayés de la locataire à Ia CCAPEX.

Ce commandement de payer demeurant sans effet, Mme [H] [S] épouse [G], et M. [M] [W] et Mme [N] [W], venant aux droits de M. [E] [G] ont, par acte d’huissier de justice du 29 décembre 2020, assigné Mme [O] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail, de voir ordonner l’expulsion de la locataire et de voir condamner cette dernière au paiement des arriérés de loyer dus et, le cas échéant, au paiement d’une indemnité d’occupation, outre les frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement par défaut du 15 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, a :

— constaté que les conditions de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 3 juillet 2018 conclu entre [H] et [E] [G] d’une part et Mme [O] [B] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7] (14) sont réunies au 17 mai 2020 ;

— ordonné la libération des lieux par Mme [O] [B] et tous occupants de son chef ;

— condamné Mme [O] [B] et M. [D] [J] solidairement à payer à [H] [G] née [S], [M] [W] et [I] [W] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné Mme [O] [B] solidairement avec M. [D] [J] à payer à [H] [G] née [S], [M] [W] et [I] [W] la somme de 12.480 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de décembre 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 mars 2020 ;

— rejeté la demande de délais de paiement de [B] [O] ;

— condamné in solidum [H] [G] née [S], [M] [W] et [I] [W] à payer à Mme [O] [B] la somme de 591,80 euros au titre du remboursement de factures outre une somme de 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— rappelé qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;

— dit que la décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Calvados en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné [O] [B] et [D] [J] in solidum à payer à [H] [G] née [S], [M] [W] et [I] [W] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné [O] [B] et [D] [J] in solidum aux entiers dépens lesquels comprennent le commandement de payer et l’assignation ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit conformément à l’article 5 14 du code de procédure civile.

Par déclaration du 16 janvier 2023, Mme [O] [B] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 27 mars 2023, Mme [O] [B] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné Mme [B] et M. [D] [J] solidairement à payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux ;

* condamné Mme [B] solidairement avec M. [J] à verser une somme de 12.480 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à échéance du mois de décembre 2020 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

* rejeté la demande de délais de paiement de Mme [B],

* condamné Mme [B] et M. [J] in solidum à payer une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné Mme [B] et M. [J] in solidum aux entiers dépens lesquels comprennent le commandement de payer et l’assignation ;

Statuant à nouveau,

— Juger que Mme [B] est bien fondée à se prévaloir du mécanisme de l’exception d’inexécution,

— Débouter Mme [H] [G], Mme [N] et M. [M] [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Confirmer le jugement pour le surplus,

Subsidiairement,

— Juger que Mme [B] est fondée à solliciter une réduction de son loyer à hauteur de 800 euros par mois au titre de son préjudice de jouissance,

En tout état de cause,

— Condamner Mme [H] [G], Mme [N] et M. [M] [W] aux entiers dépens, lesquels comprendront les 320 euros d’établissement du procès-verbal de constat,

— Condamner Mme [H] [G], Mme [N] et M. [M] [W] à verser au cabinet Martial [Localité 13] Lebret Picard Defrancq une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle.

Par dernières conclusions déposées le 15 juin 2023, Mme [G], Mme [N] [W] et M. [M] [W] demandent à la cour de :

— Confirmer la totalité du jugement entrepris,

— Débouter Mme [O] [B] de la totalité de ses demandes,

— Condamner Mme [O] [B] au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par les concluants en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [O] [B] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance.

M. [D] [J] n’a pas constitué avocat, bien que la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant lui ont été signifiées par acte de commissaire de justice du 29 mars 2023 remis à personne.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 octobre 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Il sera relevé que Mme [B] a formé un appel limité qui ne porte pas sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 17 mai 2020, cette disposition du jugement entrepris étant dès lors définitive.

Selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi du 6 juilet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du loyer aux termes convenus.

L’appelante fait valoir qu’elle est bien fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution, que le premier juge a, 'de façon fort opportune', constaté les manquements graves du bailleur à ses obligations mais qu’il a réduit le montant du loyer de 40% seulement ce qui est insuffisant eu égard aux désordres constatés et notamment aux odeurs pestilentielles qui se manifestent dès l’entrée dans le jardin, que la réduction doit être de 100 %.

Les intimés soutiennent que la locataire ne peut se prévaloir de l’inexécution par le bailleur de ses obligations dès lors que l’état du bien résulte des carences de cette dernière dans le cadre de son obligation d’entretien.

L’appelante ne conteste pas les désordres décrits par le premier juge pour retenir que le logement était indécent étant relevé par ailleurs que les intimés n’ont pas formé d’appel incident et demandent la confirmation du jugement.

L’appelante est mal fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution dès lors que le logement donné à bail a été mis à sa disposition et qu’elle l’a occupé jusqu’à la résiliation du bail, le premier juge retenant que seule une partie des lieux loués était totalement inhabitable à savoir l’arrière-cuisine, une salle d’eau et deux chambres, étant précisé qu’il ressort du diagnostic de la CAF que le logement comprenait deux salles d’eau et cinq chambres.

Mme [B] ne fournit aucune nouvelle pièce en cause d’appel établissant que le logement était totalement inhabitable et que les lieux ne pouvaient être utilisés conformément à leur destination contractuelle.

Dans son procès-verbal établi le 2 juillet 2020, l’huissier de justice indique 'Je suis ensuite rentré dans la maison où il règne également une forte odeur fécale.'

Il n’est pas établi par ce seul élément, peu circonstancié, que la maison était de ce fait totalement inhabitable et le premier juge a pris en compte au titre des désordres l’odeur dans la maison du fait de l’absence de ventilation de la fosse toutes eaux, désordre déjà relevé par la CAF dans son diagnostic après visite du 12 décembre 2018.

La locataire ne peut donc exciper d’une inexécution totale de ses obligations par le bailleur pour justifier du non-paiement des loyers.

Elle est toutefois bien fondée à demander une réduction du loyer pour indemniser son préjudice de jouissance.

Au vu des désordres exactement relevés par le premier juge, il apparaît que le préjudice de jouissance subi par la locataire doit être indemnisé par une réduction du loyer et de l’indemnité d’occupation à hauteur de 50%.

Le jugement sera infirmé en ce sens et la somme due par la locataire au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de décembre 2020 sera diminuée à la somme de 10.400 euros, dès lors que les intimés ne contestent pas le décompte retenu par le premier juge, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 7.200 euros et à compter du 15 novembre 2022, date du jugement, pour le surplus.

Il sera constaté qu’il n’est formulé aucune demande de délais de paiement dans le dispositif des conclusions de l’appelante qui seul saisit la cour.

Les dispositions du jugement entrepris relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, exactement appréciées, seront confirmées.

Mme [B], qui est condamnée à paiement et qui succombe à titre principal en son appel, supportera la charge des dépens d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable que chacune des parties supporte ses frais irrépétibles.

Les demandes formées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe ;

Confirme le jugement entrepris dans ses dispositions soumises à l’appel sauf en ce qu’il a condamné Mme [O] [B] solidairement avec M.[D] [J] à verser une somme de 12.480 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à échéance du mois de décembre 2020 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

Statuant à nouveau du chef de la disposition infirmée et y ajoutant,

Condamne Mme [O] [B] solidairement avec M. [D] [J] à payer à Mme [H] [S] épouse [G], Mme [N] [W] et M. [M] [W] une somme de 10.400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à échéance du mois de décembre 2020 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2020 sur la somme de 7.200 euros et à compter du 15 novembre 2022 pour le surplus ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [O] [B] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY