Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 5, 23 octobre 2025, n° 22/06795

TGI Marseille 15 mars 2022

CA Aix-en-Provence
Confirmation 23 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Prescription acquisitive
La cour a estimé que le Syndicat n'a pas démontré une possession continue et non interrompue de la parcelle, et que les éléments fournis ne suffisent pas à établir la réalité de cette possession.
Rejeté
Existence d'un préjudice
La cour a confirmé que le Syndicat n'avait pas de droit sur la parcelle, mais a débouté Madame [R] de sa demande d'indemnisation pour préjudice, considérant qu'elle n'a pas justifié l'existence d'un préjudice.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné le Syndicat aux dépens, considérant qu'il succombait dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 5, 23 oct. 2025, n° 22/06795
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/06795
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 15 mars 2022, N° 18/10290
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Guy JULLIENJulie SEGONDAlain DE ANGELISSerge TAVITIANPeggy RICHTER-IKRELEF
Cabinet(s) :	DE ANGELIS - SEMIDEI - HABART MELKI - BARDON - DE ANGELIS - SEGOND - DESMURE - VITAL
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la copropriété [ Adresse 3 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 23 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 339

N° RG 22/06795 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJL6C

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3]

[I] [S] épouse [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL

SELARL MNEMON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 15 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/10290.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, Madame [W] [Y] épouse [N] demeuant [Adresse 3]

représenté par M^e Alain DE ANGELIS de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON-SEGOND-DESM URE-VITAL, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Peggy RICHTER-IKRELEF, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [I] [S] épouse [R] venant aux droits de son défunt père, [V] [H] [S]

[Adresse 3] demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Serge TAVITIAN de la SELARL MNEMON, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 19 juillet 1937, M. [J] [Y] a acquis un terrain cadastré C [Cadastre 1] sis [Adresse 3] à [Localité 5] sur lequel il a construit une maison. Par acte authentique des 12 mai et 17 juin 1963, ses héritiers les consorts [Y]-[U] ont procédé à la création d’une copropriété comprenant deux lots et incluant deux constructions, deux cours et un jardinet, ainsi qu’à des échanges de propriété.

Par actes authentiques des 6 avril 1972 et 15 février 1973, les époux [S] ont acquis deux parcelles voisines situées au [Adresse 2] cadastrée [Cadastre 4].

Un litige est né relativement à la revendication de la propriété d’une zone située en limite des deux fonds conduisant aux dépôts de deux rapports d’expertise le 11 juin 2015 et le 3 août 2018. ''

Par jugement en date du 15 mars 2022 le Tribunal judiciaire de’Marseille a statué de la manière suivante :

— dit que Mme '[R] épouse [S], venant aux droits de M. [V] [S] en sa qualité de seule héritière, est propriétaire de la parcelle ABCDEA d’une surface de 22 m² telle que déterminée par l’expert judiciaire dans son rapport du 3 août 2018, ainsi qu’il en ressort du relevé cadastral fourni par l’expert et de l’état descriptif de division des 12 mai et 17 juin 1963;

— dit que le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] ne bénéficie pas d’une prescription acquisitive sur la parcelle ABCDEA d’une surface de 22 m² telle que déterminée par l’expert judiciaire dans son rapport du 3 août 2018 ;

— condamne le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] à payer à Mme’ [R], venant aux droits de M. [V] [S] en sa qualité de seule héritière, la somme de 3 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice causé par l’empiétement ;

— déboute Mme’ [R] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] du surplus de leurs demandes,

— condamne le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] à payer à Mme’ [R], venant aux droits de M. [V] [S] en sa qualité de seule héritière, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamne le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] aux dépens ;

— admet Maître [A] [D], qui en fait la demande et qui peut y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonne l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré que le syndicat des copropriétaires ne bénéficie pas de la possession trentenaire de la terrasse édifiée en partie commune et en partie privative du lot de M.[S] en raison de l’impossibilité de démontrer le point de départ de cette possession.

Par déclaration du'10 mai 2022, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] a interjeté appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'17 février 2023,'le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande à la cour de':

— INFIRMER le jugement entrepris en sa totalité en ce qu’il :

— dit que Mme '[R], venant aux droits de M. [V] [S] en sa qualité de seule héritière, est propriétaire de la parcelle ABCDEA d’une surface de 22 m² telle que déterminée par l’expert judiciaire dans son rapport du 3 août 2018, ainsi qu’il en ressort du relevé cadastral fourni par l’expert et de l’état descriptif de division des 12 mai et 17 juin 1963 ;

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] à payer à Mme '[R], venant aux droits de M. [V] [S] en sa qualité de seule héritière, la somme de 3 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice causé par l’empiétement';

— débouté Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] du surplus de ses demandes,

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] à payer à Mme [R], venant aux droits de M. [V] [S] en sa qualité de seule héritière, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] aux dépens;

— admis Maître [A] [D], qui en fait la demande et qui peut y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire.

— Statuant à nouveau :

— juger que le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] justifie sur la zone parcellaire ABCDEA d’une surface de 22 m² telle que déterminée par l’expert judiciaire dans son rapport du 3 août 2018, d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire depuis plus de trente ans';

— juger que le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] est propriétaire de ladite zone parcellaire ;

— juger que M. [V] [S] ne détermine pas les postes de préjudices allégués et ne justifie ni de leur l’existence, ni du quantum invoqué ;

En conséquence,

'- déclarer que le Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] est propriétaire de la zone parcellaire ABCDEA d’une surface de 22'm² telle que déterminée par l’expert judiciaire dans son rapport du 3 août 2018 ;

— débouter Mme [R] de sa demande au titre de dommages-intérêts ;

En tout état de cause,

— débouter Mme [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Mme [R] à verser au Syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 3] à la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner Mme [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Julie SEGOND, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Il fait valoir':

— qu’il justifie depuis 1972, par les attestations versées, posséder la parcelle litigieuse au sens de la loi,

— que l’expert judiciaire a rappelé que ledit mur constituait la limite entre les parcelles';

— que l’auteur de l’appelante n’a jamais contesté la situation et l’a expressément acceptée puisqu’en 2008 il a procédé à la réfection du mur tel qu’il était implanté,

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le'17 octobre 2022,'Mme [R] demande à la cour de':

— dire que les demandes présentées par le Syndicat de la Copropriété du [Adresse 3] sous la forme de ''dire et juger '' ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

— confirmer le jugement querellé.

— dire que Mme [R] épouse [R], venant aux droits de M. [V] [S], en sa qualité de seule héritière est propriétaire de la parcelle ABCDEA d’une surface de 22 m2, telle que déterminée par l’expert judiciaire dans son rapport d’expertise du 3 août 2018, et ainsi qu’il en ressort du relevé cadastral fourni par l’expert et l’état descriptif de division des 12 mai et 17 juin 1963.

— dire que le Syndicat de la Copropriété du [Adresse 3], ne bénéficie pas d’une prescription acquisitive sur la parcelle ABCDEA d’une surface de 22 m2, telle que déterminée par l’expert judiciaire dans son rapport l’expertise du 3 août 2018.

— condamner le Syndicat de la Copropriété du [Adresse 3], à payer à Mme [R], en sa qualité de seule héritière, la somme de 3.000 € au titre de l’indemnisation du préjudice causé par l’empiètement.

— condamner le Syndicat de la Copropriété [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, à payer à Mme [R], venant aux droits de M. [V] [S] en sa qualité de seule héritière, la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner le Syndicat de la Copropriété [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, à tous les dépens distraits au profit de Maitre Guy Jullien, Avocat, sur son affirmation de droit.

Mme [R] réplique que':

— l’état descriptif de division 'indique que le terrain cadastré [Cadastre 1] situé [Adresse 3], présente une superficie de 346 m2 et comporte deux cours et un jardinet.

— il ressort du plan la parcelle litigieuse n’était pas incluse dans le lot n° 20 appartenant à la partie des venderesses, c’est-a-dire au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] et l’acte notarié du 26 novembre 2004 portant sur la cession d’un lot à Madame [Y] prévoit la mème surface de 346m². la parcelle litigieuse n’a jamais donc été prise dans l’assiette foncière du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3].

— pour faire prévaloir son droit, un demandeur faisant état des mentions du cadastre et du paiement de l’impôt foncier, la propriété lui a été attribuée par le Juge. Or, la possession dont se prévaut le Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété du [Adresse 3], est équivoque car ce dernier nia réglé aucun impôt foncier sur la parcelle.

— aucun élément objectif ne permet à la Juridiction saisie d’établir la date de la prise de possession et de la chose et sa durée.

— les 13 attestations produites sont en fait des attestations de complaisance qui n’ont aucun caractère objectif,'

L’instruction a été clôturée le 2 septembre 2025.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions de la partie appelante comporte des demandes de «'juger'» qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.'

Sur les demandes au titre de la propriété de la zone ABCDEA

Les parties revendiquent chacune la propriété de la zone parcellaire ABCDEA d’une surface de 22'm² telle que déterminée par l’expert judiciaire dans son rapport du 3 août 2018.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] soutient avoir acquis par l’effet de la prescription acquisitive cette parcelle qui est constituée d’une terrasse.

Conformément aux dispositions de l’article 2258 et suivants du code civil la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Enfin l’article 2272 du code civil indique que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Le syndicat des copropriétaires soutient ainsi que le mur de clôture délimitant la terrasse existe depuis 1972 lorsque les consorts [S] ont acquis leur parcelle et qu’ils ont dès lors accepté cette limite.

En l’espèce il résulte de l’état descriptif de division des 12 mai et 17 juin 1963 que la parcelle C [Cadastre 1] située au [Adresse 3] à [Localité 5] présente une superficie de 346 m², comprenant deux cours et un jardinet. L’expert judiciaire relate que le plan cadastral positionne la limite entre la parcelle C [Cadastre 4] appartenant à l’intimée et la parcelle C [Cadastre 1] appartenant à l’appelante suivant une ligne AB.

Il est donc possible en comparant ces deux plans d’affirmer que la partie la plus en retrait à partir de la ligne AB, qui correspond à la zone litigieuse, ne se situe pas dans le périmètre cadastral ou descriptif de la copropriété appelante et ne correspond pas à la dénomination des deux cours telle que précisée sur le plan cadastral.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] qui soutient que le mur délimitant la zone litigieuse existe depuis 1972 ne procède que par affirmation et ne verse en ce sens aucune pièce permettant de dater l’ancienneté de ce mur. Le fait que les rapports d’expertise mentionnent cette information doit en réalité être considéré uniquement comme la mention par l’expert des allégations des parties et non comme la démonstration de la réalité de l’existence dudit mur depuis 1972.

Les photographies versées aux débats représentant des personnes dans une cour sont inopérantes pour permettre de considérer qu’il s’agisse de la cour en question pas plus qu’il n’est possible de les dater.

L’expert judiciaire pour sa part a constaté la réalité de la prise de possession de l’espace litigieux par l’aménagement d’une terrasse insérée au-delà de l’emprise foncière du syndicat des copropriétaires pour autant, il n’est pas démontré que cet aménagement aurait plus de trente ans.

Ainsi le fait que l’auteur de la partie appelante ait pu réaliser des travaux nécessitant l’achat de béton en 2008, selon plusieurs factures produites, ne conduit aucunement à affecter ces matériaux à l’entretien dudit mur de clôture et partant à caractériser le fait que depuis plusieurs années les propriétaires de la parcelle [Cadastre 4] avaient renoncé à la zone litigieuse en acceptant l’implantation du mur de clôture qui aurait été édifié en 1972.

La partie appelante produit également de nombreuses attestations de proches qui bien qu’elles évoquent l’existence d’un mur sont imprécises quant à la localisation exacte dudit mur et présentent des similitudes dans leur rédaction qui ne permet pas de les considérer comme suffisamment probantes et objectives pour affirmer que le mur de clôture existe depuis 1972.

Enfin, la partie appelante ne démontre pas s’être comportée comme le véritable propriétaire de la zone parcellaire, qui devrait selon sa position être intégrée aux parties communes de la copropriété, puisqu’aucun acte n’a manifestement entériné l’apport de la parcelle de 22 m² dans les tantièmes de la copropriété ni meme modifié l’état descriptif de division établi en 1963.

Il s’ensuit que l’appelant échoue à démontrer qu’il a depuis plus de trente ans une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire de la zone référencée par l’expert judiciaire entre les points ABCDEA d’une surface de 22 m².

Le jugement sera en ce sens confirmé en ce compris le montant de l’indemnisation allouée par le premier juge à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] qui succombe sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de [I] [S] épouse [R].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement et y ajoutant';

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic en exercice aux entiers dépens';

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] , à [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, à verser à [I] [S] épouse [R] la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

LE GREFFIER LE PRESIDENT