AFFAIRE : N° RG 24/00365

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection d’ALENCON en date du 14 Septembre 2023

RG n° 23/00264

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 30 MAI 2025

APPELANTE :

Madame [R] [L] [O] [I]

née le 12 Décembre 1999 à [Localité 5]

[Adresse 1]

N° 4015

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Florence GALLOT, avocat au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-141182023004205 du 25/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

INTIME :

Monsieur [W] [X] [V] [C]

né le 29 Janvier 1987 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté et assisté par M^e Elodie GIARD, avocat au barreau d’ALENCON

DEBATS : A l’audience publique du 31 mars 2025, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 30 mai 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me COLLET, greffier

*

* *

Par acte sous signature privée du 18 février 2021, M. [W] [C] a consenti au profit de Mme [R] [I] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2].

Un état des lieux à l’entrée contradictoire a été dressé par les parties le 26 février 2021.

Mme [I] ayant quitté le logement en novembre 2022, un procès-verbal de constat a été dressé le 9 novembre 2022 par commissaire de justice.

Suite au départ de la locataire et compte tenu des dégradations constatées par le bailleur, ce dernier a réclamé à Mme [R] [I] le paiement des travaux de remise en état du logement.

Cette demande est restée sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, M. [W] [C] a assigné Mme [R] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alençon aux fins de voir condamner la défenderesse au paiement de la somme de 7.699,84 euros correspondant aux loyers impayés et à la remise en état du logement, outre les indemnités pour résistance abusive, frais irrépétibles et dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 14 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Alençon a :

— condamné Mme [R] [I] à payer à M. [W] [C] la somme de 6.085,20 euros au titre des réparations locatives ;

— débouté M. [W] [C] de sa demande au titre des loyers et des charges impayés ;

— débouté M. [W] [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [R] [I] à verser à M. [W] [C] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [R] [I] aux entiers dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 15 février 2024, Mme [I] a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 15 mai 2025, l’appelante demande à la cour de :

— La dire et juger recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

— Réformer le jugement entrepris,

En conséquence,

— Débouter M. [W] [C] de l’ensemble de ces demandes.

— Condamner M. [W] [C] aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Par ordonnance d’incident du 27 novembre 2024, le conseiller de la mise en état a déclaré l’appel recevable et condamné M. [W] [C] aux dépens de l’incident.

Par ordonnance du 16 décembre 2024, le conseiller de la mise en état a déclaré M. [W] [X] [V] [C] irrecevable à conclure, en raison de la méconnaissance du délai prévu à l’article 909 ancien du code de procédure civile, et dit que les dépens de l’incident seront joints au fond.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2025.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

1. Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

L’article 1732 du code civil dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de :

« c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, "un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties (…)".

L’article 9 du code de procédure civile retient qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il s’ensuit que la preuve de la réalité des dégradations alléguées incombe au bailleur.

En l’espèce, Mme [I] reproche au jugement entrepris d’avoir jugé bien-fondé le devis de travaux produit par le bailleur et de l’avoir condamnée en conséquence au paiement des travaux de remise en état du logement, alors que les désordres constatés par le procès-verbal d’état des lieux de sortie n’existaient pas lors de son départ des lieux et que par ailleurs, ces désordres ne justifient pas les travaux réclamés par le bailleur.

Mme [I] produit aux débats :

— un état des lieux d’entrée, dressé et signé par M. [C] et Mme [I] le 26 février 2021 ;

— un état des lieux de sortie, établi par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 9 novembre 2022,

— un devis de travaux du 19 novembre 2022 pour un montant de 5.532,00 euros HTC, soit 6.085,20 euros TTC, établi à la demande de M. [C] (pièce 5).

Il convient de relever que l’état des lieux entrant, établi contradictoirement le 26 février 2021, précise que l’intégralité du logement confié à la locataire était refait à neuf, aucune remarque ne figurant dans la rubrique 'observations'. La seule mention concerne un 'impact gauche fenêtre’ pour la pièce à vivre.

L’état des lieux de sortie a été établi suivant procès-verbal de constat du commissaire de justice, en présence de M. [C] et en l’absence de la locataire qui avait été régulièrement convoquée par lettres recommandées avec accusé de réception du 27 octobre 2022 adressées à ses ancienne et nouvelle adresses, cette dernière ayant prévenu par SMS la veille à 19h18 qu’elle ne serait finalement pas présente à cause de son travail et qu’elle déposerait les clés dans la boite aux lettres de l’agence immobilière.

Ainsi, il y a lieu de retenir que l’état des lieux de sortie est opposable à la locataire.

Mme [I] conteste les constatations du commissaire de justice, faisant observer que le procès-verbal de constat se borne à relever l’état sale de l’appartement, qui n’est étayé par aucune photo et qui est par ailleurs en contradiction avec la vidéo réalisée par elle lors de son départ des lieux.

Or, les constatations matérielles relatées dans le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice font foi jusqu’à preuve du contraire.

La vidéo communiquée aux débats par Mme [I] ne permet pas de remettre en cause les constatations du commissaire de justice, compte tenu de l’impossibilité de vérifier la date exacte de réalisation de ladite vidéo, de sa durée limitée à 33 secondes et de la rapidité des images, sans gros plans sur les différentes parties du logement, ce qui ne permet pas de distinguer clairement la présence ou l’absence de désordres.

Afin de déterminer si les postes de réparations locatives pour lesquels il est demandé réparation par le bailleur correspondent à des dégradations imputables à Mme [I], il convient de comparer les états des lieux entrant et sortant, en prenant en considération la durée d’occupation du logement, soit un an et 10 mois.

— Sur les dégradations affectant les sols du logement

Le procès-verbal de constat fait de plusieurs désordres affectant le sol du séjour consistant dans des 'lames en PVC, imitation parquet, en mauvais état, rainures encrassées, multiples rayures éparses, l’épaisseur supérieure composant l’imitation parquet dégradée à multiples endroits, arrachée, manquante, laissant apparaître une couleur noire composant l’épaisseur inférieure des lames'.

Au vu des dégradations ainsi constatées et compte tenu de l’état neuf de l’appartement au moment de l’entrée dans les lieux de Mme [I], ce poste de réparation locative d’un montant de 1.302 euros pour la 'fourniture, pose et callage de lame plombée gamme Lyberty’ apparaît justifié.

— Sur le remplacement de deux radiateurs électriques

Le procès-verbal de constat relève l’état sale et poussiéreux des appareils, précisant que les boutons de commande ne fonctionnent pas, que le radiateur 'entre la porte d’entrée et l’évier s’allume mais ne chauffe pas, celui à proximité de la cheminée ne s’allume pas et ne chauffe pas'.

Il résulte du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 que le locataire a l’obligation d’assurer l’entretien régulier des équipements mis en place dans son logement, ce qui doit être compris comme incluant les radiateurs. Toutefois, il incombe au bailleur d’assurer les gros travaux relatifs au logement, incluant le fonctionnement normal du système de chauffage.

En l’espèce, les constatations du commissaire de justice ne permettent pas d’établir que le dysfonctionnement des deux radiateurs est imputable à la mauvaise utilisation du système de chauffage ou à des dégradations imputables au locataire.

Dès lors, il y a lieu de dire que les frais de remplacement de deux radiateurs électriques d’un montant total de 900 euros ne relèvent pas des frais de réparations locatives incombant à Mme [I]. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

— Sur les frais de fourniture et pose d’évier en inox et reprise des évacuations

L’état d’entrée dans les lieux indique un état neuf de l’évier et de la robinetterie de la cuisine, tandis que le commissaire de justice relève dans le procès-verbal de constat 'un évier en inox, un bac, un égouttoir, en état d’usage, maculé de diverses traces impactant la matière inox'.

Dès lors, le montant de 320 euros pour la fourniture et la pose d’évier en inox et la reprise des évacuations apparaît justifié. Le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point.

— Sur la fourniture et pose d’une paroi de douche

Lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, l’état de la salle d’eau et de la douche apparaît comme neuf ; tandis que le procès-verbal de constat des lieux relève l’existence d''une cabine de douche, quatre parois vitrées, dont deux coulissantes aux roulettes encrassées en état de fonctionnement et deux fixes en état d’usage, toutes blanchies de traces de calcaire sur l’intégralité de leurs surfaces, à l’intérieur, deux parois faïencées en état d’usage, recouvertes de traces de calcaire, aux joints jaunis'.

Toutefois ces constatations ne justifient pas le remplacement de la paroi de douche, à hauteur de 480 euros selon le devis produit, mais seulement des frais de nettoyage.

Dès lors, la somme de 480 euros réclamée par le bailleur pour la fourniture et la pose d’une paroi de douche n’apparaît pas justifiée, étant précisé par ailleurs que le nettoyage de la douche est déjà pris en compte au titre d’un poste de dépense différent.

Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

— Sur les réparations concernant le WC

S’agissant des désordres affectant le WC, le commissaire de justice relève l’existence d''une cuvette WC entartrée avec deux abattants sales et un réservoir instable, en état d’usage, mécanisme de la chasse d’eau en état de fonctionnement'. Le devis fait état d’un montant de 150 euros exposé pour la 'dépose et reprise des fixations WC'. Contrairement à ce que soutient Mme [I], ce poste de dépense ne concerne pas le remplacement de cuvette de WC, mais uniquement la dépose et la reprise des fixations, qui apparaissent dès lors justifiées.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

— Sur les frais de remplacement de la faïence

Compte tenu de l’état refait à neuf de l’appartement lors de l’entrée dans les lieux de la locataire et des constatations du procès-verbal de sortie des lieux faisant état d''une crédence en faïences, deux carreaux, celui de gauche fêlé dans l’angle bas à gauche', le poste de dépense d’un montant de 80 euros concernant le remplacement de la faïence est justifié et le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point.

— Sur la mise en peinture

Lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, l’appartement était refait à neuf ; tandis que le procès-verbal de constat des lieux met en avant 'une peinture en état d’usage, (…) de multiples débordements de peinture du plafond aux délimitations du plafond’ pour le plafond de la pièce à vivre, ainsi que ' de multiples débordements de peinture des murs aux délimitations des murs, (…) des coloris de peinture différents derrière les radiateurs, d’une tache importante et de plusieurs petites taches entre le linteau et les jambages de la cheminée, des traces de peinture sur la prise de courant et le câble électrique du radiateur à proximité de la cheminée (…)'. Sont également relevés une peinture en état d’usage et 'de multiples débordements de peinture du plafond aux délimitations du plafond et des murs’ dans la salle d’eau.

Au vu de ces constatations, les frais de mise en peinture et d’enduit des murs d’un montant de 2.000 euros apparaissent justifiés.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

— Sur le nettoyage du tableau électrique, des vitrages des deux fenêtres, de la douche, des appareillages électriques et des plinthes

Lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, l’appartement était refait à neuf, alors qu’il ressort du procès-verbal de constat des lieux que l’ensemble du logement et des éléments le composant sont 'sales', pour certains 'encrassés', 'poussiéreux’ et 'très sales'. En effet, les menuiseries (plinthes en bois), l’interphone, le tableau de fibre optique, le meuble sous évier dans la cuisine, la bouche de VMC, les robinets mitigeurs, le WC, le lavabo, la douche et sa robinetterie n’ont pas été restitués en bon état de propreté.

Dès lors, les frais de nettoyage à hauteur de 300 euros sont justifiés et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné Mme [I] à payer les postes de dépenses correspondant aux frais de remplacement de deux radiateurs électriques d’un montant de 900 euros et la fourniture et pose d’une paroi de douche d’un montant de 480 euros.

Mme [I] sera condamnée par conséquent au paiement des réparations locatives à hauteur de 4.152 euros HTC, soit 4.567,20 euros TTC.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les frais irrépétibles et les dépens en première instance, justement appréciés sont confirmés.

Mme [I] succombant sur l’essentiel, est condamnée au dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement entrepris des chefs de disposition dont il a été interjeté appel, sauf en ce qu’il a condamné Mme [R] [I] à payer à M. [W] [C] la somme de 6.085,20 euros au titre des réparations locatives,

Statuant à nouveau de cette disposition infirmée et y ajoutant,

Condamne Mme [R] [I] à payer à M. [W] [C] la somme de 4.567,20 euros au titre des réparations locatives,

Condamne Mme [R] [I] aux dépens de l’appel

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET F. EMILY