AFFAIRE : N° RG 22/00817 – N° Portalis DBVC-V-B7G-G6UO

ARRÊT N°

ORIGINE : DÉCISION du TJ de [Localité 10] du 01 Mars 2022

RG n° 19/00796

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 24 JUIN 2025

APPELANTS :

Monsieur [D] [V]

né le 21 Mars 1955 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Madame [B] [X]

née le 20 Septembre 1934 à [Localité 15]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Monsieur [E] [V]

né le 05 Octobre 1953 à [Localité 11]

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentés et assistés de M^e David GORAND, avocat au barreau de COUTANCES, subsitué par M^e LE BRET, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉES :

La Commune [Localité 12] représentée par son maire en exercice

Mairie [Adresse 8]

[Localité 4]

La S.A.S. LCV DEVELOPPEMENT

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentées et assistées de M^e Charles SOUBLIN, substitué par M^e MASURE, avocats au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 18 mars 2025

GREFFIER : M^me COLLET

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 24 Juin 2025, après prorogation du délibéré initialement fixé au 10 juin 2025, et signé par M^me BARTHE-NARI, président, et M^me COLLET, greffier

FAITS ET PROCEDURE

M. [D] [V], Mme [P] et M. [E] [V] étaient propriétaires indivis d’une parcelle cadastrée AE [Cadastre 3][Adresse 1] à [Adresse 13]. Cette parcelle avait une superficie de 8 682 mètres carrés.

Cette parcelle, classée en zone 1NA du plan d’occupation des sols, jouxtait le cimetière communal et était grevé d’un emplacement réservé pour l’extension du cimetière. Elle était de ce fait en zone inconstructible.

M. [D] [V], Mme [P] et M. [E] [V] ont décidé de vendre leur parcelle à la commune de [Localité 14].

Le service des Domaines a procédé à l’évaluation de la parcelle et a fixé le prix de vente à 3,30 euros le mètre carré.

Par acte authentique du 13 juillet 2006, la vente de la parcelle à la commune de [Localité 14] a été régularisée pour un prix de 29 000 euros.

Le plan d’occupation des sols de la commune a été révisé dans les formes d’un plan local d’urbanisme, par une délibération du conseil municipal du 26 janvier 2009.

Cette délibération a été publiée le 19 février 2009.

La parcelle AE [Cadastre 3] qui n’était pas constructible l’est devenue, du fait de cette révision.

Par une délibération du 17 septembre 2018, la commune a pris la décision de vendre une partie de cette parcelle à la société LCV Développement, promoteur immobilier, en vue de la création d’un lotissement. La vente a été régularisée pour un prix de 290 000 euros, soit 52 euros le mètre carré.

Par acte du 5 mars 2019, M. [D] [V], Mme [P] et M. [E] [V] ont assigné la commune de [Localité 14] afin d’obtenir, à titre principal, la nullité de la vente et subsidiairement la résolution de la vente.

Par acte du 26 mars 2021, M. [D] [V], Mme [P] et M. [E] [V] ont assigné la société LCV Développement en intervention forcée sur la précédente instance.

Par ordonnance du 31 mai 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux instances sous le numéro 19-0796.

Par jugement du 1er mars 2022 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :

débouté la commune de [Localité 14] et la société LCV Développement de leurs fins de non-recevoir pour cause de prescription,

débouté M. [D] [V], Mme [P] et M. [E] [V] de l’ensemble de leurs demandes,

condamné M. [D] [V], Mme [P] et M. [E] [V] aux dépens,

débouté M. [D] [V], Mme [P] et M. [E] [V] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté la commune de [Localité 14] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [D] [V], Mme [P] et M. [E] [V] à payer à la société LCV Développement la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que le jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 1er avril 2022, M. [D] [V], Mme [P] et M. [E] [V] ont formé appel de ce jugement, le critiquant dans l’ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la commune de [Localité 14] et la société LCV Développement de leurs fins de non-recevoir pour cause de prescription.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 28 décembre 2022, M. [D] [V], Mme [P] veuve [V] et M. [E] [V] demandent à la cour de :

les recevoir en leur appel et les déclarer bien fondés,

réformer le jugement du Tribunal Judiciaire de Caen du 1er mars 2022, en ce qu’il :

les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

les a condamnés aux dépens,

les a déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

les a condamnés à payer, à la société par actions simplifiées LCV Développement la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

le confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

prononcer la nullité de l’acte authentique du 13 juillet 2006,

ordonner en conséquence la restitution aux demandeurs par la Commune de [Localité 14] de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 3],

ordonner la restitution à la Commune de [Localité 14] par eux du prix de vente du bien immobilier et des frais d’acquisition,

à défaut de restitution, condamner la Commune de [Localité 14] au paiement d’une somme de 451 464 euros à titre de dommages-intérêts,

A titre subsidiaire,

prononcer la résolution de la vente de la parcelle cadastrée A [Cadastre 3] conclue le 13 juillet 2006 entre eux et la Commune de [Localité 14],

ordonner en conséquence la restitution par la Commune de [Localité 14] de la parcelle cadastrée AE [Cadastre 3],

ordonner la restitution à la Commune de [Localité 14] par eux du prix de vente du bien immobilier et des frais d’acquisition,

à défaut de restitution, condamner la Commune de [Localité 14] au paiement d’une somme de 451 464 euros à titre de dommages-intérêts,

En toute hypothèse,

condamner la Commune de [Localité 14] à leur verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

condamner la Commune de Lion-sur-Mer aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître David Gorand, Avocat au barreau de Coutances-Avranches représentant la SELARL Juriadis, en application de l’article 699 du CPC.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 26 septembre 2022, la commune de [Localité 12] et la SAS LCV Développement demandent à la cour

de :

les déclarer recevables et fondées en leur appel incident,

réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Caen du 1er mars 2022 en ce qu’il les a déboutées de leurs fins de non-recevoir pour cause de prescription,

Statuant à nouveau :

déclarer l’action des consorts [V] prescrite,

en conséquence, les déclarer irrecevables en leur action et, partant, en leurs demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement :

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 1er mars 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il les a déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

débouter les consorts [V] de toutes leurs demandes,

les condamner solidairement à verser à la Société LCV Développement une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés tant en 1ère instance que devant la Cour,

les condamner solidairement à verser à la commune de [Localité 12] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés tant en 1ère instance que devant la Cour,

les condamner aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL Medeas, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 26 février 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

La commune de [Localité 14] et la SAS LCV Développement soulèvent la prescription tant de l’action en nullité que de l’action en résolution de la vente engagée par les consorts [V].

Elles font valoir que le délai de prescription applicable à leur action est de cinq ans et que le point de départ de ce délai doit être fixé au jour où les consorts [V] ont connu des faits permettant d’exercer leur action, soit selon elles, à compter de l’adoption par la commune de [Localité 14] du nouveau plan local d’urbanisme, le 26 janvier 2009.

Elles relèvent que toute l’argumentation des consorts [V] repose sur le fait qu’ils n’auraient vendu leur parcelle qu’en raison du projet d’extension du cimetière.

Elles affirment que la modification du classement de la parcelle intervenue en janvier 2009 renseignait les consorts [V] de ce que la parcelle en cause ne serait plus destinée à cette extension, et ils étaient donc en capacité alors d’engager leur action, ce qu’ils n’ont pas fait.

En conséquence, la commune de [Localité 14] et la SAS LCV Développement contestent que le point de départ du délai de prescription puisse être fixé au jour de la vente de la parcelle au promoteur.

En défense, les consorts [V] contestent la prescription soulevée.

Ils affirment que le point de départ du délai de prescription de leur action en nullité pour erreur doit être fixé au jour où ils ont pu découvrir leur erreur, soit selon eux au jour où la vente de la parcelle a été décidée par la commune de [Localité 14].

Les consorts [V] soutiennent que la modification du PLU opérée en janvier 2009 n’a pas eu d’incidence directe sur les caractéristiques du terrain en cause, qui pouvait toujours être utilisé pour l’extension du cimetière, et ne permettait pas de soupçonner le projet de revente de la parcelle.

Dès lors, ils considèrent que leur action n’est pas prescrite.

Pour rejeter les fins de non-recevoir tirées de la prescription soulevées par la commune de [Localité 14] et la SAS LCV Développement, les premiers juges ont considéré, pour l’action en nullité, que les vendeurs avaient découvert leur erreur non pas au jour de la modification du plan local d’urbanisme mais au jour où ils ont appris la revente de la parcelle à un promoteur.

S’agissant de l’action en résolution de la vente, le tribunal a également estimé que l’inexécution invoquée par les consorts [V] s’était révélée au jour de la revente de la parcelle de terre, et non au jour de la modification du PLU.

L’article 1304 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat, précise que dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans.

Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d’erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.

A ce titre, le délai de l’action en nullité pour erreur ne court que du jour où cette erreur a été découverte et non simplement soupçonnée.

Par ailleurs, en application de l’article 2262 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat, toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre, ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Toutefois, le régime de la prescription a été modifié par la loi no2008-561 du 17 juin 2008.

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, qui résulte de ces nouvelles dispositions, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2222, alinéa 2 rappelle qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Ainsi, c’est un délai de prescription quinquennale qui s’applique tant à l’action en nullité qu’à l’action en résolution de la vente.

Sur l’action en nullité de la vente :

Il doit être recherché la date à laquelle les consorts [V] ont été en capacité de découvrir leur erreur pour déterminer le point de départ du délai de prescription de cette action.

L’erreur invoquée par les consorts [V] réside dans le motif qu’ils considéraient déterminant de l’affectation de la parcelle de terre vendue à l’extension du cimetière, et non selon eux seulement à son caractère inconstructible.

Il est constant qu’au jour de la vente intervenue entre les consorts [V] et la commune de [Localité 14] la parcelle AE [Cadastre 3] était classée en zone 1NA, et était par ailleurs affectée d’une réserve destinant la parcelle à l’extension du cimetière ou à une aire naturelle paysagère.

Il convient de préciser que la zone 1NA se définit comme une zone naturelle non équipée, destinée compte tenu de sa situation à être urbanisée dans l’avenir.

En suite de l’adoption du Plan Local d’Urbanisme du 26 janvier 2009, la parcelle AE [Cadastre 3] a été classée en zone 1AU, soit en zone à vocation principale d’habitat équipée ou insuffisamment équipée destinée à être urbanisée sous forme d’opérations groupées.

En revanche, la réserve d’aménagement qui affectait la parcelle a été supprimée.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, tant sous l’empire du plan d’occupation des sols antérieur que du plan local d’urbanisme nouveau, la constructibilité de la parcelle litigieuse ne se trouvait pas totalement exclue, la zone 1NA permettant expressément la possibilité d’une modification de l’affectation des terres à l’avenir.

Il ne peut dès lors être considéré que le caractère constructible du terrain puisse être constitutif de l’erreur invoquée par les consorts [V].

En revanche, il résulte des mentions du POS et des différents courriers adressés aux consorts [V] antérieurement à la vente de la parcelle, que la commune de [Localité 14] avait indiqué vouloir acquérir le bien dans la perspective de l’extension du cimetière.

Or, il doit être considéré que, dès lors que la réserve d’aménagement portée sur la parcelle AE [Cadastre 3] a été levée, les consorts [V] étaient en capacité de découvrir l’erreur invoquée, la levée de cette réserve impliquant nécessairement que la parcelle ne serait plus exclusivement affectée à l’extension du cimetière.

La condition qu’ils présentent comme déterminante de leur consentement à la vente se trouvait ainsi évincée par l’adoption du nouveau PLU.

Dès lors, le point de départ du délai de prescription de leur action en nullité doit être fixé à la date de publicité du PLU, soit le 19 février 2009.

Il s’en déduit que leur action introduite sur ce fondement par assignation du 5 mars 2019 est prescrite.

Le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée à l’action en nullité de la vente.

Sur l’action en résolution de la vente sur le fondement de l’article 1184 du Code civil :

Le point de départ de cette action en résolution de la vente doit être recherché à la date à laquelle les vendeurs étaient en capacité de connaître du manquement à l’obligation contractuelle qu’ils invoquent.

Ainsi qu’il a été développé, les consorts [V] fondent leur demande sur le fait que la commune de [Localité 14] a usé de la parcelle de terre vendue à une autre fin que celle de l’extension du cimetière communal, élément dont les consorts [V] affirment qu’il était entré dans le champ contractuel.

L’adoption du PLU en janvier 2009 ne suffit pas à caractériser le manquement contractuel dont les vendeurs font état, seule l’opération d’affectation de la parcelle litigieuse pouvant leur permettre in fine de s’assurer que le bien vendu avait été utilisé aux fins prescrites.

Ce n’est qu’à la date de la vente autorisée par la commune à la SAS LCV Développement que les consorts [V] ont pu constater que la parcelle vendue n’avait pas été affectée à la destination attendue.

En conséquence, le point de départ du délai de prescription de l’action en résolution de la vente introduite par les consorts [V] doit être fixé au 17 septembre 2018, date de la délibération du conseil municipal autorisant cette vente.

Dès lors, l’action introduite par les consorts [V] par assignation du 5 mars 2019 n’est pas prescrite.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de cette action.

Sur l’action en résolution de la vente :

Les consorts [V] sollicitent l’infirmation du jugement rendu le 1er mars 2022 par le tribunal judiciaire de Caen et le prononcé de la résolution de la vente en date du 13 juillet 2006, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil.

Ils font valoir que la cause de l’acquisition de la parcelle AE [Cadastre 3] par la commune de [Localité 14] est entrée dans le champ contractuel et a constitué une condition du contrat.

A ce titre ils exposent que le maire de la commune les a contactés en faisant valoir la réserve dont était affectée la parcelle pour l’extension du cimetière. Ils relèvent aussi que la délibération du conseil municipal qui a autorisé l’acquisition de la parcelle précisait qu’elle devait permettre l’extension du cimetière.

Les consorts [V] soulignent également que la destination de la parcelle a expressément été mentionnée dans l’acte de vente, et qu’elle constituait pour eux une condition déterminante de la vente.

Dans ces conditions, ils considèrent que le défaut pour la commune de [Localité 14] de respecter cette destination constitue une inexécution du contrat qui justifie la résolution de la vente.

En défense, la commune de [Localité 14] et la SAS LCV Développement concluent à la confirmation du jugement.

Ils contestent que l’affectation de la parcelle acquise à l’extension du cimetière ait constitué un élément déterminant du contrat, et que la commune ait contracté une obligation de cet ordre envers les consorts [V].

Au surplus, elles font valoir que la commune n’a pas cédé l’intégralité de la parcelle, de sorte que la portion qu’elle a conservée lui permettra d’étendre le cimetière.

Pour rejeter la demande de résolution de la vente présentée par les consorts [V], les premiers juges ont estimé que les vendeurs ne rapportaient pas la preuve que la destination du terrain constituait pour eux un engagement contractuel qui aurait été la cause déterminante de leur engagement. Ils ont aussi relevé que l’acte de vente ne mentionnait pas l’affectation de la parcelle comme un engagement contractuel de la commune envers les vendeurs.

En application de l’article 1184 du Code civil, dans sa rédaction en vigueur à la date de la signature du contrat, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il n’est pas contestable que, lorsque la commune de [Localité 14] s’est rapprochée des consorts [V] en 2003 puis en 2005 pour leur proposer l’acquisition de leur parcelle AE [Cadastre 3], elle a indiqué que ce projet était motivé par la volonté de permettre l’extension du cimetière, motif qui a été repris lors de la délibération du conseil municipal qui a autorisé la transaction.

Il est de même établi que l’acte de vente passé le 13 juillet 2006 entre la commune de [Localité 14] et les consorts [V] désigne le bien vendu dans les termes suivants : « un terrain destiné à l’agrandissement du cimetière ».

Cependant, les consorts [V] sont défaillants à faire la preuve de ce que la destination du bien qui leur était proposé ait constitué pour eux une condition déterminante à l’acceptation de la vente.

Surtout, la seule mention portée à l’acte de la destination envisagée du terrain acquis est insuffisante à constituer une charge particulière pour l’acquéreur.

En effet, hormis cette mention figurant dans la description du bien, les parties n’ont prévu aucune disposition contractuelle qui institue l’obligation pour la commune de [Localité 14] de réserver le terrain acquis à cet usage.

Pourtant, si les consorts [V] avaient entendu faire de cette utilisation finale de la parcelle une condition de leur consentement, ils auraient pu prévoir d’instituer à l’égard de la commune une charge précise en ce sens, ou une interdiction d’aliéner ultérieurement les terres.

De ce fait, il ne peut être prétendu, comme le font les consorts [V], que la commune de [Localité 14] aurait manqué à ses obligations contractuelles en procédant à la revente de la parcelle litigieuse.

Au surplus, il est à noter que la commune de [Localité 14] n’a revendu qu’une partie de la parcelle en cause, de sorte qu’elle est toujours en mesure de procéder à l’extension du cimetière qu’elle avait projetée lors de l’acquisition du bien.

En conséquence, les consorts [V] sont défaillants à rapporter la preuve d’un manquement de la commune de [Localité 14] à ses obligations contractuelles qui justifierait le prononcé de la résolution de la vente.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Le jugement déféré étant confirmé au principal, il sera également confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

L’équité justifie que les consorts [V], qui succombent à l’instance, supportent in solidum les frais irrépétibles exposés par la partie adverse.

Une somme de 2 500 euros chacun sera allouée à ce titre à la commune de [Localité 14] d’une part et à la SAS LCV Développement d’autre part.

Au surplus, M. [D] [V], Mme [P] veuve [V] et M. [E] [V] sont condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par décision contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement prononcé le 1er mars 2022 par le tribunal judiciaire de Caen, sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir pour cause de prescription soulevée par la commune de Lion-sur-Mer et la SAS LCV Développement à l’encontre de l’action en nullité de la vente,

L’infirme de ce seul chef,

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevable comme prescrite l’action en nullité de la vente en date du 13 juillet 2006 introduite par M. [D] [V], Mme [P] veuve [V] et M. [E] [V],

Déboute M. [D] [V], Mme [P] veuve [V] et M. [E] [V] de leurs demandes,

Condamne in solidum M. [D] [V], Mme [P] veuve [V] et M. [E] [V] à payer à la commune de [Localité 14] et à la SAS LCV Développement chacun une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

Condamne in solidum M. [D] [V], Mme [P] veuve [V] et M. [E] [V] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. COLLET Hélène BARTHE-NARI