AFFAIRE : N° RG 23/00699

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du TJ de [Localité 7] en date du 13 Février 2023

RG n° 21/00964

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

APPELANTE :

S.A.R.L. L’IDEAL

N° SIRET : 502 097 579

[Adresse 5]

[Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN

INTIMEE :

S.A.S. MONOPRIX

N° SIRET : 552 018 020

[Adresse 1]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX,

Assistée de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS

DEBATS : A l’audience publique du 14 novembre 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre et M. GOUARIN, Conseiller, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 16 janvier 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte authentique du 30 juillet 2009, la SA Monoprix a consenti à la société Blanc Marine un bail commercial portant sur un local situé dans le centre commercial 'Les Mathurins’ sis [Adresse 4] [Localité 8], moyennant un loyer annuel de 9.300 euros HT.

Suivant acte authentique du 30 avril 2013, la société Blanc Marine a cédé son fonds de commerce à la SARL L’idéal.

Par acte d’huissier de justice du 3 juin 2013, la société L’idéal a signifié à la société Monoprix la cession à son profit du fonds de commerce de la société Blanc marine.

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2014, la société Monoprix a confié à la société Perial property management, aujourd’hui dénommée PPP, un mandat de gestion du centre commercial Les Mathurins.

Le 2 septembre 2021, la société Monoprix a fait délivrer à la société L’idéal un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour avoir paiement d’un arriéré de loyer en principal de 23.445,18 euros arrêté au 16 août 2021 et de l’arriéré de charges locatives de 20.602,53 euros au 19 août 2021.

Reprochant à la société Monoprix de ne pas maintenir le caractère concurrentiel et attractif du centre commercial, ce qui aurait eu un impact sur son chiffre d’affaires, la société L’idéal a, par acte d’huissier en date du 1er octobre 2021, fait assigner la SAS Monoprix devant le tribunal judiciaire de Lisieux afin, notamment, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de la société Monoprix et de condamner cette dernière à réparer son préjudice causé par les manquements contractuels.

Par jugement du 13 février 2023, le tribunal judiciaire de Lisieux a :

— débouté la société à responsabilité limitée L’idéal de l’ensemble de ses demandes, y compris de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— constaté l’acquisition, à la date du 2 octobre 2021, de la clause résolutoire insérée au bail commercial ;

— ordonné en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les deux (2) mois de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société à responsabilité limitée L’idéal et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— dit, en tant que de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre (4) semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

— condamné la société à responsabilité limitée L’idéal à payer à la société anonyme Monoprix la somme de 49.702,85 euros au titre des charges locatives et loyers impayés ;

— condamné la société à responsabilité limitée L’idéal à payer à la société anonyme Monoprix une indemnité d’occupation d’un montant égal à 700 euros, charges et taxes en sus, ce à compter du 3 octobre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

— condamné la société à responsabilité limitée L’idéal à payer à la société anonyme Monoprix la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société à responsabilité limitée L’idéal aux dépens ;

— dit que la SCP Calex avocat est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

— rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 23 mars 2023 formée au greffe de la cour, la SARL L’idéal a interjeté appel de ce jugement.

En cours de procédure, le 16 mai 2023, la société L’idéal a restitué à la société Monoprix les locaux loués.

Par dernières conclusions déposées le 22 juin 2023, SARL L’idéal demande à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires,

Statuant de nouveau,

— Juger que la société Monoprix a gravement manqué à ses obligations légales et contractuelles notamment de délivrance tout au long de l’exécution du contrat, de veiller à l’intérêt général du centre en maintenant l’attractivité pour la clientèle, et d’entretenir les parties communes du centre commercial dont dépendent les locaux loués à la société L’idéal,

— Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par la société Monoprix le 2 septembre 2021, est mal fondé pour avoir été signifié de mauvaise foi,

— Prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la société Monoprix avec toutes conséquences de droit,

— Condamner la société Monoprix à verser à la SARL L’idéal, du fait de ses fautes et manquements contractuels, une indemnité de 293.572 euros en réparation de la perte de marge sur la période comprise entre le 1er mai 2018 et le 31 avril 2021,

— Condamner la société Monoprix à verser à la société L’idéal une indemnité de 27.900 euros en réparation des préjudices subis du fait des versements de loyers sans contrepartie de jouissance paisible et conforme à la destination contractuelle,

— Ordonner la compensation entre les dette et créances réciproques,

— Débouter la société Monoprix de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la société Monoprix à verser à la société L’idéal une indemnité de 20.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Monoprix aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions déposées le 31 août 2023, la SAS Monoprix demande à la cour de : – Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, hormis en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la société L’idéal à 700 euros seulement, charges et taxes en sus, et rejeté la demande plus ample de la société Monoprix concernant ce montant,

Statuant de nouveau sur le montant de cette indemnité d’occupation,

— Fixer l’indemnité d’occupation due par la société L’idéal à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux à la somme de 1.500 euros par mois, charges et taxes en sus,

— A titre subsidiaire, pour le cas où la cour confirmerait le jugement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à 700 euros, charges et taxes en sus, rectifier le dispositif de ce jugement afin d’y préciser que ce montant est dû mensuellement,

— Pour le cas où la cour infirmerait le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 2 octobre 2021, prononcer la résiliation du bail à la date du 29 juin 2022, condamner la société L’idéal à payer à la société Monoprix la somme de 60.234,05 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges à cette date et à payer à la société Monoprix une indemnité d’occupation mensuelle de 1.500 euros, charges et taxes en sus, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés et confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions,

— Débouter la société L’idéal de ses demandes,

— Condamner la société L’idéal aux dépens de l’instance en appel, qui seront directement recouvrés par la SCP Calex avocat dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Condamner la société L’idéal à payer à la société Monoprix la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 octobre 2024.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

I. Sur les demandes de résiliation du bail et de dommages-intérêts formées par la SARL L’idéal

En application des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est lui-même obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

La SARL l’Idéal fait grief à la société Monoprix d’avoir manqué à ses obligations de délivrance, d’entretien des parties communes et de défense de l’intérêt général du centre commercial, et sollicite, en conséquence, la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de la bailleresse et une indemnité pour perte de marge.

Le premier juge a exactement considéré que la société Monoprix n’avait pris aucun engagement à l’égard de sa locataire de maintenir la commercialité du centre commercial les Mathurins.

En effet, contrairement à ce qu’invoque l’appelante, l’article 10-1 du bail relatif aux charges des parties communes de l’immeuble n’impose pas à la société Monoprix une obligation d’effectuer les travaux justifiés par l’intérêt général et le maintien de l’attractivité du centre commercial, mais prévoit seulement que le coût de ces éventuels travaux, s’ils sont décidés par la bailleresse, seront à la charge de la société l’Idéal, par une refacturation.

Par conséquent, il ne peut pas être reproché à la société Monoprix de ne pas avoir maintenu le centre commercial à un niveau concurrentiel attractif pour la clientèle et de ne pas avoir entrepris des démarches pour remédier à la vacance des cellules de la galerie marchande consécutive aux fermetures successives des commerces (seuls 3 magasins sur les 11 existant à l’ouverture subsistaient en 2023).

Sur le grief tiré du défaut d’entretien des parties communes du centre commercial, la cour considère que les pièces produites par l’appelante ne caractérisent pas un manquement grave de l’intimée à son obligation à ce titre justifiant le non-paiement des loyers et charges et le prononcé de la résiliation du bail aux torts de la bailleresse.

Les défauts révélés par les documents communiqués, notamment par les procès-verbaux de constat d’huissier établis les 12 novembre 2019 et 5 avril 2022 (certaines dalles auréolées, papier plafond décollé par endroits, grilles de climatisation sales, soubassements dégradés, pied de pilier abîmé, entrée sombre, certains spots qui ne sont pas de même couleur et/ou qui fonctionnent pas etc) ne traduisent pas un défaut d’entretien majeur de nature à dissuader les clients de la SARL l’Idéal de fréquenter son magasin et à empêcher cette dernière d’exploiter normalement son commerce.

Comme exactement relevé par le premier juge, cette dernière a la pleine jouissance du local loué et exploite son fonds de manière continue et conformément à la destination du bail depuis le 30 avril 2013.

La SARL l’Idéal produit en cause d’appel un procès-verbal de la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique du 15 décembre 2022 émettant un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation du centre commercial.

Il convient de noter qu’une partie des non conformités constatées (vérification des extincteurs, formation du personnel, levée des observations de l’Apave sur les vérifications électriques, barre du seuil d’entrée de la cellule non refixée, faire réaliser par un technicien compétent l’entretien et la maintenance régulière des installations et équipements techniques de la cellule) sont imputables à l’appelante en vertu des articles 4. 2 et 5. 3 du bail qui prévoient notamment que le preneur devra se conformer scrupuleusement à la réglementation concernant notamment la sécurité et effectuer dans les lieux loués tous travaux qui pourraient être prescrits, à la suite de leurs visites de contrôle, par les administrations concernant en particulier la mise en conformité de l’installation électrique ainsi que la mise aux normes de sécurité des établissements recevant du public et de sécurité contre l’incendie.

S’agissant des autres non conformités recensées relatives au système de sécurité incendie du centre commercial et à l’évacuation des personnes, il y a lieu d’observer que l’avis de la sous-commission n’a pas été suivi d’une décision administrative de fermeture du centre commercial et qu’il n’est pas démontré qu’elles ont eu une incidence sur la fréquentation du centre.

Concernant les prétendus obstacles mis au libre accès de la clientèle par la société Monoprix, ils ne sont nullement prouvés par les pièces communiquées.

L’appelante ne démontre pas que la désertion de la galerie marchande et la baisse de son chiffre d’affaires résultent d’un manquement de la société Monoprix à ses obligations contractuelles. Elle ne justifie pas davantage d’un préjudice de jouissance imputable à la bailleresse.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de débouter la SARL l’Idéal de sa demande de résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Monoprix et de ses demandes indemnitaires.

II. Sur les demandes de la SAS Monoprix

Le jugement est confirmé par motifs adoptés en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire la date du 2 octobre 2021, ordonné l’expulsion de la SARL l’Idéal et condamné cette dernière à payer à la SAS Monoprix la somme de 49.702,85 euros au titre des charges locatives et loyers impayés.

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre du local et de la privation de jouissance en résultant pour ce dernier.

En espèce, le premier juge a exactement évalué cette indemnité à la somme de 700 euros mensuels, charges et taxe en sus, au regard de la diminution de la valeur locative du bien liée à la perte d’attractivité du centre commercial et à la vacance des cellules de la galerie marchande.

Le jugement est donc confirmé de ce chef sauf à ajouter dans le dispositif de la décision que cette indemnité est due mensuellement, cette précision n’apparaissant que dans les motifs du jugement.

III. Sur les demandes accessoires

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.

La SARL l’Idéal succombant, est condamnée aux dépens de l’appel, à payer à la SAS Monoprix la somme complémentaire de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf à préciser que l’indemnité d’occupation de 700 euros, charges et taxe en sus, mise à la charge de la SARL l’Idéal, est due mensuellement ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL l’Idéal à payer à la SAS Monoprix la somme complémentaire de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL l’Idéal de sa demande formée à ce titre ;

Condamne la SARL l’Idéal aux dépens de l’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY