RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00743 – N° Portalis DBVC-V-B7I-HMMF

ARRÊT N° 62

O.D

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] du 14 Février 2024 RG n° 22/00324

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 21 MAI 2026

APPELANTE :

S.A.S. [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 345 130 488

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Jérémie PAJEOT, avocat postulant au barreau de CAEN, assistée de M^e Mathieu JACOB, avocat plaidant au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A.S. SOCIETE DU COLISEE prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 392 727 533

[Adresse 3]

[Localité 2]

assistée de M^e Stéphane PIEUCHOT, avocat au barreau de CAEN, substitué par M^e Sophie BOURDIN, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 17 février 2026, sans opposition de la part des avocats, M^me BARTHE-NARI, Présidente de chambre et M. REVELLES, Président de chambre, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIERE : M^me FLEURY

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

M. REVELLES, Président de chambre,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : contradictoire

rendu publiquement mis à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 21 Mai 2026 et signé par M^me BARTHE-NARI, présidente, et M^me TAHIRI, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 10 juin 1994, la SAS Société du Colisée, ci-après dénommée la société du Colisée a donné à bail à la SNC Euro Discount Ile-de-France Ouest des locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Localité 1].

Par acte authentique du 23 février 2005, le bail a fait l’objet d’un renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2003 au profit de la SAS ED, aux droits de laquelle se trouve désormais la SAS [Adresse 1] ci-après dénommée la société CPF.

Suivant acte sous seing du 15 janvier 2001, la société du Colisée a donné à bail en sous-location à la société SNC ED, aux droits de laquelle se trouve désormais la société CPF, 38 places de stationnement situées sur une parcelle contigüe à celle du bail principal, pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2000.

Par acte d’huissier du 20 avril 2016, la société du Colisée a fait délivrer à la société CPF un congé avec offre de renouvellement du bail commercial conclu le 23 février 2005, pour une prise d’effet au 1er janvier 2017.

Par deux actes d’huissier du 26 juillet 2018, la société CPF a informé son bailleur que, faisant usage de son droit d’option, elle renonçait au renouvellement du bail commercial sur les locaux [Adresse 4] qu’elle restituerait le 24 septembre 2018 et lui a donné congé au titre du bail de sous-location des 38 places de parking, lesquelles lui seraient restituées à la même date.

Contestant le congé délivré par le preneur, la société du Colisée lui a rappelé son obligation d’exploitation par une mise en demeure du 8 août 2018, avant de lui faire délivrer, par acte d’huissier du 14 août 2018, un commandement visant la clause de résiliation de plein droit et comportant une mise en demeure pour motifs graves et légitimes.

La société CPF a maintenu sa position, considérant que l’exercice de son droit d’option était parfaitement valable, et réfuté toute obligation d’exploitation.

Un état des lieux de sortie a été établi suivant deux visites successives des 24 septembre et 12 octobre 2018.

Par courrier du 5 mars 2019, la société du Colisée a mis en demeure la société CPF de l’indemniser à hauteur de 275.255,86 euros correspondant au montant des réparations locatives évaluées par expert et de lui régler une indemnité d’occupation pour le mois d’octobre 2018.

N’ayant pas obtenu de réponse favorable à ses demandes, la société du Colisée, par acte du 13 mars 2019, a fait assigner la société CPF devant le président du tribunal de grande instance de Caen, statuant en référé, afin d’obtenir la désignation d’un expert, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 6 juin 2019.

M. [Z] [Y], désigné à la suite d’une ordonnance de changement d’expert du 6 août 2019, a déposé son rapport d’expertise le 28 juin 2021.

Par acte du 13 janvier 2022, la société du Colisée a fait assigner la société CPF devant le tribunal judiciaire de Caen en indemnisation des préjudices nés de la perte de loyers, de l’absence de refacturation de la taxe foncière et des coûts correspondants aux travaux nécessaires à la réfection des locaux.

Par jugement du 14 février 2024, le tribunal a :

— condamné la société CPF à payer à la société du Colisée la somme de 248.982,84 euros HT au titre des travaux de réfection de l’intérieur des locaux commerciaux ;

— condamné la société CPF à payer à la société du Colisée la somme de 59.257,33 euros HT au titre des travaux de réfection de l’extérieur des locaux commerciaux ;

— condamné la société CPF à payer à la société du Colisée la somme de 254.450,02 euros au titre de la perte de loyers et l’absence de refacturation de la taxe foncière ;

— condamné la société CPF à payer les dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire pour un montant de 15.318,53 euros avec droit de recouvrement direct accordé à Me [U] [A], membre de L’AARPI Inter-Barreaux [A] et Associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné la société CPF à payer à la société du Colisée la somme de 8.000 euros comprenant les frais d’huissier pour un montant de 1.692,18 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société CPF de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Pour condamner la société CPF à payer à la société du Colisée les sommes sus énoncées au titre des travaux de réfection, les premiers juges ont retenu que :

— nombre des désordres relevés par l’expert avaient pour cause un défaut d’entretien imputable au preneur,

— la réalisation de travaux de réfection par le successeur de la société CPF dans les locaux ne permettait pas de l’exonérer de ses responsabilités,

— la société CPF n’ayant pas effectué les travaux d’entretien en temps utile, il n’y avait pas lieu d’appliquer un coefficient de vétusté.

Par ailleurs, le tribunal a fait droit à la demande d’indemnisation de la société du Colisée au titre de la perte de loyers et de la non refacturation de la taxe foncière sur la période du 12 octobre 2018 au 21 janvier 2020, après avoir constaté qu’elle avait été empêchée de relouer ses locaux, du fait de l’état dans lequel la société CPF les lui avait restitués.

Par déclaration du 25 mars 2024, la société CPF a interjeté appel de cette décision la critiquant en toutes ses dispositions.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 20 décembre 2024, la société CPF demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

En conséquence,

— infirmer le jugement du 14 février 2024 du tribunal judiciaire de Caen en toutes ses condamnations prononcées à son encontre ;

— juger que la société du Colisée devra en conséquence restituer l’intégralité des sommes perçues en exécution du jugement dont appel ;

— débouter la société du Colisée de son appel formé à titre incident, comme étant mal fondé ;

En tout état de cause,

— rejeter toutes demandes contraires de la société du Colisée ;

— condamner la société du Colisée à lui verser une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société du Colisée aux entiers dépens et autoriser M^e Pajeot, avocat au barreau de Caen, à procéder à leur recouvrement pour ceux dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, la société du Colisée demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu le 14 février 2024 par le tribunal judiciaire de Caen en ce qu’il :

* condamne la société CPF à lui payer la somme de 254.450,02 euros au titre de la perte de loyers et l’absence de refacturation de la taxe foncière,

* condamne la société CPF à payer les entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire pour un montant de 15.318,53 euros avec droit de recouvrement direct accordé à M^e Stéphane Pieuchot, membre de l’AARPI Inter-Barreaux [A] et associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

* condamne la société CPF à lui payer la somme de 8.000 euros comprenant les frais d’huissier pour un montant de 1.692,18 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté la société CPF de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement rendu le 14 février 2024 par le tribunal judiciaire de Caen en ce qu’il a limité ainsi les autres condamnations prononcées à l’encontre de la société CPF :

* condamne la société CPF à payer à la société du Colisée la somme de 248.982,84 euros HT au titre des travaux de réfection de l’intérieur des locaux commerciaux,

* condamne la société CPF à payer à la société du Colisée la somme de 59.257,33 euros HT au titre des travaux de réfection de l’extérieur des locaux commerciaux,

Statuant à nouveau, sur les chefs du jugement dont l’infirmation est sollicitée,

— condamner la société CPF à payer à la société du Colisée la somme de 366.826,26 euros correspondant au coût des travaux nécessaires pour la réfection de l’intérieur des locaux, suivant chiffrage réalisé par l’expert judiciaire,

— condamner la société CPF à lui payer la somme de 76.859,47 euros correspondant au coût des travaux nécessaires pour la réfection de l’extérieur des locaux, suivant factures acquittées par la Société du Colisée,

A titre subsidiaire,

— confirmer le jugement rendu le 14 février 2024 par le tribunal judiciaire de Caen en toutes ses dispositions,

En tout état de cause,

— débouter la société CPF de toutes ses demandes,

— condamner la société CPF à lui payer une indemnité de 3.496 euros et une indemnité complémentaire de 68.875 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société CPF aux dépens,

— accorder à la SELARL [A] et associés représentée par Me [U] [A] le bénéfice du droit de recouvrement direct instauré par l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 2 juillet 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur le manquement contractuel de la société CPF et les demandes indemnitaires de la société du Colisée

La société CPF soutient que les locaux ont été restitués dans un état correct d’usure eu égard aux 24 années d’occupation et considère en tout état de cause que le bailleur ne justifie d’aucun préjudice indemnisable, dès lors que la société Aldi a manifesté son intérêt pour les locaux dès le mois de juillet 2018 et qu’elle s’est chargée de faire procéder à ses frais exclusifs à des travaux d’envergure afin de les adapter à son propre concept commercial, sans que le bailleur ne lui accorde de franchise ou de réduction de loyer en considération de la réalisation de ces travaux. L’appelante ajoute que l’évaluation par l’expert du coût des travaux de reprise est déconnectée des obligations qui lui incombaient en exécution du bail.

La société du Colisée répond qu’en raison de l’état déplorable dans lequel la société CPF a restitué les locaux, plusieurs candidats repreneurs ont été découragés par l’ampleur des travaux de reprise à réaliser et qu’elle n’a pu relouer le bien à la société Aldi qu’en janvier 2020 après avoir dû accepter les conditions et sujétions défavorables du bail commercial proposé par la société Aldi du fait des travaux de reprise rendus nécessaires par l’état du bien. L’intimée affirme que l’indemnisation du bailleur, en raison de l’inexécution par le locataire des réparations locatives, n’est subordonnée ni à l’exécution de réparations par le bailleur, ni à l’engagement effectif de dépenses, ni à la justification d’une perte de valeur locative.

Sur le manquement de la société CPF à son obligation d’entretien et de restitution des locaux en bon état de réparations locatives

Le bail renouvelé du 23 février 2005 liant les parties stipule en pages 3 et 4 que :

« 2° ENTRETIEN

Le LOCATAIRE tiendra les lieux loués de façon constante, en parfait état de réparations locatives et de menu entretien ; il supportera en outre celles visées à l’article 605 alinéa 1 du Code civil, le BAILLEUR n’étant tenu que des grosses réparations prévues à l’article 606 du même code, une fois effectués par la société Europa discount Ile de France Ouest SNC l’ensemble des travaux de transformation de l’immeuble et la réhabilitation de la toiture dans sa partie transparente, ainsi que des chéneaux que son architecte jugera nécessaire.

Les grosse réparations seules, telles que définies par l’article 606 du code civil, resteront à la charge du bailleur et leur exécution devra être supportée par le locataire ainsi d’ailleurs que tous travaux que le BAILLEUR jugerait nécessaire de faire exécuter dans les locaux loués à condition que la durée des travaux n’excède pas quarante (40) jours (').

3° CONSTRUCTIONS

Le LOCATAIRE ne pourra édifier sur les lieux loués aucune construction nouvelle sans l’autorisation expresse et écrite du [Localité 3].

Toutes constructions nouvelles qui seraient faites par le LOCATAIRE même avec l’autorisation du [Localité 3] deviendraient la propriété du [Localité 3] au terme du présent bail. L’accession, quand elle se réalisera, ne donnera lieu au paiement d’aucune indemnité ».

Il est ensuite prévu en page 7 que :

« 16° ABUS DE JOUISSANCE

Le PRENEUR prendra de manière constante toutes précautions d’un père de famille afin de ne pas nuire ni préjudicier à qui que ce soit, de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l’immeuble et de veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment troublée par son fait, celui de ses invités, de ses clients ou des gens à son service ».

Selon l’article 605 du code civil, « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ».

L’article 606 du même code dispose que « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Aux termes de l’article 1755 du même code, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

A la libération des lieux, le preneur est tenu de restituer des locaux conformes à l’état des lieux d’entrée et en parfait état d’entretien et de réparation locatives.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée n’étant pas produit, les locaux sont réputés avoir été délivrés à la preneuse en bon état en application de l’article 1731 du code civil selon lequel « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Comme le rappellent les premiers juges, M. [Y], aux termes de son rapport d’expertise, a procédé à une distinction entre les locaux.

A propos des locaux sociaux, il a relevé « les cloisons de distribution sont en bon état, mais fréquemment marquées de trous non rebouchés suite à la dépose d’équipement et d’accessoires, notamment de panneaux signalétiques. Les travaux de reprise consisteront à reboucher les trous et à reprendre le panneau concerné dans son intégralité.

Les portes sont généralement en bon état, mais on relève plusieurs adhésifs laissés en place, ainsi que ponctuellement des éclats sur le revêtement de l’une ou l’autre de leur face. Il s’agira, selon le cas, d’enlever les adhésifs et nettoyer les traces de colle et de remplacer le placage des faces concernées par des éclats ou impacts.

Excepté dans la circulation menant à la salle de réunion, les carrelages sont globalement en bon état mais présentent diverses taches susceptibles d’être nettoyées, quelques impacts, ainsi que de nombreux percements nécessitant le remplacement des carreaux concernés.

Les faux plafonds sont également dans un état plutôt satisfaisant mais les dalles des sanitaires présentent fréquemment des auréoles ainsi que quelques impacts dans les autres locaux. Ces plaques endommagées seront à remplacer ».

L’expert précise que la situation est différente dans la circulation menant à la salle de réunion puisque « le nombre de percements et de lacunes comblées au mortier de ciment recensés dans le carrelage nécessitent une réfection complète du revêtement de sol ; le soubassement des cloisons modulaires séparant le couloir de la surface de vente a été ponctuellement endommagé; les éléments impactés seront à remplacer ; l’ossature du faux plafond montre des déformations vraisemblablement liées à des chocs ; outre les dalles tachées, les porteurs et entretoises abîmés seront à remplacer ».

Concernant la surface de vente, M. [Y] a relevé « le local est entièrement vide, tout le mobilier et les équipements ayant été déménagés, laissant des parois partiellement sans peinture, ou encore dépourvues de parement s’agissant de doublages où manquent des plaques de plâtre. Les lacunes seront à combler et l’ensemble des parois sera à repeindre.

Le carrelage est marqué sur toute sa surface par une multitude de taches susceptibles d’être nettoyées mais également de nombreux percements et la présence de plusieurs carreaux fêlés. Vu son état relativement usagé, l’ensemble du revêtement de sol sera à remplacer.

Le faux plafond est dans un état d’usage ne justifiant pas une réfection mais il manque ponctuellement des dalles et on relève à certains endroits d’importantes taches et auréoles. Les lacunes seront à combler et les dalles endommagées à remplacer.

À noter un pied de descente eaux pluviales fissuré, avec des traces d’humidité à l’emplacement des fissures. Les regards des eaux pluviales étaient ouverts lors des réunions d’expertise, le réseau semble fonctionnel. Il conviendra de remplacer l’élément endommagé, vraisemblablement par un choc ancien, peut-être antérieur à l’occupation des locaux par le locataire ».

Concernant la boucherie et les locaux annexes, l’expert a relevé que « le carrelage est marqué par de nombreuses taches susceptibles d’être nettoyées mais également de nombreux percements et la présence de plusieurs carreaux fêlés, épaufrés ou bien encore de lacunes. Vu son état assez usagé, l’ensemble du revêtement de sol sera à remplacer.

Les panneaux sandwich isolants, qui constituent les cloisons mais également les plafonds, sont marqués de rayures, impacts, trous rebouchés ou non, traces d’adhésifs.

Il en est de même des diverses portes isothermes ou non, qui desservent ces locaux sachant que celles qui donnent sur l’extérieur sont particulièrement impactées. Une réfection de l’ensemble des peintures est à prévoir dans la boucherie et ses annexes.

A noter que certains équipements, tels que les distributeurs de savon, de papier hygiénique, armoire à pharmacie ont été laissés en place, alors que plusieurs lave-mains ont été enlevés sans leur alimentation et évacuation.

Un groupe froid a été déposé, les câbles d’alimentation sectionnés laissés sur place, alors qu’un autre groupe est resté le laboratoire. Tous ces équipements et leur fixation devront être déposés, les trous rebouchés, les murs et plafonds repeints, les canalisations et câbles inutilisés déposés, les attentes en sol refermées avec un tampon étanche ».

Concernant le local baie de brassage et coffre-fort, l’expert a relevé que « le carrelage est ancien, marqué de taches, d’éclats, de lacunes comblées au mortier de ciment. Vu son état de vétusté, l’ensemble du revêtement de sol sera à remplacer.

Les peintures comportent des traces et des percements non rebouchés. L’ensemble du local sera à repeindre. À noter des traces d’humidité en partie basse d’une cloison, dont la présence ne semble pas liée à l’utilisation des locaux.

Le faux plafond est dans un état d’usage ne justifiant pas une réfection mais il manque ponctuellement des dalles et certaines d’entre elles ont été sommairement découpées pour aménager un passage à divers câbles. Les lacunes seront à combler et les dalles endommagées à remplacer ».

S’agissant des réserves et les circulations, M. [Y] indique « les carrelages sont anciens, marqués de taches, avec de multiples percements, éclats, lacunes comblées au mortier de ciment, de reprises réalisées avec les carreaux aux motifs différents. Vu son état particulièrement vétuste, l’ensemble du revêtement de sol sera à remplacer.

Les faux plafonds sont dans un état d’usage ne justifiant pas une réfection mais il manque ponctuellement des dalles et on relève à certains endroits des impacts et déformations vraisemblablement liés à des chocs. Les lacunes seront à combler et les dalles endommagées à remplacer.

Dans les locaux comportant des chambres froides, les panneaux sandwich isolants sont marqués de rayures, impacts, trous et/ou traces d’adhésifs. Il en est de même des diverses portes isothermes. Une réfection de l’ensemble des peintures est à prévoir dans ces locaux.

Les équipements et installations relatifs à la production de froid devront être déposés dans leur intégralité ou bien remis en état de fonctionnement, qu’il s’agisse des socles, appareils, câbles, accessoires divers… ».

En ce qui concerne les extérieurs, l’expert a effectué une distinction entre le clos et le couvert et les abords du bâtiment. Ainsi, pour les façades, il précise qu’elles sont ' recouvertes d’un enduit en mauvais état qui se décolle par endroits de son support, notamment à l’angle des rues de [Localité 4] et de Seine, et plus généralement en partie basse au contact du sol. Une peinture recouvre cet enduit vraisemblablement d’origine, qui est intégralement à refaire.

La façade [Adresse 5] est plutôt en bon état même si l’on constate des traces de ruissellement d’eau sur le rebord des auvents, un impact sur l’un des piliers en pierre, des trous non rebouchés suite à la dépose d’une enseigne ainsi que plusieurs fissures dans l’existence n’est pas liée à l’utilisation du bâtiment. Un lavage des auvents sera à envisager, le rebouchage des anciens percements et le ravalement du panneau concerné.'

Pour la structure, M. [Y] a relevé que « la charpente métallique montre des traces de corrosion à l’intérieur du bâtiment notamment dans le local poubelle où la couverture est défectueuse et à l’extérieur du bâtiment en raison de la vétusté et du manque d’entretien du ravalement. Les parties corrodées seront à passiver et repeindre ».

Concernant la couverture, l’expert a indiqué« les tuiles sont dans un état acceptable à l’exception de quelques épaufrures et d’une rive défectueuse qui laisse pénétrer l’eau dans le bâtiment à son emplacement. Pas de remarque particulière sur le bac acier. En revanche, les gouttières et les descentes eaux pluviales en zinc sont vétustes et endommagées avec de nombreux impacts et déchirures vraisemblablement occasionnés par des véhicules, des poids-lourds notamment pour les parties situées en hauteur ».

Pour les abords du bâtiment, l’expert a relevé que « le parking est entouré d’un muret en maçonnerie enduite plutôt en bon état à l’exception d’une fissure assez marquée et d’un décollement sur un poteau d’entrée vraisemblablement liés à des chocs et de petits impacts sur la tablette qui le recouvre en partie et a déjà fait l’objet d’une réfection à certains endroits.

La réfection de l’enduit pourrait être envisagée d’un point de vue esthétique et la mise en place d’une tablette sur la totalité du linéaire du mur en vue de pérenniser le revêtement du muret sur ses deux faces.

Le sol du parking est revêtu d’un enrobé déjà ancien mais en état d’usage avec quelques fissures. À noter que le marquage au sol commence à s’estomper par endroit et mériterait d’être refait.

À noter que le locataire a laissé en place un totem en béton à l’effigie de son enseigne ainsi que des plots en béton qui supporteraient une enseigne déposée. Ces ouvrages devront être démolis, les gravats évacués les espaces verts remis en état ».

Si dans l’appréciation du manquement reproché à la preneuse, il doit être tenu compte de la vétusté induite par les 24 années d’occupation des locaux et par l’activité exploitée qui implique la mise en place de mobiliers et d’éléments d’équipement fixés au sol et aux murs, ce que la bailleresse ne pouvait ignorer, il n’en demeure pas moins que le rapport d’expertise permet de caractériser un manquement de la société CPF à son obligation d’entretien et de restitution des locaux en bon état de réparations locatives, au regard des dégradations et défauts d’entretien constatés et photographiés par M. [Y] aux termes de son rapport du 28 juin 2021 au niveau des portes, des murs, des plinthes, des carrelages, des plafonds et dalles de plafond, des nombreux trous non rebouchés, des fils électriques pendants, des gouttières et descentes d’eau endommagées, de l’état de certaines peintures, notamment à l’extérieur, qui révèle, au-delà de la seule vétusté, un défaut d’entretien manifeste, de l’état général de saleté des locaux tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, du défaut d’entretien des extérieurs s’agissant des espaces végétalisés et de la végétation présente sur le parking.

Le manquement contractuel de la société CPF à son obligation d’entretien et de restitution des locaux en bon état de réparations locatives est par conséquent établi.

Sur les demandes indemnitaires

En application de l’article 1149 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, selon lequel « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ' », il appartient à la société du Colisée de démontrer l’existence, à la date où le juge statue, d’un préjudice en lien de causalité direct et certain avec la faute imputable à la preneuse.

La société du Colisée invoque un préjudice lié au coût des travaux de remise en état des locaux tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, ainsi qu’une perte de loyers et de refacturation de la taxe foncière pendant le délai qui s’est avéré nécessaire pour relouer le bien.

— Sur les demandes au titre des travaux de remise en état

La société du Colisée se prévaut des conclusions du rapport d’expertise de M. [Y], lequel a évalué les travaux de remise en état nécessaires à la remise en location du bien à la somme totale de 366.826,26 euros TTC.

Suivant bail conclu le 17 janvier 2020, la société du Colisée a reloué les locaux à la société Aldi. Il est stipulé en page 7 du contrat que : « Il est rappelé que le Preneur entend réaliser, sur les biens immobiliers faisant l’objet du présent Bail, et à ses frais exclusifs, un ensemble de travaux et remises en état rendus nécessaires par l’exercice de son activité.

A cet effet il a été convenu entre les parties aux présentes que les travaux d’aménagement et d’extension concernés seront effectués sous la maîtrise d’ouvrage de la société dénommée « IMMALDI ET COMPAGNIE », société dépendant du Groupe ALDI, aux seuls frais et risques du PRENEUR, celui-ci s’engageant à faire exécuter les travaux par des entreprises dûment qualifiées et assurées ;

Le PRENEUR a ainsi été autorisé par le BAILLEUR pour le compte de la société IMMALDI ET COMPAGNIE à accomplir toutes les démarches complémentaires requises (notamment toute déclaration de travaux ou dépôt de permis de construire). (')

La société IMMALDI ET COMPAGNIE s’est ainsi vu accorder le 9 août 2019, un permis de construire n°PC 014 118 19 R0036 suivi d’un arrêté rectificatif de permis de construire en date du 23 août 2019 autorisant « l’aménagement d’un magasin commercial Aldi et la démolition d’une boulangerie (') » (souligné par la cour).

Il s’en déduit que la société Aldi a réalisé, à ses frais exclusifs, les travaux de rénovation des locaux et il ne ressort d’aucune stipulation du bail que la société du Colisée a accordé une franchise ou une réduction du loyer en considération de la charge financière induite par ces travaux.

La société du Colisée se prévaut néanmoins de stipulations figurant en pages 14 et 15 du bail du 17 janvier 2020 selon lesquelles :

« Il est toutefois convenu entre les Parties que le Bailleur conservera la charge de procéder à l’enlèvement, avant mise à disposition des locaux [Localité 5], des éléments d’équipements laissés sur place par le précédent preneur, à savoir, de façon exhaustive :

les trois anciennes chambres froides présentes dans les locaux ; les anciens groupes froids situés dans le local technique.

Le Bailleur s’engage, par ailleurs, à prendre à sa charge et à faire procéder, avant mise à disposition des locaux, à la réparation des gouttières et descentes de gouttières du bâtiment situées sur sa façade longeant la [Adresse 6] ainsi qu’à la purge de l’enduit des pieds de mur sur 50 cm de ladite façade donnant [Adresse 6], laissées en mauvais état par le précédent preneur, à une révision de maintenance de couverture pour le cas où elle s’avèrerait nécessaire avant mise à disposition des locaux au Preneur, et aux travaux de métallerie sur façade ([Adresse 7]), le tout en exécution des devis en date du 19 septembre 2019, 24 septembre 2019 et 25 novembre 2019 annexés aux Présentes établis au titre des différents travaux de réparations visés par le présent alinéa, et dans leur stricte limite.

Le Bailleur s’engage, en outre, à faire procéder à sa charge, avant l’entrée en jouissance du Preneur, à un nettoyage des puisards et grilles de puisards situés à l’extérieur du bâtiment, après quoi le Preneur sera seul tenu de cet entretien régulier, dans le cadre de l’exécution du Présent Bail.

Après quoi, conformément aux dispositions infra, le Bailleur ne sera plus, quant à lui, tenu que des réparations limitativement énumérées à l’article 606 du Code civil ».

Elle communique en pièce n°31 diverses factures se rapportant à des travaux relatifs à la couverture, aux gouttières, au système de désenfumage, au ravalement, aux poteaux acier, au branchement [Localité 6].

Ces factures doivent être confrontées au rapport d’expertise de M. [Y] et plus précisément aux travaux de reprise qu’il a retenu comme étant en lien avec un manquement de la locataire à son obligation d’entretien et de restitution des locaux en bon état de réparations locatives.

Comme indiqué précédemment, le rapport d’expertise établit que les dommages affectant les gouttières ne relèvent pas de la vétusté ou de l’usure courante mais de dégradations, M. [Y] ayant constaté des « impacts et déchirures vraisemblablement occasionnés par des véhicules, des poids lourds ». Par ailleurs, l’expert a également noté qu’une rive de la couverture était défectueuse et laissait pénétrer l’eau dans le bâtiment. La reprise de la rive ne relève pas des travaux visés à l’article 606 précité et aurait dû être réalisée par la locataire dans le cadre de l’entretien courant de la toiture. La facture de la société Charpente [S] du 26 juin 2020 correspondant à la réfection des gouttières et à la reprise de la rive sera donc retenue à concurrence de la somme de 4.301,18 euros. C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont évalué le préjudice de la société du Colisée sur la base du montant hors taxe des factures.

S’agissant des autres factures de la société Charpente [S] des 17 juillet, 30 septembre, 31 octobre 2020, relatives à la partie en bac acier de la couverture du bâtiment, la demande en paiement de la bailleresse ne peut prospérer, dès lors que l’expert a précisé concernant cette couverture : « pas de remarque particulière s’agissant du bac acier » et qu’il n’a pas retenu de nécessité de travaux de reprise la concernant. Il ressort en outre des factures des 30 septembre et 31 octobre 2020 que les travaux ont consisté en une réfection de la totalité de la partie en bac acier de la couverture qui incombe à la bailleresse en application de l’article 606 du code civil.

S’agissant de la facture de la société Ventil’R du 10 février 2020 d’un montant de 4.063 euros HT, elle correspond aux travaux de reprise préconisés par M. [Y] concernant la charpente métallique sur laquelle il a constaté des traces de corrosion à l’intérieur du bâtiment, du fait de la couverture défectueuse, non réparée par la locataire en méconnaissance de son obligation d’entretien et à l’extérieur, certes du fait de la vétusté, mais également d’un défaut d’entretien. La société CPF sera condamnée au paiement de la somme de 2.845 euros pour tenir compte de la part du dommage relevant de la vétusté, laquelle doit être évaluée à 30 % au regard de la durée du bail. Il est rappelé sur ce dernier point que l’obligation d’entretien n’implique pas une remise à l’état neuf.

Concernant les factures de la société BTF des 27 octobre et 27 novembre 2020 d’un montant de 1.200 euros HT visant une prestation de « déconnexion exutoires 1,00 x 1,00 », la demande indemnitaire de la société du Colisée ne peut aboutir dès lors que M. [Y] n’a pas préconisé de tels travaux.

La facture de la société Aedifice Fossey du 11 février 2020 d’un montant de 3.000 euros HT ne sera pas davantage retenue. En effet, elle porte sur des travaux de dépiquetage des pieds de mur sur 50 cm de hauteur et la réfection de l’enduit. Or, M. [Y], s’agissant du ravalement des pieds de façades, n’a pas mis en cause un défaut d’entretien de la locataire. Les travaux facturés ne figurent d’ailleurs pas dans la liste des travaux de réfection préconisés par l’expert.

S’agissant des skydomes, la facture de la société Charpente [S] du 31 octobre 2020 d’un montant de 2.650 euros HT ne peut être mise à la charge de la société CPF dans la mesure où les prestations facturées sont liées à la réfection totale de la partie en bac acier de la couverture qui, pour les motifs précités, n’incombe pas à la locataire.

Enfin, la facture de la société GTP datée du 28 février 2019 relative à la fermeture de 5 skydomes de désenfumage est imputable à la locataire qui, après avoir quitté les lieux, les a laissés en position ouverte. La somme de 119.31 euros sera par conséquent mise à sa charge.

Par conséquence, la société CPF sera condamnée à payer à la société du Colisée la somme de 7.265,49 euros de dommages et intérêts au titre des travaux de reprise que la bailleresse justifie avoir supportés en raison du manquement de la locataire à son obligation d’entretien et de restitution des locaux en bon état de réparation locative.

En revanche, la société du Colisée sera déboutée du surplus de sa demande au titre des travaux de reprise, tant intérieurs qu’extérieurs, en l’absence de justification d’un préjudice effectivement subi.

— Sur la demande au titre de la perte de loyers et de l’absence de remboursement des charges

Si plus de 12 mois ont séparé la libération des locaux par la société CPF et leur relocation à la société Aldi, aucun élément de preuve ne permet de démontrer que ce délai est lié à l’état des locaux. Il en va de même du délai de 9 mois qui s’est écoulé entre la conclusion du nouveau contrat de bail et l’ouverture par la société Aldi de son magasin au public, la société du Colisée ne produisant pas de preuve de l’existence d’un lien de causalité certain et direct entre le manquement de la société CPF à son obligation et le délai qui s’est révélé nécessaire à la société Aldi pour démarrer l’exploitation commerciale des locaux.

La société Destockalim a certes indiqué dans un courrier du 18 mai 2021 avoir été intéressée par la reprise des locaux mais y avoir renoncé après visite des lieux, considérant qu’au regard de la « quantité de travaux à effectuer », « le magasin n’était pas exploitable en l’état ». Cependant, les relevés de diligences annexés aux factures du conseil de la société du Colisée en pièce n°37 établissent que la bailleresse était, dès le mois de juillet 2018, en relation avec la société Aldi en vue de la reprise des locaux et que le nouveau bail a été rédigé à partir du mois d’avril 2019, les travaux rédactionnels complémentaires s’étant poursuivis jusqu’au mois de janvier 2020. En outre, comme rappelé précédemment, la société du Colisée ne communique pas de preuve de ce que la durée des discussions ayant permis d’aboutir à la conclusion du bail le 17 janvier 2020 est due à l’état des locaux et donc au manquement de la société CPF à son obligation d’entretien. Il doit être souligné à cet égard que les stipulations du bail ci-avant rappelées font état d’un permis de construire accordé à la société Immaldi et compagnie le 9 août 2019, rectifié par arrêté du 23 août 2019, en vue de procéder aux travaux d’aménagement du magasin et de démolition de la boulangerie. Les études préalables et la procédure nécessaire à l’obtention de ce permis de construire expliquent manifestement en grande partie le délai séparant la libération des locaux de la conclusion du nouveau bail et de la mise en exploitation.

La société du Colisée prétend que les travaux de remise en état des locaux l’ont contrainte à accepter des sujétions inhabituelles dans le cadre du bail conclu avec la société Aldi. Si une condition suspensive a été insérée au bail conclu avec la société Aldi concernant, non pas l’obtention, mais la purge de tout recours sur le permis de construire d’ores et déjà obtenu en vue de la réalisation des « travaux et remises en état rendus nécessaires par l’exercice de [l'] activité » de la preneuse, ces stipulations sont insuffisamment précises pour imputer au manquement de la société CPF à son obligation d’entretien l’ensemble des travaux entrepris soumis à permis de construire, alors qu’il n’est pas démontré que les dégradations et défauts d’entretien constatés par l’expert judiciaire nécessitaient, pour leur reprise, des travaux soumis à obtention préalable d’un permis de construire et que la bailleresse ne produit pas d’attestation de la société Aldi confirmant ses dires.

Enfin, le loyer fixé au bail du 17 janvier 2020 ne révèle aucune concession financière de la société du Colisée en raison de l’état des locaux. En effet, d’une part, il n’en est fait nulle mention dans le bail et d’autre part, il est fixé à la somme de 158.000 euros HTHC/an, alors que le loyer payé par la société CPF en 2018 était de 142.933 euros HTHC/an et que 3ième lot pris à bail par la société Aldi était loué à une société tierce au prix de 15.000 euros par an. Il s’en déduit que la société du Colisée ne justifie d’aucun préjudice financier au titre d’une réduction de loyer accordée à la locataire ayant succédé à la société CPF du fait de l’état des locaux et donc du manquement de cette dernière à son obligation d’entretien.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société du Colisée ne justifie d’aucun préjudice indemnisable en lien de causalité direct et certain avec le manquement de la société CPF à son obligation d’entretien, de sorte qu’elle doit, par infirmation du jugement, être déboutée de ses demandes indemnitaires au titre de la perte de loyers et de la récupération de la taxe foncière.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Au regard de la solution du litige, les chefs du jugement relatifs aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile doivent être infirmés.

Chaque partie succombant partiellement, il sera fait masse des dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 15.318,53 euros et les frais de constats d’huissier justement évalués par les premiers juges à la somme de 1.692,18 euros, qui seront supportés par moitié par chacune d’elles.

Par ailleurs, les parties seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau ;

Condamne la société [Adresse 1] à payer à la société Société du Colisée la somme de 7.265,49 euros de dommages et intérêts au titre des travaux de reprise ;

Déboute la société Société du Colisée du surplus de ses demandes indemnitaires ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 15.318,53 euros et les frais de constats d’huissier d’un montant de 1.692,18 euros et condamne la société [Adresse 1] et la société Société du Colisée à les supporter chacune par moitié ;

Déboute la société [Adresse 1] et la société Société du Colisée de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE