RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01059 – N° PortalisDBVC-V-B7I-HNCU

ARRÊT N°

O.D

ORIGINE : Décision du Juge de l’exécution de [Localité 1] du 18 Avril 2024 RG n° 23/01090

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 09 AVRIL 2026

APPELANT :

Monsieur [C] [K]

né le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX et assisté de M^e François MAZOT avocat au barreau de LE HAVRE

INTIMÉE :

S.A.R.L. BISTROT D'[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 449 758 846

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée et assistée de M^e Marc REYNAUD, avocat au barreau de LISIEUX

DÉBATS : A l’audience publique du 19 juin 2025, M^me BARTHE-NARI, Présidente de chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIERE : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

ARRÊT : contradictoire

rendu publiquement mis à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 09 Avril 2026, après plusieurs prorogations du délibéré fixé initialement le 21 octobre 2025 et signé par M^me BARTHE-NARI, présidente, et M^me FLEURY, greffière

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing-privé du 28 juillet 2003, M. [C] [K], titulaire d’un bail commercial pour des locaux situés à [Localité 6] depuis le 17 mai 1984, a donné ceux-ci en location-gérance à la société Le Bistrot d'[Localité 4] à compter du 1er septembre 2003 pour une durée de 28 mois avec promesse de vente du fonds de commerce au profit de la locataire.

Le bailleur se trouvant dans l’impossibilité de réaliser la vente du fonds de commerce dans les délais en raison de négociations avec ses propres bailleurs, les parties ont convenu, par avenant, de proroger la location-gérance pour deux ans à compter du 1er janvier 2006.

Par acte notarié en date du 31 août 2007, M. [K] qui avait obtenu la condamnation de ses bailleurs à effectuer des travaux dans les lieux par jugement du 24 septembre 2004, s’est porté acquéreur de l’immeuble, les propriétaires ne disposant pas des liquidités pour faire réaliser les travaux.

Par arrêt du 28 mars 2013, la cour d’appel de Caen a jugé que la société Le Bistrot d'[Localité 4] était bénéficiaire d’un bail commercial sur les locaux qu’elle exploite à Bonneville sur Touques et que les clauses et conditions du bail étaient celles du bail consenti à M. [K], renouvelé le 18 juin 1993 par ses vendeurs alors propriétaires des murs.

Le 26 juin 2017, M. [K] a fait délivrer à la société Le Bistrot d'[Localité 4] un congé avec offre de renouvellement du bail commercial moyennant un nouveau loyer de 1 350 euros mensuel soit 16 200 euros annuel.

Par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 10 juillet 2017, la société Le Bistrot d'[Localité 4] a contesté la validité du congé et par lettre du 7 juillet 2017, exigé la réalisation de travaux.

A défaut d’accord amiable, par acte en date du 28 décembre 2017, la société Le Bistrot d'[Localité 4] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lisieux aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 25 janvier 2018, le juge des référés a fait droit à la demande et a désigné M. [D] [N] en qualité d’expert. L’expert a rendu son rapport le 5 décembre 2019.

Par acte du 9 mars 2020, la société Le Bistrot d'[Localité 4] a fait assigner M. [K] devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de le voir condamner à réaliser les travaux suite au rapport du 5 décembre 2019 de M. [D] [N].

Par acte extrajudiciaire du 29 décembre 2020, M. [K] a fait assigner sa locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer annuel à la somme totale de 16 200 euros hors taxes et charges. Par jugement avant-dire droit du 17 juin 2021, une expertise en fixation du loyer commercial a été confiée à M. [J] [B].

Suivant jugement rendu le 20 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lisieux, M. [K] a été condamné à effectuer différents travaux préconisés par l’expert judiciaire, M. [N], dans un rapport du 5 décembre 2019. Le jugement ne prévoyait pas d’astreinte considérant que M. [K] avait entamé des démarches, dès avant l’expertise, et les avaient poursuivies ensuite afin de procéder aux travaux qui relevaient de ses obligations. Ce jugement a été signifié le 11 mai 2022.

Par courrier officiel du 14 septembre 2022, la société Le Bistrot d'[Localité 4] a demandé à M. [K] de justifier des travaux réalisés. Elle n’a reçu aucune réponse.

La société Le Bistrot d'[Localité 4] a fait dresser un procès-verbal de constat par Maître [U], huissier de justice, en date du 27 octobre 2022, portant sur l’état des lieux loués.

Soutenant que le bailleur n’avait toujours pas procédé à la réalisation des travaux, la société Le Bistrot d'[Localité 4] a, par acte en date du 23 novembre 2022, saisi le juge de l’exécution aux fins d’obtenir la condamnation de M. [K] sous astreinte de 300 euros par jour de retard à faire procéder à l’exécution et à l’achèvement des travaux préconisés par M. [N] dans son rapport d’expertise du 5 décembre 2019.

Par jugement du 19 janvier 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lisieux a fixé le montant du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 12 477 euros, hors taxes et charges à compter du 1er janvier 2018 jusqu’au 31 décembre 2018 puis à la somme de 16 200 euros du 1er janvier au 30 novembre 2019 puis à 12 477 euros à compter du 1er décembre 2019.

Par jugement en date du 20 avril 2023, le juge de l’exécution a condamné M. [K] à faire procéder aux travaux de rénovation du local donné à bail à la société Le Bistrot d'[Localité 4], dans le respect des préconisations du rapport de M. [N] rendu le 5 décembre 2019 sous astreinte de 80 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision et ce pendant trois mois, outre une condamnation au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Le jugement a été signifié à partie le 25 avril 2023.

Par acte du 6 juillet 2023, la société Le Bistrot d'[Localité 4] a fait délivrer une assignation en opposition à commandement de payer devant le tribunal judiciaire de Lisieux pour que soit ordonnée la suspension de la clause résolutoire et la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’achèvement définitif des travaux ordonnés par jugement du 20 avril 2022.

Par acte du 21 décembre 2023, la société Le Bistrot d’Antan a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lisieux aux fins de demander la liquidation de l’astreinte prévue au jugement du 20 avril 2023 à la somme de 7 200 euros et de voir prononcer une nouvelle astreinte définitive de 500 euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir.

Les travaux n’étant toujours pas réalisés et l’immeuble se dégradant, la mairie de [Etablissement 1] a écrit à M. [K] suivant courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 août 2023 l’avisant qu’à défaut de réaliser l’intégralité des travaux, l’immeuble actuellement menaçait ruine et présentait un certain danger pour la clientèle du restaurant et qu’en conséquence elle envisageait de saisir le tribunal administratif afin d’obtenir un arrêté de péril imminent avec la fermeture de l’établissement.

M. [K] a saisi le juge des référés afin de tenter d’obtenir la résiliation du bail commercial.

Suivant ordonnance rendue le 7 mars 2024, M. [K] a été débouté de l’intégralité de ses demandes et il a été ordonné la suspension du paiement des loyers à compter de la signification du 11 mai 2022 du jugement rendu le 20 avril 2022 jusqu’à la réalisation définitive de l’ensemble des travaux constatés par une décision de justice.

M. [K] a interjeté appel de cette décision.

Par arrêt du 16 janvier 2025, la cour d’appel de Caen a confirmé l’ordonnance entreprise.

M. [K] a formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cet arrêt.

Par jugement du 18 avril 2024 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lisieux a :

— ordonné la liquidation de l’astreinte prévue au jugement du 20 avril 2023 à la somme de 3 600 euros ;

— condamné M. [K] à payer la somme de 3 600 euros à la société Le Bistrot D'[Localité 4] représentée par son gérant ;

— condamné M.[K] à une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, à justifier de l’exécution et de l’achèvement des travaux préconisés par M. [N] dans son rapport du 5 décembre 2019;

— condamné M. [K] à payer à la société Le Bistrot d'[Localité 4] représentée par son gérant la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. [K] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [K] aux entiers dépens.

Par déclaration du 26 avril 2024, M. [K] a formé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 10 juin 2025, M. [K] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 14 avril 2024 par Madame le Président du tribunal judiciaire de

Lisieux en ce qu’il :

* a ordonné la liquidation de l’astreinte prévue au jugement du 20 avril 2023 à la somme de 3 600 euros ;

* l’a condamné à payer la somme de 3 600 euros à la société Le Bistrot d'[Localité 4] représentée par son gérant ;

* l’a condamné à une astreinte définitive de 500 euros par jour de retard, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, à justifier de l’exécution et de l’achèvement des travaux préconisés par M. [N] dans son rapport du 5 décembre 2019;

* l’a condamné à payer à la société Le Bistrot d'[Localité 4] représentée par son gérant la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* l’a débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* l’a condamné aux entiers dépens;

— débouter la SARL Bistrot d'[Localité 4] de son appel incident et de ses demandes :

* de liquidation de l’astreinte prévue par le jugement du 20 avril 2023 à la somme de 7 200 euros,

* d’une nouvelle astreinte définitive de 500 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement,

* de sa condamnation au paiement d’une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant la Cour,

* de sa condamnation au paiement des entiers dépens tant de première instance que d’appel ;

Et, statuant à nouveau, déboutera la société Le Bistrot d'[Localité 4] de :

A titre principal

— in limine litis, débouter la société Le Bistrot d'[Localité 4] pour défaut d’intérêt à agir du fait de la réduction de loyer demandée et obtenue et l’autorité de chose jugée du jugement du juge des loyers commerciaux de [Localité 1] du 19 janvier 2023 ;

— débouter la société Le Bistrot d'[Localité 4] de sa demande de liquidation de l’astreinte à la somme de 7 200 euros compte tenu de ses diligences ;

— débouter la société Le Bistrot d'[Localité 4] de sa demande de liquidation de l’astreinte à la somme de 7 200 euros compte tenu des faits nouveaux à savoir la décote demandée et obtenue sur le loyer commercial et l’autorité de chose jugée du jugement du juge des loyers commerciaux de [Localité 1] définitif du 25 mai 2023 ;

— débouter la société Le Bistrot d'[Localité 4] de sa demande de condamnation à une nouvelle astreinte définitive de 500 euros par jour de retard dans un délai de quinze jours à compter de la signification à intervenir, à justifier de l’exécution et de l’achèvement des travaux préconisés par

M. [N] dans son rapport du 5 décembre 2019 compte tenu de ses diligences et des faits nouveaux à savoir la décote demandée et obtenue sur le loyer commercial et l’autorité de chose jugée du jugement du juge des loyers commerciaux de [Localité 1] définitif du 25 mai 2023 selon jugement définitif du 25 mai 2023 ;

Subsidiairement

— débouter la société Le Bistrot d'[Localité 4] de sa demande de liquidation à la somme de 7 200 euros de l’astreinte compte tenu des faits nouveaux à savoir la décote demandée et obtenue sur le loyer commercial selon jugement définitif du 25 mai 2023 et en tout état de cause limiter cette astreinte à la somme de 1 euro ;

— limiter toute astreinte nouvelle à la somme de 1 euro ;

Très subsidiairement

— en tout état de cause, limiter toute astreinte à la somme de 1 euro ;

— octroyer un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision avant tout début d’astreinte ;

— limiter à 10 euros maximum et par jour le montant de toute nouvelle astreinte ;

— condamner la société Le Bistrot d'[Localité 4] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— débouter la société Le Bistrot d'[Localité 4] de sa demande de paiement en première instance d’une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Le Bistrot d'[Localité 4] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 10 juin 2025, la société Le Bistrot d'[Localité 4] demande à la cour de :

— débouter M. [K] de son appel comme injuste et mal fondé ;

— débouter M. [K] de l’intégralité de ses demandes comme injustes et mal fondées;

— confirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution en date du 18 avril 2024 sauf en ce qu’il a limité la liquidation de l’astreinte à la somme de 3 600 euros et en conséquence ordonner la liquidation de l’astreinte prévue au jugement du 20 avril 2023 à la somme de 7 200 euros et condamner M. [K] à lui payer cette somme ;

— condamner en conséquence M. [K] à une nouvelle astreinte définitive de 500 euros par jour de retard, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, à justifier de l’exécution et de l’achèvement des travaux préconisés par M. [N] dans son rapport d’expertise du 5 décembre 2019 ;

— condamner M. [K] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant la cour ;

— condamner M. [K] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 18 juin 2025.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur le défaut à agir de la société Le Bistrot d'[Localité 4] et l’autorité de la chose jugée du jugement du 19 janvier 2023 :

M. [K] demande à la cour de débouter la société Le Bistrot d'[Localité 4] pour défaut d’intérêt à agir et autorité de la chose jugée en soutenant que :

— la société Le Bistrot d'[Localité 4] qui a obtenu une réduction du loyer sur la durée du bail renouvelé selon jugement rendu le 19 janvier 2023 par le juge des loyers commerciaux n’est plus recevable à solliciter la fixation d’une nouvelle astreinte,

— elle ne peut demander à la fois la baisse du loyer du fait de la non-réalisation des travaux, la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation définitive des travaux et la réalisation sous astreinte des travaux en exécution du jugement du 20 avril 2022 auquel elle a renoncé par ses demandes ultérieures devant le juge des loyers commerciaux,

— le jugement dont appel se heurte manifestement à l’autorité de chose jugée du jugement du juge des loyers commerciaux du 19 janvier 2023.

La société Le Bistrot d'[Localité 4] fait valoir en réponse que la décision rendue par le juge des loyers commerciaux n’est nullement en contradiction avec l’obligation faite au bailleur par jugement définitif d’exécuter des travaux de remise en état ayant justifié sa condamnation sous astreinte.

Il convient de rappeler que le défaut d’intérêt à agir et l’autorité de chose jugée constituent des fins de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile . La cour ne peut que constater cependant que M. [K] ne forme aucune demande tendant à déclarer la société Le Bistrot d'[Localité 4] irrecevable en ses demandes dans le dispositif de ses conclusions. L’appelant ne tire donc pas les conséquences juridiques des moyens de droit qu’il invoque.

Par ailleurs, il résulte de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’astreinte prend la forme d’une condamnation financière destinée à assurer l’exécution d’une décision prise par un juge, en l’occurrence l’exécution de la condamnation à exécuter les travaux préconisés par l’expert, [D] [N], dans son rapport du 5 décembre 2019, prononcée par jugement du 20 avril 2022 dont M. [K] n’a pas relevé appel.

La demande en fixation d’une astreinte peut être sollicitée par tout créancier d’une obligation de faire prononcée en sa faveur par un juge. En l’espèce, cette demande n’est pas en contradiction avec une demande de réduction de loyer formée dans le cadre d’une instance initiée par M. [K] par acte d’huissier en date du 29 décembre 2020. Il sera souligné en effet que la décote de 20 % du montant du loyer a été retenue par le juge des loyers commerciaux dans sa décision du 19 avril 2023 à raison des constatations de l’expert M. [J] [B], désigné par jugement avant-dire droit du 17 juin 2021, selon lesquelles les lieux loués présentaient un état de vétusté et de mauvais entretien avancé constituant une nuisance pour le preneur. La réduction du loyer vient donc dédommager le preneur en proportion de la privation de jouissance paisible des lieux qu’il subit du fait de l’état de ceux-ci alors que l’astreinte a pour but d’exercer une pression sur le débiteur afin de l’inciter à exécuter la décision qui le condamne à l’exécution des travaux.

Ainsi, l’astreinte étant, selon une jurisprudence établie, une mesure destinée à assurer la bonne exécution d’une décision et non à trancher un litige, le moyen relatif à l’autorité de chose jugée de la décision du 19 janvier 2023 est inopérant.

Au surplus, il sera notamment observé que l’action sur la fixation du loyer commercial, engagée après l’assignation du bailleur par ses locataires pour l’exécution des travaux, est venue au fond à l’audience du 29 septembre 2022, puis après jugement du 17 novembre 2022, ordonnant la réouverture des débats, à l’audience du 15 décembre 2022, soit postérieurement au jugement rendu le 20 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lisieux saisi par assignation en date du 9 mars 2020. Il est donc évident que les demandes en réduction du montant du loyer, formées en défense par la société Le Bistrot d'[Localité 4] dans l’instance en fixation du loyer commercial engagée par le bailleur, ne valent pas renonciation de sa part à obtenir l’exécution des travaux prononcée par jugement du 20 avril 2022, exécution assortie d’une astreinte par jugement du 20 avril 2023. En outre, la renonciation ne peut se déduire que d’un acte clair et non équivoque. Or, il sera relevé que la société Le Bistrot d'[Localité 4] ne s’est pas désistée de ses demandes devant le tribunal judiciaire de Lisieux malgré l’instance en fixation du loyer commercial introduite par le bailleur.

Les fins de non-recevoir seront donc écartées.

Sur la liquidation de l’astreinte provisoire :

Par jugement en date du 20 avril 2022, M. [K] a été condamné à effectuer les travaux préconisés par l’expert, M. [N], dans son rapport du 5 décembre 2019. Le tribunal a retenu que l’expert avait distingué trois types de désordres :

— des défauts majeurs intéressant la solidité, le clos et le couvert: vétusté de la toiture, forte dégradation de la façade de la partie arrière et des phénomènes de remontées humides affectant principalement la cave,

— des désordres importants affectant les menuiseries extérieures en bois en raison d’une forte vétusté,

— des défauts divers affectant les installations électriques et de plomberie chauffage, les revêtements des plafonds et des murs pour lesquels vétusté et défaut d’entretien se combinent.

Le tribunal a mis l’ensemble des désordres relevés par l’expert nécessitant des travaux de réparation à la charge de M. [K], considérant que l’état de vétusté du bâtiment a rendu impossible un entretien correct de l’immeuble par la locataire et qu’il ne pouvait être reproché à celle-ci un manque d’entretien ayant aggravé la vétusté alors qu’au surplus elle avait tenu informé le bailleur des désordres. Tenant compte des démarches engagées par M. [K], le tribunal n’a pas prévu d’astreinte.

Mais par jugement du 20 avril 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lisieux a notamment condamné M. [K] à faire procéder aux travaux de rénovation du local donné à bail à la société Le Bistrot d'[Localité 4] dans le respect des préconisations du rapport de M. [N] rendu le 5 décembre 2019 sous astreinte de 80 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision et ce pendant trois mois.

Ces jugements sont définitifs. Ils ont été valablement notifiés à M. [K]. Le jugement prononçant l’astreinte a notamment été signifié le 25 avril 2023 à étude sur le fondement de l’article 658 du code de procédure civile. L’astreinte a donc commencé à courir, eu égard aux dispositions du jugement la prononçant, à compter du 26 août 2023.

Il sera rappelé qu’une action en liquidation d’astreinte peut être engagée même si à sa date, l’obligation a été exécutée dès lors que cette exécution est intervenue avec retard. Tout retard dans l’exécution peut en effet justifier la liquidation de l’astreinte.

Par ailleurs, il appartient au débiteur d’une obligation de faire de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation dans les délais impartis pour échapper à l’astreinte.

En l’espèce, le premier juge a considéré que M. [K] ne démontrait pas que les travaux réalisés dans la cave étaient suffisants pour remédier au problème d’inondabilité puisque seuls des étais avaient été posés sans que la pompe de relevage soit installée et le système d’aération mis en place, que les menuiseries n’avaient pas été remplacées en totalité et que les travaux d’électricité et de plomberie chauffage n’étaient pas achevés. Tenant compte des travaux réalisés, il a liquidé l’astreinte à la somme de 3 200 euros.

Il sera constaté en appel que les parties ne s’accordent pas sur les travaux à réaliser ni sur ceux qui ont été effectivement réalisés. Ainsi, M. [K] reproche au premier juge de ne pas avoir analysé les difficultés auxquelles il a dû faire face pour la réalisation des travaux et soutient avoir fait réaliser l’ensemble des travaux à entreprendre ou avoir pris toutes dispositions pour qu’ils soient réalisés prochainement, les retards dans l’exécution n’étant pas, alors, de son fait. De son côté, la société Le Bistrot d'[Localité 4] souligne que les devis présentés par son adversaire sont anciens et qu’ils ne sont pas tous suivis d’une facture acquittée. Elle conteste que l’ensemble des travaux préconisés aient été réalisés .

Les travaux seront repris dans l’ordre et examinés selon les préconisations de l’expert, M. [D] [N].

La toiture de la partie ancienne :

Elle a été qualifiée de vétuste par l’expert en raison du fait qu’en un siècle, elle semblait n’avoir jamais connu de rénovation importante.

M. [K] fait valoir qu’il a fait établir un devis dès le mois d’août 2017 pour les travaux de toiture et déposé une demande d’autorisation de travaux en mairie acceptée le 9 septembre 2017 mais que l’entreprise de couverture s’est heurtée à l’opposition de la société Le Bistrot d'[Localité 4]. Il expose qu’après le dépôt du rapport d’expertise, les travaux ont été retardés par le confinement puis une demande de report de sa locataire soucieuse de faire sa saison. Il indique que les travaux de toiture ont finalement été menés à bien le 9 avril 2021 selon facture acquittée pour la somme de 12 883,70 euros . La société Le Bistrot d'[Localité 4] ne formule aucune observation sur ces travaux qui ont donc été effectués avant toute fixation d’astreinte.

façade de la partie arrière :

L’expert préconisait la réfection du grand linteau et la reprise du petit linteau à gauche du grand, vu de l’extérieur, le remplacement de la menuiserie extérieure, des reprises intérieures en raison de fissures horizontales au-dessus du grand linteau, et le traitement plus général de l’aspect de la façade par un rejointement entre les briques et l’application d’un produit hydrofuge sur support sain et nettoyé.

Le grand linteau a été mis à nu par l’entreprise [O] qui, selon la locataire, a préconisé, du fait de son mauvais état, un étayage de la cuisine et des toilettes auquel le bailleur s’est opposé.

M. [K] produit une facture acquittée le 27 juin 2023 pour le linteau d’un montant de 3 247 euros et une attestation de l’entreprise [O] qui certifie le 12 mars 2024 avoir procédé à la rénovation de deux linteaux sur la zone du rez-de-chaussée du fond. La cour constate toutefois que l’entreprise [O] a établi le 2 juin 2023 à la suite d’une visite sur place, un devis complémentaire pour un remplacement du linteau métallique pour un montant de 5 423,76 euros, précisant dans un courrier du 13 juin 2023 adressé à M. [K], que 'des travaux supplémentaires ont été diagnostiqués lors de la dépose qui nous ont incité à remplacer le fer du linteau.'

Il résulte toutefois de la facture acquittée le 27 juin 2023 pour un montant de 1 948,75 euros qu’il y a eu reprise du grand linteau et non remplacement. Or, l’expert a conclu à la réfection du grand linteau et à la reprise du petit linteau seulement. Contrairement à ce que prétend l’appelant, les travaux n’ont pas été réalisés selon les préconisations de l’expert ni de celles de l’entreprise [O]. M. [K] se contente d’affirmer que les développements sur un besoin d’étayage de la cuisine et des toilettes ne sont que chimères mais ne produit aucun document de nature à démontrer que les travaux qu’il a fait réaliser sont suffisants.

Le bailleur ne conteste pas, par ailleurs, que le ravalement de la façade nord, pour lequel l’entreprise [O] a détaillé dans un courrier en date du 21 mai 2025 les différentes étapes comprenant notamment un rejointement sans toutefois prévoir l’application d’un produit hydrofuge, n’a pas encore été mené à bien. M. [K] explique le retard dans l’exécution de ces travaux par le fait qu’ils ne peuvent être faits qu’après les menuiseries mais aucun devis sur le ravalement n’est produit aux débats.

S’agissant des ouvertures, il est produit une facture acquittée pour les menuiseries que l’entreprise Tryba atteste avoir posées le 2 mai 2024. Mais il apparaît qu’il s’agit des menuiseries situées à l’avant de l’immeuble. Or, par jugement définitif du 2 avril 2022, la réfection de l’ensemble des menuiseries a été mise à la charge du bailleur. Il a été considéré en effet que la vétusté de celles-ci n’avait pas pu permettre au preneur de remplir son obligation d’entretien. C’est donc en vain que M. [K] soutient que le bail mettant cette obligation à la charge de la locataire, celle-ci serait tenue de procéder à la réfection des menuiseries à l’arrière du rez-de-chaussée.

la cave :

S’agissant des travaux dans la cave, M. [K] soutient qu’ils ont été réalisés fin décembre 2021. Il considère que le désordre tenant à la solidité est résolu par la pose d’étais et rappelle que cette cave, en terre battue, est inondable et n’a aucune utilité de sorte que les remontées d’humidité ne créent pas de trouble de jouissance.

Mais si l’expert a effectivement considéré qu’il n’était pas nécessaire de remplacer le plancher bois du bar, c’était à la double condition 'de contrôler sa solidité actuelle (… ) et de créer une ventilation sérieuse dans la cave pour éviter un excès d’humidité avec un système de pompe de relevage efficace (…) afin de ne jamais inonder le local cave'.

Or, d’une part, M. [K] ne justifie pas avoir fait réaliser un traitement parasitaire pour la présence de coniophore et de vrillettes. D’autre part, s’il produit un devis réalisé par l’entreprise [O] pour une pompe de relevage de 3 975,82 euros en date du 22 avril 2025, il ne démontre pas que ces travaux ont été effectués. Il sera noté qu’il indique pourtant en page 17 de ses dernières conclusions qu’il 'existe une pompe de relevage que l’expert a jugé insuffisante et qu’il faut changer’ mais il semble justifier son inaction sur ce point par l’absence de preuve d’une inondation en permanence de la cave.

Il convient donc de rappeler à M. [K] que la pose d’une pompe de relevage plus efficace et la création d’un système de ventilation sérieuse prévues par l’expert ont bien été mises à sa charge par le tribunal tant dans la décision du 20 avril 2022 que dans celle du 20 avril 2023. La réalisation de ces travaux n’est donc pas conditionnée à la preuve de l’inondation de la cave dont la réalité au demeurant n’est pas discutée, indépendamment de la fréquence de ces inondations.

les travaux d’électricité et réparation de la chaudière :

Le devis de l’entreprise Ere pour un montant de 3 040,54 euros avait été considéré comme acceptable par l’expert. M. [K] justifie par des factures acquittées que ces travaux ont été terminés le 4 mars 2024. Il apparaît toutefois que l’installation au sous-sol (pose d’un point lumineux) est en attente de la dépose des étais et n’a pu être réalisée.

Enfin, un budget de 2 500 euros HT a été chiffré par l’expert pour des réparations sur le circuit chauffage /sanitaires, notamment une meilleure distribution des fluides et le scellement des corps de chauffe. Le bailleur ne justifie pas avoir procédé à des réparations sur l’installation de chauffage mais il sera relevé qu’il soutient que celles-ci consistent en une simple visite de conformité, en dépit toutefois des conclusions de l’expert, qu’il prétend en cours de programmation sans qu’aucun élément ne soit produit en ce sens.

Il apparaît en conséquence, qu’à l’exception des travaux de reprise de la toiture, les travaux que M. [K] a été condamné à faire réaliser ,sous astreinte de 80 euros par jour de retard pendant trois mois, ont été, soit réalisés en retard, après le délai d’astreinte qui a couru pour trois mois à compter du 26 août 2023, soit n’ont été réalisés qu’en partie soit n’ont pas été réalisés. C’est donc à tort que l’appelant soutient que les travaux sont finis.

L’article L.131-4 du code des procédures d’exécution civiles prévoit que 'le montant de l’astreinte provisoire est liquidée en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécution'. Cet article dispose également dans son dernier alinéa que l’astreinte peut être supprimée en tout ou partie 's’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient , en tout ou en partie, d’une cause étrangère.'

L’appelant reproche notamment au premier juge de ne pas avoir tenu compte des difficultés qu’il a rencontrées dans l’exécution de ses obligations, en particulier de celles tenant à l’attitude de sa locataire.

Cependant, si M. [K] justifie par des courriers de l’entreprise [O] que celle-ci a effectivement tardé à réaliser les travaux qui lui avaient été confiés et si ce retard a pu avoir un impact sur le remplacement des menuiseries, il est toutefois manifeste, au regard des moyens invoqués et des arguments exposés, que l’appelant n’a pas pris la mesure des obligations résultant des décisions définitives en date du 20 avril 2022 et du 20 avril 2023, persistant à soutenir que certains travaux relèvent de la locataire ou à considérer certains des travaux préconisés par l’expert comme inutiles. Il ne démontre pas davantage de cause étrangère ayant empêché la réalisation de travaux depuis 2022. M. [K] ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité à exécuter l’injonction qui lui a été faite. Il n’est notamment pas établi que la société Le Bistrot d'[Localité 4] ait adopté une attitude consistant à faire obstacle à l’intervention des entreprises sollicitées par le bailleur et à compromettre le bon déroulement de leurs prestations.

Il s’avère au contraire que, depuis le dépôt du rapport d’expertise ou depuis les décisions rendues en avril 2022 et en avril 2023, M. [K] n’a pas fait preuve de diligence dans l’exécution des travaux à réaliser et qu’à tout le moins, il n’a pas tout mis en oeuvre pour les faire réaliser dans le délai d’astreinte. Il sera souligné que le tribunal, dans son jugement du 22 avril 2022, a considéré qu’il n’y avait pas lieu à assortir la condamnation d’une astreinte en considération des démarches faites par le bailleur avant l’expertise et de sa volonté affichée de poursuivre ses efforts. Or, il ne peut qu’être constaté que ces efforts n’ont pas été maintenus dans la durée.

S’agissant de la proportionnalité de la liquidation invoquée par M. [K], il convient de rappeler que celle-ci est totalement décorrélée du préjudice éventuel que subirait le créancier de l’obligation de faire et qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la suspension des loyers obtenue par la locataire du fait de l’état de vétusté des lieux en raison de l’absence de travaux ni de comparer le montant des travaux réalisés avec celui des loyers non perçus.

En conséquence, compte tenu du délai mis à entreprendre certains travaux et du refus du bailleur à s’acquitter d’une partie des travaux mis à sa charge, le jugement sera infirmé et l’astreinte provisoire liquidée à la somme de

5 000 euros, une telle somme apparaissant davantage dans un rapport raisonnable de proportionnalité avec l’enjeu du litige que la somme prononcée par le premier juge.

Sur le prononcé d’une astreinte définitive :

L’attitude du bailleur qui a tardé à entreprendre les travaux nécessaires dans les lieux loués et dont le comportement d’opposition à la réalisation de l’intégralité des travaux mis à sa charge par deux décisions définitives, ne s’est pas modifié, malgré le prononcé d’une astreinte, justifie le prononcé d’une astreinte définitive.

Le jugement sera donc confirmé en ce qui concerne le prononcé et le montant de cette astreinte définitive. En application de l’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution qui exige que le juge détermine la durée d’une astreinte définitive, l’astreinte définitive de 500 euros par jour de retard courra dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt pendant une durée de quatre mois.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera confirmé sur la charge des dépens de première instance.

Succombant en son appel, M. [K] supportera la charge des dépens d’appel.

Par une exacte appréciation de l’équité, le juge de l’exécution a pertinemment alloué à la société Le Bistrot d'[Localité 4] une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance.

Et, il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de l’intimée l’intégralité des frais exposés par elle à l’occasion de la procédure d’appel et non compris dans les dépens, en sorte qu’il lui sera alloué une indemnité complémentaire de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR ,

Ecarte les fins de non-recevoir soulevées en appel par M. [C] [K],

Infirme le jugement rendu le 18 avril 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu’il a liquidé le montant de l’astreinte provisoire à la somme de 3 600 euros, a condamné M. [C] [H] au paiement de cette somme et dit que l’astreinte définitive de 500 euros par jour courra dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant,

Ordonne la liquidation de l’astreinte provisoire prévue par jugement du 20 avril 2023 à la somme de 5 000 euros,

Condamne en conséquence M. [C] [K] à payer à la société Le Bistrot d'[Localité 4] la somme de 5 000 euros ,

Dit que l’astreinte définitive de 500 euros par jour courra dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt et pendant quatre mois,

Confirme le jugement pour le surplus,

Condamne M. [C] [K] aux entiers dépens d’appel,

Condamne M. [C] [K] à payer à la société Le Bistrot d'[Localité 4] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE