AFFAIRE : N° RG 25/01074

ARRÊT N°

SP

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 11 Février 2025

RG n° 24/00012

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 15 MAI 2026

APPELANTE :

Madame [U] [O]

née le 1er Novembre 1986 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Hortense FLIN, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-14118-2025-01640 du 15/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIMEE :

OPH [Localité 1] LA MER HABITAT

N° SIRET : 271 400 020

[Adresse 2]

[Localité 3]

Prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée de M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l’audience publique du 16 mars 2026, sans opposition du ou des avocats, M^me COURTADE, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffière

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me MEURANT, Présidente de chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M^me LOUGUET, Conseillère,

ARRET prononcé publiquement le 15 mai 2026 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me MEURANT, présidente, et M^me LE GALL, greffière

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 25 octobre 2012, l’OPH [Localité 1] la mer habitat a donné à bail à Mme [U] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 343,53 euros.

Par acte extrajudiciaire du 13 novembre 2023, l’OPH [Localité 1] la mer habitat a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1.466,17 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 novembre 2023, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Suivant exploit de commissaire de justice du 22 décembre 2023, Mme [O] a fait assigner l’OPH Caen la mer habitat à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, aux fins de voir principalement suspendre les effets du commandement visant la clause résolutoire délivré le 13 novembre 2023, ordonner une expertise quant aux consommations d’eau chaude qui lui sont facturées, suspendre l’exigibilité de toute créance alléguée de l’OPH Caen la mer habitat au titre du bail sur la période visée par le commandement de payer et de lui accorder les plus larges délais de paiement et, le cas échéant, reporter à 3 ans l’exigibilité des sommes qu’elle serait susceptible de rester à devoir au titre du contrat de bail sur la période visée par le commandement, dans l’attente du résultat des conclusions de l’expertise.

Mme [O] a quitté le logement à la fin de l’année 2024.

Par ordonnance de référé du 11 février 2025, le magistrat a :

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent :

— a déclaré incompétent le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour connaître de la demande formée par Mme [O] tendant à voir ordonner une mesure d’instruction consistant en l’expertise des lieux litigieux ;

— s’est déclaré compétent pour connaître de la demande en paiement à titre provisionnel formée par l’OPH [Localité 1] la mer habitat à l’égard de Mme [O] ;

— a condamné Mme [O] à payer à titre provisionnel à l’OPH [Localité 1] la mer habitat la somme de 7.860,80 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ;

— a rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [O] ;

— a rejeté toutes autres et plus amples demandes formées par les parties ;

— a ordonné le partage des dépens entre les parties ;

— a débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

— a dit que chaque partie conservera à sa charge ses propres frais irrépétibles ;

— a rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 7 mai 2025, Mme [O] a interjeté appel de cette ordonnance, la critiquant en toutes ses dispositions, hormis celle par laquelle les parties ont été renvoyées à se pourvoir au fond.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 6 novembre 2025, Mme [O] demande à la cour de :

— déclarer l’appel interjeté par Mme [O] recevable et bien fondé,

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] le 11 février 2025 en ce qu’elle a :

* déclaré incompétent le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, pour connaître de la demande formée par Mme [O] tendant à voir ordonner une mesure d’instruction consistant en l’expertise des lieux litigieux,

* s’est déclaré compétent pour connaître de la demande en paiement à titre provisionnel formée par l’OPH [Localité 1] la mer habitat à l’égard de Mme [O],

* a condamné Mme [O] à payer à titre provisionnel à l’OPH [Localité 1] la mer habitat la somme de 7.860,80 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus,

* rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [O],

* rejeté toutes autres et plus amples demandes formées entre les parties,

* ordonné le partage des dépens entre les parties,

* débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau

— constater l’existence d’une contestation sérieuse quant au montant des sommes réclamées à Mme [O] et en conséquence débouter l’OPH [Localité 1] la mer habitat de ses demandes tendant à la condamnation de Mme [O] au paiement de la somme de 7.860,80 euros et de toutes sommes en exécution du bail,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

— condamner l’OPH [Localité 1] la mer habitat aux entiers dépens.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 5 janvier 2026, l’OPH [Localité 1] la mer habitat demande à la cour de :

— dire et juger Mme [O] recevable mais mal fondée en son appel,

— débouter Mme [O] de l’intégralité de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance de référé rendu le 11 février 2025 par le juge des contentieux de la protection, en ce qu’elle a :

* déclaré incompétent le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, pour connaître de la demande formée par Mme [U] [O] tendant à voir ordonner une mesure d’instruction consistant en l’expertise des lieux litigieux ;

* s’est déclaré compétent pour connaître de la demande en paiement à titre provisionnel formée par l’OPH [Localité 1] la mer habitat à l’égard de Mme [O] ;

* condamné Mme [O] à payer à titre provisionnel à l’OPH [Localité 1] la mer habitat la somme de 7.860,80 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ;

* rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [O] ;

* rejeté toutes autres et plus amples demandes formées par les parties ;

* ordonné le partage des dépens entre les parties ;

* débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

Y’ajoutant,

— condamner Mme [O] à payer à titre provisionnel à l’OPH [Localité 1] la mer habitat la somme de 1.857,13 euros au titre des loyers et charges impayés et réparations locatives arrêtés au 10 décembre 2025 ;

— condamner Mme [O] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 février 2026.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures précitées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur les demandes d’expertise judiciaire et de délais de paiement

Si aux termes de son dispositif, Mme [O] demande à la cour d’infirmer l’ordonnance dont appel en ce que le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, s’est déclaré incompétent pour connaître de sa demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire et a rejeté sa demande de délais de paiement, force est cependant de constater qu’elle ne réitère pas ces demandes dans la suite de son dispositif.

Ainsi et à défaut de demandes contraires, l’ordonnance sera confirmée de ces chefs.

Sur la demande de provision

Pour condamner Mme [O] à verser à l’OPH [Localité 1] la mer habitat une provision de 7.860,80 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 novembre 2024, le premier juge, statuant en référé, a retenu sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile que :

— ce montant arrêté à une date antérieure à la libération des lieux n’incluait pas la facturation à Mme [O] des réparations locatives dont le principe même pouvait être contestable,

— l’obligation de la locataire de payer les loyers et charges dus aux termes convenus n’était pas sérieusement contestable en son principe.

En cause d’appel, Mme [O] soutient qu’il ne saurait être fait droit à cette demande de provision qui se heurte manifestement à l’existence d’une contestation sérieuse, faisant valoir à cet effet que :

— les charges d’eau chaude qui lui ont été facturées sont anormalement élevées par rapport à sa consommation effective, de sorte que la somme de 50 euros par mois doit être décomptée de ses échéances impayées,

— elle s’est heurtée à l’inertie de son bailleur qui n’a pris aucune mesure pour solutionner ce problème,

— ce dernier n’a pas respecté ses obligations en ne lui transmettant ni la copie du contrat d’assurance souscrit pour compte ni l’évaluation de ses consommations d’eau chaude sanitaire,

— la somme réclamée ne comprend pas les allocations logement et n’inclut que partiellement les réductions de loyer solidarité auxquelles elle a droit,

— le montant des prestations qui lui ont été facturées par l’OPH [Localité 1] la mer habitat à la suite de son départ est totalement excessif et ne saurait en toute hypothèse dépasser 450 euros, montant inférieur à son dépôt de garantie dont le solde doit en conséquence lui être restitué.

A l’inverse, l’OPH [Localité 1] la mer habitat sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise de ce chef et demande l’allocation d’une somme complémentaire de 1.857,13 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que des réparations locatives arrêtés au 10 décembre 2025.

Il soutient que lesvolumes d’eau chaude facturés à Mme [O] correspondent à sa consommation effective dès lors que :

— toutes les vérifications ou interventions techniques mises en place n’ont révélé aucun dysfonctionnement de ses installations,

— à la suite de son départ du logement, l’index du compteur d’eau est resté exactement au même niveau pendant la vacance du logement ,

— les consommations du locataire qui lui a succédé sont dans la norme.

Il réfute tout manquement à ses obligations de bailleur.

Il énonce par ailleurs que le dépôt de garantie a déjà été restitué à Mme [O] le 2 janvier 2025 et que le montant des réparations qui lui a été facturé n’a pas été surévalué puisqu’il correspond au barème appliqué à tous ses locataires.

Sur ce la cour rappelle qu’en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Conformément aux règles régissant la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence et l’étendue de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec, en tout ou partie, aux pouvoirs du juge.

* Sur les charges et loyers impayés

Selon l’article 7 a) de la loi 86-1290 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi dispose :

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

(…)

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. (…)

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. (…)

Aux termes de l’article 6-2 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 25 octobre 2020 :

Lorsque l’immeuble est équipé d’une installation centrale de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire et muni des dispositifs d’individualisation des frais télé-relevables prévus à l’article L. 174-2 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur transmet au locataire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son local privatif, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’Etat.

L’article R174-12 du code de la construction et de l’habitation précise :

Dans les immeubles munis des appareils prévus à l’article R. 174-2, lorsque ceux-ci sont télé-relevables, l’évaluation de la consommation de chaleur et de froid du logement mentionnée au deuxième alinéa de l’article 24-9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 6-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 est transmise :

1° Semestriellement jusqu’au 31 décembre 2021. Toutefois, elle est transmise trimestriellement sur demande du locataire dans les immeubles locatifs et, dans les immeubles relevant du statut de la copropriété, sur demande du copropriétaire à son initiative ou à celle de son locataire ou de l’occupant de bonne foi du logement ;

2° Mensuellement à partir du 1er janvier 2022.

Un arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction précise le contenu et les modalités des informations mentionnées au premier alinéa.

En l’espèce, s’agissant des loyers impayés, la seule contestation opposée par Mme [O] à son obligation de paiement est que son bailleur aurait retenu les APL et une partie des réductions de loyers solidarité (RLS) auxquelles elle avait droit.

Cependant, force est de constater qu’elle ne fournit absolument aucun document de la caisse des allocations familiales, permettant de démontrer d’une part que ces APL lui étaient dues pour telle ou telle période et, d’autre part, que son bailleur aurait retenu ces sommes que la CAF lui aurait pourtant directement versées.

Au contraire, l’examen des nombreux avis d’échéances communiqués au débat ainsi que le dernier décompte locataire du 10 décembre 2025 révèle que Mme [O] a très régulièrement bénéficié de telles aides jusque fin 2023 et encore en octobre 2024 (rappels APL et RLS mentionnés au crédit de son compte locataire).

En outre, il est rappelé que le versement des APL et subséquemment des RLS est suspendu en cas de défaillance prolongée du locataire dans le paiement de ses loyers et charges.

Dès lors, la cour constate que cet argument opposé par Mme [O] pour s’opposer à son obligation de paiement des loyers et charges ne constitue pas une contestation sérieuse faisant obstacle à l’octroi d’une provision à son bailleur.

Par ailleurs, sa contestation suivant laquelle les charges d’eau chaude qui lui ont été facturées, anormalement élevées, ne correspondraient pas à sa consommation réelle n’apparaît pas plus sérieuse dès lors que :

— malgré le changement de son compteur auquel a fait procéder le bailleur en mars 2020, ses consommations d’eau chaude sont restées au même niveau (pièces n°1 et 6 de l’OPH [Localité 1] la mer habitat),

— les vérifications de son compteur par un professionnel n’ont pas permis de détecter une quelconque anomalie (pièces n°2et 3 de l’OPH [Localité 1] la mer habitat),

— il a été procédé au changement de tous les mitigeurs du logement en décembre 2021, là encore sans diminution notable des volumes d’eau chaude consommés (pièce n°5 de l’OPH [Localité 1] la mer habitat),

— il ressort de la comparaison de l’index du compteur d’eau chaude le 23 décembre 2024, au moment de la sortie des lieux de Mme [O], puis le 29 janvier 2025, soit plus d’un mois plus tard, dans le cadre d’un constat réalisé par un commissaire de justice, qu’aucune consommation d’eau chaude significative n’a été enregistrée pendant la vacance du logement, ce qui invalide l’allégation de la locataire selon laquelle son compteur comptabliserait des consommations autres que celles du logement loué (pièces n°15 de Mme [O] et n° CA 1 de l’OPH [Localité 1] la mer habitat),

— l’examen de l’avis d’échéance du locataire ayant succédé à Mme [O] pour le mois de juin 2025 révèle que celui-ci a une consommation d’eau chaude bien inférieure à la sienne (pièce n°CA 2: consommation de 2 m3 versus 8 à 11 m3 pour Mme [O] en 2023),

— les avis d’échéance communiqués au débat par Mme [O] comporte tous l’évaluation des volumes d’eau chaude consommés dans le mois, conformément à l’article 6-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Quant à la circonstance que l’OPH [Localité 1] la mer habitat ne démontrerait pas avoir transmis à Mme [O] une copie du contrat d’assurance souscrit pour son compte en application de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, force est de constater que Mme [O] n’en tire aucune contestation sérieuse quant au montant des charges facturées par son bailleur.

Partant, cet argument est également inopérant pour faire échec à la demande de provision formée par l’OPH [Localité 1] la mer habitat quant au loyers et charges impayés par Mme [O].

Selon le relevé de compte locataire arrêté à la date du 10 décembre 2025, le montant total de ces loyers et charges impayés s’élève, après déduction des sommes relatives aux réparations locatives et aux frais de procédure – lesquels relèveront le cas échéant des dépens -, à la somme de 8.696,81 euros (pièce n° CA 4 de l’OPH [Localité 1] la mer habitat).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’ordonnance querellée mérite confirmation en ce qu’elle a condamné Mme [O] à verser à l’OPH [Localité 1] la mer habitat une provision au titre de ses loyers et charges impayés mais infirmé quant au montant retenu afin de l’actualiser à hauteur de 8.696,81 euros à la date du 10 décembre 2025.

* Sur les réparations locatives

Selon son relevé de compte locataire du 10 décembre 2025, l’OPH [Localité 1] la mer habitat réclame à Mme [O] le paiement de la somme de 1.170 euros au titre des réparations locatives, somme compensée à hauteur de 345 euros avec le dépôt de garantie qu’il indique avoir été versé par cette dernière.

Cette dernière conteste fermement devoir une telle somme.

A l’examen du dossier, la cour constate que :

— l’état des lieux de sortie du 23 décembre 2024 comportant une évalutation des réparations locatives à hauteur de 1.543 euros n’a pas été signé par Mme [O] (pièce n°10 de l’OPH [Localité 1] la mer habitat et n°15 de Mme [O]),

— l’OPH [Localité 1] la mer habitat ne verse pas à la procédure le procès-verbal de constat d’état de sortie des lieux réalisé par commissaire de justice le 16 janvier 2025, sur lequel elle se fonde pour réclamer une somme sensiblement inférieure puisque de 1.170 euros, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier l’étendue des réparations locatives mises à la charge de la locataire.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments qu’il existe une contestation sérieuse à la demande de provision formée par l’OPH [Localité 1] la mer habitat au titre des réparations locatives.

En conséquence, le bailleur est débouté de sa demande complémentaire de provision correspondante.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] succombant, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer à l’OPH [Localité 1] la mer habitat la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance dont appel est infirmée en ce qu’elle a ordonné le partage des dépens entre les parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé à hauteur de 7.860,80 euros la provision due par Mme [U] [O] à l’OPH [Localité 1] la mer habitat et ordonné le partage des dépens par moitié ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne Mme [U] [O] à payer à titre provisionnel à l’OPH [Localité 1] la mer habitat la somme de 8.696,81 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 10 décembre 2025,

Dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande complémentaire de l’OPH [Localité 1] au titre des réparations locatives,

Condamne Mme [U] [O] à payer à l’OPH [Localité 1] la mer habitat la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Confirme l’ordonnance entreprise pour le surplus,

Condamne Mme [U] [O] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT