RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023

(n° , 23 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/05964 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFQIX

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 08 Mars 2022 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 21/00077

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 15]

[Localité 34]

représenté par M^e Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

INTIMÉES

S.A.R.L. FISCHBEIN FRANCE

dont le siège social est sis

[Adresse 4]

[Localité 32]

représentée par M^e Sandra OHANA de AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’avocats, avocat au barreau de PARIS , toque : C1050

substituée par M^e VISINET de la SELAS AGN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

non comparante

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES

DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 2]

[Localité 26]

représentée par Monsieur [V] [F], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Juillet 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, greffier lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

L’article 1er de la Loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 28] [Localité 34] fixe un objectif de construire 70.000 logements géographiquement et socialement adaptés au sein de la région Ile de France.

L’EPFIF et la Commune de [Localité 27] ont signé une convention d’intervention foncière le 26 avril 2011, avenante à trois reprises, le 6 décembre 2013, le 4 décembre 2015 et le 20 janvier 2017.

Par délibération n° 2017-10-15-Y du 5 octobre 2017 le conseil municipal de la ville de [Localité 27], a approuvé le traité de concession d’une opération d’aménagement portant sur le secteur [Localité 38]-Alouettes à [Localité 27] et a désigné [Localité 31] SPL en tant qu’aménageur.

Le programme pluriannuel d’intervention (PPI) adopté par le conseil d’administration de l’EPFIF le 24 mars 2021, fixe pour objectif prioritaire à l’EPFIF de contribuer à accélérer et augmenter la production de logements et en particulier de logements sociaux ainsi que d’agir en faveur du développement économique.

Le secteur stratégique dit des Alouettes est composé d’un tissu mixte d’habitat et d’activités, à proximité immédiate de la gare de [Localité 38] dont la desserte sera renforcée avec l’arrivée des lignes 15 Est du [Localité 28] [Localité 34] Express et 1 du Métro.

C’est sur ce secteur que se situe le bien dont est propriétaire la SARL FISCHBEIN FRANCE, plus précisément des lots n°1 et n°3 d’un ensemble immobilier en copropriété à usage d’activités situé [Adresse 9]), sur la parcelle cadastrée section H n° [Cadastre 20] d’une superficie de 1.571 m².

Le bien est soumis au droit de préemption urbain dont l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France (EPFIF), est demandeur à la présente procédure.

Le 11 mars 2021, la mairie a réceptionné une déclaration d’intention d’aliéner adressée par la SARL Fischbein France concernant le bien immobilier situé [Adresse 9]), sur la parcelle cadastrée section H n° [Cadastre 20] d’une superficie de 449,51 m² au prix de 720.000 euros.

L’EPFIF a exercé son droit de préemption par une décision du 26 mai 2021 au prix de 535.000 euros.

Cette proposition d’acquisition a été refusée par la SARL Fischbein France par courrier du 22 juillet 2021.

Par requête et mémoire reçus au greffe le 3 août 2021, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en vue de la fixation judiciaire du prix du bien préempté.

Par un jugement du 8 mars 2022, après transport sur les lieux le 12 octobre 2021, le juge de l’expropriation de Créteil a :

Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 23 novembre 2021 ;

Fixé à la somme de 752.480 euros (soit 1.674 euros x 449,51 m²) en valeur libre le prix d’acquisition du bien appartenant à la SARL Fischbein France concernant le bien immobilier situé [Adresse 9]), sur la parcelle cadastrée section H n° [Cadastre 20] d’une superficie de 449,51 m² ;

Condamné l’EPFIF à payer à la SARL Fischbein France une somme de 7.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné l’EPFIF au paiement des dépens de la présente instance ;

Ecarté l’exécution provisoire ;

Rejeté toutes les autres demandes des parties.

L’EPFIF a interjeté appel du jugement le 4 avril 2022 limité aux chefs du jugement expressément critiqués en ce que le jugement du premier juge a fixé à 752.480 euros le prix d’alinéation du bien immobilier, évalué sur la base d’une valeur unitaire de 1.674 euros/m² et d’une surface totale de 449,51 m² et fixé à 7.500 euros l’indemnité allouée à la SARL Fischbein France sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ adressées au greffe le 29 juin 2022 par l’EPFIF, notifiées le 1er juillet 2022 (AR intimé le 4 juillet 2022 et AR CG le 4 juillet 2022) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement, sauf en ce qu’il a écarté l’exécution provisoire ;

Et, statuant à nouveau des chefs infirmés :

Juger que la surface utile à retenir est de 446 m² au lieu de 449,51 m² ;

Fixer le prix d’aliénation des lots n°1 et n°3 de l’ensemble immobilier en copropriété à usage d’activités, sis [Adresse 9]), édifié sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 20], d’une superficie de 1.571 m², propriété de la SARL Fischbein France à 535.000 euros se décomposant comme suit :

Méthode d’évaluation : globale (parties communes et parking inclus)

Surface utile totale retenue : 446 m²

Valeur unitaire retenue : 1.200 euros/m², surface utile libre

Rejeter les autres demandes ;

Condamner la SARL Fischbein France à payer à l’EPFIF une indemnité de procédure de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SARL Fischbein France aux dépens de l’appel.

2/ adressées au greffe le 22 décembre 2022 par l’EPFIF, notifiées le 22 décembre 2022 (AR intimé le26 décembre 2022 et AR CG le 26 décembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour au surplus de :

Condamner la SARL Fischbein France à payer à l’EPFIF une indemnité de procédure de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

3/ adressées au greffe le 19 septembre 2022 par le commissaire du gouvernement, notifiées le 26 septembre 2022 (AR appelant le 28 septembre 2022 et AR intimé le 28 septembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Fixer le prix de préemption à 713.000 euros en valeur arrondie ( 445, 51 m² X 1600 euros).

4/ adressées au greffe le 28 septembre par la SARL Fischbein France, intimée, formant appel incident, notifiées le 10 octobre 2022 (AR appelant le 24 octobre 2022 et AR intimé le 25 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Déclarer la SARL Fischbein France recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter l’EPFIF de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Juger que l’EPFIF est déchu de son droit de préemption.

A défaut :

Confirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a :

Retenu une surface totale de 449,51 m² ;

Condamné l’EPFIF à régler à la SARL Fischbein France la somme de 7.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance ;

Réformer la décision de première instance en ce qu’elle a fixé la valeur unitaire du prix du bien de la SARL Fischbein France à 1.674 euros correspondant à un prix total de 1.674 euros x 449,51 m² soit 752.480 euros.

Statuant à nouveau :

Fixer la valeur unitaire du prix du bien de la SARL Fischbein France à 1.828 euros correspondant à un prix total de 1.828 euros x 449,51 m² soit 821.794 euros.

Y ajoutant :

Condamner l’EPFIF à payer à la SARL Fischbein France :

La somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d’appel ;

Les entiers défens exposés pour la présente instance.

5/ déposées au greffe le 18 janvier 2023 par la SARL Fischbein France, intimée, formant appel incident, notifiées le 18 janvier 2023 (AR appelant le23 janvier 2023 et AR CG le 23 janvier 2023), aux termes desquelles les mêmes demandes sont formulées à la cour.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

L’EPFIF fait valoir que :

Concernant la description et la consistance du bien préempté, la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 20] d’une superficie de 1.571 m² se situe au [Adresse 9]. Il s’agit d’un ensemble immobilier de type R+1, composé d’un local à usage d’entrepôt avec une partie bureaux et sanitaires, d’un état d’entretien moyen. Les lots n°1 et 3 représentent la moitié de la copropriété.

Le lot n°1 est composé au rez-de-chaussée d’un local à usage d’entrepôt, de bureaux et de commerces composé de deux niveaux ;

Le lot n°3 est composé d’une aire de dégagement avec 5 places de parking non couvert ainsi qu’un jardin et un portail d’entrée.

Concernant l’environnement du bien, la parcelle se trouve à proximité de l’autoroute A 86 et d’un échangeur. La gare RER A et E de [Adresse 37] est située de l’autre côté de l’autoroute. Le centre commercial le plus proche se situe à environ 2km, mais il n’y a pas de commerce à proximité immédiate. Il s’agit d’un quartier de transition entre les infrastructures routières, l’activité et l’habitation, à dominante de bureaux et de locaux d’activités.

Concernant la situation urbaine, au PLU de la commune, l’immeuble se situe en zone UBa1 qui correspond à une zone urbaine mixte à renforcer, à dominante résidentielle, marquée par une certaine densité.

Concernant la surface à retenir, le juge de première instance retient une surface utile de 449,51 m² et indique que la surface de 4 m² discutée doit être admise car elle correspond à l’entrée du bâtiment et que toutes les surfaces doivent être prises en compte pour le calcul de l’indemnité. Le jugement doit être infirmé sur ce point. Le lot n°1 a une surface Carrez de 282,51 m² ce qui n’est pas contesté par l’appelante. Il ressort du mesurage réalisé par l’intimée que doit être ajoutée une surface utile de 163 m² correspondant au garage/hangar, soit une surface totale de 445,51 m². C’est la raison pour laquelle il a été proposé de retenir la surface utile et non la surface Carrez, compte tenu de la spécificité des locaux à évaluer. La surface utile dans l’habitat est réglementée par l’article R. 331-10 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation qui renvoie à l’arrêté du ministre du logement du 9 mai 1995 dont l’article 1er dispose que la surface utile ne tient pas compte des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. L’entrée de 4 m² d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m² doit être exclue du calcul de la surface habitable. L’intimée conteste la surface retenue par l’appelant et par le commissaire du gouvernement au motif que les dispositions de l’article R. 331-10 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables aux locaux commerciaux d’entrepôt et de bureaux, sans apporter aucune texte ni jurisprudence à l’appui de cette affirmation. La cour de céans retient régulièrement la surface utile pour des locaux d’entrepôt (RG n°20/06407, 21/14136). La règle générale visée aux dispositions des articles R. 111-2 et R 331-10 du code de la construction et de l’habitation d’exclusion des surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre est un principe général de calcul de la surface utile. L’intimée fournit des termes de comparaison qui portent tous sur des lots de copropriété dont la superficie privative est exprimée en surface Carrez, dès lors sa position est contradictoire et sa mauvaise foi est caractérisée. Le premier juge a retenu à tort une surface utile de 449,51 m². Le jugement doit être infirmé sur ce point et la surface utile qui doit être retenue est de 446 m².

Concernant l’évaluation du bien préempté, sur l’absence d’appréciation des références produites par les parties, le juge de l’expropriation n’a pas répondu aux conclusions de l’appelant et s’est contenté de proposer une moyenne des références produites par les trois parties à l’instance. Cette seule moyenne n’est pas suffisante pour justifier la valeur du bien préempté. Le tribunal aurait dû indiquer précisément les termes de comparaison retenus ou exclus en fonction de leur pertinence et motiver son appréciation. Le juge de l’expropriation ne s’est livré à aucun examen particulier des termes de comparaison, « même succinctement » comme l’exige pourtant la Cour de cassation (Cass Civ. 4 fév 2016, 14-27077). Le jugement doit être infirmé sur ce point et il est demandé à la cour de procéder à un examen des différents termes de comparaison produits. Le bien est situé dans un ensemble immobilier soumis au statut de la co-propriété, une moins-value de 20% est généralement appliquée à un tel bien (Cass, 3ème civ., 18 mai 2017, n°16-15.869), la cour de céans, statuant sur renvoi après cassation avait appliqué cette règle. (RG 17/21375). Le jugement doit être infirmé et une valeur unitaire de 1.200 euros/m² doit être retenue par la cour.

Concernant les termes de comparaison fournis, l’appelant fait état d’ un bien situé dans la même rue que le bien en cause (pièce 6) qui est en meilleur état que celui-ci et pour lequel le prix a été fixé à 1.057 euros/m², soit un prix inférieur au prix proposé par l’appelant pour le bien préempté. L’appelant a fourni un second terme de comparaison portant sur une vente réalisée en 2021 également, dans la même rue, ce qui dément l’argument de l’intimée selon lequel aucune vente de location d’activité n’est disponible sur le territoire de la commune ce qui justifie que la valeur de tels locaux ne cesse d’augmenter. Ce terme de comparaison porte sur un local qui est en meilleur état que le bien préempté et pour lequel la valeur a été fixée à 1.200 euros/m². C’est par erreur que le commissaire du gouvernement indique que dans l’acte authentique le prix de vente de cette partie est mentionné comme étant de 411.[Cadastre 21] euros. En effet cette valeur est auto-déclarée par le vendeur au titre de sa déclaration fiscale (Pièce 5). C’est bien la valeur de 1.200 euros/m² qui a été retenue. Contrairement à ce qu’indique l’intimée, seules les références d’une ancienneté supérieure à 5 années ne sont pas recevables dans le cadre de la fixation judiciaire du prix d’un bien préempté (Cass. 3ème civ., 14 janvier 2014, n°12-27704). La valeur du location d’activité objet de la présente instance est arbitrée à 1.200 euros/m², parking intégré.

Concernant les termes de comparaison fournis par l’intimée, le premier juge a retenu des termes de références fournis par l’intimée alors même qu’il s’agissait de simples annonces immobilières ou d’estimations de valeurs, ne constituant pas des actes de vente ou des décisions judiciaires définitives, elles ne permettent pas de connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que des modalités des transactions. Il est de jurisprudence constante que seuls les actes de vente définitifs et les décisions judiciaires définitives constituent des termes de références recevables (Cass. 3ème civ., 19 mars 2020, n°19-11.463). En tout état de cause, l’intimée produit des termes de comparaison qui ne sont pas comparables avec le bien préempté, par exemple en fournissant des termes attrayants à des locaux commerciaux et non des locaux industriels qui sont situés de l’autre côté de l’autoroute A86 à proximité immédiate du RER, dans un environnement commercial différent, ces immeubles comportent une plus-value indéniable notamment concernant la qualité du bâti, l’environnement et l’état visuel d’ensemble qui est nettement supérieur à ceux du bien préempté. Le jugement doit être infirmé sur ce point et les termes de comparaison fournis par l’intimée devront être écartés par la cour.

Concernant les termes de comparaison fournis par le commissaire du gouvernement, ceux-ci n’ont pas été produits au débat. L’appelant rappelle que le commissaire du gouvernement est tenu au principe du contradictoire et de produire les termes de comparaison sur lesquels il appuie ses demandes. (Cass. 3ème civ., 10 décembre 2015, n°14-24462). La cour devra ainsi écarter ces termes de comparaison qui n’ont pas été produits. Si par extraordinaire la cour ne les écarte pas, ceux fournis portent sur des surfaces inférieures à celles du bien préempté et ne sont ainsi pas comparables. Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a fixé une valeur unitaire à 1.674 euros/m² et la cour doit retenir une valeur unitaire de 1.200 euros/m².

Concernant la fin de non-recevoir soulevée par l’intimée, pour absence de consignation ce qui aurait entraîné la renonciation par l’EPFIF de son droit de préemption en application de l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme, ainsi qu’à sa notification, l’appelant a procédé à la consignation des 15% le 2 septembre 2021 (pièce 8) et celle-ci a été notifiée à l’intimée à ses deux adresses le 21 septembre 2021 soit dans le délai de 3 mois, la saisine du tribunal de Créteil datant du 6 août 2021. La cour doit rejeter ce moyen.

La SARL Fischbein France rétorque que :

Concernant la description du bien préempté, il est composé de deux lots n°1 et 3 sis dans un ensemble immobilier à usage d’activité dans une copropriété cadastrée section H n°[Cadastre 20] [Adresse 9] dont la consistance est la suivante :

Lot n°1 est composé d’un local à usage d’entrepôt de bureau et de commerce composé de deux niveaux.

Lot n°3 est composé d’une aire de dégagement avec cinq emplacements à voiture non couverts, jardins et portail sur le boulevard.

Le bien est en bon état général.

Concernant la fin de non-recevoir tirée de l’absence de consignation et de sa notification au propriétaire, en application des articles L. 213-1 et L. 213-4-1 du code de l’urbanisme, l’appelant était tenu de consigner à la caisse des dépôts et consignation une somme égale à 15% de l’évaluation du prix du bien faite par la direction départementale des finances publiques. Cette condition doit intervenir dans le délai de trois mois suivant la date de saisine du juge de l’expropriation. Une copie du récépissé de dépôt doit être adressée au propriétaire et à la juridiction. L’appelant ne justifie pas avoir rempli cette condition, ainsi il est demandé à la cour de juger que l’appelant est déchu de son droit de préemption. Il ressort des pièces notifiées avec les conclusions du 22 décembre 2022 par l’appelant que la consignation a été effectuée sans que l’avis du Directeur Départemental des Finances Publiques n’ait été sollicité. Or, en vertu des articles R. 213-6 et R. 213-21 du code de l’urbanisme, le titulaire du droit de préemption doit recueillir l’avis du Directeur Départemental des Finances Publiques. Cette demande d’avis du service des domaines est obligatoire et est de nature à entacher la légalité de la décision de préemption. L’avis produit dans les pièces ne porte nullement sur le bien préempté (Pièce adverse 11). S’agissant d’un autre immeuble situé dans la même rue préempté par l’EPFIF, le droit de préemption a fait l’objet d’une déchéance pour défaut de production de la notification à la juridiction de la consignation. (RG 19/20203). Seul le juge judiciaire est compétent pour statuer sur les obligations de paiement et de consignation (CE, 7 janvier 2013, n°358781). L’EPFIF a consigné la somme de 80.250 euros suivant sa propre estimation de la valeur du bien et non d’après l’évaluation obligatoire du Directeur Départemental des Finances Publiques, en violation de l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme. L’appelant a méconnu les règles de fixation du prix de consignation qui est donc à ce titre viciée. Les actes par lesquels l’EPFIF estime avoir manifesté sa volonté de poursuivre l’acquisition étant entachés de nullité, ils sont donc inopérants. La cour d’appel doit juger que l’appelant est déchu de son droit de préemption étant réputé avoir renoncé à l’exercice de ce droit.

Concernant la situation géographique du bien, il se situe à proximité immédiate de l’A 86 et à dix minutes en voiture du centre commercial Auchan [Localité 38], à 1,1km de la station de RER A et E [Localité 38] qui va devenir une station de la ligne de métro 1.

Concernant la date de référence, en application de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 27], soit le 8 décembre 2020. Le terrain de l’exposante est situé en zone UBa1 du PLU de [Localité 27].

Concernant la date d’évaluation du bien, en application de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, la consistance du bien à la fois juridique et matérielle s’apprécie à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété. Selon l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Le bien doit être évalué à la date du 8 mars 2022.

Concernant la situation locative du bien, il est libre de toute occupation.

Concernant la surface du bien, il est d’une surface de plancher totale de 449,51 m² répartie de la façon suivante :

282,51 m² de superficie Loi Carrez à usage de bureaux / activités ;

163 m² de superficie à usage de garage / hangar, avec une grande hauteur sous plafond ;

4 m² d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètres.

Le juge de l’expropriation a retenu la surface de 4 m² dans la surface totale, ce qui est critiqué par l’appelant qui prétend qu’elle ne doit pas être prise en compte dans le calcul de la surface totale, car elle ne rentre pas dans la définition de la surface utile à prendre en compte en application de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation. Cet article ne s’applique pas aux locaux à usage d’entrepôt et de bureaux mais dans le cadre de bien à usage d’habitation en vue de sa mise en location. Toutes les surfaces doivent être prises en compte pour le calcul de l’indemnité. Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu une surface totale de 449,51 m².

Concernant la supposée absence d’appréciation par le juge des références produites par les parties, l’appelant reproche au premier juge d’avoir retenu par application d’une moyenne des références des ventes récentes pour des biens similaires situés dans la même commune que le bien préempté, une valeur unitaire de la somme de 1.674 euros/m² en valeur libre. Le premier juge a rappelé que s’agissant des termes de comparaison, il doit être précisé que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes pour lesquelles les références de publication, les référence cadastrales etc ont bien été communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaitre les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions. Le tribunal de première instance a bien examiné les termes de comparaison produits par l’appelant et a parfaitement motivé sa décision en écartant dans sa méthode de comparaison les références trop anciennes produites par les parties ainsi que celles qui n’étaient pas pertinentes, car elles n’étaient pas situées dans la même commune ou ne portaient pas sur le même type de bien ou ne concernaient pas des ventes. L’appelant se base sur 13 termes de références alors que 11 ont été écartés. La jurisprudence invoquée par l’appelant est inapplicable aux faits d’espèce. (Cass. 3ème civ., 14 janvier 2014, n°12-27704). La jurisprudence a validé depuis longtemps la méthode par comparaison directe pour fixer le prix. Cette technique vise à déterminer le prix par référence aux transactions les plus représentatives du marché, ces références étant fournies par le juge et les parties. La comparaison doit être faite avec des biens comparables se situant à proximité du bien préempté et ayant fait l’objet d’une mutation proche. Le terme de référence portant sur une mutation intervenue dans la même rue que le bien préempté avec l’EPFIF porte sur un bien d’une superficie bien supérieure à celle du bien préempté, 3.600 m² et il n’est pas précisé si la valeur a été fixée judiciairement ou amiablement. Les termes de référence 12 et 13 de l’appelant sont situés en zone urbaine moins constructible et moins favorables que celle du bien préempté et ce sont des ventes amiables ce qui ne correspond pas véritablement au prix du marché mais à un prix libre déterminé par les parties, ce que le juge doit prendre en compte pour déterminer la valeur. L’intimée maintient sa demande tendant à faire fixer la valeur unitaire à 1.828 euros/m².

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la description du bien, il est composé de deux lots n°1 et 3 et sis dans un ensemble immobilier à usage d’activité dans une copropriété cadastrée section H n°[Cadastre 20] [Adresse 9] dont la consistance est la suivante :

Lot n°1 est composé d’un local à usage d’entrepôt de bureau et de commerce composé de deux niveaux.

Lot n°3 est composé d’une aire de dégagement avec cinq emplacements à voiture non couverts, jardins et portail sur le boulevard.

Le bien est en bon état général.

Concernant la date de référence, en application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme la date de référence est fixée au 8 décembre 2020.

Concernant la situation urbaine, la parcelle H n°[Cadastre 21] est située en zone UBa1 à la date de référence.

Concernant la surface, il résulte des dispositions combinées des articles R. 111-2 et R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation que la surface utile des locaux exclut les surfaces correspondant à une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre. Le mesurage réalisé révèle que 4 m² situés dans l’entrée du lot n°1 ne présentent pas cette hauteur et il convient de ne pas les prendre en compte dans le calcul de la surface totale utile.

Concernant la valeur unitaire, la moyenne des prix ressortant des références pertinentes sélectionnées s’établit à 1.435 euros/m². Les références 1 à 3 ne sont pas complètement pertinentes, car elles portent sur des mutations trop anciennes ou sur des biens d’une surface bien supérieure à celle du bien préempté. Le jugement de première instance doit être confirmé en ce qu’il a fixé la valeur unitaire à la somme de 1.600 euros/m², soit un prix de préemption total de 713.000 euros (445,51 m² x 1.600), en valeur libre d’occupation.

Par arrêt contradictoire du 23 mars 2023, la cour a :

— Déclaré recevables les conclusions des parties ;

— Par arrêt avant dire droit,

— Vu l’article R 213-4-1 du code de l’urbanisme ;

— Vu l’article 8 du code de procédure civile ;

— Invité l’EPFIF à verser aux débats le rapport d’évaluation DIA avis valeur vénale pour le bien de la présente procédure sis [Adresse 9], parcelle H[Cadastre 20] lots 1 et [Adresse 12] ;

— Dit que les parties pourront adresser ou déposer des conclusions sur la fin de non recevoir soulevée par la SARL Fischbein tirée de la déchéance de l’exercice du droit de préemption ;

— Sursis à statuer sur les prétentions et moyens des parties et sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— Réservé les dépens ;

— Renvoyé l’examen de l’affaire pour plaidoirie à l’audience du 6 juillet 2023 à 9H.

Pour l’exposé des prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux écritures :

6/ déposées au greffe le 6 avril 2023 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 6 avril 2023 (AR intimé le 11 avril 2023 et AR CG le 13 avril 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Déclarer que l’EPFIF n’est pas réputé avoir renoncé à son droit de préemption,

Condamner la SARL Fischbein France à payer à l’EPFIF une indemnité de procédure de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

7/ déposées au greffe le 7 juin 2023 par la SARL Fischbein France, intimée, formant appel incident, notifiées le 12 juin 2023 (AR appelant le 13 juin 2023 et CG le 14 juin 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Prendre acte du désistement de la SARL Fischbein France de sa demande de déchéance de l’exercice du droit de préemption de l’EPFIF,

Écarter l’avis du domaine en date du 10 mai 2021 dans l’appréciation du prix de vente du bien.

Le commissaire du gouvernement n’a pas adressé ou déposé de nouvelles conclusions.

L’EFIF fait valoir lors de la réouverture des débats que :

Concernant sa prétendue renonciation au droit de préemption, malgré cette preuve rapportée, et faisant droit à la prétention formée de mauvaise foi par la SARL Fischbein France suivant laquelle le montant consigné ne correspondrait pas à 15 % de l’évaluation domaniale, la Cour a donc, par son arrêt avant dire droit du 23 mars 2023, invité l’EPFIF à communiquer cet avis. Une telle position est surprenante à un double titre :

La seule autorité compétente pour se prononcer sur la communication d’un « document administratif », à supposer que l’avis domanial revête cette qualification, est la Commission d’Accès aux Documents Administratifs (CADA). Or, la SARL Fischbein France n’a jamais saisi la CADA.

Surtout, par un avis rendu le 10 janvier 2019, dans une affaire de préemption qui concernait l’EPFIF, la CADA a jugé qu’en matière de préemption, l’avis n’était pas communicable tant que la vente de l’immeuble préempté n’était pas régularisée, ou que l’autorité préemptrice n’ait pas renoncé à son droit (cf pièce n° 14). En l’espèce, l’existence de la présente instance atteste de l’absence de vente de l’immeuble et de l’absence de renonciation à acquérir. La séparation des juridictions administratives et judiciaires en vigueur en France a pour conséquence qu’il n’appartient pas une juridiction de l’ordre judiciaire de solliciter la production d’un « document administratif », et encore moins d’un « document préparatoire » comme la CADA qualifie l’avis domanial en matière de préemption. Il n’aura pas échappé à la Cour que la SARL Fischbein France n’a pas non plus saisi le Juge administratif dans le cadre d’un référé communication, qui aurait été voué à l’échec dans la mesure à l’avis domanial n’est pas un document communicable. Le détournement de procédure auquel s’est livré la SARL Fischbein France n’est pas admissible. Quoiqu’il en soit, l’EPFIF entend répondre favorablement à l’invitation de la Cour, qui constatera sans difficulté que l’EPFIF a bien respecté les dispositions légales du code de l’urbanisme qui imposent de consigner une somme correspondant à 15% de l’évaluation domaniale (cf pièce n° 15). Le rejet s’impose et la Cour doit juger que l’EPFIF n’est pas réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption.

La SARL Fischbein France rétorque dans ses conclusions après réouverture des débats que :

Concernant l’avis du domaine, à l’issue de l’audience du 26 janvier 2023, la Cour a rendu un arrêt avant dire droit invitant l’EPFIF à produire l’avis du Domaine, avis daté du 10 mai 2021. L’EPFIF produit ledit avis aux débats. Toutefois, il convient d’étudier avec attention le document produit par l’EPFIF. D’après l’EPFIF, seule serait compétente la Commission d’Accès aux Documents Administratifs (CADA) afin de se prononcer sur la communication d’un « document administratif », à supposer que l’avis domanial revête cette qualification. Pour preuve de ces dires, l’EPFIF verse aux débats un avis de la CADA n°20183543 en date du 10 janvier 2019 dans une affaire de préemption la concernant qui viendrait préciser que l’avis du Domaine n’est communicable que tant que la vente de l’immeuble préempté ne serait pas régularisée ou que l’autorité préemptrice n’a pas renoncé à son droit. Il est précisé que l’EPFIF a dénaturé l’avis défavorable de la CADA (dont on ne connaît pas le contexte procédural dans lequel il a été rendu) qui précise simplement que l’Avis du Domaine perd son caractère de document préparatoire à une décision administrative qu’à compter de la conclusion de la vente ou de la décision du titulaire du droit de préemption de renoncer à l’acquérir afin de pouvoir la communiquer. Or, selon lecture de la Charte de l’évaluation du Domaine produite par la Direction Générale Des Finances Publiques, qui fournit des modèles d’avis et de demandes d’avis domaniaux, il est à relever que l’avis du Domaine est un document administratif communicable aux tiers et qu’il est communicable de plein droit à compter de la décision approuvant l’opération. Ainsi, l’avis du Domaine était tout à fait communicable à la Société Fischbein France, qui comme le rappelle l’EPFIF est partie à la procédure en tant que préemptée. Elle ne saurait donc être considérée comme un tiers à la présente procédure. Enfin, la communication de cet avis domanial au propriétaire du bien objet de la procédure de préemption est essentiel dans le cadre d’une saisine du juge de l’expropriation en fixation du prix de vente pour apprécier de la validité de la consignation de 15% de l’évaluation domaniale (Pièce 19). Il est donc particulièrement incompréhensible que l’EPFIF ait fait rétention de cet avis durant toute la procédure.

Concernant l’avis du Domaine du 10 mai 2021 produit par l’EPFIF, en prenant le temps d’analyser l’avis produit par l’EPFIF, il est plus qu’étonnant de constater qu’il comporte de nombreuses coquilles, une partie non complétée ainsi qu’une signature illisible. Il est en outre particulièrement différent de celui qui avait été produit par l’EPFIF par voie de conclusions notifiées le 22 décembre 2022 (avis daté du 30 avril 2019 qui ne portait pas sur le bien de la Société Fischbein France). Il est en outre impossible de déterminer la date de demande d’avis, pas plus que sa date de réception. Rien ne permet donc en l’espèce d’attester du respect des délais procéduraux. Aussi, aucune pièce n’est produite comme les actes de vente cités comme termes de référence. Il est simplement indiqué dans l’avis produit que le prix d’estimation de la valeur du bien de la Société Fischbein France est fixé à 535.000 euros pour une surface de 446 m². Il est étonnant de constater que Monsieur [I] [N], l’inspecteur des Finances publiques ayant réalisé l’avis du Domaine se serait fondé pour estimer un bien mis en vente en 2021 sur des ventes intervenues pour des biens situés à [Localité 30], [Localité 35] ou encore [Localité 32], pour des biens loués, et sur des éléments datant de 2017 et de 2013 librement accessibles sur Internet tels que le graphique n°8 sur le taux de rendement « prime » en Île-de-France que l’on retrouve dans un document datant de 2013 (Pièce 20).

La S.A.R.L. Fischbein France maintient que l’EPFIF a méconnu les règles de fixation du prix de son bien. Pour autant, par courrier recommandé du 21 avril 2023, l’EPFIF a informé la S.A.R.L. Fischbein France qu’une enquête publique était ouverte dans le cadre de la déclaration d’utilité publique précédant l’expropriation de son bien (Pièce 22).

Ainsi quand bien même la présente procédure serait reconnue par la Cour comme viciée, la procédure de préemption sera inéluctablement succédée d’une procédure d’expropriation. La Société Fischben France ayant déjà subi des mois d’immobilisation de son bien, elle entend simplement que la Cour ne tienne pas compte de la valeur retenue par l’Avis des Domaines du 10 mai 2021 et se désiste donc de sa demande de déchéance de l’exercice du droit de préemption.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions déposées le 6 avril 2023 par l’EPFIF et du 7 juin 2023 de la S.A.R.L. Fischbein France du 7 juin déposées aprés réouverture des débats suite à l’arrêt du 23 mars 2023 sont recevables.

— Sur la fin de non recevoir tirée de la déchéance de l’exercice du droit de préemption

La cour constate que la S.A.R.L. Fischbein France se désiste de sa demande de déchéance de l’exercice du droit de préemption de l’EPFIF.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition, l’article 213-14 est applicable.

Aux termes de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de l’EPFIF porte sur la surface, le prix d’aliénation du bien et sur l’article 700 du code de procédure civile ; l’appel incident de la SARL Fischbein concerne la valeur unitaire de son bien ; le commissaire du gouvernement demande de fixer le prix du bien à la somme de 713.000 euros arrondis en valeur libre.

S’agissant de la date de référence, le premier juge n’a pas statué sur ce point.

L’EPFIF n’a pas conclu sur la date de référence.

La S.A.R.L. Fischbein retient sur le fondement l’article L 213-4 du code de l’urbanisme comme le commissaire du gouvernement la date du 8 décembre 2020.

En l’espèce, le bien objet de la présente procédure est soumis au droit préemption urbain.

En conséquence il convient d’appliquer l’article L213-4 du code urbanisme qui dispose qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l’indemnité de remploi.

Le prix est fixé selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) in fine : la date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause est pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou approuvant, révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain.

En conséquence, la date de référence est celle du 8 décembre 2020, date à laquelle le document d’urbanisme applicable à la zone a été approuvé et modifié par délibération du conseil du territoire.

Cette date sera ajoutée au jugement.

À cette date de référence, la parcelle H numéro [Cadastre 20] est située en zone UBa1; la zone UB correspond à des tissus urbains mixtes, à dominante résidentielle, marquée par une certaine densité, à renforcer ; la zone UBa1 correspond à des tissus porteurs d’enjeu majeur de développement (linéaire et première épaisseur de l’avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny).

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit de locaux situés au sein de grands ensembles immobiliers à usage de commerce et de bureaux ; il est implanté dans le quartier d’affaires du [Localité 38], non loin du centre-ville, au pied des RER A et de nombreux arrêts de bus.

L’EPFIF souligne qu’il s’agit d’un ensemble immobilier en copropriété de type R+1, composé d’un local à usage d’entrepôts avec une partie bureau et sanitaires, les lots un et trois représentants la moitié de la copropriété, avec une dégagement avec cinq places de parking non couvert, jardin et portail d’entrée ; qu’il s’agit d’un quartier de transition, entre les infrastructures routières, l’activité et l’habitation, que l’environnement est en devenir mais conservant à ce jour une nature à dominante de bureaux et de locaux d’activité, que l’état d’entretien est moyen.

La S.A.R.L. Fischbein France indique que cet ensemble constituait jusqu’à récemment le siège social en France de la société Fischbein, et que pour les besoins de son activité, cette dernière a déménagé pour implanter son activité dans un local situé [Adresse 4] et c’est dans ce contexte qu’elle a mis en vente son bien.

Elle ajoute que le bâtiment en R+1 est en bon état, avec de grandes ouvertures extérieures, un bardage double peau, et qu’il existe également cinq emplacements de stationnement ainsi qu’un jardin et un portail d’entrée.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit le mars 2022.

— Sur la surface

Le premier juge a retenu une surface utile de 449,51 m², la surface de 4 m² discutée correspondant à l’entrée du bâtiment en indiquant que toutes les surfaces doivent être prises en compte pour le calcul de l’indemnité.

L’EPFIF demande l’infirmation en indiquant que le bien immobilier est soumis au statut de la copropriété, que le lot numéro 1 a une surface de 282,51 m², non contestée, qu’elle a fait réaliser un mesurage des locaux, lequel fait apparaître, que, outre la surface Carrez de 282,51 m², se trouve une surface utile( hors Carrez) de 263 m² correspondant au garage/hangar, soit un total de 445,51 m² (pièce numéro quatre), que la surface utile n’est pas définie de manière générale par les textes , mais que l’article R331-10 alinéa 2 du code de la construction et l’habitation donne une définition ; que par conséquent, l’entrée de 4 m² d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m doit être exclue du calcul de la surface utile totale à retenir.

La S.A.R.L. Fischbein demande la confirmation en indiquant que s’agissant de locaux commerciaux d’entrepôts et de bureaux, les dispositions citées ne sont pas applicables, que la surface de 4 m² dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m correspond à l’entrée du bâtiment, et que cette partie est totalement exploitable et doit être indemnisée sur le fondement des articles L 321-1 et L 322-1 du code de l’expropriation imposant une indemnisation intégrale du bien.

Le commissaire du gouvernement demande sur la base des articles R11-2 et R331-10 du code de la construction et l’habitation de ne pas valoriser les 4 m² situés dans l’entrée du lot numéro un ne présentant pas cette hauteur sous plafond de 1,80 m.

Les dispositions précitées du code de la construction et l’habitation ne sont pas applicables, s’agissant en l’espèce de locaux commerciaux.

Cependant, dans le cadre de la méthode par comparaison non contestée par les parties, les termes proposés par l’EPFIF et la SARL Fischbein sont en surface utile ; il convient en conséquence, sur la base du mesurage non contesté par la S.A.R.L. Fischbein qui retient une surface totale au sol (Carrez et hors Carrez) de 442,51 m², d’écarter la superficie de l’entrée de 4 m², correspondant à une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m et de retenir en conséquence une superficie de 445,51 m² arrondie comme proposé par l’EPFIF à 446 m², correspondant à la surface utile.

L’indemnisation du préjudice est intégrale pour la SARL Fischbein, puisque celle ci se base sur des références en surface utile et ne conteste pas la méthode par comparaison.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur la méthode

La méthode par comparaison retenue par le premier juge n’étant pas contestée par les parties, le jugement sera confirmé en ce sens.

— Sur la situation locative

En l’espèce les locaux sont libres de toute occupation.

En l’absence de contestation des parties, le jugement qui a fixé le prix du bien en valeur libre sera confirmé en ce sens.

— Sur la fixation du prix

Après examen des références des parties, le premier juge a écarté les références trop anciennes et situées dans d’autres quartiers aboutissant à onze références pour une moyenne de 1674 euros/m² en valeur libre, qu’il a retenu pour fixer le prix soit la somme de: 1774 euros X 449, 51 m²= 725'479,74 euros arrondis à 725'480 euros.

L’EPFIF demande de retenir une valeur de 1200 euros/m², la S.A.R.L.Fischbein une valeur de 1828 euros/m² et le commissaire du gouvernement une valeur de 1600 euros/m².

Il convient d’examiner les références des parties :

1° Les références de l’EPFIF

Elle reprend les termes de comparaison proposés en première instance avec les références de publication :

terme

date

adresse

surface parcelle

surface bâtie

prix /

euros

prix euros hors-taxes/m²

cadastre

parcelle

observations

T1

17/12/2019

[Adresse 13]

[Localité 29]

485

203

205000

1010

C

106

cinq lots réunis à usage local d’activité en sous-sol avec terrain/jardin de 56 m² acquisition par la SCI à un particulier

T2

20/10/2017

[Adresse 22]

238

236

343000

1441

T

50

bâtiment à usage industriel divisé en atelier bureaux et sanitaires avec charpente métallique cour, particulier à particulier

T3

31/03/2015

[Adresse 16]

257

220

250000

1136

I

106

SCI à SCI, bâtiment à usage d’atelier, sanitaire cuisine (carrosserie et cabine peinture), loué

T4

26/11/2019

[Adresse 19]

[Adresse 22]

255

220

355000

1392

E

196

usage de garage puis commercial /bureau et fond parcelle avec droit de passage

T5

1° août 2018

[Adresse 7]

à [Localité 27]

2109

655

1 000000

1526

AM

452

local à usage d’entrepôts, surface commerciale et bureau ; préemption

EPFIF suite à DIA; loué par bail professionnel

T6

10 novembre 2017

[Adresse 11]

1680

672

945000

1406

X

97

bâtiment élevé sur rez-de-chaussée, à usage de bureau annexé et dépot ; usage professionnel ; l’acquéreur entend édifier un bien à usage d’habitation

CAPOGE I 94/ADAPEI

T7

27 mai 2020

[Adresse 25]

52350

1619

1800000

1111

BF/BG

422,2 115,2 133,235

1447 m² à usage entrepôts en rez-de-chaussée et 172 m² de bureau, sanitaire en étage, parking, aire de desserte et quai ferroviaire, copropriété

T8

23 décembre 2019

[Adresse 18]

1348

1280

2500000

1280

H

138

rez-de-chaussée : un atelier/entrepôt, vestiaire, douche, salle de réunion, premier étage : bureau, jardin, parking et cour , vendu loué jusqu’en 2023

moyenne

1287,875

T1 : la S.A.R.L. Fischbein demande d’écarter ce terme en indiquant qu’il est situé en dehors de [Localité 27] , qu’il porte sur un terrain avec local d’activité en sous-sol et que cette configuration justifie nécessairement une diminution de la valeur du bien.

Ce terme étant située dans une autre localité , dont le marché n’est pas comparable, sera écarté.

T2 : la S.A.R.L. Fischbein indique que ce terme est situé dans une autre localité et qu’il est obsolète.

Ce terme est trop ancien datant de près de cinq ans et se trouve en outre dans une autre localité dont le marché n’est pas comparable ; il sera donc écarté.

T3 : la S.A.R.L. Fischbein présente les mêmes observations que pour le terme précédent.

Ce terme de 2015 est trop ancien et se situe en outre dans une autre localité dont le marché n’est pas comparable ; il sera donc écarté.

T4 : la S.A.R.L. Fischbein indique que cette référence est située en dehors de [Localité 27], qu’il s’agit d’un local difficilement accessible, situé en fond de parcelle avec un droit de passage dont les dimensions ne semblent pas permettre l’accès, ce qui constitue un réel handicap pour l’exploitation d’un entrepôt.

Ce terme se trouve dans une autre localité dont le marché n’est pas comparable et en outre la consistance spécifique n’est pas critiquée par l’EPFIF.

Ce terme non comparable sera donc écarté.

T5 : Le commissaire du gouvernement propose de retenir cette référence.

La S.A.R.L. Fischbein demande d’écarter cette référence en indiquant qu’elle est obsolète et concerne un bien occupé préempté par l’EPFIF.

Ce terme de moins de cinq ans correspond à un immeuble de qualité de construction et de superficie utile proche de celle du bien à indemniser; , il est également situé également à l’est de l’A86 ; ce terme comparable en consistance et localisation sera donc retenu.

T6 : la S.A.R.L. Fischbein indique que ce terme se trouve en dehors de [Localité 27] et qu’il est obsolète .

Ce terme de près de cinq ans est ancien et se trouve dans une autre localité dont le marché n’est pas comparable ; il sera donc écarté

T7 : la S.A.R.L. Fischbein indique que cette référence est située en dehors de [Localité 27] et qu’il s’agit d’un local situé à l’intérieur d’un bâtiment plus grand dont on ignore les caractéristiques, qu’il existe un doute sur le caractère libre ou occupé des locaux lors de la vente et que le bien est plus éloigné de la station de RER [Localité 38] que le bien exproprié.

Ce terme est situé dans une autre localité dont le marché n’est pas comparable et sera donc écarté.

T8 : la S.A.R.L. Fischbein indique que ce terme est situé en dehors de [Localité 27].

Ce terme situé à [Localité 32] dont le marché n’est pas comparable sera écarté.

L’EPFIF propose des acquisitions plus récentes, dont deux situées dans la même rue avec les références de publication :

terme

date

Adresse

superficie parcelles/

m²

surface bâti/m²

Prix hors-taxes/ euros

prix hors-taxes/M/SU/euros

observations

T9

13 mars 2020

[Adresse 3]

707

100

254

750 000

4450

1200

pavillon libre

entrepôt libre

pièce N°5

T10

mai 2020

[Adresse 24]

52350

1619

1 800 000

1112

entrepôt et bureau, présumé libre

T11

avril 2018

[Adresse 8]

5546

4877

6 575 000

1348

bureau/stockage

T12

19

Octobre

2021

[Adresse 14]

4176

3975

4 200 000

1057

libre

pièce numéro six

T13

27 octobre 2021

[Adresse 6]

2841

3306

3 600 000

1089

occupé

pièce numéro sept

T9 : le commissaire du gouvernement demande de retenir ce terme de qualité de construction proche en précisant que le local est un peu plus petit (254 m²).

La S.A.R.L. Fischbein indique que la lecture de l’acte de vente (pièce numéro cinq) laisse apparaître que le bien objet de la transaction consistait en un pavillon d’habitation de 100 m², correspondant à un atelier de réparation et de vente de deux roues et de jet ski ne comportant pas de bureaux et qu’au demeurant il est impossible d’apprécier la valeur des locaux de façon distincte, l’ habitation et le local commercial étant indissociables.

Ce bien est à proximité immédiate avec les locaux à indemniser et la qualité de construction est proche; la consistance est comparable s’agissant de l’entrepot et du parking; ce terme sera donc retenu.

Pour la valeur, le commissaire du gouvernement mentionne une valeur de 1620 euros/m² ; l’EPFIF indique que le prix de vente de 411598 euros correpond à la valeur auto déclarée par le vendeur au titre de sa déclaration fiscale relative aux plus values immobilières et il retient l’évaluation par France Domaine sur la base de 1200 euros/m² (pièce N°11) ; cependant, l’avis de France domaine ne correspond pas à une mutation effective et il convient de retenir le prix de vente par acte authentique soit 1620 euros/m².

T10 : la S.A.R.L. Fischbein indique à juste titre que ce terme est déjà cité ( T7).

Il a été écarté.

T11 : la S.A.R.L. Fischbein Indique que ce terme est situé en dehors de [Localité 27], que le bien est dénué de pertinence et obsolète.

Ce terme est situé dans une autre localité dont le marché n’est pas comparable et sera donc écarté.

T12 : la S.A.R.L. Fischbein Indique que s’agissant de l’autre acquisition située [Adresse 36], il s’agit d’une vente intervenue avec l’EPFIF sans que l’on sache si le prix a été fixé par le juge ou amiablement ; que la vente porte sur des locaux d’une superficie de 3600 m² comme indiqué à l’acte de vente largement supérieure à celle du bien exproprié et présente des qualités inférieures à celui-ci (absence de stationnement).

Le commissaire du gouvernement indique que ce bien est à proximité immédiate avec les locaux à indemniser, que l’ensemble immobilier est plus ancien et de superficie plus importante, avec une contiguité avec un pavillon.

La superfice de 3600 m² n’étant non comparable avec le bien à évaluer, ce terme sera écarté.

T13 : la SARL Fischbein conclut qu’il s’agit d’un bien occupé.

Le commissaire du gouvernement indique que cet ensemble à usage de bureaux de 1027 m² et d’activités de 1718 m² est en bon état d’entretien , avec 47 places de parking environ, qu’il est proche des locaux à indemniser, que les locaux sont plus grands avec une proportion de bureaux importantes et que l’ensemble est occupé ; il demande en conséquence d’écarter cette référence.

Ce bien étant occupé, alors que le bien à évaluer doit être estimé en valeur libre, ce terme sera écarté.

2° Les références de la S.A.R.L. Fischbein

Elle propose les références suivantes :

I1: annonce : entrepôts et bureaux à [Localité 27] , proche de la sortie d’autoroute, au c’ur d’une zone pavillonnaire, ateliers de 300 m², 250 m² de bureaux en mezzanine et 210 m² d’habitation répartie en trois niveaux, 1'600'000 euros, 2105 euros/m² (pièce numéro six).

Ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; de simples offres d’achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières ne peuvent être en conséquence être retenues.

Cette annonce ne correspondant pas à une mutation effective sera écartée.

I2 : annonce : local d’activité de 550 m² à [Localité 27], local de plein pied d’activité de 250 m² de bureaux, vendu avec maison de 195 m² totalement rénovés, proche de la clinique de l'[33], proche de l’A 86 et la station de RER [Localité 38], 1'785'000 euros, soit 2349 euros/m² (pièce numéro sept).

Ce terme sera écarté pour le même motif.

Elle propose également les termes suivants, pour lesquels l’EPFIF indique qu’ils ne sont pas recevables car il s’agit exclusivement de lots de copropriétés, exprimés en surface Carrez alors que le bien à évaluer est en surface utile et qu’en outre les biens ne sont nullement comparables , puisqu’il s’agit de commerces de bureaux situés au pied du RER A et de l’autre côté par rapport à l’A6 et qu’enfin ils ne sont pas comparables en consistance.

I3 : vente du 23 octobre 2020 d’un local industriel commercial, 9-11, avenue du [Localité 38] à [Localité 27], 182 m², 470'000 euros, soit 2582 euros/m² (pièce numéro huit).

L’EPFIF indique que la copie de l’acte immobilier permet de constater qu’il s’agit de bureaux situés au huitième étage de l’ensemble immobilier à usage de bureaux et ils ont une surface Carrez 264,01 m², ont été vendus au prix de 2249 euros/m² et non de 2582 euros/m².

Le commissaire du gouvernement indique qu’il s’agit de locaux situés au sein de grands ensembles immobiliers à usage de commerce de bureaux, implantés dans le quartier d’affaires du [Localité 38] , non loin du centre-ville, au pied des RER A et E et de nombreux arrêts de bus, et que la nature de standing des immeubles visés ainsi que l’attractivité du quartier concerné ne sont pas directement comparables avec le bien préempté.

Ce bien correspond à des locaux situés au sein de grands ensembles immobiliers à usage de commerce de bureaux dans un secteur non comparable ; ce terme sera donc écarté.

I4 : vente du 28 janvier 2019 d’un local commercial, situé au [Adresse 23] d’une surface de 140,53 m² cédé au prix de 290'000 euros, soit 2063 euros/m² (pièce numéro 8).

L’EPFIF indique que la copie de l’acte permet de constater qu’il s’agit de bureaux situés au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier à usage de bureaux, exploités par des médecins et qu’il s’agit donc d’un cabinet médical.

Le commissaire du gouvernement formule les mêmes observations que pour la référence précédente.

Ce bien correspond à des locaux situés au sein de grands ensembles immobiliers à usage de bureaux dans un secteur non comparable ;ce terme non comparable sera donc écarté.

I5 : vente du 4 février 2020 du local industriel et commercial, [Adresse 17], 177 m², 395'000 euros, soit 2231 euros/m² (pièce numéro 16).

L’EPFIF indique que la copie de l’acte permet de constater qu’il s’agit de bureaux situés au premier étage d’un ensemble immobilier à usage de bureaux et de boutiques commerciales, et qu’en outre ce bien est occupé par la SARL TEVAX , qui est une société d’étude de marché de sondages.

Ce bien est occupé, alors que l’évaluation doit se faire en valeur libre ; ce terme non comparable sera donc écarté.

I6 : vente du 28 janvier 2020 d’un local industriel et commercial, [Adresse 17], 537 m², 1'080'370 euros soit 2011 euros/m² (pièce numéro 17).

L’EPFIF indique que la copie de l’acte permet de constater qu’il s’agit de bureaux situés au troisième étage d’un ensemble immobilier à usage de bureaux et de boutiques commerciales .

Ce bien étant d’une consistance différente n’est pas comparable ; il sera donc écarté.

La S.A.R.L. Fischbein invoque également les termes suivants avec les références de publication :

I7 : 28 mai 2020 : [Adresse 5], à 4,7 km, 224 m², 370'000 euros, 1652 euros/m².

I8 : 4 juillet 2019 : [Adresse 10], 2,46 km, 395 m², 600'000 euros, 1519 euros/m².

I9 : 5 mars 2016 : 4 rue Fabre d’Eglantine à 4,75 km, 391,4 m², 650'000 euros, 1661 euros/m²

I10 : 1er août 2018 : 196, rue Carnot, 555 m, 655 m², 1 million d’euros, 1527 euros/m²

I11 : 13 mars 2020 : [Adresse 1], à 60 m, 254 m², 411'[Cadastre 21] euros, 1620 euros/m².

Ces références ne sont critiquées ni par l’EPFIF ni par le commissaire du gouvernement et seront donc retenues, étant précisé que le terme de la vente du 13 mars 2020, I11 a été retenu pour une valeur de 1200 euros/m².

En complément , elle produit des estimations d’agences spécialisées pour mettre en exergue la rareté des biens similaires, cette rareté s’expliquant par l’essor de la commune qui présente très nombreux atouts pour les entreprises :

I12 : dans le cadre de la réalisation du [Localité 28] [Localité 34], la ville accueillera le plus gros n’ud d’interconnexion à l’Est parisien, s’y croiseront deux lignes de métro (la 1 à partir de 2024 et la 15 prévue pour 2030), de lignes de RER A ainsi que le prolongement de la ligne de tramway T1. Dès 2018, le journal les Échos qualifie ainsi la commune de « ville business » et relevait en conséquence l’augmentation du prix des biens (pièce numéro neuf ).

Cet article de journal ne correspondant pas à une mutation effective sera écarté.

I13 : selon le site du [Localité 28] [Localité 34], la ville a « tout pour attirer de futurs acheteurs », avec un des plus importants poles économiques de l’Est parisien : « ce quartier est devenu au fil de ces dernières décennies un centre d’affaires majeur grâce à la présence de milliers d’employés et de nombreuses entreprises. De quoi booster l’activité économique de la commune ! Des sociétés de premier plan telles que AXA, BNP Paribas, la Société Générale ou encore les laboratoires pharmaceutiques ROCHE et le groupe de santé HUMANIS y ont élu domicile » (pièce numéro 10).

Ce site ne correspondant pas à une mutation effective sera écarté.

I14 : l’avis de valeur de la société BNP Paribas Real Estate.entre 1480 et 1620 euros soit un prix moyen de 1550 euros /m² (pièce numéro deux).

Cet avis ne correspondant pas à une mutation effective sera écarté.

I15 : selon l’agence www. bureauxlocaux.com, les prix de vente des entrepôts et locaux dans le Val-de-Marne avaient subi une hausse de 15 % prix de vente en un an et de plus de 39,5 % en deux ans pour un prix moyen de 2318 euros/m²(Pièce numéro 11).

Cette étude ne correspondant pas à une mutation effective sera écartée.

I16 : estimation réalisée le 20 octobre 2021 prévoyant une valeur de 2004 euros/m² (pièce numéro 11 : estimationseloger.com).

Cette estimation ne correspondant pas à une mutation effective sera écartée.

Un avis de valeur établie par l’agence Morris immobilier proposant un prix de 900'000 euros soit une valeur de 2002 euros/m² (Pièce numéro 12).

Cet avis de valeur ne correspondant pas à une mutation effective sera écarté.

3° Les références du commissaire du gouvernement

Le commissaire du gouvernement demande de retenir les termes T 5, T10 , T12 et d’écarter le terme T13 qui est en valeur occupée.

Il ne propose pas de termes en appel.

La moyenne des références retenues en valeur libre est de :

1526+1200 (termes de l’EPFIF) + 1652+1519+1661+1527 (termes de la SARL Fischbein)= 9085 euros/6= 1514 euros/m².

Compte tenu de l’ancienneté des références et de l’évolution du marché, il convient de retenir une valeur supérieure fixée à 1600 euros/m².

Le prix est donc de : 446 m² X 1600 euros= 713 600 euros en valeur libre.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à payer à la SARL Fischbein la somme de 7500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter l’EPFIF et la SARL Fischbein de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

La SARL Fischbein perdant le procès sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu l’arrêt de la cour du 23 mars 2023,

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Ajoutant au jugement fixe la date de référence au 8 décembre 2020 ;

Constate que la SARL FISCHBEIN se désiste de sa demande de fin de non recevoir tirée de la déchéance du droit de préemption ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe à la somme de 713 600 euros en valeur libre le prix d’acquisition du bien appartenant à la SARL FISCHBEIN FRANCE situé [Adresse 9]) sur la parcelle cadastrée section H N°[Cadastre 20] ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute l’EPFIF et la SARL FISCHBEIN FRANCE de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL FISCHBEIN FRANCE aux dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT