AFFAIRE : N° RG 14/02131

Code Aff. :

ARRET N°

D P. J B.

ORIGINE : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ARGENTAN en date du 14 Octobre 2010 -

RG n° 10/00022

Arrêt de la Cour d’Appel de CAEN en date du 29 mars 2012

Arrêt de la Cour de Cassation en date du 18 Février 2014

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIERE CHAMBRE CIVILE

RENVOI DE CASSATION

ARRET DU 02 FEVRIER 2016

DEMANDEURS A LA SAISINE :

Monsieur B X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame D E F épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

LA SCI DES GAULES

N° SIRET : 423 314 558

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représentés et assistés de M^e Diane BESSON de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de CAEN

XXX

Monsieur G H I Z

né le XXX à XXX

'Pommereux'

XXX

représenté et assisté de M^e Patrick LEPELLETIER, avocat au barreau d’ARGENTAN

La SARL SERVI COULEURS venant aux droits de la SARL PEINTURE SERVICE NORMANDIE

N° SIRET : 300 822 186

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Mickaël DARTOIS, avocat au barreau de CAEN

assisté de M^e Thierry BOISNARD, avocat au barreau d’ANGERS,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame PIGEAU, Président de chambre, rédacteur,

Monsieur JAILLET, Conseiller,

Madame SERRIN, Conseiller,

DEBATS : A l’audience publique du 15 décembre 2015

GREFFIER : Madame A

ARRET : mis à disposition au greffe le 02 Février 2016 et signé par Madame PIGEAU, président, et Madame A, greffier

* * *

La SARL Peinture Service Normandie ' ci-après PSN ' était titulaire depuis le 10 février 1999 d’un bail commercial portant sur un immeuble appartenant à M. Z.

En 2008 la SARL Servi Couleurs acquiert de la SCI des Gaules, dont M. et M^me X étaient les associés, l’intégralité du capital social de PSN. La SCI des Gaules et les époux X se portent garants de l’actif et du passif de PSN.

Cette société est dissoute le 1^er mars 2008 et radiée du registre du commerce le 17 mai 2008.

Le 4 avril 2008, la SARL Servi Couleurs donne congé pour le 31 mars 2010, date à laquelle M. Z reprend possession des lieux.

Entre temps M. Z la met en demeure d’entretenir le bien (mise en demeures du 16 juin 2008), fait établir un constat des lieux (29 septembre 2008) et des devis de remise en état : 33 697,30 euros pour les peintures et revêtement extérieurs et 4 520 euros pour le chemin et le parking.

Sur son assignation et par jugement du 14 octobre 2010, le tribunal de grande instance d’Argentan condamne :

— la société Servi Couleurs au paiement de ces deux sommes, sous réserve de revalorisation en fonction de l’indice BT01 du coût de la construction et avec intérêts au taux légal,

— la SCI des Gaules et les époux X à garantir la société Servi Couleurs.

Le tribunal accordait à M. Z et à la société Servi Couleurs 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur appel des époux X et de la SCI des Gaules et par arrêt du 29 mars 2012, la chambre commerciale de la présente cour réforme le jugement (hors application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SARL Servi Couleurs) et statuant à nouveau :

— condamne la SARL Servi Couleurs à payer à M. Z la somme de 20 866,90 euros à titre de dommages et intérêts,

— lui accorde la garantie des époux X et de la SCI des Gaules à hauteur de la seule somme de 17 866,90 euros,

— condamne la SARL Servi Couleurs au paiement de deux indemnités de procédure – 1 500 euros (1^re instance) et 2 000 euros (appel).

Sur pourvoi des époux X et de la SARL Servi Couleurs et par arrêt du 18 février 2014, la cour de cassation casse l’arrêt du 29 mars 2012 et renvoie cause et parties devant la présente cour autrement composée.

Pour casser l’arrêt la cour suprême relève que la cour d’appel n’a pas répondu aux arguments de la SARL Servi Couleurs, laquelle entendait réduire son obligation à réparation en raison de la présence d’un autre locataire au premier étage de l’immeuble.

Elle ne répond pas au second moyen de cassation, tiré de la violation de la convention quant à la fixation de l’indemnité mise à la charge des époux X en leur qualité de garants.

La SCI des Gaules et les époux X ont saisi la cour par acte du 18 juin 2014.

Au terme de leurs dernières écritures (16 novembre 2015), ils sollicitent la réformation du jugement et concluent au débouté des demandes de M. Z.

A titre subsidiaire, ils entendent voir constater que les sommes mises à leur charge ne sont pas visées dans la convention de garantie, que toute condamnation éventuelle doit prendre en compte la répartition des surfaces et être minorées de l’impôt sur les sociétés dont bénéficiait la SARL Servi Couleurs (33 %) et de la franchise contractuelle de 3 000 euros.

Ils demandent paiement par tout succombant d’une indemnité de procédure de 5 000 euros.

La SARL Servi Couleurs, au terme de ses dernières écritures (12 novembre 2015), conclut à titre principal au rejet des demandes de M. Z et à titre subsidiaire sollicite la confirmation du jugement en ce qu’elle a obtenu la garantie de la SCI des Gaules et des époux X.

Elle sollicite paiement par M Z et à défaut par les autres parties d’une indemnité de procédure de 6 000 euros.

Elle considère que le bailleur ne fait pas la preuve de ce que les dégradations excèdent la vétusté normale en l’absence d’état des lieux de sortie, qu’il n’a fait établir que des devis et a revendu l’immeuble en l’état, sans jamais faire réaliser les travaux.

Elle souligne en premier lieu que les travaux d’isolation extérieure et de rénovation des murs extérieurs ne ressortaient pas de ses obligations contractuelles, que les travaux d’isolation thermique réalisés par M. Z quelque temps auparavant (1988'') n’ont pas été faits dans les règles de l’art et que cette isolation s’est détériorée rapidement sans que le coût de la remise en état puisse être mise à sa charge.

Elle souligne en second lieu que les réparations du parking et du chemin d’accès ne relèvent pas des réparations locatives mais des grosses réparations (article 606 du code civil), qu’au surplus le parking était gravillonné et non goudronné.

A titre subsidiaire, elle rappelle que le premier étage de l’immeuble était loué à un tiers et qu’il convient en conséquence qu’il participe au coût de la remise en état au prorata de la superficie occupée.

Elle ajoute que l’immeuble a été revendu, que l’acquéreur a fait les travaux de façade et de parking à ses frais, que M. Z n’établit nullement avoir vendu l’immeuble avec une moins value.

Elle demande en tant que de besoin la garantie intégrale de la SCI des Gaules et des époux X, rappelant avoir été mise en demeure par le bailleur quatre mois après être entrée dans les lieux, alors que la société PSN était elle dans les lieux depuis 1999.

Elle ne méconnaît l’existence d’une franchise de 3 000 euros mais conteste qu’il y ait lieu à prendre en considération l’incidence de l’impôt dès lors que les condamnations consistent en des dommages et intérêts.

M. Z dans ses dernières écritures (12 novembre 2015) conclut à la confirmation du jugement dans son principe sauf à ce que soient inclus dans les dépens de première instance le coût du procès verbal de l’huissier et que l’indemnité à lui revenir sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile soit portée à 2 500 euros pour la procédure de première instance et fixée à 3 500 euros pour la procédure d’appel.

Il rappelle les dispositions du bail de février 2009 (article 2), le fait qu’il ne pouvait exiger la remise en état des lieux qu’à la fin du bail, ce qu’il a fait dans les deux mois du congé donné, qu’il importe peu qu’un état des lieux de sortie n’ait pas été établi puisque la locataire reconnaît n’avoir procédé à aucun entretien.

Il souligne que le locataire du premier étage ne pouvait être légalement tenu d’ assurer l’entretien des revêtements des murs extérieurs, rappelant que la surface de l’appartement représente environ 30 mètres carrés alors que celle du bâtiment en son entier est de 631 mètres carrés.

Il reconnaît avoir vendu l’immeuble pour un prix de 300 000 euros alors que sa valeur en était de 385 000 euros.

Motifs de la décision

La saisine de la cour porte sur trois points :

— l’étendue de l’obligation à réparation de la société Servi Couleurs relativement aux revêtements extérieurs et au parking (1),

— la garantie éventuelle des époux X et de la SCI des Gaules (2),

— l’étendue de cette garantie ' TVA, incidence de l’impôt et franchise (3),

(1) L’article 1731 du code civil met à la charge du locataire les réparations locatives, la présomption édictée par ce texte visant l’hypothèse de l’absence d’établissement d’un état des lieux. Au cas d’espèce aucun état d’entrée dans les lieux n’a été fait.

XXX

Le bail initial de février 1999 mettait expressément à la charge du locataire l’obligation d’entretenir les lieux en bon état d’entretien et de supporter les réparations nécessaires résultant soit d’un défaut d’exécution soit de dégradations de son fait et de tout occupant de son chef.

Il lui faisait également obligation de conserver à sa charge exclusive l’entretien de la devanture et des fermetures du magasin et de refaire les peintures extérieures si besoin.

En l’absence d’état des lieux, il peut être retenu que l’immeuble était en bon état d’entretien.

Il bénéficiait pour partie d’une isolation en polystyrène, ce qui ressort du devis (novembre 2008) sur lequel M. Z fonde sa demande de condamnation puisqu’il distingue les murs «'sur ancien RPE'» (310 mètres carrés) et les murs «'sur enduit monocouche'» (320 mètres carrés), le coût en étant de 20 150 euros HT pour les premiers et de 8 025 euros HT pour les seconds.

La locataire n’est tenue que des peintures et non de la réfection de l’isolation.

D’anciens salariés de la société PSN ont attesté que M. Z avait entendu assumer à ses seuls frais des travaux de reprise des façades en 2003. Il n’a pas cependant donné suite et il n’est pas dénié par la locataire initiale qu’elle n’a fait aucun peinture entre sa prise de possession et la fin du bail, ce que confirme le constat de novembre 2008': traces noirâtres, aspect grisâtre, décollement du crêpi par endroits.

Il est établi que M. Z s’est réservé au premier étage de l’immeuble loué une surface de 140 mètres carrés, soit un appartement composé d’une salle de séjour avec cuisine équipée de trois chambres, d’une salle de bains et d’un WC qu’il a donné en location à partir de juillet 2005. Le bail fait expressément état de cette réserve.

Si ce même bail met à la charge de la locataire commerciale la réfection des peintures extérieures, sans faire de distinction entre la partie qu’elle loue et la partie réservée, laquelle représente selon M. Z lui même environ 30 mètres carrés de façade, il demeure que la partie réservée, y compris donc ses façades, sont hors location. Le propriétaire doit conserver à sa charge la réfection de ces 30 mètres carrés.

Il est enfin acquis que M Z a vendu l’immeuble en mars 2011 sans avoir fait refaire les peintures. Cette vente a été réalisée au prix de 300 000 euros et l’état dans lequel se trouvait l’immeuble a induit une baisse de mise à prix que le locataire ne saurait dénier, eu égard à la consistance de l’ensemble et à sa situation géographique.

Cette vente est sans influence sur l’obligation de la société Servi Couleurs à supporter le coût de réfection des peintures extérieures.

C’est donc à bon droit que le tribunal l’a condamnée à supporter le coût de réfection des peintures, la condamnation devant cependant être limitée à la seule somme de 15 000 euros HT (600 mètres carrés à 25 euros/mètre carré).

Sur le parking

Il est justifié par le même constat de novembre 2008 qu’il était en mauvais état (nids de poule notamment et herbes folles) sans pour autant qu’il ait été constaté que sa remise en état imposait la mise en 'uvre d’un goudronnage. M. Z sera indemnisé à hauteur de 2 000 euros, la société Servi Couleurs ayant l’obligation de rendre les lieux en bon état d’entretien.

(2) La convention de garantie signée le 29 février 2008 entre la société civile Des Gaules (les époux X), la société Peinture Service Normandie d’une part et la société Servi Couleurs d’autre part prévoit que le garant s’oblige à garantir intégralement le bénéficiaire de toute perte, dommage ou préjudice que la société ou le bénéficiaire pourrait subir en raison (') de tout dommage résultant d’une inexactitude ou d’une omission dans une ou plusieurs déclarations (')

C’est par une juste appréciation des faits de la cause que le tribunal a retenu que la convention était inexacte quant à l’état d’entretien et de réparation des lieux loués, cet état ne pouvant être qualifié de satisfaisant (page 9 de la convention de garantie) alors que le constat dressé sept mois plus tard relève un état plus que médiocre, qu’il n’est pas concevable que l’immeuble ait pu se dégrader en l’espace de quatre mois, puisque c’est dès le mois de juin 2008 que le propriétaire bailleur met la société Servi Couleurs en demeure de reprendre les peintures, qu’enfin la convention ne contient aucune clause selon laquelle l’acquéreur acquiert le bien en l’état.

Les garants seront en conséquence tenus de garantir la société Servi Couleurs à hauteur de (15 000 + 2 000) 17 000 euros dont à déduire le montant de la franchise (3000 euros), soit donc à hauteur de 14 000 euros.

(3) les travaux n’ayant pas été réalisés, l’indemnisation accordée au propriétaire bailleur revêt la nature de dommages et intérêts: l’incidence de la TVA et /ou de l’impôt et de l’indexation sur le coût de la construction est sans portée et sans objet.

Sur les autres demandes

Six ans de procédure auront été nécessaires pour que M. Z voit sa demande aboutir, même si ce n’est que partiellement.

Il est fondé à être défrayé des frais générés par l’ensemble de la procédure à hauteur de 4 000 euros, cette somme étant mise à la charge de la société Servi Couleurs.

La société Servi Couleurs, comme les époux X et la SCI des Gaules, doivent être déboutés de leur demande présentée au même titre.

Les dépens de la procédure, lesquels incluront le coût du constat du 29 septembre 2008 doivent être mis à la charge des époux X et de la SCI des Gaules, lesquels sont de fait à l’origine de ce contentieux.

Par ces motifs

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Vu l’arrêt de la cour de cassation en date du 18 février 2014,

Confirme le jugement du 14 octobre 2010 en ce qu’il a condamné

— la société Servi Couleurs à assumer le coût de réfection des peintures et du parking du bâtiment industriel dont elle était locataire,

— accordé à la société Servi Couleurs la garantie des époux X et de la SCI des Gaules,

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne la société Servi Couleurs à payer à M. Z

—  17 000 euros à titre de dommages et intérêts outre intérêts de droit à compter de l’assignation initiale,

—  4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne les époux X et la SCI des Gaules à garantir la société Servi Couleurs à hauteur de 14 000 euros, outre les intérêts,

Rejette toute autre demande,

Condamne les époux X et la SCI des Gaules aux entiers dépens, lesquels incluront le coût du constat d’huissier du 29 septembre 2008,

Dit qu’ils seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

E. A D. PIGEAU