XXX

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre Civile – 1^re section

Arrêt du Mardi 30 Août 2016

RG : 14/02595

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON LES BAINS en date du 19 Juin 2014, RG 11/01123

Appelant

M. F B

né le XXX à XXX

Représenté par la SELAS RIERA-TRYSTRAM-AZEMA, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

SAS CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE GCIA, anciennement dénommée URBANIA HAUTE SAVOIE GIG Y, dont le siège social est situé XXX

Représentée par la SCP SCP MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau d’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 31 mai 2016 par Monsieur Philippe GREINER, Président, en qualité de rapporteur, avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Philippe GREINER, Président,

— Monsieur Pascal LECLERCQ, Conseiller,

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseiller,

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Le 01/01/2002, M. B a confié la gestion de l’immeuble comprenant 13 logements sis à Annemasse à la société GESTION IMMOBILIERE DU GENEVOIS ' Y, devenue URBANIA HAUTE SAVOIE GIG Y puis enfin CITYA IMMOBILIER HAUTE SAVOIE GCIA (ci-après dénommée CITYA).

Le 25/05/2010, M. B a révoqué le mandat de gestion à échéance du 1^er juillet 2010, faisant état d’une « exécution lacunaire du mandat de gestion confié ».

Par acte du 17/05/2011, M. B a assigné la société CITYA devant le tribunal de grande instance de Thonon les Bains en paiement de la somme en principal de 52.418,20 euros outre 5.000 euros de dommages intérêts pour préjudice moral et 3.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile, faisant état de nombreuses fautes dans l’accomplissement de son mandat.

Par jugement du 19/06/2014, le tribunal a condamné la société URBANIA HAUTE SAVOIE GIG Y à payer à M. B la somme de 4.104,80 euros outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation et celle de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

M. B a relevé appel de cette décision le 13/11/2014, demandant à la Cour, dans ses conclusions n° 3, de :

— débouter la société CITYA de ses demandes,

— dire que la société CITYA a commis de nombreuses fautes dans la gestion du mandat, à l’origine d’un préjudice de 55.352,92 euros,

— condamner la société CITYA au paiement de cette somme, outre 5.000 euros de dommages intérêts pour préjudice moral et 3.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions récapitulatives, la société CITYA conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 250,20 euros au titre du préjudice du bail consenti à M. E, à sa réformation pour le surplus, au débouté de M. B du surplus de sa demande et réclame enfin 6.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

' Sur la vacance locative

M. B expose que :

— le lot n° 1 au loyer mensuel de 590 euro a été vacant durant 13 mois,

— le lot n° 4 au loyer de 360 euros a été vacant durant 6 mois,

— le lot n° 9 au loyer de 420 euros a été vacant 5 mois,

— le lot n° 10 au loyer de 420 euros a été vacant durant 3 mois,

— le lot n° 16 au loyer de 550 euros a été vacant durant 5 mois,

— le lot n° 14 au loyer de 420 euros a été vacant durant 9 mois, ce qui représente une perte d’exploitation globale de 20.720 euros.

La société CITYA réplique qu’elle n’a pu obtenir de M. B l’autorisation de faire paraître des annonces sur internet qu’en mars 2009, que des erreurs de métrage des biens à loués avaient été commises par le bailleur, et que celui-ci a tardé à engager des travaux de rénovation significatifs, de multiples locataires s’étant plaints de l’état des lieux.

Toutefois, il convient de noter que :

— les loyers étaient modérés surtout eu égard à la situation du marché immobilier de la région d’Annemasse ;

— selon un rapport d’expertise officieux du cabinet D d’octobre 2014, des travaux significatifs ont été réalisés sur les parties communes entre 2002 et 2008, d’un montant total de 83.807 euros (ravalement des façades, enrobé du parking, remplacement des fenêtres par du double vitrage, rénovation de la montée intérieure, etc..),

— selon le même rapport, des dépenses d’entretien ont été réalisées dans les appartements entre 2002 et 2008 pour un montant global de 81.608 euros, concernant principalement le remplacement des cumulus, l’électricité et les embellissements.

Par ailleurs, à aucun moment, le régisseur s’est plaint de l’état des lieux auprès du bailleur ou a fait état de difficultés particulières pour louer l’immeuble.

Toutefois, un régisseur d’immeuble a une simple obligation de moyens et il est impossible d’obtenir un taux nul de vacance, un temps de latence étant souvent nécessaire pour retrouver un locataire, et pour que celui-ci puisse emménager, étant souvent tenu par ailleurs par un délai de dédite.

Dans ces conditions, la Cour considère que s’il ne peut être reproché à la société CITYA de n’avoir pu relouer dans des délais brefs les appartements 10 (inoccupé de mars à juin 2009), 4, (inoccupé entre novembre 2008 et mai 2009) et 16, (inoccupé de juin à novembre 2009), elle a manqué de réactivité concernant le logement 1, resté vacant de juin 2008 à juillet 2009, et l’appartement 14, vacant entre avril 2009 et janvier 2010.

Toutefois, le préjudice qui lui est imputable ne peut être égale à la perte brute des loyers, puisqu’il est souvent nécessaire qu’un délai soit nécessaire pour retrouver un locataire et que celui-ci puisse emménager.

Aussi, il sera alloué à M. B en réparation de ce préjudice la somme de 6.000 euros de dommages intérêts, au titre de la perte de chance d’avoir pu voir rentrer plus tôt un locataire dans ces deux appartements.

Le jugement déféré sera réformé de ce chef.

' Sur le suivi des contrats de bail

' le contrat de bail E

M. B fait valoir que le bail de l’appartement n° 7, dont le locataire était M. E, n’a pas vu son loyer réévalué le préavis de renouvellement n’ayant pas été donné dans les délais et réclame à ce titre 1.000,80 euros, faisant valoir que le loyer aurait pu être augmenté de 30% sur trois ans.

Aucun élément du dossier ne permet de dire que la réévaluation aurait été supérieure à 10%, soit, compte tenu d’un loyer de 417,86 euros en 2009 et 423,33 euros en 2010, une perte de 166,80 euros pour la première année et de 90,84 euros pour la seconde, soit un montant de 250,20 euros, somme à laquelle l’intimée a été condamnée par le premier juge. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

' le contrat de bail TROANI

M. B réclame la somme de 3.078,99 euros au titre des frais de remise en état de l’appartement qui avait été loué à M. C, au motif qu’aucun état des lieux n’avait été établi à l’entrée, le privant ainsi de tout recours à l’encontre de son locataire.

Toutefois, le locataire a été condamné à supporter les frais de remise en état par jugement du tribunal d’instance d’Annemasse du 17/04/2012. A supposer qu’un manquement ait été commis, il n’en ait résulté aucune conséquence fâcheuse pour le bailleur, le tribunal s’étant fondé sur les photographies du logement au départ du locataire pour considérer que ce dernier n’avait pas occupé les lieux convenablement, en laissant l’appartement dans un état d’encombrement d’objets de toute sorte, de saleté et de défaut d’entretien.

M. B sera débouté de ce chef de demande et le jugement déféré confirmé sur ce point.

' le bail DELAHAYE

Contrairement aux affirmations de l’intimée, l’état des recettes arrêté au mois de juin 2010 fait apparaître un solde débiteur du locataire, en raison de deux quittances impayées de février et mars 2010, d’un montant total de 186,36 euros. Il sera fait droit à la demande sur ce point.

' le bail A

Lors du renouvellement du bail du locataire, le 15/05/2010, le cautionnement de son père n’a pas été renouvelé. Toutefois, celui-ci expirait au 15/06/2010. Mais si le mandat de gestion avait été résilié à cette date, il n’a pris fin que le 1^er juillet. C’était donc bien à la société CITYA de s’occuper de ce problème.

M. A a donné congé pour le 31/12/2011 au motif qu’il ne pouvait plus régler les loyers. M. B verse aux débats un relevé de compte faisant apparaître un solde débiteur de 4.500,19 euros.

Ce manquement de la société CITYA n’a entraîné qu’une perte de chance de voir recouvrer la totalité de la dette auprès de la caution, que le premier juge a exactement évalué à 50%. Aussi, la décision déférée sera confirmée de ce chef.

' Sur les conventions ANAH

M. B reproche à l’intimée de ne pas avoir transmis à l’ANAH, en 2007, les justificatifs de location permettant de bénéficier d’une réduction de 30% sur les revenus fonciers au titre des lot N° 13, 15 et 16, entraînant un préjudice de 6.436 euros, sur la base d’un taux d’imposition moyen de 30%, pour six années.

Selon une télécopie du 24/04/2007, l’ANAH a considéré caduque trois conventions, au motif que les justificatifs de location n’ont pas été transmis dans un délai de 6 mois après réception du dossier. Ce sont donc bien trois appartements qui sont concernés et non deux, comme l’a retenu à tort le premier juge, le lot 15 étant lui aussi concerné.

Toutefois, comme l’a indiqué à juste titre le premier juge, il n’a pu en résulter pour l’appelant qu’une perte de chance. Il sera en conséquence alloué à M. B la somme de 2.100 euros à ce titre.

' Sur les loyers impayés et les frais de remise en état

M. B fait grief à la société CITYA de ne pas l’avoir informée que la résiliation du mandat de gestion allait entraîner celle de l’assurance souscrite auprès de la société VR ASSURANCES, garantissant le remboursement des impayés de loyers et charges, frais et actes de procédure et la remise en état en présence de dégradation, à concurrence d’un plafond de 46.000 euros par sinistre.

Il réclame paiement de la somme de 22.242 euros au titre de quatre sinistres.

Toutefois, l’assurance souscrite l’a été par la société CITYA, dans le cadre d’une assurance groupe, ce qui impliquait que les garanties souscrites cessaient avec la révocation du mandat. En tout état de cause, la souscription d’une nouvelle assurance, du reste faite par le nouveau régisseur, ne pouvait concerner un litige en cours.

Aussi, les réclamations postérieures à la résiliation du mandant seront rejetées.

Concernant les litiges antérieurs au 1^er juillet 2010 :

— dossier DAUDIN : si la dette du locataire a pu atteindre un montant de 8.4163,18 euros, en réalité, au 1^er juillet 2010, elle n’était que de 1.096,55 euros. Surtout, il apparaît qu’une procédure d’expulsion avait été engagée suite à une sommation du 29/03/2010 de quitter les lieux délivrée au locataire, et à une assignation en référé du 26/05/2010, suite à un congé donné par le locataire pour le 27/03/2010. Le litige n’avait donc pas pour objet des impayés, et n’avait donc pas à faire l’objet d’une déclaration de sinistre, du moins avant la révocation du mandat, même si par la suite, une discussion a eu lieu concernant le départ effectif du locataire, celui-ci déclarant avoir quitté les lieux le 30/06/2010, le bailleur répliquant n’avoir pas obtenu la restitution des clé,

— dossier X : si ce locataire a payé irrégulièrement ses loyers, il résulte des termes mêmes de l’assignation qui lui a été délivrée par M. B le 04/02/2011 qu’en février 2010, M. X s’est acquitté des loyers de novembre 2009 à février 2010 et que suite à un commandement de payer du 21/10/2010, M. X et sa caution se sont acquittés de l’arriéré locatif existant au 14/10/2010. M. B n’a donc pas subi de perte de loyers durant l’exécution du mandat par l’intimée et il ne démontre pas qu’il fallait faire une déclaration de sinistre à l’assurance avant le 1^er juillet 2010,

— dossier Z : ce locataire a vu son bail résilié pour défaut de paiement des loyers par jugement du 16/06/2009 du tribunal d’instance de ST JULIEN EN GENEVOIS, qui a donné lieu à l’expulsion du locataire le 03/09/2010. Le Groupement de Recouvrements Immobiliers Lyonnais (GRIL) a écrit à M. B pour indiquer que l’assureur VR ASSURANCES déniait sa garantie au motif qu’elle avait cessé au 30/06/2010, cet assureur écrivant à M. B le 24/09/2010 « nous vous remercions de nous communiquer un extrait de compte actualisé accompagné des avis d’échéance à compter de février 2010 afin que nous puissions juger de l’opportunité d’établir un éventuel procès verbal de règlement pour les loyers arrêtés au 30/06/2010 ». La Cour considère que l’assureur a bien été saisi d’une déclaration, et que si celui-ci oppose une non-garantie, aucun élément du dossier ne permet d’imputer cette position à un manquement de la société CITYA.

— dossier C : il résulte du jugement du tribunal d’instance d’Annemasse du 17/04/2012 que le litige est survenu au départ du locataire, celui-ci ayant donné congé le 23/12/2010. Cette date étant postérieure à l’expiration du mandat de la société CITYA, aucune faute ne peut lui être imputée.

' Sur les autres demandes

' le préjudice moral

Le préjudice subi par M. B s’avère purement financier, la Cour considérant que les soucis qu’à pu rencontrer ce dernier sont inhérents à la propriété d’un bien immobilier de 13 logements, le fait de donner mandat à un professionnel ne pouvant seul exonérer le bailleur de tout tracas. En conséquence, le premier juge a exactement considéré que la preuve d’un préjudice moral n’est pas apportée.

' les frais irrépétibles

L’équité commande en l’espèce une application modérée des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société CITYA à payer à M. B la somme de 2.254,60 euros au titre de la gestion du dossier A et celle de 250,20 euros au titre du dossier E ainsi que celle de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile et qu’il a rejeté la demande de dommages intérêts pour préjudice moral et au titre des dossiers DAUDIN, Z, X et C,

LE REFORME pour le surplus,

STATUANT A NOUVEAU et y ajoutant,

CONDAMNE la société CITYA à payer à M. B les sommes suivantes :

—  6.000 euros de dommages intérêts pour vacance locative,

—  186,36 euros au titre du bail DELAHAYE,

—  2.100 euros au titre de la gestion des dossiers ANAH,

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du code de procédure civile exposés en cause d’appel,

DEBOUTE les parties du surplus de leur demande,

CONDAMNE la société CITYA aux dépens de première instance et d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 30 août 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,