COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Expropriations

ARRET DU 19 MAI 2015

Débats du 17 Mars 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/00058

Minute n° :

Ce jour, DIX NEUF MAI DEUX MILLE QUINZE,

A l’audience publique de la chambre des expropriations de la cour d’appel de MONTPELLIER , Monsieur F-Luc PROUZAT, conseiller assisté de Madame, Maryline THOMAS greffier a prononcé l’arrêt suivant dans l’instance opposant :

D’UNE PART :

La Sci LE MAS ROUGE prise en la personne de ses co-gérants en exercice M L M-N et M H I,

XXX

BOIRARGUES

XXX

Représentée par Maître Yasmina BENKRID, avocat au barreau de MONTPELLIER

Appelante

D’AUTRE PART :

La Sa OC’VIA immatriculée sous le n° 539 928 911 prise en la personne de son directeur général en exercice

XXX

XXX

Représentée par Maître Rajess RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e BAKARI, avocat,

Intimée

EN PRÉSENCE DE

Madame J K

XXX

XXX

XXX

Représentée par Monsieur De BREMOY, délégué par Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Département de l’Hérault, Commissaire K

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

Statuant sur l’appel d’un jugement du Juge de l’Expropriation du Département de l’Hérault en date du 11 Juin 2014.

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2015 où siégeaient :

Monsieur F-Luc PROUZAT, Conseiller, conseiller, président suppléant, désigné par ordonnances de Monsieur le premier président de la cour d’appel de MONTPELLIER, en date des 16 et 19 janvier 2015, en remplacement de Monsieur Daniel BACHASSON, président de chambre, empêché,

Madame Elodie DARRIBERE, vice-présidente chargée du Tribunal d’instance de RODEZ, juge de l’expropriation du département de l’Aveyron, désignée par ordonnance du premier président, en date du 19 janvier 2015,

Madame Nathalie MATELLY, vice-présidente au tribunal de grande instance de CARCASSONNE, juge de l’expropriation du département de l’AUDE, désignée par ordonnance du premier président en date du 19 janvier 2015,

Assistés de M^me Mireille RANC, Greffier,

Le président entendu en son rapport, les conseils des parties et J K entendus en leurs observations,

Les magistrats du siège ont ensuite délibéré en secret, conformément à la loi,

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 19 Mai 2015 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :

Les travaux nécessaires au contournement ferroviaire de Nîmes et Montpellier ont été déclarés d’utilité publique et urgents par un décret du premier ministre en date du 16 mai 2005.

Dans le cadre de la réalisation du projet conduit par la société Oc’Via, partenaire de Réseau Ferré de France, est notamment concernée une emprise de 57 470 m² sur la parcelle cadastrée à Lattes, lieu-dit « Mas Rouge », section XXX, d’une superficie de 100 900 m², parcelle appartenant à la société civile immobilière Le Mas Rouge et exploitée par le Gaec La Rosée ; la parcelle XXX est issue d’une parcelle CT n° 96, d’une superficie de 119 544 m², qui a fait l’objet de diverses emprises successives, de 14 818 m² et de 1961 m², dans le cadre du dédoublement de l’A9.

Après avoir notifié une offre d’indemnisation à la SCI Le Mas Rouge, la société Oc’Via a, faute d’accord amiable, saisi le 27 janvier 2014 le juge de l’expropriation du département de l’Hérault, selon la procédure d’urgence, aux fins de fixation des indemnités revenant à l’intéressée.

Après visite des lieux, le juge de l’expropriation a notamment, par jugement du 11 juin 2014 :

— fixé la date de référence au 1^er juin 2012,

— fixé à 380 302 € l’indemnité globale de dépossession revenant à la SCI Le Mas Rouge du fait de l’expropriation partielle affectant la parcelle cadastrée à Lattes, lieu-dit « Mas Rouge », section XXX, objet d’une emprise de 57 470 m².

XXX a régulièrement relevé appel de ce jugement par déclaration faite le 11 juillet 2014 au greffe de la cour.

Elle a déposé son mémoire d’appelante avec treize pièces le 16 juillet 2014, lequel a été notifié le 4 août 2014 à la société Oc’Via et le 24 juillet 2014 au commissaire K.

La société Oc’Via a, le 12 août 2014, adressé son mémoire d’intimée, accompagné de quatre pièces, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue au greffe le 18 août 2014.

Le 9 mars 2015, la SCI Le Mas Rouge a déposé un mémoire dit « responsif et récapitulatif ».

J K n’a pas déposé de conclusions devant la cour.

* *

*

XXX demande à la cour de fixer à la somme de 1 494 059 € le montant des indemnités lui revenant, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 57 470 m² x 20 € ''''''''''.. 1 149 400 €

— indemnité de remploi : (5000 € x 20%) + (10 000 €) x 15%)

+ (1 146 900 € x 10%) ''''''''''''''''''' 117 190 €

— indemnité de dépréciation du surplus : [(100 900 m² x 20 €)

' (43 430 m² x 15 €)] ' 1 149 400 € '''''….'''''…… 217 150 €

— indemnité accessoire '''''''''''''''''' 10 319 €

Total 1 494 059 €

Elle sollicite, en outre, l’allocation de la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir que :

— c’est en méconnaissance de l’article L. 13-16 du code de l’expropriation que le jugement attaqué a pris pour base des accords amiables, qui ne respectaient pas les conditions cumulatives posées par ce texte et qui n’ont pas, d’ailleurs, été produits aux débats,

— le premier juge n’a pas tiré les conséquences de la situation privilégiée de la parcelle et de son emplacement au c’ur d’un secteur hautement stratégique, que caractérisent son inclusion dans la ZAD « Nord Boirargues » destinée à la mise en 'uvre d’un projet urbain « Eco-cité », sa desserte par une voie goudronnée et par les réseaux (eau, électricité ') et la proximité de zones fortement et densément urbanisées, éléments antérieurs à la date de référence du 1^er juin 2012 correspondant à la création de la ZAD,

— à cette date, existaient, en particulier, à proximité, le domaine de Fitzgerald regroupant une trentaine de lots voués à l’exercice de l’activité professionnelle de ses habitants, des lotissements de maisons individuelles implantés à moins de 200 m et une desserte par la ligne 3 du tramway,

— lors de la visite des lieux du 25 février 2014, une opération de promotion immobilière était d’ailleurs en cours pour la réalisation du futur quartier appelé « Urban Park »,

— les 28 termes de comparaison cités dans le rapport du cabinet d’expertise de MM. Temple et Vignolles ont été écartés par le premier juge, qui a considéré à tort que le terrain exproprié devait être estimé comme une simple terre agricole,

— les éléments de référence, analysés dans le rapport d’expertise, portent sur des terrains tous situés en secteur périurbain, certains classés en zones N ou A, et justifient le prix demandé de 20 € le m²,

— à la date du jugement à laquelle il y a lieu de se placer, en l’absence d’ordonnance d’expropriation pour apprécier la consistance du bien, le Gaec La Rosée, qui était titulaire d’une simple convention d’occupation temporaire, n’exploitait plus la parcelle, qui était libre d’occupation, en sorte qu’aucun abattement ne doit être appliqué sur l’indemnité principale,

— le reliquat de la parcelle XXX se trouve déprécié du fait de l’expropriation, puisqu’il est séparé du bâti de plusieurs dizaine de mètres et devient difficilement exploitable tenant sa configuration.

Formant appel incident, la société Oc’Via conclut à ce que le montant de l’indemnité d’expropriation à revenir à la SCI Le Mas rouge soit fixé à la somme totale de 304 441,60 €, soit une indemnité principale de 275 856 € après application d’un abattement pour occupation de 20% et une indemnité de remploi de 28 585,60 € ; elle réclame également la condamnation de la SCI Le Mas Rouge à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient en substance que :

— dès lors qu’à la date de référence du 1^er juin 2012, la parcelle expropriée est classée en zone A du PLU de Lattes, qui correspond à une zone agricole, le premier juge ne s’est pas contredit en considérant qu’elle avait un usage effectif agricole, mais bénéficiait d’une situation privilégiée de par la présence des réseaux et d’accès,

— la création d’une ZAD, dont la finalité est de lutter contre la spéculation foncière, ne confère aucune plus-value particulière au terrain et l’opération de promotion immobilière, dont fait état la SCI Le Mas Rouge, n’est pas achevée, sachant que les permis de construire sont postérieurs à la date de référence,

— les orientations d’urbanisme résultant du SCOT le sont à titre prospectif, en sorte que la vocation urbaine de la parcelle, qui ne vaut que pour le futur, ne peut être prise en compte,

— les éléments de référence cités par l’expropriée ne sont pas pertinents, puisque qu’ils concernent des terrains situées dans des communes différentes ou bénéficiant d’une situation meilleure, des terrains de nature différente (parkings, jardins familiaux), des terrains classés dans un zonage différent (zone AU), des terrains à usage effectif commercial ou des terrains acquis à des fins spéculatives ou faisant ressortir un prix de convenance,

— la valeur de 6 € le m², retenue par le premier juge, qui ne s’est pas fondé sur des accords amiables conclus par l’expropriant, est justifiée eu égard aux termes de référence soumis à son appréciation et aux jugements et arrêts rendus dans le cadre de l’opération de dédoublement de l’A 9,

— dès lors que l’éviction du Gaec La Rosée, auquel elle a ainsi versé une indemnité d’un montant total de 145 117,50 €, est directement liée à l’expropriation, un abattement pour occupation de 20% doit être appliqué sur l’indemnité principale, l’éviction fût-elle antérieure à l’ordonnance d’expropriation,

— l’existence d’une dépréciation du surplus ne se trouve pas établie.

MOTIFS de la DECISION :

Le jugement entrepris n’est pas critiqué en ce qu’il fixe au 1^er juin 2012 la date à retenir pour l’appréciation de l’usage effectif de l’emprise expropriée sur la parcelle XXX comprise dans le périmètre de la ZAD « Nord Boirargues », par application de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme et qui correspond à la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé ; à cette date, la parcelle en litige est classée en zone A correspondant à la zone agricole de la commune de Lattes, qui correspond aux coupures d’urbanisation définies dans le SCOT de l’agglomération de Montpellier et est réservée aux exploitations agricoles et aux bâtiments qui leur sont nécessaires ; elle se caractérise par une constructibilité limitée à la réalisation de constructions et installations techniques nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et de constructions, installations et équipements nécessaires à l’exploitation agricole à condition d’être situés en continuité d’un bâtiment d’exploitation existant ou en continuité de Lattes-centre, Maurin, Boirargues.

Il n’est pas discuté qu’à la date du jugement à laquelle il convient de se placer, en l’absence d’ordonnance d’expropriation, pour l’appréciation de la consistance du bien, la parcelle XXX correspond à une terre en friche située à l’ouest de la propriété bâtie de la SCI Le Mas Rouge (le domaine de Fitzgerald), desservie par les réseaux d’eau potable, d’électricité et d’assainissement, et dont elle est séparée par un mur d’enceinte en pierres ; elle est accessible par le chemin du Mas Rouge, passant entre les bâtiments du domaine, et par le chemin de la Fontaine de la Banquière ; elle est alors libre d’occupation, le Gaec La Rosée, qui l’exploitait en cultures céréalières dans le cadre d’une convention précaire en date du 22 novembre 2012, ayant quitté les lieux en juin 2013.

Tenant son classement en zone A, dotée d’une constructibilité limitée, la parcelle XXX ne peut être considérée comme située dans un secteur désigné comme constructible au PLU au sens de l’article L. 13-15 II du code de l’expropriation et recevoir ainsi la qualification de terrain à bâtir, que ne revendique d’ailleurs pas la SCI Le Mas Rouge.

Elle se trouve incluse dans le périmètre de la ZAD « Nord Boirargues » couvrant 70 hectares, au nord du quartier urbanisé de Boirargues et au sud de l’autoroute A 9, sur le territoire de la commune de Lattes, qui vise, selon les termes de l’arrêté préfectoral de création de la ZAD, à créer des réserves foncières destinées à mettre en 'uvre un projet urbain « Eco-cité » et une politique locale de l’habitat, à organiser l’extension ou l’accueil des activités économiques, à réaliser des équipements collectifs et à se prémunir contre le risque d’une évolution non maîtrisée du prix des terrains ; la création d’une telle ZAD ne tend ainsi qu’à permettre à la collectivité publique, dans la perspective future de l’aménagement cohérent du secteur considéré, de bénéficier d’un droit de préemption pour constituer des réserves foncières à l’abri de la spéculation foncière ; dès lors que l’usage effectif de la parcelle et ses possibilités de construction doivent être appréciés à la date de référence et qu’il ne peut, pour cette raison, être tenu compte d’aménagements simplement projetés, son inclusion dans la ZAD « Nord Boirargues » ne saurait donc être regardée en soi comme un facteur de plus-value.

Le SCOT de l’agglomération de Montpellier prévoit de réserver, sur le site de « La Méjanelle ' Pont Trinquat », les emprises nécessaires à l’implantation future d’une nouvelle gare TGV dans le cadre de la réalisation coordonnée du doublement de l’A 9 et de la ligne ferrée à grande vitesse (LGV), le site devant également contribuer à terme et en relation avec les développements projetés sur l’axe majeur entre la ville et la mer à la structuration d’une centralité urbaine d’échelle métropolitaine ; la parcelle en litige, si elle est située en limite d’une zone d’intensité A sur le document graphique du SCOT, demeure néanmoins incluse dans le territoire agricole, sachant que les limites dessinées sur ce document graphique sont mentionnées comme étant à conforter.

L’aménagement du quartier Oz, à cheval sur les commune de Montpellier et Lattes, autour de la future gare TGV, dont la communauté d’agglomération de Montpellier est maître d’ouvrage, doit d’ailleurs être réalisé sous forme de ZAC, dont la première était prévue pour la fin de l’année 2013 ; à cet égard, la mise en chantier d’un programme de deux immeubles collectifs, dont fait état la SCI Le Mas Rouge, dans le quartier « Urban Parc », sur des terrains situés non loin de la parcelle XXX, mais classés en zone AU du PLU de Lattes, est postérieure à la date de référence, les permis de construire ayant été, en effet, délivrés, le 19 octobre 2012.

La partie expropriée de la parcelle XXX doit donc être évaluée en tenant compte de son usage effectif, qui est celui d’un terrain classé en zone A (agricole) du PLU, mais bénéficiant d’une situation privilégiée en raison de sa localisation, dans la première couronne de l’agglomération montpelliéraine, en limite du quartier urbanisé de Boirargues, de la proximité immédiate d’un bâti existant, de la présence non contestée de l’ensemble des réseaux et de la desserte de la parcelle par deux voies carrossables ; l’évaluation doit également prendre en compte la consistance de l’emprise à la date du jugement, qui est celle d’une terre en friche, à l’angle du chemin de la Fontaine de la Banquière et du chemin du Mas Rouge.

Le premier juge ne s’est pas déterminé en fonction d’accords amiables, dont la société Oc’Via aurait entendu se prévaloir en application de l’article L. 13-16 du code de l’expropriation ; il a simplement rappelé, sans en tirer de conséquence, que des accords amiables, dans le cadre de la même opération ou d’une autre de même nature (le dédoublement de l’A9), avaient été conclus dans le secteur au prix de 4 € le m² ou de 25 € le m² pour des terrains déclassés de zone IV NA en zone A.

Pour l’évaluation, la société Oc’Via communique deux actes se rapportant à des ventes de terres agricoles situées sur le territoire de la commune de Lattes, intervenues entre particuliers, à savoir la vente « Cestrières / GFA JJM » du 16 septembre 2008 de la parcelle de terre cadastrée au lieu-dit « Mariotte », section XXX, d’une surface de 7477 m², classée en zone NC, au prix de 3,61 € le m² et la vente « Soulier / GFA JJM » du 19 août 2010 de la parcelle de terre cadastrée au même lieu-dit, section XXX, d’une surface de 7585 m², classée en zone A, au prix de 4 € le m².

Elle produit également un acte « consorts X / RFF » des 20 et 31 juillet 2012 relatif à la vente au prix de 4 € du m² de deux parcelles agricoles en nature de céréales, cadastrées à Lattes au lieu-dit « La Concorde », section BO n° 64 et 88, un acte « Bouillon / communauté d’agglomération de Montpellier » du 10 décembre 2007 portant sur deux parcelles de terre, cadastrées à Lattes, lieu-dit « Plaine du Mas de Gau », section CW n° 53 et 68, vendues au prix de 5,09 € du m², un acte « Letellier / communauté d’agglomération de Montpellier » du 21 décembre 2007 sur la vente d’un terrain en nature de vigne, cadastré même lieu-dit, section CW n° 70, au prix de 5,26 € du m² et un acte «GFA des Domaines Fabre / communauté d’agglomération de Montpellier » du 10 avril 2008 ayant pour objet la vente au prix de 6,81 € du m² de deux parcelles de terre cadastrées lieu-dit « Mas Rouge », section CT n° 93 et 97.

Par ailleurs, l’expropriant verse notamment aux débats trois arrêts de cette cour en date du 18 juin 2013, intervenus dans le cadre de l’opération de dédoublement de l’autoroute A 9, le premier (ASF c/ CRAMA) fixant à 4 € le m² en valeur septembre 2012 l’indemnité due pour une emprise de 36 440 m² sur diverses parcelles cadastrées à Lattes aux lieux-dits « Saporta » et « Lous Tres Aoubrets », le deuxième (ASF c/ SCI Mas Desplans) confirmant un jugement du 10 octobre 2012 ayant retenu un prix de 4 € le m² pour l’évaluation d’une emprise de 7949 m² sur une parcelle cadastrée au lieu-dit « La Pinède » et le troisième confirmant un jugement également rendu le 10 octobre 2012 (Garino c/ ASF) ayant fixé l’indemnité due pour une emprise de 1271 m² sur la parcelle cadastrée lieu-dit « Mas Desplans », section XXX, sur la même base de 4 € le m² ; un arrêt plus récent du 17 septembre 2013 (ASF c/ GFA le Clos Pomier) a fixé sur la base de 5 € le m², en valeur novembre 2012, l’indemnité due pour l’expropriation d’une emprise totale de 6467 m² sur les parcelles cadastrées à Lattes, lieu-dit « Raffegan », section XXX, 25 et 32, desservies par deux voies carrossables, dont le chemin de Saporta, et disposant de tous les réseaux à proximité.

XXX produit, de son côté, un rapport de MM. Vignolles et Temple-Boyer, experts, selon lesquels le prix des terrains aux possibilités de construction limitées et situés en zone périurbaine est compris, au regard des différentes mutations analysées, entre 15 € et 115 € le m² ; ces experts préconisent ainsi de retenir, pour l’évaluation du terrain exproprié, un prix de 20 € le m², tenant compte de sa situation périurbaine, de son inclusion dans une ZAD et de la proximité de tous les réseaux.

A cet égard, sont évoqués dans ce rapport plusieurs éléments de référence relatifs à des terrains présentés comme classés en zones NC, ND, A ou N des POS/PLU qui leur sont applicables, situés à Lattes ou dans des communes de l’agglomération montpelliéraine, qu’il y a lieu d’examiner ci-après :

— cinq arrêts de cette cour en date du 13 juillet 2009 (consorts A c/ commune de Montpellier ; consorts Z c/ commune de Montpellier ; M. et M^me E c/ commune de Montpellier ; Biou c/ commune de Montpellier ; consorts Y c/ commune de Montpellier) fixant à 18 € et 19 € le m² l’indemnité due pour l’expropriation, en vue de la réalisation d’un parc paysager, de terrains en situation privilégiée, classés en zone N-2 du PLU de Montpellier, zone naturelle inconstructible, et situés en bordure de la ZAC de Malbosc dédiée à l’habitation ; même classés dans une zone naturelle, ces terrains, situés sur la colline de Malboc au nord-ouest de Montpellier, bénéficient d’une localisation nettement plus favorable, en bordure d’un quartier fortement urbanisé de la ville et à moins de 5 kilomètres du centre historique.

— vente du 31 janvier 2012 (Letellier / communauté d’agglomération de Montpellier) de 16 parcelles cadastrées à Lattes, section XXX et suivantes, d’une surface totale de 45 056 m², au prix de 638 805,38 €, soit 14,18 € le m² ; ces parcelles, localisées au nord de la ville de Lattes, en bordure d’un secteur urbanisé et en zone rouge au PPRI ne sont cependant pas toutes classées en zone N (naturelle), certaines étant classées en zone AU0, c’est-à-dire dans une zone à urbaniser, inconstructible en l’état, hors révision du PLU, comme le reconnaît la SCI Le mas Rouge en page 12 de son dernier mémoire.

— vente du 2 mai 2007 (Galtier / SCI Les concordes) d’un terrain en friche avec un petit mazet et un puits, cadastré à Lattes, section XXX, de 20 745 m², au prix de 414 900 €, soit 20 € le m² ; alors classé en zone ND du POS, cette parcelle, localisée au nord-ouest du territoire communal et en bordure de l’A 9, a été acquise dans la perspective de la réalisation future d’un bâtiment à usage commercial, ainsi qu’il ressort des énonciations de l’acte, page 12 ; l’acquisition a donc été faite dans un but purement spéculatif.

— arrêt de cette cour du 16 décembre 2008 (consorts G c/ commune de Saint F de Védas) fixant à 17 € le m² l’indemnité due pour l’expropriation, en vue de l’extension du complexe sportif, d’une parcelle cadastrée à Saint F de Védas, section XXX, de 19 836 m², classée en zone NC du POS ; toutefois, l’évaluation tient compte d’une situation privilégiée de la parcelle à proximité du CD n° 613 (ex RN n° 113) et en limite de l’urbanisation de la ville, que marque l’allée du Terral.

— vente du 12 mai 2011 (Cassan / Crédit agricole) d’une parcelle cadastrée à Lattes, section XXX m² constituant un parking public non clos de 251 places de stationnement pour véhicules légers, au prix de 558 876,94 €, soit 29,73 € le m² ; cette parcelle, classée en zone A du PLU, est toutefois aménagée en parc de stationnement pour véhicules et est située dans le quartier de Maurin à Lattes, à côté des bâtiments de l’acquéreur, ce qui laisse supposer que le prix pratiqué est de pure convenance.

— arrêt de cette cour du 15 septembre 2009 (SERM c/ consorts D) confirmant l’indemnité fixée en première instance, par un jugement du 28 mai 2008, pour l’expropriation, dans le cadre de la réalisation de la ZAC Ovalie à Montpellier, de deux parcelles cadastrées section XXX et 6, dont une partie de 18 278 m², classée en zone A et évaluée 30 € le m² ; l’évaluation a été faite en considération de la situation « hautement privilégiée » du terrain situé en limite d’urbanisation et inclus dans le périmètre d’une ZAC mixte (d’habitations, de commerces et de bureaux) localisée dans la partie ouest de la ville de Montpellier, ce qui est loin d’être le cas du terrain exproprié.

— ventes des 16 juin 2006 (Cambarau / Camps) et 19 novembre 2009 (Grosso / Espinos) de deux terrains à usage de jardin familial situés à Lattes, l’un formant le lot n° 68 de l’ensemble immobilier « Les Jardins d’C », l’autre formant le lot n° 26 de l’ensemble immobilier « Les Jardins d’B », aux prix respectifs de 40 000 € et 22 000 € ; les actes notariés, qui constituent les annexes 11 et 12 au rapport, ne précisent pas la superficie des terrains, généralement comprise entre 400 et 600 m², mais en toute hypothèse, ceux-ci ont une nature particulière, celle de jardin familial, et comportent divers aménagements (abri de jardin, forage ').

— vente des 28 décembre 2007 et 8 janvier 2008 (Benchemoul / communauté d’agglomération de Montpellier), dans le cadre de la réalisation du projet d’aménagement et de protection contre les inondations de la basse vallée du Lez, d’une parcelle cadastrée à Lattes, section XXX, d’une surface de 2267 m², au prix de 225 000 €, soit 99,25 € le m² ; classée en zone NC du POS et incluse dans la zone rouge du PPRI, cette parcelle, située au nord de la ville de Lattes et en bordure du fleuve, est cependant aménagée en parking de service d’un restaurant (« la Côte à l’Os »).

— vente du 20 juin 2011 (Gorce-Portes / Veyrunes) d’une parcelle cadastrée à Lattes, section XXX, d’une surface de 260 m², au prix de 40 000 €, soit 153,84 € le m² ; située en limite d’une partie urbanisée du quartier de Maurin, cette parcelle, de petite taille, est certes classée en zone A du PLU, mais son acquisition a été seulement destinée à l’agrandissement du jardin d’agrément de l’acquéreur.

— promesse de vente (Bianchetto / RFF) d’une parcelle cadastrée à Lattes, lieu-dit « XXX », section XXX, au prix de 303 876 €, soit 69 € le m² ; cet acte, non daté, concerne des terrains à usage commercial (sic), dont les caractéristiques matérielles et juridiques ne sont pas précisées.

— promesse de vente du 15 décembre 2011 (société SOFA / ASF), dans le cadre de la réalisation du dédoublement de l’A 9, portant sur une parcelle cadastrée à Lattes, lieu-dit « Lous Tres Aoubrets », section XXX, de 3490 m², au prix de 319 200 €, soit 91,46 € le m² ; le terrain concerné, qui était loué à la société France Auto, concessionnaire Opel, pour les besoins de son activité de vente de véhicules automobiles, a cependant bénéficié de divers aménagements fonciers en rapport avec son utilisation commerciale et était anciennement classé en zone IV NA du POS.

— vente du 8 février 2007 (Dupuy / société Mas Coste) d’une parcelle de 6130 m², cadastrée à Lattes, lieu-dit « Mas Coste », section XXX, classée en zone NC, au prix de 275 850 €, soit 45 € le m² ; vente du 30 mars 2007 (Granier / société Mas Coste) d’une parcelle de 3246 m², cadastrée à Lattes, même lieu-dit, section XXX, classée en zone IVNA, au prix de 324 600 €, soit 100 € le m² ; vente du 30 janvier 2009 (Pendrie / société Mas Coste) de quatre parcelles de 3390 m², 4708 m², 2329 m² et 3555 m², cadastrées à Lattes, lieu-dit « le Chenil », section XXX, 24, 30 et 31, classée en zone IVNA, au prix de 1 747 750 €, soit 125 € le m² ; vente du 30 avril 2009 (Cammal / société Mas Coste) d’une parcelle de 3373 m², cadastrée à Lattes, lieu-dit « Mas Coste », section XXX, classée en zone IVNA, au prix de 185 515 €, soit 55 € le m² ; vente du 5 novembre 2010 (Garrigues / société Mas de Coste) de quatre parcelles cadastrées à Lattes, même lieu-dit, section XXX, 55, 56 et 58, classées en zone N ou A, au prix de 355 410 €, soit 45 € le m² ; ces terrains, situés dans le secteur du Mas de Coste à Lattes, à proximité d’une zone fortement urbanisée de la commune voisine de Pérols, ont été acquis pour le compte du groupe Auchan, dans la perspective future de l’extension de son centre commercial.

— vente du 26 avril 2007 (Esteban / Electricité de France) portant sur des parcelles cadastrées à Montpellier, section XXX, 77, 79 et 80, situées dans le secteur sud A9, à l’est du Lez, classées en zone AU0 du PLU, inconstructible en l’état, au prix de 40 € le m² ; vente Mallet / Electricité de France du 26 avril 2007 portant sur les parcelles cadastrées à Montpellier, section XXX, 75 et 82, classées en zone AU0, au prix de 44 € le m2 incluant le coût de plantations ; les parcelles vendues sont classées dans une zone à urbaniser, bien qu’inconstructible en l’état ; il convient d’ajouter que le prix résultant du premier terme de comparaison (40 € le m²) apparaît atypique, puisque le second acte du même jour, relatif à un terrain aux caractéristiques identiques, révèle un prix du terrain nu nettement inférieur (22 € le m²), après déduction de la valeur des aménagements et plantations.

— vente du 26 février 2013 (Olivet / Merckle) relativement à trois parcelles en nature de jardin, cadastrées à Lattes au lieu-dit « Terre du Mas de Tandon », section XXX, 25 et 26, de 200 m² chacune, et à un cinquième indivis d’une parcelle en nature de chemin d’accès, cadastrée au même lieu-dit, section XXX, de 291 m², au prix global de 18 430 €, soit 28 € le m² ; ce terme de référence concerne des jardins familiaux.

— vente du 28 janvier 2010 (GFA des Domaines Fabre / communauté d’agglomération de Montpellier) de diverses parcelles notamment classées en zone A du PLU de Lattes et cadastrées au lieu-dit « Font de la Banquière », section CB n° 1 et 22, au lieu-dit « Mas de Portal », section CC n° 4, 18 et 20 et au lieu-dit « Mas rouge », section CT n° 98, 114, 115 et 116, à des prix variant de 3 € à 14,25 € le m² selon le caractère inondable ou pas des terres ; ces parcelles, situées en bordure du ruisseau « La Lironde » et proches du terrain exproprié, ont été acquises afin de permettre à la communauté d’agglomération de Montpellier de constituer des réserves foncières dans le secteur de la future gare TGV, ainsi qu’il est précisé en page 2 de l’acte notarié ; il y a lieu de relever que les parcelles CT n° 114, 115 et 116, classées en zone A, inondable, ont été évaluées 9 € le m² dans l’acte, page 6, tandis que la parcelle CT n° 98, également classée en zone A, inondable, a été évaluée 3 € le m², lesdites parcelles étant alors occupées par une SCEA des Domaines Fabre, titulaire d’un bail à métayage à long terme.

— vente du 4 mars 2013 (Portes / Sefiteg) d’une parcelle de terre cadastrée à Lattes, lieu-dit « Fromiga », section XXX, d’une surface de 724 m², au prix de 49,72 € le m² ; cette vente est, pour le moins, suspecte, qui intéresse deux propriétaires expropriés dans le cadre des opérations de dédoublement de l’A9.

— vente du 24 juin 2011 (Senaux / Farges-Dossa) d’une parcelle de terre cadastrée à Guzargues, lieu-dit « le Village », section XXX, d’une surface de 7900 m², au prix de 118 500 €, soit 15 € le m² ; cette parcelle est classée en zone NC, inconstructible, du POS, mais les acquéreurs ne sont pas exploitants agricoles ; elle est toutefois située en limite de la zone UA et à proximité du centre du village de Guzargues.

— vente du 24 mars 2011 (Reboul / Marchenay) d’une parcelle de terrain agricole cadastré à Vendargues, lieu-dit « La Mountada », section XXX, d’une surface de 6866 m², au prix de 240 310 €, soit 35 € le m² ; bien que la parcelle soit classée en zone NC du POS, mais en limite d’urbanisation, il est spécifié à l’acte, page 6, que dans l’hypothèse où à l’avenir, la parcelle vendue et celles conservées par le vendeur, cadastrées section XXX et 101, deviendraient constructibles, l’acquéreur s’engage à viabiliser lesdites parcelles ; il s’en déduit que l’acquisition du terrain au prix de 35 € le m² présente un caractère purement spéculatif.

Le terrain exproprié doit ainsi être estimé en fonction de son usage effectif, strictement agricole, mais en considération de la situation privilégiée dont il bénéficie, liée en particulier à la présence à proximité de tous les réseaux, à sa desserte par deux voies carrossables et à sa localisation en limite du quartier urbanisé de Boirargues ; il n’est pas établi, ni même allégué, que tout ou partie de l’emprise soit classée en zone inondable du PPRI de la commune, au même titre que les parcelles CT n° 98, 114, 115 et 116 situées à proximité et vendues en 2010 jusqu’à 9 € le m² à la communauté d’agglomération de Montpellier, dans la perspective de la réalisation future de la gare TGV ; il doit également être tenu compte de sa consistance, qui est celle d’une terre en friche, sans aménagement particulier.

Les ventes amiables de terrains, qui ont été faites dans un autre secteur de la commune, au nord du quartier de Maurin et au sud de l’autoroute A9, sur la rive droite du Lez, l’ont été globalement au prix de 4 € le m² ; il est dès lors justifié, eu égard à la situation privilégiée de la parcelle XXX, en limite immédiate d’urbanisation, de retenir, pour l’évaluation, un prix de 10 € le m².

A la date du jugement, le Gaec La Rosée, qui exploitait la parcelle, avait libéré les lieux depuis le mois de juin 2013 ; il est communiqué le bulletin de règlement, daté du 27 mars 2014, d’une indemnité d’éviction de 145 117,50 €, fait par la société Oc’Via à celui-ci, relativement à la surface de l’emprise, soit 57 470 m² ; pour autant, le Gaec La Rosée était titulaire d’une simple convention d’occupation conclue le 22 novembre 2012, d’une durée d’une année non renouvelable, du 1^er janvier 2013 au 31 décembre 2013 ; dès lors qu’à la date du jugement à laquelle doit être appréciée la consistance du bien, la parcelle CT n° 107 c aurait dû nécessairement être libérée par le preneur, qui aurait été alors déchue de tout titre d’occupation, il ne peut être tiré aucune conséquence du paiement d’une indemnité d’éviction par l’expropriant, qu’elle soit à l’origine ou pas de la libération anticipée intervenue en juin 2013 ; aucun abattement pour occupation ne saurait donc être pratiqué.

Le montant des indemnités, principale et de remploi, doit en conséquence être fixé comme suit et le jugement réformé de ce chef :

— indemnité principale: 57 470 m² x 10 € ''''''''''''.' 574 700 €

— indemnité de remploi : (20% x 5000 €) + (15% x 10 000 €)

+ (10 % x 559 700 €) '''''''''''''''''''' 58 470 €

Total 633 170 €

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C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a rejeté la demande de la SCI Le Mas Rouge en paiement d’une indemnité de dépréciation du surplus, après avoir notamment relevé que l’expropriation laisse subsister un reliquat de plus de 43 430 m² de belles dimensions, parfaitement exploitable, et que la séparation entre ce reliquat, non exproprié, de la parcelle XXX et la propriété bâtie avec son parc arboré, ne résulte pas de l’emprise, la propriété bâtie, intégralement préservée, étant déjà séparée physiquement de la parcelle par un mur d’enceinte.

Enfin, la somme de 10 319 € réclamée à titre d’indemnité accessoire n’est pas justifiée, la société Oc’Via indiquant que cette indemnité destinée à l’origine à compenser la perte de haies brise-vent, d’aménagements particuliers et de serres est devenue sans objet par suite de l’abandon d’emprises partielles sur les parcelles CT XXX, 104 et 105.

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Au regard de la solution apportée au règlement du litige, la société Oc’Via doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SCI Le Mas Rouge la somme de 1500 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Réforme le jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 11 juin 2014, mais seulement quant au montant des indemnités, principale et de remploi,

Statuant à nouveau de ce chef,

Fixe à la somme de 633 170 € le montant des indemnités, principale et de remploi, que la société Oc’Via devra payer à la SCI Le Mas Rouge pour l’expropriation d’une emprise de 57 470 m² sur la parcelle cadastrée à XXX, lieu-dit « Le Mas Rouge », section XXX,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Condamne la société Oc’Via aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SCI Le Mas Rouge la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le greffier, Le président,