XXX

Numéro 16/1405

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 31/03/2016

Dossier : 14/00538

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

B C divorcée Z

C/

SARL LE FOURNIL DE LOUIS

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 31 Mars 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Janvier 2016, devant :

Monsieur BERTRAND, Président

Madame MORILLON, Conseiller chargé du rapport

Madame JANSON, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 14 décembre 2015

assistés de Madame SAYOUS, Greffier, présent à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame B C divorcée Y

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e Arnaud DOMERCQ de la SCP ARNAUD DOMERCQ- KARINE LHOMY, avocat au barreau de Pau

INTIMEE :

SARL LE FOURNIL DE LOUIS

17 E Marcelin Bertelot

XXX

Représentée par M^e Mélanie CHANFREAU-DULINGE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

sur appel de la décision

en date du 26 AOUT 2013

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN

Vu l’appel interjeté le 11 février 2014 par Madame B C divorcée Z d’un jugement du tribunal de grande instance de MONT DE MARSAN en date du 26 août 2013,

Vu les dernières conclusions de Madame B C divorcée Z en date du 2 décembre 2015,

Vu les dernières conclusions de la SARL LE FOURNIL DE LOUIS en date du 30 novembre 2015,

Vu l’ordonnance de clôture du 2 décembre 2015 pour fixation à l’audience du 19 janvier 2016.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon acte notarié du 11 février 2009, Madame B C divorcée Z a conclu avec Monsieur D A un bail commercial sur un immeuble situé E F à X et ce, à compter du 1^er janvier 2010 pour une durée de neuf années. Ce bail était consenti moyennant le paiement d’un loyer annuel de 30.360 €, contenait une clause d’indexation et portait sur un rez-de-chaussée à usage commercial et un étage à usage d’habitation.

Par acte du 7 août 2009, Monsieur A a cédé son droit au bail à la SARL LE FOURNIL DE LOUIS pour un prix de 80.000 €, sans avoir lui-même jamais exercé d’activité commerciale dans ce lieu.

Des difficultés sont apparues entre les co-contractants dès juin 2010 concernant l’utilisation du parking tant par la clientèle qui y stationne des véhicules que par l’intimée qui a pu y installer des tables, chaises et parasols, ainsi qu’un panneau publicitaire de type totem. Des négociations se sont déroulées entre les parties mais n’ont pas pu aboutir à la signature d’un avenant au bail concernant une augmentation du prix du bail en contrepartie de l’occupation du parking.

Reprochant à la SARL LE FOURNIL DE LOUIS des manquements au contrat, Madame B C divorcée Z a saisi le Tribunal de Grande Instance de MONT DE MARSAN en résiliation du bail pour absence de révision du loyer prévu et occupation du parking jouxtant le fonds de commerce.

Par jugement en date du 26 août 2013, auquel il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé des faits et des prétentions initiales des parties, le tribunal de grande instance de MONT DE MARSAN a :

— débouté Madame B C divorcée Z de sa demande d’application de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial,

— l’a déboutée de sa demande de résiliation judiciaire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

— l’a déboutée de sa demande de paiement des arriérés de loyer,

— constaté que la SARL LE FOURNIL DE LOUIS lui a versé la somme de 1414,91 € au titre de la régularisation de la clause d’indexation du loyer,

— débouté la SARL LE FOURNIL DE LOUIS de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté Madame B C divorcée Z et la SARL LE FOURNIL DE LOUIS de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande.

Madame B C divorcée Z a interjeté appel de cette décision le 11 février 2014.

Une médiation ordonnée par arrêt du 19 février 2015 n’a pu aboutir à un accord.

Dans ses dernières conclusions du 2 décembre 2015, Madame B C divorcée Z demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré,

— prononcer en conséquence la résiliation du contrat de bail par application des articles 1184 et 1741 du code civil,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit sur le fondement de l’article L.145-1 du code de commerce et prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de la SARL LE FOURNIL DE LOUIS et celle de tous occupants de son chef, et ce au plus tard dans le mois de la décision à intervenir, sous astreinte de 300 € par jour de retard, avec paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer en cours majoré de 50 %, soit 4.110 € par mois jusqu’à parfaite vidange des lieux,

— condamner la SARL LE FOURNIL DE LOUIS à lui payer en réparation de son préjudice les sommes suivantes :

—  24 000 € au titre de l’indemnisation de l’occupation illégale du parking du 1^er janvier 2010 au 31 décembre 2014, outre une somme mensuelle de 500 € depuis le 1^er janvier 2015 jusqu’à la parfaite libération des lieux,

—  10 000 € d’indemnisation au titre des travaux illégaux effectués sur le parking non loué et des démarches subséquentes à entreprendre par le bailleur pour les faire disparaître,

—  3 000 € au titre du préjudice financier subi pour les retards de paiement de loyers, des loyers incomplets, des démarches pour obtenir la régularisation financière de l’attitude du preneur,

— la somme mensuelle de 2 740,55 € entre la vidange des lieux effective par le preneur et la date d’effet de la nouvelle location du bailleur à un nouveau preneur, sur le fondement de l’article 1760 du code civil,

—  12 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— condamner la SARL LE FOURNIL DE LOUIS aux dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais de dénonciation aux créanciers inscrits et le coût du commandement du 23 juillet 2015,

— débouter la société LE FOURNIL DE LOUIS de ses demandes.

Elle fait notamment valoir que le preneur a manqué à ses obligations contractuelles en ne réglant pas l’indexation annuelle automatique du loyer dès le 1^er janvier 2011, en réglant le loyer avec retard (une fois le mois commencé) et en occupant illégalement un parking lui appartenant et qui ne fait pas partie du bail (en y positionnant des chaises, tables et parasols et en y faisant stationner les véhicules de sa clientèle). Elle ajoute qu’elle n’a jamais donné un quelconque accord verbal pour les demandes de permis de construire et pour l’occupation du parking. Elle précise qu’elle a fait délivrer au locataire le 23 juillet 2015 un commandement visant la clause résolutoire en raison d’un retard de paiement de 2.689,68 € correspondant à l’indexation depuis le 1^er janvier 2015 et de l’occupation illégale du parking. Elle ajoute que la SARL LE FOURNIL DE LOUIS n’a pas intégralement régularisé les causes du commandement dans le délai d’un mois et qu’en tout état de cause, elle persiste depuis l’origine à ne pas respecter ses obligations contractuelles.

Dans ses dernières conclusions du 30 novembre 2015, la SARL LE FOURNIL DE LOUIS demande de :

— déclarer infondé l’appel et confirmer le jugement entrepris,

— débouter Madame Z de l’ensemble de ses demandes,

— prendre acte du paiement volontaire de la somme de 1.414,91 € en considération de la clause d’indexation du loyer,

— condamner Madame Z au paiement d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner Madame Z au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que Madame B C divorcée Z avait consenti oralement à l’usage du parking pour la clientèle du commerce.

Elle considère par ailleurs que le bailleur a une obligation d’assurer une jouissance paisible à son locataire qui implique que la clientèle puisse se rendre au magasin. Elle ajoute que le parking est nécessairement entré dans le champ contractuel et souligne que les tables et chaises sont collées à la vitrine et n’empiètent pas sur le parking. Elle estime que le bailleur ne peut s’opposer à l’implantation d’une enseigne style totem qui est un accessoire nécessaire du fonds de commerce.

La SARL LE FOURNIL DE LOUIS précise qu’elle acquitte ponctuellement son loyer et que si elle n’a pas appliqué d’office l’indexation, elle a procédé au règlement des sommes dues à ce titre dès que la réclamation lui en a été présentée, soulignant par ailleurs l’absence de bonne foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement du 23 juillet 2015 alors qu’elle savait qu’ils étaient absents de leur domicile.

Enfin, elle estime que les menaces de résiliation du bail ne lui permettent pas de jouir paisiblement du bien, ce qui justifierait l’allocation de dommages et intérêts.

L’instruction a été clôturée le 2 décembre 2015 et l’affaire fixée à l’audience du 19 janvier 2016.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la résiliation judiciaire du bail :

La bailleresse invoque divers manquements de la société locataire qui justifieraient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

— le défaut d’indexation spontanée des loyers,

— le non-respect répétitif de la date de paiement des loyers,

— l’usage abusif du parking situé devant la boulangerie.

Il convient de rappeler que les manquements imputables au preneur doivent être suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du contrat.

En l’espèce, l’article 3° Révision du Loyer du contrat de bail prévoit au titre de la Clause d’indexation 'qu’à compter du 1^er janvier 2011, et pour chacune des années suivantes à cette même date du 1^er janvier, le loyer variera automatiquement, sans que le bailleur ait à formuler de demande particulière à cette fin, en fonction de l’indice du coût de la construction, l’indice pris pour base étant celui du 3° trimestre 2009.'

S’il est exact que l’indexation doit s’opérer sans que le bailleur ait une démarche particulière à faire à ce sujet, il n’en demeure pas moins que jusqu’à l’introduction de l’instance, Madame B C divorcée Z n’avait jamais délivré de commandement fondé sur ce manquement et que la société locataire s’est acquittée de cette obligation le 28 juin 2012 pour l’année 2011, date à laquelle la réclamation lui a été présentée.

Par ailleurs, le montant du retard résultant du défaut de l’application de la clause d’indexation (1414,91 €) apparaît mineur au regard du loyer annuel qui s’élève à 30.360 €.

Le bail prévoit au paragraphe IV Conditions financières, 1° « Montant » : que le montant du loyer annuel est de 30.360 € soit 2.530 € par mois, et au 2° « paiement du loyer » : qu’il doit être payé mensuellement et d’avance entre les mains du bailleur par virement sur le compte du bailleur. Le premier paiement aura lieu le 1^er janvier 2010', ce qui démontre qu’il n’a jamais été exigé du preneur de payer au cours du mois précédent l’échéance du mois suivant.

S’agissant du retard dans le règlement des loyers, la cour constate que le loyer est payé régulièrement en début de mois par virement automatique et que si le compte du bailleur est parfois crédité avec quelques jours de décalage, ce retard n’est pas imputable à la SARL LE FOURNIL DE LOUIS qui justifie, par la production de sa comptabilité, notamment pour les mois de mars, avril, juin, juillet 2015, mois visés par la bailleresse, d’ordres de virement donnés soit le dernier jour du mois précédent, soit le premier jour du mois en cours.

Là encore, il n’est pas justifié d’un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail consenti à la SARL LE FOURNIL DE LOUIS.

Enfin, Madame B C divorcée Z reproche à sa locataire une utilisation abusive du parking situé devant le commerce alors qu’il n’est pas inclus dans le bail.

Il est constant que le parking situé devant le commerce ne figure pas dans la description des lieux loués telle que mentionnée dans le contrat comme suit :

'Désignation de l’immeuble loué :

BISCARROSSE (40600) E F

Un immeuble à usage commercial et d’habitation composé de :

Au rez-de-chaussée : d’un local commercial,

A l’étage partiel: d’un appartement

Le tout situé dans un immeuble cadastré section XXX (l a 31 ca) et XXX).

L’immeuble loué comporte:

— un rez-de-chaussée destiné à être affecté à usage commercial,

— un étage à usage d’habitation.

La location sera considérée pour le tout et indivisiblement comme à usage commercial.'

Il convient de rappeler qu’en vertu des articles 1134 et 1135 du code civil, les conventions doivent être exécutées de bonne foi et qu’elles obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature.

Dans le cadre de ses obligations telles que définies à l’article 1719 du code civil, le bailleur supporte une obligation de délivrance. Cette mise à disposition est réalisée lorsque le locataire a été mis en mesure d’utiliser normalement la chose louée en fonction de sa nature. Le bailleur doit fournir tout ce qui est nécessaire à la jouissance du locataire conformément au contrat, à ses « suites » imposées par la loi et par les usages.

Ainsi, même si le contrat ne l’a pas expressément prévu, le bailleur est tenu d’assurer aux usagers du local et notamment à la clientèle un accès à la boulangerie, et ce sans contrepartie de loyer supplémentaire, cet accès étant indissociable de la chose donnée à bail et indispensable à son usage commercial. Or cet accès ne peut se réaliser compte-tenu de la configuration des lieux, tels qu’ils ressortent des différents constats d’huissier dressés par la bailleresse, qu’en pénétrant sur la partie à usage de parking situé entre la voie publique et le commerce exploité par la SARL LE FOURNIL DE LOUIS et appartenant également à Madame B C divorcée Z.

Il est bien évident que, au regard de la nature de l’activité de la SARL LE FOURNIL DE LOUIS qui draine une nombreuse clientèle avec des va-et-vient incessants de véhicules, celle-ci ne pouvait imaginer que sa propre bailleresse mettrait obstacle à l’usage de ce parking non clôturé.

Par ailleurs, il est constant que le propriétaire ne peut s’opposer à la mise en place d’une signalétique accessoire du contrat de bail, dès lors qu’elle est nécessaire pour orienter la clientèle vers le bâtiment où s’exerce l’activité, qui se situe en retrait de la voie publique. Enfin, les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées étaient également l’accessoire nécessaire de l’activité commerciale et la bailleresse ne pouvait y mettre obstacle.

Il est donc parfaitement clair que l’usage de ce parking par la société locataire était un accessoire indispensable à la jouissance paisible du local commercial loué.

En revanche, cela n’a pas pu avoir pour conséquence d’autoriser la SARL LE FOURNIL DE LOUIS à installer sur cette aire de stationnement une terrasse qui ne peut être considérée comme l’accessoire nécessaire des lieux loués.

Il résulte des développements qui précèdent que Madame B C divorcée Z ne rapporte par la preuve de manquements imputables à la SARL LE FOURNIL DE LOUIS suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail et elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Madame B C divorcée Z:

Il est démontré que la SARL LE FOURNIL DE LOUIS n’a pas réglé spontanément et en temps utile la majoration des loyers résultant de la clause d’indexation dont les termes pourtant clairs lui permettaient néanmoins d’en réaliser elle-même le calcul sans attendre une réclamation de sa bailleresse.

Il est par ailleurs établi que la SARL LE FOURNIL DE LOUIS a installé une terrasse extérieure en empiétant sur le terrain de Madame B C divorcée Z sans son autorisation, en y installant tables, chaises et parasols alors que cette terrasse ne peut être considérée comme l’accessoire de son commerce de boulangerie. Cet empiétement a été constaté à plusieurs reprises et notamment par constats d’huissier de mai 2011 et janvier 2014.

Compte-tenu de la persistance de cette occupation de la propriété d’autrui, au delà de ce qui peut s’avérer nécessaire à l’exploitation du commerce, cause un préjudice indéniable à Madame B C divorcée Z qui souhaitait négocier avec la SARL LE FOURNIL DE LOUIS la fixation d’un loyer ou d’une redevance destinée à compenser l’occupation d’une partie de sa propriété non expressément comprise dans le bail.

Le préjudice subi par Madame B C divorcée Z sera justement compenser par l’allocation d’une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur l’application de la clause résolutoire du contrat de bail commercial :

En vertu de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail commercial du 11 février 2009 contient une clause résolutoire au chapitre 17 du contrat libellée comme suit :

'Art. 1^er : A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou frais de poursuite, et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.'

Il est également prévu au 3° Révision du Loyer. Clause d’indexation 'qu’à compter du 10 janvier 2011, et pour chacune des années suivantes à cette même date du 10 janvier, le loyer variera automatiquement, sans que le bailleur ait à formuler de demande particulière à cette fin, en fonction de l’indice du coût de la construction, l’indice pris pour base étant celui du 3° trimestre 2009.'

Aucun commandement de payer n’a été délivré avant l’introduction de la présente instance, la bailleresse s’étant contentée d’adresser une mise en demeure recommandée.

Ce n’est que par acte du 23 juillet 2015, au cours de la procédure d’appel, que Madame B C divorcée Z a fait délivrer à la SARL LE FOURNIL DE LOUIS un commandement de payer visant la clause résolutoire, en raison de l’existence d’un impayé de 2.689,68 € correspondant à l’indexation qui n’a pas été réalisée depuis le 1^er janvier 2015, en raison du retard dans le paiement des loyers et de l’utilisation sans droit ni titre du parking attenant aux lieux loués et appartenant au bailleur.

Cet acte a été délivré à étude compte-tenu de l’absence de son destinataire.

Le 12 août 2015, la SARL LE FOURNIL DE LOUIS a régularisé l’arriéré par virement entre les mains de Madame B C divorcée Z.

Il a été démontré que la SARL LE FOURNIL DE LOUIS a respecté l’obligation de payer le loyer mensuel d’avance le 1^er de chaque mois et que l’occupation du parking appartenant à Madame B C divorcée Z est justifiée.

Le nouveau grief invoqué par Madame B C divorcée Z tenant au défaut d’indexation du loyer à compter de septembre 2015 ne peut servir de fondement à la résolution de plein droit du contrat s’agissant de faits postérieurs à la délivrance du commandement.

Par conséquent, aucun des motifs visés par le commandement délivré le 23 juillet 2015 ne peut justifier l’application de la clause résolutoire et Madame B C divorcée Z sera également déboutée de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de la SARL LE FOURNIL DE LOUIS :

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière assimilable au dol. En l’espèce, la SARL LE FOURNIL DE LOUIS ne démontre pas en quoi Madame B C divorcée Z aurait agi dans la seule intention de lui nuire, ni avoir, du fait de son action, subi un préjudice quelconque.

En effet, il résulte du dossier qu’elle avait elle-même outrepassé ses droits en occupant de manière illégitime une partie de la propriété de Madame B C divorcée Z en y installant des tables, chaises et parasols. Par ailleurs, la bailleresse n’a mis en place aucun obstacle physique interdisant l’accès à la boulangerie, de telle sorte que la société locataire ne peut invoquer un trouble de jouissance.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Chacune des parties succombant partiellement dans ses demandes, les dépens seront partagés par moitié entre elles et l’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la charge des dépens,

Statuant à nouveau sur ce point, ordonne le partage par moitié entre les parties des dépens de première instance,

Et y ajoutant,

Condamne la SARL LE FOURNIL DE LOUIS à payer à Madame B C divorcée Z une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne le partage des dépens d’appel par moitié entre les parties,

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens d’appel dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision,

Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT