COUR D’APPEL DE CAYENNE

[Adresse 1] – [Localité 1]

Chambre Civile

ARRÊT N° 92 / 2026

N° RG 24/00342 – N° Portalis 4ZAM-V-B7I-BKU5

S.C.I. M & N

C/

S.A. EVDC

ARRÊT DU 11 MAI 2026

Ordonnance Référé, origine Président du TJ de CAYENNE, décision attaquée en date du 28 Juin 2024, enregistrée sous le n° 24/00043

APPELANTE :

S.C.I. M & N

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Christine CHARLOT, avocat au barreau de Guyane

INTIMEE :

S.A. EVDC

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par MaîtreJean-Yves MARCAULT-DEROUARD, avocat au barreau de Guyane

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Février 2026 en audience publique et mise en délibéré au 11 Mai 2026, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M^me Patricia GOILLOT, Conseillère

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me Patricia GOILLOT, Conseillère

M. Yann BOUCHARE, Président de chambre

M. Laurent SOCHAS, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

M^me Hélène PETRO, greffière , présente lors des débats et M^me Naomie BRIEU, greffière, présente lors du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 al 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

La société EVDC, propriétaire d’une parcelle sise à [Localité 2] cadastrée AE [Cadastre 1], d’une superficie totale de 117 ha 61 a 13 ca divisée en deux parcelles cadastrées AE [Cadastre 2] et AE [Cadastre 3] a pour projet de construire un lotissement, d’une superficie totale de 66.826,745 m², et divisé en 40 lots d’une superficie comprise entre 1200 et 4190 m².

Estimant sa propriété enclavée, la société EVDC a signé le 20 mai 2013 avec la société M&N, propriétaire de la parcelle voisine cadastrée AL [Cadastre 4], un protocole d’accord aux termes duquel celle-ci lui cède une parcelle de 1500 m², située en bordure de sa propriété pour qu’une route d’accès vers le lotissement soit établie. En contrepartie, la société EVDC lui cède une parcelle d’une surface de 4911m² à détacher d’une parcelle plus grande aux frais de la société EVDC et les lots n°1 et n°2 du lotissement cadastrés et viabilisés, outre une servitude de passage et de «'tour d’échelle'» afin d’effectuer toutes réparations le long de sa propriété.

Par jugement contradictoire en date du 14 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Cayenne a':

— dit que la parcelle sise à [Localité 2] cadastrée section AE N°[Cadastre 2] enclavée au sens de l’article 682 du code civil bénéficiera d’une servitude de passage sur la parcelle sise sur la même commune cadastrée section AL N°[Cadastre 4] suivant le tracé défini par le rapport d’expertise de monsieur [G] se référant à une servitude de 15 mètres x 100 mètres d’un tracé rectiligne nord /sud à l’extrémité est de la parcelle AL N°[Cadastre 4] telle que définie sur un plan établi par la société AGIR dans le cadre du dossier de permis d’aménager du lotissement [Adresse 4] (plan PA 4 : parcellaire),

— dit que les frais d’aménagement nécessaires à la mise en 'uvre de la servitude, à la sécurité de la propriété de la SCI M&N et notamment la mise en place d’une clôture rigide et l’entretien de la servitude seront à la charge de la SA EVDC,

— fixé à 105 000 euros le montant de l’indemnité que la SA EVDC, propriétaire du fonds dominant, devra payer en contrepartie à la SCI M&N, propriétaire du fonds servant, en réparation des dommages causés,

— dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— débouté la SCI M&N de sa demande de dommages intérêts d’un montant de 70 000€ au titre de l’immobilisation de son terrain,

— déboute la SA EVDC de sa demande de dommages intérêts de 171 000€ au titre de la réparation d’un préjudice matériel et financier,

— déboute la SA EVDC de ses demande de dommages intérêts de 100 000€ au titre de la réparation d’un préjudice d’image et de notoriété,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de l’une ou l’autre des parties,

— dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens.

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par arrêt en date du 29 juillet 2022, la chambre civile de la cour d’appel de Cayenne a :

— Constaté la résiliation unilatérale par la SCI M&N du protocole d’accord en date du 20 mai 2013';

— Confirmé le jugement entrepris dans toutes ses dispositions';

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Dit que chacune des parties supportera la charge des dépens par elle exposés en cause d’appel.

Le 12 octobre 2022, le président du tribunal, saisi par assignation en référé heure à heure par la SCI M&N aux fins d’ordonner que la société EVDC cesse les travaux entrepris sur la parcelle AL N°[Cadastre 4] et évacue les équipements et matériaux, a jugé que la SA EVDC , en exerçant son droit réel de désenclavement, n’avait commis aucun trouble manifestement illicite et a rejeté l’intégralité des demandes de la SCI M&N.

Par assignation en date du 15 avril 2024, la SAEVDC a cité la SCI M&N devant le juge des référés aux fins de voir juger que l’opposition de la SCI M&N au passage des canalisations et à la mise en place des réseaux sur l’assiette de la servitude légale de passage octroyée par le jugement du 14 septembre 2020 constituait un trouble manifestement illicite, et voir ordonner en conséquence à la SCI M&N de laisser libre le passage pour la réalisation des travaux et ce sous astreinte.

Par ordonnance contradictoire en date du 28 juin 2024, le juge des référés a, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’existence d’un trouble manifestement illicite,

— ordonné à la SCI M&N de cesser et faire cesser toutes obstructions de quelque manière que ce soit à la réalisation de travaux par la société EVDC ou toute personne par elle mandatée en vue du passage sur l’assiette de la servitude d’enclave fixée dans le jugement du tribunal judiciaire du 14 septembre 2020 confirmé par la cour d’appel le 29 juillet 2022, de canalisations ou installations nécessaires à la construction en cours d’édification sur la parcelle enclavée et cela à compter du lendemain de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sous astreinte de 2000€ par jour de retard,

— condamné la SCI M&N à payer à la société EVDC la somme de 2000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI M&N aux entiers dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 25 juillet 2024, la SCI M&N a interjeté appel de l’ordonnance en date du 28 juin 2024 en toutes ses dispositions.

Par avis du 31 juillet 2024, l’affaire a été fixée a bref délai au 13 février 2025 en application de l’article 905 du code de procédure civile.

La SA EVDC a constitué intimé le 27 septembre 2024 et a transmis ses premières conclusions le même jour.

Les premières conclusions d’appelant ont été transmises le 12 juin 2025, et les premières conclusions d’intimé transmises le 16 juin 2025

Aux termes de ses conclusions transmises le 12 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SCI M&N sollicite, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et de la jurisprudence de la cour de cassation sur la fraude, que la cour:

— juge la SCI M&N recevable et fondée dans sa demande,

— juge que l’ordonnance du juge des référés de Cayenne du 28 juin 2024 est entachée d’omission à statuer, d’erreur de droit et d’erreur d’appréciation,

En conséquence,

— juge que le moyen tiré de ce que l’exécution d’un permis d’aménager entaché de fraude constitue une contestation sérieuse,

— juge que constitue une contestation sérieuse le moyen tiré de ce que le titulaire d’une servitude légale doit informer le propriétaire du terrain grevé de servitude des travaux entrepris et de leur emprise avant de les entreprendre,

En conséquence,

— juge qu’en l’état du sérieux des contestations élevées par la SCI M&N, il n’existe pas de trouble manifestement illicite,

En conséquence,

— infirme l’ordonnance du juge des référés de Cayenne du 28 juin 2024,

Et statuant de nouveau,

— déboute la société EVDC de l’ensemble de ces demandes,

— condamne la société EVDC à verser à la SCI M&N une somme de 3000€ au titre des frais d’instance,

— condamne la société EVDC aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI M&N expose que la société EVDC n’a déposé sa demande de permis d’aménager en vue de l’édification de son lotissement seulement deux ans après la signature du protocole du 20 mai 2013, et que la SCI M&N a fini par lui adresser a minima une mise en demeure de signer les promesses de vente, à défaut de quoi le protocole serait résilié sur le fondement de l’article 1184 du code civil. Elle explique que la société EVDC a obtenu le 22 décembre 2015 un permis d’aménager et a finalement assigné pour solliciter une expertise en vue d’un désenclavement, et que l’expert judiciaire a rendu son rapport définitif le 12 mars 2018.

La SCI M&N indique que la mairie de [Localité 2] a délivré un nouveau permis d’aménager n°PA 973 307 20 100004 à la société EVDC par décision du 12 avril 2021, permis dont la SCI M&N a contesté la légalité, l’instance étant pendante devant la cour administrative d’appel de Bordeaux.

La société appelante rappelle qu’elle a fait valoir le moyen tiré de ce que les travaux en litige sont entrepris en exécution d’un permis d’aménager obtenu en fraude à la loi et en fraude aux intérêts de la SCI, le promoteur EVDC ayant sollicité un permis d’aménager sans justifier qu’il disposait d’un accès, et ayant ainsi trompé l’administration dans le but de bénéficier d’une autorisation d’urbanisme. Rappelant que la fraude corrompt tout et ne peut créer aucun droit acquis, elle soutient ainsi que le juge des référés n’a pas examiné la réalité de la fraude, et jugé que cette dernière constitue une contestation sérieuse qui se heurte à la demande de la SA EVDC. Elle affirme que celle-ci se dépêche de réaliser des travaux dans l’espoir de faire échec aux décisions attendues tant de la CAA de Bordeaux sur la légalité du permis d’aménager que celle de la cour de cassation sur l’enclavement allégué.

La SCI M&N soutient par ailleurs que si l’article 682 du code civil permet au propriétaire dont les fonds sont enclavés d’assurer une desserte complète de ses fonds, ce droit qui s’exerce sur la propriété d’autrui est un simple droit de passage et ne lui permet pas de disposer à sa guise et sans restriction du tréfonds de la propriétét d’autrui. Elle estime que le propriétaire doit ainsi être informé de la nature des travaux, de leur durée, du tracé des canalisations et de leur profondeur, et doit en outre justifier d’une assurance pour ces travaux, et elle se prévaut de ce que la SA EVDC n’a respecté aucune de ces règles. Elle en déduit que le juge des référés a omis de se prononcer sur la contestation sérieuse , et a également commis une erreur de droit en estimant que la SA EVDC pouvait exécuter des travaux sur la propriété d’autrui sans en informer le propriétaire et sans obtenir son accord

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimé transmises le 13 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, la SA EVDC sollicite, au visa des dispositions des articles 834, 835 du code de procédure civile, et 682 du code civile que la cour :

— confirme entièrement l’ordonnance de référé en date du 7 juin 2024,

et, accueillant la concluante en sa demande reconventionnelle,

— condamne la SCI M&N au paiement d’une somme de 5000€ sur la base des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS EVDC expose que le protocole d’accord signé entre les parties le 20 mai 2013 a été résilié brusquement et unilatéralement par la SCI M&N, et qu’elle a été contrainte de saisir le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire pour déterminer l’état d’enclave de la parcelle AE563 et rechercher l’emplacement d’une servitude légale de passage en déterminant le trajet le plus court et le moins dommageable jusqu’à la voie publique. Elle rappelle que l’arrêt du 29 juillet 2022 de la cour d’appel de Cayenne a confirmé la décision du tribunal judiciaire concernant l’état d’enclave et la servitude légale de passage qui en découle conformément aux termes de l’article 682 du code civil, , et que c’est dans ces conditions qu’elle a fait délimiter l’emplacement de la servitude légale de passage dont elle bénéficie par un expert géomètre , mais que malgré les décisions de justice intervenues et devenues exécutoires , la SCI M&N a saisi le juge des référés afin de s’opposer aux travaux, demande qui a été rejetée par ordonnance du juge des référés du 12 décembre 2022.

La société intimée explique que les travaux ont alors pu commencer et se dérouler jusqu’au 12 mars 2024, mais que le représentant de la SCI M&N s’est opposé aux travaux de passage des réseaux et canalisations en recourant à une société de gardiennage qui s’y est opposée. Elle indique avoir été contrainte de cesser les travaux, ceci lui causant un préjudice important puisqu’en l’absence de raccordement au réseau public, elle ne peut entamer la commercialisation des différentes parcelles de l’opération de lotissement en cours. Elle affirme que ces travaux de raccordement sont nécessaires et légalement prévus, et que l’attitude d’opposition tendant à s’opposer à l’application d’une décision de justice constitue un trouble manifestement illicite.

La SAS EVDC expose que la cour d’appel de Bordeaux a elle aussi débouté la SCI M&N de sa contestation de l’arrêté de lotissement. Elle rappelle que le juge des référés a écarté à juste titre le moyen soulevé en première instance. Elle fait par ailleurs valoir que la société appelante refuse de prendre en compte la jurisprudence tendant à ce qu’une servitude légale pour enclave sur le fondement de l’article 682 du code civil comporte non seulement une servitude légale de passage mais également un droit de passage pour le raccordement aux réseaux communaux.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés concernant la demande de la société EVDC tendant à tendant à voir ordonner à la SCI M&N de cesser toute obstruction à la réalisation des travaux pour le passage sur la servitude d’enclave.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage illicite, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile précisent que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le juge des référés, pour statuer sur la demande de la société EVDC en application de ces dispositions, n’a pas à rechercher la présence d’une contestation sérieuse s’il s’agit de prévenir un dommage illicite ou de faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans ces conditions, le juge de première instance a exactement rappelé que la contestation sérieuse ne constitue pas en droit un obstacle sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, de telle sorte que les moyens allégués à ce titre par la SCI M&N sont indifférents à la solution du litige, laquelle découle de l’existence d’un trouble manifestement illicite. A titre surabondant, il peut être relevé que la juridiction administrative d’appel a débouté la SCI M&N de ses contestations relatives au permis d’aménager obtenu par la société EVDC.

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Il est admis que la servitude légale de passage telle que prévue par les dispositions susvisées comprend également le droit de passage pour le raccordement aux réseaux des canalisations ou réseaux nécessaires à la satisfaction des besoins de la construction édifiée sur la propriété du bénéficiaire de la servitude.

En l’espèce, il ressort des décisions de justice antérieures et notamment de l’arrêt de la cour d’appel du 29 juillet 2022 ayant confirmé le jugement du triunal judiciaire du 14 septembre 2020 que la société EVDC dispose d’une servitude légale de passage lui permettant sur un passage de 15x100 mètres parfaitement délimité de faire passer les réseaux et canalisations nécessaires à la desserte de sa construction. Il ne peut dès lors qu’être relevé que le jugement déféré n’a pas fait d’erreur d’appréciation ni d’omission à statuer ou d’erreur de droit dans la mesure où les travaux nécessaires sont parfaitement connus et délimités.

Par conséquent, le juge de première instance a exactement constaté que l’obstacle à l’exercice de ce droit et qui constitue une violation des décisions de justice antérieures est constitutif d’un trouble manifestement illicite, lequel est démontré par les constats d’huissier versés aux débats témoignant de la présence d’agents de sécurité positionné sur le tracé de la tranchée prévue pour la passage des réseaux.

En conséquence et au vu de l’ensemble de ces éléments, l’ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au vu de la solution apportée au règlement du litige en cause d’appel, la SCI M&N sera condamnée à payer à la société EVDC la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, et sera déboutée de sa demande à ce titre.

La SCI M&N sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement en matière de référé, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME l’ordonnance de référé rendu par la vice- présidente déléguée par le tribunal judiciaire de Cayenne en date du 28 juin 2024 en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

DEBOUTE la SCI M&N de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la SCI M&N à payer à la société EVDC la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel

CONDAMNE la SCI M&N aux entiers dépens d’appel.

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Conseillère et la Greffière.

La Greffière La Conseillère

Naomie BRIEU Patricia GOILLOT