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COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 13 Mai 2014

RG : 11/01194

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON-LES-BAINS en date du 13 Janvier 2011, RG 09/1843

Appelants

M. G C

né le XXX à XXX

M. W C

né le XXX à XXX

M. B C

né le XXX à XXX

représentés par la SCP FORQUIN REMONDIN, avocats postulants au barreau de CHAMBERY, assistés de la SCP MERMET – VOUTAY – BALTAZARD – LUCE -XXX, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimés

M. U Y

né le XXX à XXX

M^me K Y

née le XXX à TEHERAN, demeurant Chez M^me U Y – XXX

M. Q Y

né le XXX à TEHERAN, demeurant Chez M^me U Y – XXX

M. M Y

né le XXX à TEHERAN, demeurant Chez M^me U Y – XXX

représentés par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY, assistés de la SCP BRIFFOD/PUTHOD, avocats plaidants au barreau de BONNEVILLE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 15 avril 2014 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Claude BILLY, Président, qui a procédé au rapport,

— Monsieur Pascal LECLERCQ, Conseiller,

— Monsieur Jacques MOREL, Conseiller,

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Attendu que monsieur G C, madame W C et monsieur B C d’une part et madame U Y, madame K Y, monsieur Q Y et monsieur M Y d’autre part sont propriétaires en indivision d’un ensemble immobilier situé à XXX

Que le tribunal de grande instance de Thonon les Bains, par jugement du 13 janvier 2011, a débouté les consorts C de leur demande d’autorisation de passer seuls la vente de l’ensemble, ordonné le partage, désigné un notaire et un juge commissaire et ordonné une expertise confiée à madame E et monsieur Z pour étudier les possibilités de partage en nature, l’évaluation d’une mise à prix, la détermination des mesures urgentes et tous éléments d’appréciation des comptes, et ordonné l’exécution provisoire ;

Que les consorts C en ont interjeté appel par déclaration du 12 mai suivant ;

Attendu que, soutenant qu’ils sont propriétaires à raison de 200 parts sur 1000 pour madame W C, 150 parts chacun pour messieurs B et G C et 125 parts pour chacun des consorts Y, que le manoir et ses dépendances ne sont plus occupés depuis plus de 30 ans, qu’ils sont d’accord pour sortir de l’indivision et la vente mais non sur les modalités, que plusieurs expertises privées ont eu lieu, que madame E a estimé le bien à 5.065.098 € le 5 septembre 2012, que monsieur F, expert près la cour de Paris l’a estimé à 7.320.000 € le 7 mars 2013, que le bien est en très mauvais état, qu’il est exceptionnel, destiné à une clientèle extrêmement réduite et fortunée, que des offres ont été faites de 14 millions d’euros en 2007, 18 en 2008, 11 en 2010 par la société Excen global et 18 millions à l’automne 2012, que les consorts Y les ont toutes refusées, que le tribunal de grande instance de Thonon les Bains, à nouveau saisi du fond, a renvoyé l’affaire dans l’attente de la décision de la cour, que l’évocation n’est pas opportune, que l’offre Excen global est exceptionnelle, qu’elle est réitérée à plusieurs reprises et par lettre du 1^er octobre 2012, qu’elle ne contient pas de condition d’obtention de prêt et offre de consigner la somme de 11 millions d’euros, qu’elle est très supérieure à l’estimation des experts, que le refus des consorts Y est incompréhensible et destiné à leur nuire, que le bien ne cesse de se dégrader, qu’il a été squatté quatre fois, dépouillé des métaux précieux apparents et équipements, subit des fuites en toiture et n’est plus assuré, qu’il tire sa valeur de son unité, qu’un partage en nature n’est pas commode, qu’il ne peut être fait en deux lots, qu’il est économiquement absurde, inefficace et irréalisable en pratique, que les terrains sont inconstructibles, que la mise en copropriété perpétue une indivision, que des travaux seraient nécessaires que madame E ne chiffre pas, les consorts C demandent de rejeter la demande d’évocation, de réformer le jugement, de les autoriser à vendre le manoir, ses dépendances et ses terrains notamment à la SCI Excen global pour le prix de 11 millions d’euros nets vendeurs, subsidiairement de prendre une connaissance personnelle de l’immeuble sur les lieux et d’ordonner l’adjudication du manoir et ses dépendances, et de condamner les consorts Y à leur payer 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que, alléguant qu’il est de bonne justice d’évoquer le dossier, que la priorité doit être donnée au partage en nature, que l’offre Excen global, que le notaire affirme détenir, n’est pas produite, que le littoral lacustre est soumis à la préemption du département, que le sous-préfet a écrit le 1^er juin 2010 à leur conseil genevois, monsieur D, que la parcelle entre le lac Léman et la route départementale fera l’objet d’un droit de préemption et que celle au sud de la route est en zone naturelle protégée d’une inconstructibilité renforcée, que l’offre de 11.000.000 € n’a donc pas d’intérêt, que le courrier de monsieur A, notaire, n’engage pas non plus la société Excen global, qu’un rapport de monsieur X du 15 février 2010 estime la valeur du bien entre 5.461.000 et 6.108.000 € qu’il soit vendu en un seul lot ou partagé en nature, que le principe demeure que le partage en nature soit préféré à la licitation, que la division en deux lots permet d’optimiser la vente, que plusieurs solutions sont possibles, que la maison de maître est de fait divisée en deux parties indépendantes, qu’il a toujours été question de partager en deux lots, que les experts ont admis la possibilité de partager en sept lots, qu’ils acceptent de se voir attribuer une portion indivise, les consorts Y concluent à la confirmation du jugement, à l’évocation du dossier, à ce qu’il leur soit donné acte de leur intention de demeurer dans l’indivision entre eux quatre, à l’établissement d’un état liquidatif selon lequel le partage serait fait en deux lots, ou en cas de refus des consorts C à l’attribution pour eux-mêmes des lots 1,2, 3, 4 avec paiement d’une soulte de 88.000 €, à la qualification d’abus de droit du refus de cette proposition ;

Attendu qu’il est certain que la vente au prix proposé, nettement supérieur aux évaluations des différents experts, si elle peut effectivement avoir lieu en ces termes, est plus favorable à chacun des indivisaires que toute autre solution ;

Que, toutefois, l’article 815-5 du code civil ne permet l’autorisation pour un indivisaire de passer seul un acte que si le refus de l’un ou d’autres indivisaires 'met en péril l’intérêt commun’ ;

Que l’intérêt de chacun n’est pas l’intérêt commun ;

Que la proposition alléguée tient depuis plus de quatre ans ;

Que les détériorations de l’immeuble durent depuis trente ans et sont telles qu’il n’apparaît pas que, s’agissant de surcroît de la vente du seul bien indivis, le refus de la cession envisagée mette en péril l’intérêt commun ;

Attendu que, toutefois, compte tenu de l’état du bien, dont certaines parties menacent ruine, et de l’impossibilité en l’état de l’assurer, comme le relève l’expert, il apparaît de bonne justice, dès lors que le rapport d’expertise est réalisé, d’évoquer l’affaire ;

Attendu que l’expert s’est longuement attardé sur une division en deux lots telle que demandée par les intimés ;

Que, toutefois, en présence de sept indivisaires dont plusieurs s’opposent à cette solution, force est de rechercher une division en sept lots ;

Attendu que la demande de division préalable en 40 lots, afin de permettre un partage entièrement en nature, aboutirait selon l’expert à créer un morcellement incohérent ;

Qu’il s’agit là d’une évidence compte tenu de la description du bien et que, en outre, le partage en nature n’implique pas que chaque indivisaire soit rempli de ses droits par l’attribution d’une partie du bien ;

Qu’il est en effet possible de compenser les insuffisances par l’attribution de soultes ;

Attendu que, dans le cadre d’une division en sept lots, l’expert a proposé 4 lots à organiser en copropriété comprenant parties du bâtiment d’habitation principal et la partie nord de la propriété ainsi que les parcelles d’un seul tenant situées de l’autre côté de la route départementale jusqu’au lac, et trois lots constitués, à peu près de superficie égale, alignés d’ouest en est, comprenant les parcelles agricoles outre, pour le lot 5, le plus à l’ouest, l’étable et le chalet, ainsi que la parcelle 75 isolée du reste et située entre la propriété et le lac et donc éloignée du reste du lot, et quelques petites parcelles agricoles situées à l’ouest de l’autre côté du chemin rural du Marteret, pour le second lot 6, entre les deux autres, la ferme et pour le troisième lot 7, à l’est, la maison de gardien (habitée) et le hangar ;

Que cette solution de partage en nature apparaît donc techniquement possible ;

Que l’expert n’a pas envisagé le coût des aménagements de la maison principale, mais que, eu égard à l’état décrit par lui et par les parties et aux travaux de remise en état indispensables, il n’apparaît pas que ce coût soit susceptible d’avoir une incidence sur la valeur des lots ;

Attendu qu’il manque toutefois l’évaluation des possibilités de vente de l’un ou l’autre des lots indépendamment du reste de la propriété ;

Qu’en effet les consorts Y se déclarent volontaires pour se voir attribuer les quatre premiers lots ;

Que, toutefois, le principe en cas de désaccord, et aucun accord n’existe à présent entre les parties ni ne paraît susceptible d’intervenir, est d’un tirage au sort des lots ;

Que le fait pour les consorts C de s’opposer à ce que certains lots soient attribués aux autres indivisaires en raison de leur seul choix n’est pas plus abusif que celui pour les consorts Y de s’opposer à la vente que les consorts C semblaient en passe d’obtenir, et qu’il ne s’agit, dans les deux cas, que de l’exercice de droits ;

Que cette allégation par les consorts Y d’abus de droit contre toute opposition à ce que les quatre premiers lots en copropriété leur soient attribués exprime clairement qu’ils n’entendent pas se satisfaire d’un partage en nature par tirage au sort de sept lots ;

Que les parties n’ont pas demandé d’évaluation du prix de vente de chacun des sept lots seul et que les experts, tant judiciaire que sollicité par une des parties, n’ont pas spontanément envisagé de répondre à cette question ;

Qu’il apparaît donc que la solution d’un partage en nature en sept lots est techniquement possible, mais qu’elle n’est pas commodément envisageable et serait nécessairement désavantageuse pour les parties, les seules qui l’acceptent le conditionnant pratiquement à la possibilité pour eux de rester dans l’indivision de certains lots précis seulement ;

Qu’il convient dès lors d’ordonner la licitation, sous réserve bien sûr que les parties ne parviennent pas autrement à une solution amiable, soit par vente du tout, ce qui paraît la solution la plus convenable dans la situation actuelle et eu égard à l’intérêt limité qu’elles ont manifesté pour ce bien jusqu’à ce jour, soit par toute autre modalité recueillant leur accord ;

Qu’il y a lieu pour cela de reprendre la proposition de l’expert, visant la vente en trois lots soit la totalité du tènement bâti sur une mise à prix de 3.000.000 €, les parcelles agricoles A 32, 37, 38, 41, 48, 49 et 50, lieudit le Pleuvy, séparées de la propriété bâtie par le chemin rural, ensemble sur une mise à prix de 10.000 €, la parcelle A 75, lieudit Bellevue, sur une mise à prix de 6.000 € et les autres parcelles, d’un seul tenant, situées entre la route départementale et le lac, lieudit les Paquis et Bellevue, XXX, 801, 889 et 891sur une mise à prix de 200.000 €, ces dernières étant, selon les dires des parties et pièces produites, destinées certainement à être préemptées ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté les consorts C de leur demande d’autorisation de vendre le bien indivis et ordonné l’ouverture des opérations de partage,

Evoquant,

Ordonne la licitation des biens indivis tous situés sur la commune d’Excenevex, section A, en quatre lots :

— premier lot : ensemble bâti comprenant les parcelles 3 et XXX, 52, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 606, 649,1303, 1304, 1305, 1306 et XXX, d’une superficie totale de 19 ha 49 a 97 ca, sur la mise à prix de 3.000.000 euros,

— deuxième lot : parcelles 32, 37, 38, 41, 48, 49, 50, d’une superficie totale de 1 ha 72 a 53 ca, toutes en nature de pré, lieudit Le Pleuvy, sur la mise à prix de 10.000 euros,

— troisième lot : parcelle 75, d’une superficie de 24 a 35 ca, lieudit Bellevue, sur la mise à prix de 6.000 euros,

— quatrième lot : parcelles 8 et XXX, XXX, 801, XXX, 2 ha 68 a 70 ca, sur la mise à prix de 200.000 euros,

Dit qu’il y sera procédé avec diligence par le notaire désigné par le jugement dans un délai de neuf mois à compter de ce jour,

Dit que les parties auront tout loisir d’opter définitivement pour une autre modalité de vente amiable ou de partage jusqu’à la date fixée pour l’adjudication,

Déboute les consorts C de leur prétention fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Bollonjeon-Arnaud-Bollonjeon et de la SCP Briffod-Puthod.

Ainsi prononcé publiquement le 13 mai 2014 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Claude BILLY, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,