Cour d'appel de Chambéry, 1er décembre 2015, n° 15/00916

TGI Thonon-Les-Bains 16 avril 2015

CA Chambéry
Infirmation 1 décembre 2015

Arguments

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Rejeté
Suspension des effets de la clause résolutoire
La cour a constaté que M. A X n'a pas justifié d'offres sérieuses d'achat de son fonds de commerce et n'a pas effectué de démarches pour vendre son fonds, ce qui ne permet pas de suspendre la clause résolutoire.
Rejeté
Non restitution du dépôt de garantie
La cour a constaté que M. A X ne justifie pas du paiement de cette somme, rendant la demande de remboursement sérieusement contestable.
Rejeté
Bonne foi et problèmes de santé
La cour a confirmé que la résiliation du bail était justifiée par le non-paiement des loyers et l'absence de démarches pour vendre son fonds de commerce.
Accepté
Loyers échus et indemnités d'occupation
La cour a jugé que la demande de provision était fondée et a fixé le montant en tenant compte des loyers impayés et des indemnités d'occupation.

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Sur la décision

Référence :	CA Chambéry, 1er déc. 2015, n° 15/00916
Juridiction :	Cour d'appel de Chambéry
Numéro(s) :	15/00916
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Thonon-Les-Bains, 16 avril 2015, N° 15/00154

Sur les parties

Avocat(s) :	Marylise LEDAINCatherine BAUD MARJOU
Cabinet(s) :	SCP HAUVESPRE BAUD MARJOU
Parties :	SCI KIRAN FRERES

Texte intégral

XXX

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 01 Décembre 2015

RG : 15/00916

Décision attaquée : Ordonnance du Président du TGI de THONON LES BAINS en date du 16 Avril 2015, RG 15/00154

Appelant

M. A X

né le XXX, demeurant XXX

représenté par la SCP SCP HAUVESPRE BAUD MARJOU, avocats au barreau de BONNEVILLE

Intimée

SCI KIRAN FRERES, demeurant 15 chemin des Erables – 74100 VETRAZ MONTHOUX

représentée par M^e Marylise LEDAIN, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 20 octobre 2015 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Philippe GREINER, Président,

— Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseiller, qui a procédé au rapport

— M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

M. A X exploite un garage dans des locaux sis à XXX frères, qui lui ont été loués :

— du 1^er février 2012 au 30 janvier 2014 en vertu d’un bail de courte durée soumis aux dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce en date du 30 septembre 2011

— à compter du 31 janvier 2014 en vertu d’un bail commercial de 9 ans, régularisé le 18 janvier 2014.

En raison de graves problèmes de santé, M. X a cessé d’exploiter son fonds depuis août 2014.

Il est devenu défaillant dans le paiement du loyer à compter d’octobre 2014.

Après deux vaines mises en demeure, la SCI Kiran frères lui a fait délivrer par acte du 4 février 2015, un commandement de payer la somme de 10.467,52 € correspondant à hauteur de 9.120 € aux loyers impayés d’octobre 2014 à janvier 2015, outre 1.156 € au titre de la taxe foncière 2014, et les frais d’acte ; ce commandement se référait expressément à la clause de résiliation du bail du 18 janvier 2014 et aux dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce ; il laissait un délai d’un mois à M. X pour régulariser sa situation.

Par ordonnance du 16 avril 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Thonon les Bains a :

— rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail et constaté sa résiliation au 4 mars 2015

— ordonné l’expulsion de M. X et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 1^er avril 2015 jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, à la somme de 2.280 € et condamné M. X, à titre provisionnel, à payer cette indemnité

— condamné M. X à payer à la SCI Kiran frères

. une provision de 14.836,20 € au titre de l’arriéré de loyers et charges échus au 31 mars 2015, outre intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2014 sur le principal de 10.467,52 € et du 19 mars 2015 sur le surplus

. une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande présentée par la bailleresse au titre de la clause pénale du contrat et sur la demande reconventionnelle en compensation

— condamné M. X aux dépens comprenant le coût du commandement du février 2015.

M. X a interjeté appel de cette ordonnance le 23 avril 2015.

Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 19 octobre 2015, il demande à la cour :

— de réformer l’ordonnance déférée

— de débouter la SCI Kiran frères de sa demande en paiement d’une provision sur la taxe foncière 2014

— de condamner la SCI Kiran frères à lui rembourser à titre provisionnel la somme de 1.300 € au titre du dépôt de garantie payé à l’entrée dans les lieux en 2012 et non restitué lors de la conclusion du bail du 18 janvier 2014

— de dire et juger que le dépôt de garantie de 2.280 € versé le 18 janvier 2014 vient en déduction de sa dette

— de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder un délai de 6 mois pour lui permettre d’apurer son arriéré via la cession de son fonds de commerce

— de condamner la SCI Kiran frères

. aux dépens qui seront recouvrés directement par Maître Baud-Marjou en application de l’article 699 du code de procédure civile

. à lui payer une indemnité globale de 2.400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon le dispositif de ses conclusions notifiées le 14 octobre 2015, la SCI Kiran frères demande à la cour :

— de confirmer l’ordonnance déférée, sauf en sa disposition relative à la provision sur loyers et charges

— statuant à nouveau sur ce point, de condamner M. X à lui payer la somme provisionnelle de 30.796,20 €, outre intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2014 et de constater l’acquisition à son profit, à titre provisionnel, du dépôt de garantie de 2.280 €

— y ajoutant, de condamner M. X

. aux dépens d’appel distraits au profit de Maître Ledain conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

. à lui payer une indemnité complémentaire de 2.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 20 octobre 2015, il a été constaté, conformément à l’article 905 du code de procédure civile, que l’affaire était en état d’être jugée.

SUR CE

' Sur la résiliation du bail

Elle est encourue sauf à faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire du contrat, présentée par M. X.

Si sa bonne foi n’est pas discutable eu égard aux circonstances dans lesquelles il est devenu défaillant , force est de constater que :

— ni l’attestation non datée de M. Y, ni le chèque de 10.000 € émis le 20 juin 2015 à l’ordre de M. X, par M. Z Tarek pour une cause non précisée par celui-ci, ne valent offres sérieuses d’achat de son fonds

— il ne justifie d’aucune démarche effectuée en vue de parvenir à la vente de son fonds de commerce, qui perd de la valeur, et donc de son attractivité, du fait de sa non-exploitation depuis plus d’un an.

En conséquence, la cour confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— débouté M. X de sa demande et constaté la résiliation du bail commercial liant les parties à effet du 4 mars 2015

— ordonné son expulsion sous les deux réserves suivantes

. le point de départ du délai d’un mois dont il disposait pour libérer les lieux est reporté à la date de signification du présent arrêt

. l’astreinte assortissant cette disposition est supprimée

— mis à la charge de M. X le paiement d’une indemnité d’occupation de 2.280 € par mois à compter du 1^er avril 2015 et jusqu’à la libération effective des lieux, tout mois commencé étant intégralement dû.

' Sur la provision demandée par la SCI Kiran frères

Cette demande est fondée dans son principe.

Dans son quantum, cette provision doit être fixée en tenant compte des éléments suivants :

— les loyers échus impayés d’octobre 2014 à mars 2015 : 13.680 €

— les indemnités d’occupation échues impayées d’avril à octobre 2015 : 15.960 €

— la taxe foncière 2014. Selon l’article du bail intitulé 'Contributions et charges diverses', M. X doit payer l’impôt foncier au prorata de la surface qui lui est louée dans les lieux appartenant à la SCI Kiran frères. Si le bail précise que cette surface est de 180 m², force est de constater que la surface des lieux, dont la bailleresse est propriétaire au 20 de la rue de l’Ile de France à Annemasse et au titre desquels elle a payé une taxe foncière de 3.854 € en 2014, n’est précisée ni dans l’avis de cet impôt, ni dans la pièce 1 de son dossier, la seule superficie mentionnée dans cette pièce étant celle de 2713 m² correspondant à l’emprise au sol de la copropriété dont dépendent les locaux professionnels dont elle est propriétaire et qu’elle n’a que partiellement loués à M. X. L’absence de cet élément n’exclut pas qu’une provision au titre de cet impôt soit accordée à la SCI Kiran frères mais conduit la cour à limiter cette provision à 950 €

— l’imputation du dépôt de garantie versé par M. X lors de la signature du bail de 2014, acceptée par l’intimée à hauteur de 2.280 €

Arrêtée au 31 octobre 2015, cette provision est donc de 28.310 €. Conformément à l’article 1155 du code civil et à la demande de la SCI Kiran frères, cette somme produit intérêts moratoires

— à compter du 8 novembre 2014, date à laquelle M. X a accusé réception de la première mise en demeure ayant pour cause les loyers d’octobre et novembre 2014 et la taxe foncière 2014, sur le principal de 5.510 €

— à compter du 1^er de chacun des mois de janvier à octobre 2015, sur le principal de 2.280 €.

' Sur la provision réclamée par M. X

M. X soutient avoir versé un dépôt de garantie de 1.300 € lors de son entrée dans les lieux et prétend que cette somme ne lui a pas été restituée lors de la conclusion du bail du 18 janvier 2014, en vertu duquel il a versé un autre dépôt de garantie considéré ci-dessus.

Mais, la cour constate qu’il ne justifie pas du paiement de cette somme, dont le versement n’est pas constaté dans le bail précaire du 30 septembre 2011 à effet du 1^er février 2012. En effet, à la différence de l’article du bail du 18 janvier 2014 relatif au dépôt de garantie, la rédaction de l’article 8 de ce contrat ne contient aucune reconnaissance de paiement de la somme de 1.300 € par la bailleresse.

En conséquence, la demande de M. X, fondée sur l’alinéa 2 de l’article 809 du code de procédure civile, ne peut pas prospérer dès lors que l’obligation de la SCI Kiran frères au remboursement de ce dépôt de garantie est sérieusement contestable.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme l’ordonnance déférée en ses dispositions ayant :

— débouté M. X de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire du bail du 18 janvier 2014 et constaté la résiliation de ce contrat au 4 mars 2015

— fixé à 2.280 € le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due par M. X à la SCI Kiran frères à compter du 1^er avril 2015

— statué sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

La réformant pour le surplus et statuant à nouveau,

Ordonne à M. X et à tous occupants de son chef de libérer les lieux loués et d’en remettre les clefs à la SCI Kiran frères ; lui laisse pour ce faire, un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt ; dit qu’à l’expiration de ce délai, il pourra être expulsé, au besoin avec le concours de la force publique,

Condamne M. X à payer à la SCI Kiran frères :

— une provision de 28.310 € au titre des loyers d’octobre 2014 à mars 2015, des indemnités d’occupation d’avril à octobre 2015 et de la taxe foncière 2014, déduction faite du dépôt de garantie servi lors de la conclusion du bail du 18 janvier 2014, outre intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2014 sur le principal de 5.510 € et du 1^er de chacun des mois de janvier à octobre 2015 sur le principal de 2.280 €

— une provision de 2.280 € par mois, à compter du 1^er novembre 2015 jusqu’au jour de la restitution effective des lieux à la SCI Kiran frères, tout mois commencé étant intégralement dû, au titre des indemnités d’occupation postérieures au 31 octobre 2015

Déboute M. X de sa demande en paiement d’une provision au titre du dépôt de garantie du bail précaire du 30 septembre 2011,

Condamne M. X :

— aux dépens d’appel distraits au profit de Maître Ledain conformément à l’article 699 du code de procédure civile

— à payer à la SCI Kiran frères une indemnité complémentaire de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 01 décembre 2015 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,