COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 09 Février 2017 RG : 16/01022

XXX

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d’Instance de CHAMBERY en date du 26 Avril 2016, RG 1115000644

Appelants

M^me I J, née le XXX à XXX

M. K L, né le XXX à XXX

assistés de la SELARL CABINET COMBAZ & ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. A Y, né le XXX à XXX

et

M^me B P épouse Y, née le XXX à XXX

XXX

assistés de la SELARL COCHET FRANCOIS, avocats au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 13 décembre 2016 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président

— Monsieur Franck MADINIER, Conseiller, – Monsieur Gilles BALAY, Conseiller, qui a procédé au rapport,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

FAITS ET PROCÉDURE

Mr K L et M^me I J ont vendu aux époux A et B Y une maison d’habitation située sur la commune de Marcieux, suivant compromis du 7 juin 2014 et acte authentique du 31 juillet 2014 au prix de 258 000€.

Courant octobre 2014, ils ont constaté une panne de la chaudière lors de sa mise en route. L’intervention d’un chauffagiste les a alertés sur le très mauvais état de la chaudière et la nécessité de son remplacement immédiat.

Par l’intermédiaire de leur assurance de protection juridique les acquéreurs ont fait désigner un expert qui est intervenu sur mandat privé de l’assureur, mais au contradictoire des vendeurs qui étaient présents à la réunion organisée par le cabinet Eurexo le 24 novembre 2014. Le même jour ils ont fait dresser un constat d’huissier.

Par exploit du 31 août 2015, les époux Y ont fait assigner leurs vendeurs à comparaître devant le tribunal d’instance de Chambéry, invoquant à la fois un dol et le vice caché, pour exercer une action en dommages-intérêts.

Le tribunal, par jugement du 26 avril 2016, a jugé que Mr K L et M^me I J ont commis un dol permettant d’exclure la clause de non garantie stipulée à l’acte et d’obliger les vendeurs à garantir les acquéreurs d’un vice caché rendant le bien vendu impropre à sa destination, antérieur à la vente. Il les a condamnés à payer aux époux Y la somme de 7805,24 € à titre de dommages-intérêts, toutes causes de préjudice confondues, outre la somme de 800 € pour frais irrépétibles.

Par déclaration reçue au greffe le 11 mai 2016, Mr K L et M^me I J ont interjeté appel de ce jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées au greffe le 28 juin 2016 au nom de Mr K L et M^me I J demandant à la Cour notamment de :

— réformer le jugement entrepris,

— débouter les époux Y de toutes leurs prétentions,

— les condamner à leur payer la somme de 8605,24 € payée au titre de l’exécution provisoire du jugement, avec intérêts à compter du 17 mai 2016,

— les condamner à leur payer la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles,

— les condamner aux dépens de première instance et d’appel. Les appelants prétendent n’avoir commis aucun dol, ni pour tromper les acquéreurs sur la nature du combustible, ni sur l’état de la chaudière. Ils ajoutent que les défauts allégués ne sont pas des vices cachés, mais imputables à la vétusté, et peut être à un dégât des eaux postérieur à la vente ; et que la clause de non garantie des vices cachés doit s’appliquer en l’absence de connaissance du vice. En particulier, ils soulignent qu’ils n’occupaient pas ce logement, qui était loué par une personne qui a justifié régulièrement de l’entretien de la chaudière qui a toujours fonctionné. Par ailleurs leur bonne foi est totale, et ils ont invité les acquéreurs, lors des négociations, à se rapprocher de cet ancien locataire pour obtenir en toute transparence les informations qu’ils souhaitaient.

Ils rappellent que les époux Y ont acquis en toute connaissance de cause une maison équipée d’une chaudière de plus de quinze ans, et qu’à titre subsidiaire la réduction de prix ne saurait être fixée au coût du remplacement par une chaudière neuve car la valeur vénale de l’ancienne chaudière était nulle.

Vu les conclusions déposées au greffe le 12 août 2016 au nom de Mr A Y et de M^me B Y demandant à la Cour notamment de :

— confirmer le jugement entrepris,

Y ajoutant,

— condamner solidairement Mr K L et M^me I J à leur payer la somme de 1500 € en réparation d’un préjudice de chauffage entre le 6 octobre 2014 et le 16 décembre 2014,

— les condamner solidairement à leur payer la somme de 3000 € pour frais irrépétibles,

— les condamner aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais de constat d’huissier en date du 24 novembre 2014.

Les époux Y invoquent un double dol et prétendent que la remise d’un diagnostic de performance énergétique mentionnant une chaudière au gaz constitue une man’uvre pour les tromper. De même, ils affirment que les vendeurs ont volontairement caché le mauvais état de la chaudière et son défaut d’entretien.

S’appuyant sur les conclusions du rapport Eurexo, ils affirment que l’état de rouille avancé du corps de chauffe résulte d’un dégât des eaux prolongé, ayant pour origine la salle de bains de l’étage supérieur, notamment la rouille d’une tige filetée métallique, le tout caché par le capot de la chaudière, peut-être repeint, dont le bon état apparent ne permettait pas de suspecter la dégradation du corps de chauffe. Celle-ci n’est pas due à l’usure, mais aux atteintes anormales par des ruissellements d’eau. Ils se plaignent des émanations de fumée et d’un risque d’explosion de la chaudière.

Ils en déduisent que leurs vendeurs ne peuvent pas s’exonérer de la garantie par une clause de l’acte de vente, que leur connaissance du vice permet d’écarter.

Ils soutiennent que si ils n’avaient pas été ainsi trompés et avaient eu connaissance du vice caché, ils auraient au minimum conditionné leur consentement à une réduction du prix, égale au coût du remplacement de la chaudière.

La procédure a été clôturée le 28 novembre 2016. MOTIFS DE L’ARRET

Sur le moyen du dol

Aux termes de l’article 1116 du Code civil, dans sa rédaction ancienne applicable au litige, le dol est une cause de nullité des conventions lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Selon l’article 1117, le dol ouvre aux contractants une action en nullité ou en rescision.

Le dol doit être prouvé et il est nécessaire pour cela d’établir des man’uvres ou réticences dolosives ainsi qu’une intention de tromper, de provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du contractant.

Le tribunal doit être approuvé d’avoir considéré que la mention d’une chaudière à gaz dans le diagnostic de performance énergétique joint à l’acte de vente, résulte visiblement d’une erreur matérielle sans conséquence qui ne pouvait pas tromper les acheteurs ; d’une part ils ont visité le bien ; d’autre part, dans un message électronique du 28 avril 2014, préalable au compromis, M. K L indiquait à M. A Y qu’il ne disposait pas de relevés sur la consommation de fuel et il lui indiquait les coordonnées de l’ancien locataire, M. X, pour vérifier ce point ; il n’était pas question de gaz, et cette démarche de transparence est exclusive de toute mauvaise foi ou intention de tromper sur la nature du combustible.

D’autre part, la promesse synallagmatique de vente comporte un chapitre de déclaration d’absence d’installation intérieure de gaz. Cette mention est reprise dans l’acte authentique de vente.

Les époux Y ne rapportent en aucun cas la preuve de leur affirmation selon laquelle les vendeurs ont maquillé le capot de la chaudière, par la peinture, pour ne pas attirer leur attention sur l’état de dégradation très avancé de celle-ci ; on relèvera en particulier que le chauffagiste intervenu à leur demande le 6 octobre 2014 ne fait aucune mention à ce sujet, pas plus que le rapport d’expertise du cabinet Eurexo en date du 25 novembre 2014. D’ailleurs, l’assureur MAIF, dans une démarche pré-contentieuse par lettre du 2 mars 2015, invoque l’état d’usure avancé de la chaudière mais en aucun cas des man’uvres de maquillage de son aspect extérieur.

Par ailleurs, les vendeurs n’étaient pas les occupants de la maison, qui avait fait l’objet d’une location pendant plusieurs années. Ils produisent trois factures établies au nom de M. X leur locataire le 10 janvier 2011, le 14 janvier 2013 mentionnant l’entretien de cette chaudière et le 8 novembre 2013 pour un entretien de la pompe , sans observation particulière de sorte que les bailleurs n’étaient pas avertis d’une usure anormale de la chaudière. La dernière intervention a d’ailleurs été effectuée par l’entreprise CHAM, indiquant seulement à cette occasion que l’entretien n’avait pas été fait au printemps.

M. E X atteste que la chaudière fonctionnait correctement jusqu’à son départ fin mars 2014. En outre, lors des visites préalables à la vente, la chaudière a été mise en route en juillet 2014 ; cela résulte du rapport Eurexo qui évoque la lettre reçue par M. Y et confirme que « le sociétaire » a précisé lors de l’expertise qu’une mise en route avait bien été effectuée sans toutefois vérifier le bon fonctionnement de la chaudière.

Cettte façon de procéder était exclusive d’une intention de tromper l’acquéreur.

La preuve d’un dol n’est donc pas rapportée. Sur le moyen tiré des vices cachés

En application de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, l’acte de vente comporte une clause de non garantie des vices cachés, dont les parties ne contestent ni la teneur, ni la portée.

Le moyen tiré de l’existence d’un vice caché exige donc pour être admis que soit en l’espèce rapportée la preuve de l’existence d’un vice caché, de son antériorité à la vente, et de sa connaissance par les vendeurs.

Le vice affectant le corps de chauffe de la chaudière est manifestement établi par les constatations de l’huissier et du rapport du cabinet Eurexo déjà cité ; l’expert note que les désordres sont consécutifs à la présence anormale d’un écoulement d’eau sur le capot de la chaudière qui ont conduit à des dégradations constatées sur le corps de chauffe. Ces infiltrations, depuis la salle de bains située au-dessus, ont totalement dégradé une tige filetée du corps de chauffe, et le phénomène, au vu de son état d’avancement, existait depuis plusieurs années. L’expert note également un défaut d’entretien au niveau du foyer de la chaudière de sorte que la conjugaison de ces défauts pouvait même conduire à une explosion de l’installation.

Cette description, et l’avis de l’expert, ne fait l’objet d’aucune critique sérieuse ; elle établit l’existence de vices cachés rendant la chaudière impropre à sa destination, ainsi que l’antériorité des vices par rapport à la vente.

Néanmoins, il convient de noter ici que l’avis de l’expert, au sujet des responsabilités, s’exprime dans les termes suivants : « la responsabilité du vendeur d’une part et/ou de l’ancien occupant est susceptible d’être recherchée, respectivement pour vice à la vente et non respect des obligations d’entretien locatif ».

Ce simple avis est loin de pouvoir satisfaire à l’exigence de la preuve d’une connaissance du vice par les vendeurs, d’autant que leur locataire ne s’est plaint de rien, a même attesté que la chaudière fonctionnait normalement jusqu’à la fin de la période d’hiver en mars 2014, et qu’un essai d’allumage de la chaudière en juillet 2014, avant la vente, en présence des acquéreurs, n’était pas de nature à les informer, davantage que ces derniers, d’un vice qui n’était pas apparent. Il ne résulte d’aucune pièce du dossier qu’ils auraient pu être informés de l’existence de ce vice, résultant d’une usure anormale du corps de chauffe par la rouille, ni par leur locataire, ni par les professionnels qui ont réalisé l’entretien de la chaudière au cours des hivers précédant la vente.

En conséquence, la clause contractuelle exonère les vendeurs de l’obligation de garantir les vices cachés.

Il en résulte que les époux Y ne sont pas fondés en leur demande de réduction du prix, ou de dommages et intérêts.

Sur la demande de restitution des sommes payées au titre de l’exécution provisoire L’arrêt infirmatif vaut titre pour la restitution des sommes payées au titre de l’exécution provisoire du jugement déféré ; il n’y a donc pas lieu de statuer spécialement sur la prétention de condamnation à restituer les sommes payées aux époux Y, en l’absence de matière à litige.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En équité, il y a lieu d’indemniser M. K L et M^me I J pour les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en première instance et à l’occasion de l’instance d’appel ; les époux Y doivent être condamnés à leur payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 3000 €.

Ces derniers devront supporter les dépens de première instance et d’appel en application de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement rendu le 26 avril 2016 par le tribunal d’instance de Chambéry,

Statuant à nouveau,

Déboute M. A Y et M^me B Y de toutes leurs prétentions,

Constate que le présent arrêt vaut titre exécutoire pour la restitution des sommes qui leur ont été payées au titre de l’exécution provisoire du jugement,

Les condamne à payer à M. K L et M^me I J la somme de 3000 € en indemnisation de leurs frais irrépétibles,

Les condamne aux dépens de première instance et d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 09 février 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffier.