COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 12 Octobre 2017

RG : 16/01247

ET/SD

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d’Instance d’ANNECY en date du 20 Mai 2016, RG 1115000280

Appelante

M^me D Y N

née le […] à […]

assistée de M^e Solène ROYON, avocat au barreau de CHAMBERY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/002640 du 05/09/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHAMBERY)

Intimée

M^me B X

née le […] à […]

assistée de M^e Nicolas CHAMBET de la SELARL CHAMBET NICOLAS, avocat au barreau d’ANNECY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 06 juin 2017 par Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Gilles BALAY, Conseiller, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

- Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries

—  Monsieur Franck MADINIER, Conseiller,

—  Monsieur Gilles BALAY, Conseiller

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

Faits, procédure et prétentions des parties :

Le 18 juin 2014, madame D Y N a pris en location auprès de madame B X un appartement de trois pièces, meublé, situé à La Clusaz pour un loyer de 950 € durant une année.

Par lettre recommandée du 20 mars 2015, madame X a fait savoir qu’elle ne renouvellerait pas le contrat et a fait délivrer quelques jours plus tard un commandement de payer la somme de 2 208.78 € au titre des loyers.

Selon assignation délivrée le 29 avril 2015, madame D Y N a saisi le tribunal d’instance d’Annecy pour contester les conditions de location, la nature du bail, la validité du congé et obtenir notamment la condamnation de la bailleresse à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Le tribunal d’instance d’Annecy a dans une décision en date du 20 mai 2016 :

— déclaré madame Y N irrecevable sur la requalification du bail,

— validé le congé du 21 mars 2015 pour motif légitime et sérieux,

— condamné madame X à lui payer une somme de 800 € en réparation de son préjudice de jouissance, outre 53.75 € au titre des travaux réalisés,

— rejeté les autres demandes de madame Y N,

— l’a condamnée à payer à madame X une somme de 1 500 € pour résistance abusive,

— constaté la résiliation du bail à compter du 23 juin 2015,

— ordonné la libération des lieux et à défaut, l’expulsion,

— condamné madame Y N à payer à madame E X une indemnité d’occupation de 950 € par mois outre les charges, et celle de 12 972.89 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 février 2016,

— ordonné la compensation des dettes et créances réciproques,

— condamné madame Y N à payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens qui seraient recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Madame Y N a fait appel de la décision par déclaration au greffe de la cour d’appel le 9 juin 2016.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions en date du 19 mai 2017, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement,

— dire que le bail concernait un logement vide, et en conséquence annuler le congé,

— juger que le logement est indécent et dangereux, et que madame X n’a pas respecté ses obligations de bailleur et en conséquence annuler le congé,

— retenir la responsabilité contractuelle de madame X et en raison du préjudice moral et financier, la condamner à lui payer la somme de 14 250 € pour troubles de jouissance, outre différentes autres sommes à savoir :

* 103.75 € pose d’une boîte aux lettres,

* 103.80 € abattant WC,

* 950 € dépôt de garantie,

* 1 900 € troubles du fait des locations saisonnières,

* 8 000 € préjudice de santé,

* 3 000 € préjudice moral,

* 5 000 € frais de clôture et déménagement,

* 1 576 € frais d’expertise et administratifs,

* 3 000 € frais de relogement,

* 69 € frais de ligne téléphonique,

* 2 000 € perte de gains actuels,

* 16 000 € perte de chance de développer son activité,

— débouter madame X de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement, en cas de condamnation de madame Y N à payer, ordonner la compensation des dettes et créances réciproques,

— dire et juger n’y avoir lieu à intérêt,

A titre infiniment subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais de paiement en raison de son impécuniosité,

En tout état de cause,

— condamner madame X à lui payer une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 37-2 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Royon.

Il est ici renvoyé au détail de ses conclusions qui contestent le caractère meublé du logement et soulignent l’absence de terme de paiement des loyers de sorte qu’il n’y a aucune obligation mensuelle à les payer. M^me Y N soutient une exception d’inexécution en raison des manquements du bailleur à ses obligations : logement indécent, manquement à l’obligation de délivrer un logement en bon état de réparations, VMC ne fonctionnant pas, fuites, travaux non réalisés malgré ses demandes, non respect de l’espace privatif de la locataire etc… qui sont à l’origine du préjudice qu’elle invoque lequel s’est traduit sur le plan financier et personnel par d’importantes difficultés.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions en date du 31 mai 2017, madame B X demande à la cour de :

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

— à défaut rejeter les dernières conclusions de l’appelante,

— confirmer pour la plupart de ses dispositions le jugement,

Mais le réformer en ce qu’il a alloué 800 € de dommages et intérêts et 53.75 € de travaux,

Statuant à nouveau,

— débouter madame Y N de toutes ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 5 000 € de dommages et intérêts,

— constater qu’elle a quitté le logement le 2 août 2016,

— lui accorder des intérêts au taux légal sur la condamnation prononcée en première instance à compter du 31 mars 2015 sur la somme de 2 208.78, date du commandement de payer et à compter de la demande en justice du 7 juillet 2015 pour le surplus,

A titre subsidiaire,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer, au 31 mai 2015,

A titre encore plus subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

En toute hypothèse,

— condamner madame Y N à lui payer une somme de 5 000 € pour procédure abusive du fait de son départ du logement,

— condamner la même à lui payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens.

Il est là aussi, renvoyé au détail des écritures de M^me X qui estime madame Y N irrecevable à contester la qualification juridique du contrat et dénonce son attitude dilatoire. Elle soutient la validité du congé en raison du non paiement prolongé des loyers alors qu’elle n’a jamais, jusqu’à la procédure, été destinataire d’une demande de travaux par la locataire, les seuls courriers qu’elle a reçus ne visaient que la délivrance de quittances et le remplacement de la boîte aux lettres. Le logement n’était pas indécent, mais en bon état, rien sur le plan probatoire ne permet d’établir le contraire, certaines preuves ne sont d’ailleurs pas recevables tels photographies et SMS. L’exception d’inexécution n’est donc pas justifiée alors qu’il n’y avait ni impossibilité totale d’habiter les lieux, ni autorisation judiciaire préalable.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 mai 2017.

Motivation de la décision :

* sur le report de l’ordonnance de clôture :

Les parties s’accordent pour que l’ordonnance de clôture soit rabattue. Aucune d’elles ne souhaite reprendre de nouvelles écritures, le débat s’étant instauré de manière contradictoire et complète au jour des plaidoiries .

* sur la recevabilité des demandes sur la nature du bail :

La nature du bail a différentes incidences sur les obligations des parties, dont les manquements sont invoqués de part et d’autre, notamment quant à la validité du congé. Il en résulte que madame Y N est recevable à en discuter la qualification dont résulteront différentes conséquences.

* sur la nature du bail :

Les parties ont signé le 18 juin 2014 un 'contrat de location meublée', selon son intitulé, qui portait sur un 3 pièces comprenant, cuisine équipée, séjour, 2 chambres, réduit, buanderie, terrasse, cave, place de stationnement, interphone, antenne TV collective et espaces verts. Ces trois derniers éléments étant qualifiés de 'parties et équipements communs'. Dans un courrier du 6 février 2015, madame Y N fait d’ailleurs référence à 'la terrasse et le terrain qu’elle a en commun et en jouissance totale pour les chiens'.

Le loyer convenu est mentionné à hauteur de 950 € 'Total mensuel’ avec une clause particulière qui consiste en l’obligation pour le locataire de prendre en charge en outre l’électricité, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la prime fixe d’eau et la taxe d’habitation et l’autorisation donnée à madame X de domicilier la SAS RSE’INNOV dans les lieux. Il n’y a donc aucune exception en l’espèce à l’usage très répandu d’un paiement chaque mois, malgré ce que prétend madame Y N, ce que les échanges par SMS entre les parties confirment. Sont répertoriés comme annexés un état des lieux d’entrée et un inventaire de mobilier.

Alors que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, il revient à madame Y N, qui conteste la portée de ce bail et son caractère meublé d’en apporter la preuve contraire.

L’inventaire est effectivement assez sommaire, il énonce une cuisine équipée, une table, 4 chaises, un lot de deux casseroles, de l’électro ménager, un faitout, une poêle, un canapé, deux fauteuils, deux tabourets de bar, un grand lit, une pelle, un balai, un seau et un lave linge dans la buanderie. Ces éléments, alors qu’il n’est pas démontré que madame Y N ait refusé l’équipement en vaisselle, oreillers, couvertures et les nombreux équipements manquants à la satisfaction des besoins quotidiens simples d’un occupant, justifient que le bail soit soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 comme un bail d’un logement vide.

Conformément à l’article 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai à respecter par le bailleur pour donner congé était donc de 6 mois et il n’a pas été tenu. Cependant, madame Y N a aujourd’hui libéré l’appartement et ce depuis le mois d’août 2016, manifestant son intention de mettre fin à la location. Ce manquement sera donc uniquement sanctionné par des dommages et intérêts étant rappelé que le motif invoqué par le bailleur était notamment le non paiement des loyers depuis plusieurs mois, non paiement qui est avéré.

La demande en résiliation est donc sans objet.

* sur les désordres du logement :

Monsieur F G, électricien, dont aucun élément du dossier n’établit la partialité, a délivré le 26 février 2016 une attestation pour affirmer que l’installation est conforme, c’est d’ailleurs lui qui s’était chargé des travaux en 2008, conformément à la norme alors en vigueur. Il poursuit en indiquant qu’il est impossible d’effectuer les dépannages compte tenu des exigences horaires et de l’agressivité verbale de madame Y N. Ce même artisan est également intervenu, selon facture produite aux débats, le 12 février 2015, sur le réglage de l’interphone, la pose d’un détecteur de fumée.

De même, monsieur H I, témoigne, en sa qualité de peintre, avoir effectué des travaux de peinture en juin 2014 dans l’appartement loué, sain et en bon état. On peut cependant relever que la facture de ces travaux, correspond à de simples retouches en raison de son montant faible de 456.50 € et son libellé qui concerne la reprise des angles et de la salle de bains.

D’anciens locataires, monsieur Z, occupant jusqu’en juin 2014, et monsieur A, indiquent que l’appartement était en état proche du neuf, très agréable quant au cadre de vie et correctement équipé.

Néanmoins dans un compte rendu de visite, le rapport d’expertise étant resté interne à la société d’assurance, par courrier du 30 mars 2015, la société MMA indique l’existence de phénomènes de condensation et de pont thermique sur les plafonds de l’appartement en raison de l’absence totale de ventilation/VMC dans les pièces de vie. Le rapport non contradictoire de monsieur J K diligenté en octobre 2015, indique dans la cuisine et le séjour, la présence et le développement de moisissures noirâtres mais qu’il qualifie de 'discrètes’ sur 3 angles en cueillie de plafond. Il conclut à une inefficacité de la ventilation et à l’existence de ponts thermiques. Un compte rendu de visite par l’ARS du 29 juillet 2016 reprend ces manquements à savoir l’absence d’aspiration constatée, mais ne conclut pas à l’inhabitabilité du logement et écarte expressément son insalubrité après avoir relevé de 'légères traces’ au plafond et un ménage mal fait. Des photographies accompagnent ce document.

Ces pièces sont donc insuffisantes à démontrer le caractère inhabitable ou indécent des lieux, et même contredisent la thèse de madame Y N, étant souligné que l’arrêté d’insalubrité ne concerne pas ce logement mais un autre situé à Manigod, loué précédemment par elle. Madame Y N ne peut baser cet aspect probatoire sur les nombreuses correspondances qu’elle a rédigées elle-même, nul ne pouvant se constituer preuve à soi. L’exception d’inexécution ne sera pas admise et madame Y N reste débitrice des loyers.

* sur les dépenses réalisées par la locataire :

Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, les menues réparations, consécutifs à un usage normal des locaux et des éléments d’équipements privatifs, tandis que sont à la charge du bailleur, les dépenses autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués. Le bailleur ne doit pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire s’ils ne constituent pas une transformation des lieux loués.

Madame X a émis le 11 mars 2015 un chèque de 82.20 € pour la prise en charge de l’installation d’une boîte aux lettres pour laquelle la locataire lui avait communiqué le décompte de ses dépenses. Ce point n’a pas été discuté. Les autres réclamations concernant le changement d’ampoules, l’installation de la ligne internet, non obligatoire resteront des dépenses à la charge de madame Y N. De même la pose de clôture dont il ne résulte pas que madame X se soit engagée à les rembourser. L’abattant WC devait être pris en charge par madame X qui s’y était engagée, ainsi que cela ressort des différents SMS échangés entre les parties dont l’authenticité n’a pas été contestée de sorte que leur aspect probant sera retenu, soit la somme justifiée de 53.75 € déjà retenue par le premier juge .

* sur les impayés de loyer :

Le décompte produit par madame X qui constitue la pièce 29 de son dossier n’est pas utilement critiqué. Il n’est pas remis en cause en effet, que madame Y N qui invoque à tort une exception d’inexécution, ne payait plus le loyer depuis plusieurs mois. Le décompte est le suivant :

Loyer décembre 2014 10.00 €

Loyer janvier 2015 236.00 €

Loyers fev 2015 à fev 2016 12 350.00 €

TEOM 2014 au prorata 62.78 €

TEOM 2015 121.00 €

Prime d’eau 193.11 €

12 972.89 €

De ce montant doit être déduit le montant du dépôt de garantie de 950 €, ce qui à février 2016, laisse subsister une dette de 12 022.89 € sauf à parfaire en raison de la libération des lieux seulement le 2 aôut 2016, donc au total en ajoutant 4 787 € pour la période postérieure, une dette de 16 809.89 €, réduite à 16 756.14 € après déduction du coût de l’abattant WC.

* sur les dommages et intérêts :

Le droit de propriété dont dispose madame X, sur le jardin en jouissance commune avec la locataire, l’autorisait à procéder à des plantations sans solliciter l’avis de cette dernière sauf abus, limitant son droit de jouissance, non caractérisé en l’espèce.

La société 'RSE’INNOV’ est une société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce le 21 décembre 2012, avec un siège social situé à […] dont l’activité variée s’articulait autour des responsabilités managériales et sociétales d’entreprises et d’organisations. Elle dispose de la personnalité morale. La cour d’appel ne dispose d’aucune pièce comptable ou avis d’imposition permettant d’admettre le caractère fondé des pertes de gains financiers invoquées ou la perte de chance de développer son activité qui sont affirmées par madame Y N, sans démonstration objective. Aucun lien n’est établi avec ses problèmes de santé.

Par attestation, madame L Y N, fille de la locataire, relate essentiellement les dires de sa mère. Elle n’a pas été témoin des faits de manière directe, sauf concernant l’attitude de madame B X qui selon elle, fait la fête tous les week-ends, part en vacances, crie sur le balcon sans aucune gêne, se penche sur son balcon excitant les chiens qui ne peuvent faire qu’aboyer. Ce témoignage est insuffisant à caractériser une attitude excédant les inconvénients normaux du voisinage et de la proximité. En effet, madame Y N habitait le rez de chaussée de l’immeuble et madame X et sa famille le premier étage. Il ressort de l’importante correspondance de madame Y N que ses deux chiens, étaient particulièrement sensibles aux bruits et aux mouvements alentours ce qui rendait les propos de leur propriétaire assez intolérants à toute occupation des lieux par des tiers. Le choix du lieu loué était donc, sans doute inapproprié, sans pour autant un comportement fautif de madame X qui avait également le droit d’habiter sur place ou de donner son immeuble en location pour en retirer des revenus, et ce sans abus de sa part.

Les dépenses réalisées par madame Y N pour établir sur le plan probatoire la réalité de ses affirmations doivent rester à sa charge.

En définitive au titre des demandes financières de madame Y N ne sera admise que la réparation d’un dommage résultant d’un congé donné de manière non valide au regard de la loi du 6 juillet 1989, car sans respect des délais, même si le motif invoqué de non paiement des loyers est établi. Le préjudice subi est un préjudice moral qui sera compensé par l’allocation d’une indemnité de 2 000 € qui viendra en compensation des montants dûs.

Il ne sera pas fait droit aux autres demandes de ce chef et autres dommages et intérêts non fondés.

Madame Y N ne justifie pas de sa situation actuelle, permettant d’admettre qu’elle sera en mesure d’apurer sa dette dans les délais légaux, en outre, les premiers impayés sont anciens, de fait les délais ont existé.

* sur les frais irrépétibles :

Il est inéquitable de laisser à la charge de madame X les frais irrépétibles engagés dans l’instance, une somme de 3 000 € lui sera accordée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement et contradictoirement,

RABAT avec l’accord des parties, l’ordonnance de clôture dont les effets sont reportés au 6 juin 2017,

REFORME partiellement le jugement déféré,

Statuant à nouveau sur le tout,

DÉCLARE madame Y N recevable en sa contestation de la nature du bail,

JUGE qu’il s’agit de la location d’un local d’habitation vide au sens de la loi du 6 juillet 1989,

INVALIDE le congé mais CONSTATE la libération du logement et la fin du contrat à la date du 2 août 2016,

CONDAMNE madame B X à payer à madame D Y N une somme de 2 000 € au titre du préjudice moral subi de ce chef,

CONDAMNE madame D Y N à payer à madame B X une somme de 16 756.14 € au titre de l’occupation du logement, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 208.78 € à compter du 31 mars 2015,

CONDAMNE madame D Y N à payer à madame B X une somme de 3 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs autres prétentions,

ORDONNE la compensation des dettes et créances réciproques des parties,

CONDAMNE madame D Y N aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux textes régissant l’aide juridictionnelle.

Ainsi prononcé publiquement le 12 octobre 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffier.