COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2^e Chambre

Arrêt du Jeudi 08 Novembre 2018

N° RG 17/02127

ET/SD

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d’ANNECY en date du 30 Août 2017, RG 5116000006

Appelante

[…], représentée par son représentant légal, Monsieur Y Z-A, demeurant […]

assistée de M^e Delphine DRACHE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Intimée

EARL X, dont le […] prise en la personne de son représentant légal

assistée de M^e Christophe THILL de la SCP MILLIAND – DUMOLARD – THILL, avocat au barreau de CHAMBERY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 04 septembre 2018 par Monsieur Franck MADINIER, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  Monsieur Franck MADINIER, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries

—  Monsieur Yves LE BIDEAU, Président de Chambre,

—  Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

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EXPOSÉ DU LITIGE

L’EARL X est exploitante agricole sur la commune d’Epargny et bénéficiait d’un bail rural sur les parcelles cadastrées AM n°58, 62, 64,65,66 et 68.

Par acte sous seing privé du 23 juin 2009, portant promesse de résiliation de bail rural, le GAEC X, devenu depuis l’EARL X et la société MGM, promoteur immobilier, ont convenu que :

— l’EARL X était informée des négociations et du projet de vente des parcelles qu’elle exploitait et qu’elle renoncerait à son droit de préemption et à ses droits aux baux à compter de la signature des ventes,

— la signature de l’acte de résiliation de bail interviendrait au plus tard le 20 décembre 2010 dans le même temps que les ventes de terrains et que la restitution complète des lieux se ferait au plus tard le 30 décembre suivant,

— la société MGM paierait à l’exploitant une indemnité de 215 000 euros payable par acompte de 21 500 euros le jour de la signature de la promesse et par règlement du solde à la signature de l’acte et au plus tard le 20 décembre 2010.

Au jour de la signature de la promesse, l’EARL X a effectivement perçu un premier versement de 21 500 euros. Toutefois, les projets d’acquisition ayant été retardés, la cession des parcelles n’a pu intervenir au terme convenu.

La société MGM a ensuite cédé ses droits à la SCI Les Jardins du Belvédère.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 29 janvier 2014, l’EARL X a dénoncé unilatéralement la promesse de résiliation du 23 juin 2009 en raison de l’absence de règlement du solde.

Par acte du 16 mars 2015, la SCI Les Jardins du Belvédère, devenue propriétaire des parcelles, a fait notifier à l’EARL X la résiliation du bail rural dont elle bénéficie sur les parcelles n°58 et 289 (issue de division de la parcelle n°62) par application des dispositions de l’article L.411-32 du code rural et de la pêche maritime.

La SCI les Jardins du Belvédère a pris possession des parcelles nouvellement acquises au mois de juin 2015. Consécutivement, des constructions ont été édifiées.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 juin 2016, l’EARL X a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Annecy en sollicitant l’annulation du congé du 16 mars 2015, sa réintégration dans les lieux, la libération des parcelles sous astreinte ainsi que le bénéfice de dommages et intérêts.

Par jugement en date du 30 août 2017, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Annecy a :

— déclaré nul l’acte de résiliation de bail signifié le 16 mars 2015 à l’EARL X concernant les parcelles section n°58 et 289 de la commune d’Epagny (74),

— dit que la réintégration de l’EARL X est possible juridiquement mais impossible matériellement,

— condamné en conséquence la SCI Les Jardins du Belvédère à payer à l’EARL X la somme de 136 016,25 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamné la SCI Les Jardins du Belvédère sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SCI Les Jardins du Belvédère a interjeté appel de cette décision par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 septembre 2017.

Par conclusions notifiées le 16 février 2018, la SCI Les Jardins du Belvédère demande à la cour de :

A titre principal,

— réformer le montant de l’indemnité revenant à l’EARL X à hauteur de 60 325 euros,

A titre subsidiaire,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré nul l’acte de résiliation de bail signifié le 16 mars 2015 à l’EARL X,

— débouter l’EARL X de sa demande de réintégration,

— ordonner une expertise aux frais partagés des parties afin de fixer l’indemnité d’éviction, précision faite que l’indemnité de 21 500 euros devra être imputée sur le montant de l’indemnité,

En tout état de cause,

— condamner l’EARL X à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la société fait valoir que la surface totale des parcelles litigieuses s’établit à 1 ha 27 a soit 12 700 m2 portant ainsi l’indemnité à la somme de 60 325 euros en appliquant le montant fixé par le tribunal (4,75 euros/m2). A titre subsidiaire, la SCI affirme que les parcelles AM 58 et 289 n’étaient pas classées en zone naturelle au jour de la délivrance du congé et qu’elle se trouvait, de ce fait, dispensée de solliciter l’autorisation du préfet après avis de la commission des baux ruraux. En conséquence, elle estime que le congé est parfaitement régulier.

Plus avant, si la cour devait confirmer le caractère irrégulier du congé, la SCI retient qu’aucune réintégration n’est possible dans la mesure où les dispositions légales limitent cette possibilité à la seule hypothèse d’une reprise frauduleuse pour exploitation personnelle. En outre, elle affirme que la réintégration du preneur engendrerait des conséquences disproportionnées.

Enfin, dans l’hypothèse où le montant de l’indemnité fixée en première instance n’était pas confirmée par la cour (4,75 euros/m2), elle sollicite le bénéfice d’une expertise.

Par conclusions notifiées le 28 février 2018, l’EARL X demande à la cour de:

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

• prononcé la nullité de la notification de la résiliation délivrée le 16 mars 2015,

• débouté la SCI de sa demande d’expertise,

• débouté la SCI de sa demande d’article 700 du code de procédure civile,

• constaté que la réintégration était juridiquement possible mais matériellement impossible,

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité à la somme de 4,75 euros le m² et l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

— condamner la SCI Les Jardins du Belvédère à lui payer une indemnité de 286 350 euros avec intérêts à compter du 30 août 2017,

— condamner la même à lui payer 10 000 euros de dommages et intérêts avec intérêts à compter du 30 août 2017,

En tout état de cause,

— débouter la SCI les Jardins du Belvédère de sa demande d’expertise,

— condamner la SCI les Jardins du Belvédère à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Au soutien de ses intérêts, l’EARL X fait valoir que l’acte de vente des parcelles n°58 et 289 a été régularisé alors même qu’elle avait dénoncé sa promesse et sans qu’elle ait pu faire valoir son droit de préemption. Pour autant, elle indique renoncer expressément à solliciter l’annulation de cette vente.

Aussi, elle fait valoir, à titre principal, que la résiliation du bail est irrégulière en ce qu’elle n’aurait pas été précédée de l’autorisation préalable du préfet statuant après avis de la commission consultative des baux ruraux, condition obligatoire lorsqu’il n’y a pas de document d’urbanisme en vigueur ou lorsque les parcelles ne sont pas classées en zone urbaine.

Elle explique encore que le premier jugement n’est affecté d’aucune erreur matérielle, celui-ci ayant fixé le montant de l’indemnité en tenant compte de la contenance exacte des parcelles à savoir 2 ha 86 a et 35 ca. L’EARL X valorise toutefois à 10 euros la valeur du m² eu égard à la superficie des parcelles, à leur situation géographique, à l’activité exercée et au préjudice résultant de la privation de jouissance concernant des parcelles louées depuis des décennies en écartant toute imputation de la somme de 21 500 euros versée à titre d’acompte.

Elle s’oppose encore à la demande d’expertise avant dire droit formulée par l’appelante qui, compte tenu de la nullité de la notification de résiliation, ne saurait invoquer les dispositions de l’article L.411-32 concernant l’indemnisation du préjudice du preneur, alors qu’elle s’en serait elle-même totalement affranchie.

En outre, elle relève que la SCI Les Jardins du Belvédère a brutalement pris possession des parcelles sans attendre l’expiration du délai d’un an prévu à l’article L.411-32 du code rural ni l’issue de l’année culturale. Sa réintégration étant à ce jour matériellement impossible, l’EARL X s’estime bien fondée à solliciter le règlement d’une indemnité de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en compensation du préjudice subi du fait de la dépossession irrégulière.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail rural :

En application de l’article L.411-32 du code rural et de la pêche maritime, le bail rural peut être résilié de façon unilatérale et de plein droit en cas de changement de destination du fonds, pour les parcelles n’ayant plus de vocation agricole ou qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme.

Toutefois, en l’absence d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un plan local d’urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l’alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative.

Dès lors, la résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu, s’il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant éteint son obligation.

En l’espèce, la résiliation a été dénoncée par acte d’huissier du 16 mars 2015 au visa de l’article L.411-32 du code rural et de la pêche maritime. L’acte litigieux vise uniquement les parcelles cadastrées section AM n°58 et 289 (parcelle issue de la division de la parcelle n°62) lesquelles représentent une surface totale de (1 ha 07 a 91 ca + 19 a 09 ca) 1 ha 27 a.

Il est constant que la résiliation a été dénoncée sans autorisation préalable de la commission administrative.

Il appartient dès lors à la SCI Les Jardins du Belvédère de démonter que, à la date de la signification de la résiliation, les parcelles données à bail et objet de la résiliation se situaient en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.

Or, il résulte de la convention de projet urbain partenarial, signé entre la SCI et la commune d’Epargny le 3 mars 2015, que les parcelles litigieuses sont classées en 'zone 1NAd2' au plan local d’urbanisme de la commune tel qu’approuvé le 13 novembre 2001 puis modifié les 1^er avril 2008, 20 septembre 2009 et 18 mars 2014 (pièce n°9- M^e Drache).

En conséquence, conformément à la réglementation définie par le code de l’urbanisme, et notamment aux articles R.151-20 et suivants, les zones dites 'AU’ ou 'NA', dans les plans locaux d’urbanisme ou dans les plans d’occupation des sols, correspondent à des parcelles classées en zone 'à urbaniser'.

Dans ces conditions, la SCI Les Jardins du Belvédère ne saurait valablement prétendre que le congé délivré le 16 mars 2015, en l’absence d’avis de l’autorité préfectorale, s’avère régulier. Dès lors, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a déclaré nul et de nul effet le congé précité.

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’EARL X limite ses demandes à l’indemnisation du préjudice résultant d’une part, du caractère irrégulier de la résiliation et, d’autre part, du non-respect par la SCI du délai de préavis au terme duquel la résiliation produit ses effets. Aucune réintégration n’est plus expressément sollicitée.

L’article L.411-32 du code rural et de la pêche maritime prévoit, en son dernier alinéa, que la résiliation régulière ouvre droit à indemnisation conformément aux règles définies en matière d’expropriation. Tel n’est pas le cas en l’espèce puisque la nullité du congé du 16 mars 2015 a été prononcée. De même, la prise de possession des parcelles telle qu’attestée par le constat du 31 juillet 2015 (pièce n°5 – cabinet DBB), sans respect du délai minimal fixé à l’alinéa 3 du même article, doit s’analyser en une voie de fait en ce qu’aucune résiliation régulière n’est intervenue.

Dès lors, les deux demandes formulées par l’EARL X s’analysent en une demande indemnitaire fondée sur l’article 1240 du code civil. L’indemnisation du préjudice doit alors correspondre à la perte subie par les preneurs privés des bénéfices de l’exploitation des terres dont ils ont été irrégulièrement dépossédés.

Pour valoriser le dommage qu’elle a subi, l’EARL X fait valoir la situation géographique des parcelles, l’activité exercée par elle sur ces dernières et la privation de jouissance résultant de la dépossession. Elle ne verse pour autant aucun document comptable permettant d’apprécier la baisse de son résultat au titre des exercices 2015 à 2018 en lien avec la surface agricole dont elle a été irrégulièrement dépossédée.

La SCI souligne quant à elle que l’étendue de la zone concernée se limite à 1 ha et 27 a, ce qui est confirmé par les déclarations de fermage de l’EARL X (pièce n°1 – cabinet DBB) et démontre que les parcelles étaient peu valorisées au jour de la reprise (pièce n°8 – M^e Drache).

En considération des éléments précités, le préjudice de l’EARL X doit être fixé à la somme de 75 000 euros.

La somme de 21 500 euros, versée à titre d’acompte dans le cadre d’un accord contractuel étranger au présent litige, ne saurait être déduite des dommages et intérêts mis à la charge de la SCI. La SCI Les Jardins du Belvédère est en outre déboutée de sa demande d’expertise.

En conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts.

La SCI Les Jardins du Belvédère est dès lors condamnée à verser à l’EARL X la somme de 75 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Eu égard à la teneur de la décision il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Les Jardins du Belvédère supportera les dépens exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné la SCI Les Jardins du Belvédère à payer à l’EARL X la somme de 136 016,25 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la décision,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI Les Jardins du Belvédère à payer à l’EARL X la somme de 75 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la décision,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI Les Jardins du Belvédère aux dépens d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 08 novembre 2018 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Franck MADINIER, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffier.