MF/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 02 Juin 2020

N° RG 18/01535 – N° Portalis DBVY-V-B7C-GAW7

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON LES BAINS en date du 15 Juin 2018, RG 13/01588

Appelants

M. O AE AF-AG X

né le […] à […], demeurant […]

M^me T V W U épouse X

née le […] à […], demeurant […]

Représentés par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

Intimés

M. K B

né le […] à […], demeurant […]

M^me Y-M N veuve Z

née le […] à […], demeurant […]

Représentés par la SELARLU LEVANTI, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

OFFICE NOTARIAL DU VAL D’ABONDANCE, dont le siège social est situé […]

Représenté par la SELARL AB AC-AD LEXAVOUE CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représenté par la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocat plaidant au barreau de THONON-LES-BAINS

Syndicat des copropriétaires LES CHALETS DE L’ABBAYE, représenté par son syndic bénévole en exercice Monsieur O X, dont le siège social est situé demeurant […]

Sans avocat constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, le 16 mars 2020 par M^me Chantal FERREIRA, Première présidente en qualité de rapporteur, avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M^me Chantal FERREIRA, Première présidente,

—  Monsieur Michel FICAGNA, Président

—  Madame Alyette FOUCHARD, Conseiller

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Selon actes du 17 août 2007, M^e Q, notaire, a reçu à la demande de la Sci l’Abbaye, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division d’une copropriété dénommée « l’ensemble immobilier les Chalets de l’Abbaye», située, Le Fayet d’en-bas dit«les Foulles» sur la commune d’Abondance (Haute-Savoie).

Aux termes de ces actes, la copropriété comporte deux lots, correspondant à deux superficies matérialisées en vert et en jaune sur un plan annexé aux actes, chacun des deux lots comprenant un chalet et un jardin privatif, l’accès commun à la voie publique, constituant une partie commune.

Suivant acte du même jour, la Sci l’Abbaye a vendu à M^me A le lot de copropriété supportant le chalet n°2 «hors d’eau et hors d’air» pour un prix de 600 000 €.

Suivant acte du 23 décembre 2008, la Sci l’Abbaye a vendu à son gérant, M. B, le lot n° 2 de copropriété.

Suivant acte du 9 juillet 2010, reçu par M^e Q notaire, M. et M^me X ont acquis de M^me A, le lot n°2.

Courant 2011, M. et M^me X ont constaté que l’accès à la voie publique n’avait pas été réalisé à l’emplacement matérialisé sur le plan annexé à l’état descriptif de division, correspondant à la partie commun à usage non privatif, de la copropriété, mais plus bas, de sorte qu’elle empiétait largement sur son jardin privatif.

Ainsi M. B pour accéder à son chalet, était conduit a circuler sur une certaine distance, sur le jardin à usage privatif affecté au lot 2.

M. et M^me X et M. B ont vainement recherché une solution à cette difficulté, rendue difficile par la réalisation d’un enrochement de soutènement longeant l’accès depuis la voie publique jusqu’au chalet de M. B.

De multiples procédures devant le juge des référés et devant le tribunal administratif, ont opposé les parties. Des plaintes pénales et disciplinaires ont également été déposées.

Par acte du 8 juillet 2013, M. et M^me X ont assigné au fond, devant le tribunal de grande instance de Thonon les Bains :

— le syndicat des copropriétaires, représenté par M. X lui-même, syndic bénévole, qui n’a pas constitué avocat,

— M. K B et M^me D venant aux droits de la Sci l’Abbaye, société dissoute et liquidée,

— M. K B, en sa qualité d’ex-gérant de la Sci l’Abbaye,

— M. K B en sa qualité de copropriétaire,

— et l’Office notarial du Val d’Abondance, pris en la personne de M^e Q, notaire, lequel a reçu tous les actes.

Aux termes de leurs six jeux de conclusions de première instance, M. et M^me X ont formulé diverses demandes tendant globalement à titre principal ou subsidiaire :

— à voir substituer au régime de la copropriété un régime de pleine propriété par l’attribution à chacun d’une parcelle selon ce qui avait été envisagé dans le plan du permis de construire,

— à voir interdire à M. B « auto enclavé» tout passage et tout accès quelconque à son lot à partir du lot n° 2,

— d’autre part, à l’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 15 juin 2018, le tribunal de grande instance de Thonon les Bains a :

— déclaré irrecevables les demandes de M. et M^me X tendant à dire que le plan de division annexé à l’état descriptif de division reçu le 17 août 2007 par l’office notarial d’Abondance est illégal,

— déclaré recevables les demandes de M. et M^me X à l’encontre de M. B et de M^me D en leur qualité d’associés de la société l’Abbaye, et à l’encontre de la société notariale du Val d’Abondance,

— condamné M. B en sa qualité de copropriétaire à payer à M. et M^me X la somme de 4 000 € au titre des passages sur leur lot à usage privatif,

— rejeté les autres demandes de dommages et intérêts de M. et M^me X,

— condamné la société notariale du Val d’Abondance à payer à M. et M^me X une somme de 4 437 € au titre des droits de mutation,

— condamné M et M^me X à payer à M^me D la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes des parties.

M. et M^me X ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 25 juillet 2018 à l’encontre de :

— M. K B, promoteur,

— le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier les Chalets de l’Abbaye, représenté par son syndic bénévole, M. O X,

— la société Office notariale du Val d’Abondance, représentée par M. P Q, notaire,

— M. K B et M^me Y-M D, venant aux droits de la Sci l’Abbaye.

Le syndicat des copropriétaires Les Chalets de l’Abbaye n’a pas constitué avocat. Cet intimé a reçu signification de la déclaration d’appel et des conclusions des appelants par acte d’huissier en date du 24 octobre 2018, délivré à domicile avec avis de passage. Les appelants lui ont signifié leurs dernières conclusions n°4 par acte du 3 mars 2020 . Il sera statué par défaut à l’égard de cette partie.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 mars 2020.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour la connaissance des prétentions et moyens des parties il sera renvoyé :

— aux conclusions n° 4 des appelants notifiées et remises au greffe le 2 mars 2020,

— aux conclusions récapitulatives de M. K B et de M^me D, notifiées et remises au greffe le 24 février 2020,

— et aux conclusions d’appel de la société Office notarial du Val d’Abondance, remises au greffe le 16 janvier 2019.

MOTIFS

Observations liminaires sur les demandes des appelants

Il convient de suivre le plan adopté par les appelants dans leurs conclusions.

1°) Sur l’irrecevabilité des demandes des époux X soulevée et retenue par le tribunal au visa des dispositions des articles 68 al 2 et 472 du code de procédure civile.

Le tribunal a déclaré irrecevables en application de l’article 472 du code de procédure civile certaines demandes M. et M^me X présentées dans leurs dernières conclusions n° 6, au motif que ces conclusions n’avaient pas été signifiées au syndicat des copropriétaires seul concerné par ces dernières.

M. et M^me X contestent ces motifs, en faisant remarquer que les mêmes demandes figuraient dans de précédentes conclusions régulièrement signifiées au syndicat des copropriétaires.

En cause d’appel, cette irrecevabilité est devenue sans objet dès lors que les demandes, qui ne sont pas nouvelles, ont bien été signifiées par eux au syndicat des copropriétaires, non comparant, en cause d’appel.

2°) Sur l’annulation du plan de division annexé à l’état descriptif de division de la copropriété

- sur l’intérêt à agir :

M. et M^me X justifient d’un intérêt à agir dans le cadre d’une instance ayant pour but de faire juger la copropriété inexistante en raison de l’illégalité de ce plan de division.

Ils sont en particulier recevables à agir contre les anciens associés de la Sci l’Abbaye aux fins de dommages et intérêts, dès lors que le paiement d’une dette d’une société civile immobilière dissoute et liquidée peut être poursuivi directement par le créancier contre l’un des anciens associés.

- sur la genèse de la copropriété et le bien fondé des demandes :

A l’origine, les parcelles constituant le terrain d’assiette de la copropriété, appartenaient à M^me R E.

Le plan d’occupation des sols permettait d’envisager d’y édifier deux chalets.

M^me E a confié ce projet à un architecte, M. S H en vue de l’obtention du permis de construire.

Dans un premier projet, l’architecte a délimité deux parcelles indépendantes, chacune recevant un chalet et chacune bénéficiant d’un accès direct à la voie publique.

Ce premier projet a été refusé par l’autorité administrative pour des raisons de distances par rapport aux limites.

Pour satisfaire à ces contraintes, l’architecte a dû modifier l’implantation des constructions avec notamment pour conséquence le remplacement des deux accès indépendants à la voie publique, par un unique accès commun aux deux parcelles.

La parcelle n° 1 qui n’ayant plus d’accès direct à la voie publique, est desservie par un passage traversant la parcelle n° 2, seule contigüe à la voie publique.

C’est sur la base de ce plan daté du 22 juin 2004, que le permis de construire «valant division en propriété ou en jouissance», a été obtenu par arrêté du maire de la commune en date du 3 janvier 2005.

Par acte du 20 février 2007, M^me E a cédé les deux parcelles d’assiette du projet à la Sci l’Abbaye, dont les deux associés étaient M. K B et M^me Y M D.

Après transfert du permis de construire à son profit, la Sci l’Abbaye a entrepris la réalisation des deux chalets.

Préalablement, selon acte du 2 avril 2007, la parcelle devant supporter le chalet n° 2, a fait l’objet d’un contrat de réservation au profit de M^me A, ce contrat prévoyant la signature ultérieure d’un acte de vente en l’état futur d’achèvement.

La déclaration d’ouverture de chantier est intervenue le 18 avril 2007.

Le 15 mai 2007, M. F géomètre expert à Thonon les Bains, a dressé un plan d’implantation des chalets et de division du tènement, sur la base du plan du permis de construire, sans faire apparaître les voies d’accès.

Finalement, pour diverses raisons, la Sci l’Abbaye a décidé de placer l’ensemble immobilier sous le régime de la copropriété.

A cet effet, M^e Q notaire, a reçu le 17 août 2017, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de la copropriété dénommée « l’ensemble immobilier les Chalets de l’Abbaye».

Aux termes de ces actes, la copropriété comporte deux lots, correspondant à deux superficies matérialisées en vert et en jaune sur un plan annexé aux actes, chacun des deux lots comprenant un chalet et un jardin privatif , l’accès commun constituant une partie commune.

Ce plan correspond au fond de plan du permis de construire, sur lequel ont été matérialisées deux

zones de couleur correspondant aux deux lots privatifs et à usage privatif.

L’accès à la voie publique pour le chalet n° 1 s’effectue par un passage situé en limite de propriété aboutissant à une échancrure commune débouchant sur la voie publique.

Suivant acte du même jour, la Sci l’Abbaye a vendu à M^me A le lot de copropriété supportant le chalet n° 2 « hors d’eau et hors d’air» pour un prix de 600 000 €.

La construction du chalet n° 1 et son accès ont été terminés courant 2008.

Suivant acte du 23 décembre 2008, la Sci l’Abbaye a vendu à son gérant, M. B, ce lot de copropriété.

Suivant acte du 9 juillet 2010, M^me A a revendu son lot de copropriété à M. et M^me X.

Les actes de la copropriété comportent bien le plan annexé qui fait clairement ressortir les deux lots privatifs ainsi que les parties communes.

Ce plan suffisamment clair et précis, s’est imposé aux futurs copropriétaires.

Il importe peu que ce plan ait été réalisé par un géomètre expert ou non.

Il suffit pour engager contractuellement les futurs copropriétaires, qu’il permette de délimiter avec suffisamment de précision les parties privatives des parties communes sans contradiction avec le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, ce qui est bien le cas.

Des travaux réalisés ultérieurement ne peuvent remettre en cause la validité des actes constitutifs de la copropriété.

D’autre part, aucune fraude de la part de la Sci l’Abbaye n’est justifiée à l’égard de l’autorité administrative, alors que les constructions n’ont fait l’objet d’aucune contestation de la part de la commune à l’occasion de la déclaration d’achèvement des travaux.

Au demeurant, le permis de construire a été obtenu en vue d’une division «en propriété ou en jouissance». Le régime de la copropriété choisi par la sci l’Abbaye est donc bien conforme aux conditions du permis de construire.

Le contrat de réservation signé par M^me A ne comportait aucune précision sur la nature du droit de propriété qu’elle acquérait ( pleine propriété ou lot de copropriété) et donc n’interdisait nullement que la vente soit précédée d’une mise en copropriété.

D’ailleurs, force est de constater que M. et M^me X n’ont pas appelé en cause M^me A, laquelle aurait pu apporter des précisions sur les circonstances de ce choix d’acquérir en copropriété plutôt qu’en pleine propriété.

D’autre part, M. et M^me X ne précisent pas la nature de l’action appartenant à M^me A à l’encontre de son propre vendeur, qui leur aurait été transmise comme étant attachée à la chose vendue, étant rappelé que toutes les actions bénéficiant au vendeur intermédiaire ne sont pas transmises à l’acquéreur final.

En soutenant que la vente aurait dû nécessairement intervenir en pleine propriété, M. et M^me X, soit remettent en cause la liberté contractuelle des deux parties, soit sous-entendent que M^me A aurait été trompée par la Sci l’Abbaye avec la négligence du notaire.

Or, M^me A, libre de ses droits, a bien accepté de signer un contrat de vente pour un lot de copropriété existant.

Elle n’a engagé aucune action contre la Sci l’Abbaye à ce titre.

M. et M^me X ne soutiennent d’ailleurs pas que M^me A aurait été victime d’un dol, d’une erreur ou d’un autre vice du consentement. En tout état de cause, l’action fondée sur le dol n’est pas transmissible à l’acquéreur.

M. et M^me X ne peuvent qu’être déboutés de leurs demandes fondées sur des irrégularités invoquées en relation avec les actes de la copropriété et le plan annexé.

4-2) Sur le rôle et les responsabilités de la Sci l’Abbaye et de M. B

La lecture des conclusions des appelants, page 80 et suivantes, révèle deux griefs.

- concernant le plan annexé à l’état descriptif de division :

M. et M^me X font valoir qu’il ne fait aucun doute qu’en annexant à l’état descriptif de division un plan différent de celui fourni lors de la demande de permis de construire, M. B personnellement et (ou) la Sci l’Abbaye, avaient connaissance qu’ils commettaient une irrégularité.

M. et M^me X ajoutent que la Sci l’Abbaye a vendu un bien qui de surcroît amputait la propriété cédée d’une partie de la jouissance vendue à titre privatif.

Ils soutiennent que la production d’un tel plan s’apparente à une manipulation et qui si les plans légaux d’origine avaient été produits, et portés à la connaissance de tous les acquéreurs successifs, ces derniers auraient pu être amenés à ne pas contracter.

Cependant, ainsi qu’il a été vu ci-dessus, le plan annexé aux actes de la copropriété est régulier et s’impose aux copropriétaires successifs.

D’autre part, M. et M^me X ne rapportent aucune preuve de ce M^me A aurait acquis un lot de copropriété «amputé», alors qu’au contraire, il est établi que l’accès irrégulier a été réalisé postérieurement ( 2008) à l’acquisition par M^me A de son lot ( le 17 août 2017)

En conséquence, aucune faute ne peut être reprochée à M. B et à la Sci l’Abbaye du chef du plan litigieux.

- concernant l’enrochement :

M. et M^me X soutiennent :

— qu’un enrochement a été mis en oeuvre en 2008 sur le terrain de la copropriété, par M. B lui-même, es-qualité de promoteur.

— qu’il est mal positionné et dangereux,

— qu’il a été fait sans autorisation d’urbanisme et sans autorisation de l’assemblée générale de copropriété, alors même qu’il était syndic provisoire de la copropriété.

Cependant, la copropriété était composée uniquement de M. B et de M^me G, laquelle était déjà en possession de son lot lors de la mise en place de cet enrochement et de la réalisation de l’accès.

M. et M^me X qui n’ont pas mis en cause M^me A, ne justifient pas qu’elle se serait opposée aux travaux et qu’elle se serait plainte d’une absence d’autorisation du syndicat des copropriétaires.

Dans ces circonstances particulières où le syndicat des copropriétaires était seulement composé de M^me A et de la Sci l’Abbaye, il ne peut être considéré que les aménagements réalisés en 2008 par la Sci l’Abbaye, soient fautifs, sur le plan contractuel ( violation du règlement de copropriété) à l’égard de M^me A qui doit être présumé avoir donné son accord tacite compte tenu de l’ampleur des travaux.

- concernant le passage de M. B :

Ni les actes de la copropriété, ni les actes de vente ne comportent de «droit de passage» au profit du lot de M. B.

M. B admet qu’il a emprunté, jusqu’au 15 juin 2012, le passage litigieux qui seul permet l’accès à son lot mais qu’il ne peut être redevable à ce titre d’aucune indemnité en l’absence de préjudice, sinon d’une indemnité symbolique.

Le tribunal a fait droit à la demande d’indemnisation à hauteur de la somme de 4 000 €.

Cependant, le préjudice est inexistant dès lors que M. et M^me X ont acquis leur lot de copropriété alors que les lieux étaient en l’état, sans imaginer alors l’existence d’un passage irrégulier de la part de M. B. Ils se sont déterminés en fonction du bien tel qu’ils l’ont vu.

M. et M^me X se sont opposés au passage de M. B à compter du 8 février 2012 et M. B a cessé de passer avec son véhicule à compter du 15 juin 2012, ne passant plus qu’à pied.

D’autre part, M. et M^me X n’ont pas été privés en totalité de la jouissance de la partie de ce même chemin.

En conséquence, le jugement sera infirmé en l’absence de préjudice lié à ce passage, qui existait avant l’acquisition des époux X.

4-3) Sur la responsabilité délictuelle et les fautes de l’étude notariale

- sur la prescription

Le notaire oppose la prescription quinquennale de l’action en responsabilité dirigée à son encontre par M. et M^me X, lesquels répondent :

«qu’en 2007 les dispositions de l’article 2224 du code civil n’existaient pas et n’étaient donc pas en vigueur» et que l’office notarial «ne peut donc valablement soutenir l’acquisition de la prescription quinquennale alors que les dispositions invoquées n’existaient pas lors de l’acquisition du lot par M^me G.»

Or en application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Ces dispositions créées par la loi du 17 juin 2008 publiée au journal officiel le 18 juin 2008, sont d’application immédiates et ont eu pour effet en application des dispositions transitoires de cette loi, de ramener la prescription à 5 années à compter de l’entrée en vigueur de cette loi, soit à compter du 19 juin 2008.

En matière délictuelle, le point de départ de la prescription est la date de la manifestation du dommage ou son aggravation.

En l’espèce, selon M. et M^me X, les dommages dont le notaire devrait répondre sont :

— la privation d’un droit réel immobilier et ses conséquences, et un préjudice moral consécutif à cette atteinte,

— un passage de M. B sur une partie commune à leur usage privatif,

— le paiement d’une imposition excessive.

Sur le premier point, le dommage tiré de l’atteinte au droit réel immobilier, résultant d’une faute du notaire, s’est nécessairement manifesté au jour de la réception le 17 août 2007 des actes constitutifs de la copropriété et de la vente à M^me A, puisque c’est à cette date que la situation a été créée et que M^me A en a eu une connaissance qui lui permettait d’agir.

La vente à M. et M^me X en 2010, n’a fait que rappeler les circonstances de cette première vente et peut avoir jouer aucun rôle.

De plus, il n’est pas contesté que le compromis de vente qu’ils ont signé le 11 mars 2010, comprenait en annexe le plan annexé à l’état descriptif de division Ce plan révélait de manière très claire que l’accès visible sur le terrain était différent du plan, notamment en raison de la présence d’un enrochement non matérialisé sur le plan.

En application de l’article 2270-1 du code civil, la prescription était alors de 10 ans.

Par l’effet de la loi du 19 juin 2008, le délai pour agir expirait le 19 juin 2013.

En conséquence, l’action en indemnisation des préjudices figurant dans les conclusions sous les paragraphes suivants :

—  5.1 A, page 97 des conclusions : « nécessaire réalisation d’une plate-forme au Nord à l’entrée de la copropriété»,

—  5.1 B page 99 des conclusions : « réduction de 20 m² de la surface réelle disponible à l’Est»,

—  5.1 C page 100 des conclusions : « acquisition d’une parcelle de terrain en aval afin de compenser la translation topographique»

est prescrite, l’assignation ayant été délivrée le 8 juillet 2013.

S’agissant du préjudice résultant du passage de M. B et de l’imposition, les dommages se sont manifestés courant 2010 à 2012, de sorte l’action n’est pas prescrite.

- sur le préjudice résultant du passage de M. B

Le préjudice résulterait du fait que M. B, pour accéder à son chalet n° 1, est obligé de cheminer sur une partie commune à usage privatif comprise dans le lot de M. et M^me X.

Cependant, ce préjudice résulte :

— soit d’une erreur commise en 2008 dans l’implantation de l’accès au chalet n° 1,

— soit, d’une négligence du syndicat des copropriétaires auquel il incombait de faire modifier le plan annexé à l’état descriptif de division afin de le faire correspondre à la situation sur le terrain.

Il n’appartenait pas au notaire de faire ces recherches en l’absence de toute information à ce sujet.

D’autre part, M. et M^me X ne justifient en réalité d’aucun préjudice du fait de ce passage.

En premier lieu parce qu’ils ont acquis leur lot de copropriété en connaissance de la situation des lieux et du passage de M. B.

D’autre part, si le notaire avait pu convaincre M^me A et la Sci l’Abbaye de ne pas adopter le statut de la copropriété et de procéder par voie de vente de deux parcelles en pleine propriété selon le plan établi par M. H en vue de l’obtention du permis de construire de 2005, le notaire aurait été obligé de constituer pour la desserte du lot restant la propriété de la Sci l’Abbaye ( chalet n° 1) vendu fin 2008 à M. B, une servitude conventionnelle de passage sur le fonds de M^me A au profit du fonds de la Sci l’Abbaye, et dont l’emprise aurait été la même que l’emprise de l’accès actuel.

En tout état de cause le fonds propriété de M. et M^me X devait supporter d’une manière ou d’une autre, le passage du propriétaire du lot supportant le chalet n° 1.

En conséquence, en l’absence de faute du notaire et de préjudice consécutif au passage de M. B, le jugement sera réformé.

- sur l’imposition excédentaire

M. et M^me X soutiennent que la vente entre la Sci l’Abbaye et M^me A aurait due être qualifiée de vente en l’état futur d’achèvement, en raison du fait que la construction n’était pas habitable au jour de la vente.

Selon eux, ce choix les a contraint à supporter une imposition indue de 4437 € lors de leur acquisition en 2010.

Toutefois, la Sci l’Abbaye et M^me A étaient en droit de passer entre eux un contrat de vente d’un lot de copropriété et non une vente en l’état futur d’achèvement.

M. et M^me X ne soutiennent pas que M^me A aurait été victime d’une erreur ou d’un dol à cet égard, étant précisé que les acquéreurs ne peuvent être subrogés pour exercer une action fondée sur le dol subi par leur vendeur.

M^me A est donc présumée avoir librement renoncé à son éventuel droit d’exiger la poursuite de l’opération sous la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement, étant relevé que selon le notaire M^me A était une professionnelle dans le domaine de l’immobilier.

Aucun élément du dossier ne permet de retenir que M^me A aurait été victime d’un quelconque préjudice du fait des modalités de son acte d’acquisition.

Dès lors, ce libre choix des parties consistant à modifier leur intention initiale, ne peut être remis en question par M. et M^me X.

Si comme le soutiennent M. et M^me X, cette opération est frauduleuse, alors M^me A y a participé.

M. et M^me X ne pourraient dès lors s’en prévaloir.

Le notaire était dès lors tenu de reprendre dans l’acte de vente entre M^me A et M. et M^me X, l’origine de propriété telle qu’elle résultait de la vente par la Sci l’Abbaye à M^me A.

Ainsi, c’est à juste titre que le notaire a fait application des dispositions de l’article 257-1-3 2 eme CGI, dès lors que M^me A, qui a revendu l’immeuble dans les 5 ans, avait acquis le bien en l’affectant pour 5/6 èmes à une activité professionnelle, ce qui entraînait l’application :

— de la TVA pour les 5/6 èmes,

— des droits d’enregistrement pour le surplus.

Dès lors, aucune faute du notaire n’est établie en lien avec une sur-imposition, et le jugement sera réformé de ce chef.

Les demandes principales des appelants étant toutes rejetées, leurs demandes complémentaires découlant du succès de leurs demandes principales seront également rejetées.

Sur les demandes aux fins de voir ordonner au syndicat des copropriétaires de faire établir un plan de division ou de désigner tel géomètre-expert qu’il plaira à la cour de nommer avec pour mission d’établir un plan intitulé «plan de division» conformément à la division figurée sur le plan d’arpentage du géomètre-expert I et TROMBERT dressé le 23 décembre 2019

Cette demande ne peut qu’être rejetée dès lors que le plan de division annexé aux actes de copropriété n’est pas nul. En effet, ainsi qu’il a été vu, ce sont les travaux postérieurs réalisés en 2008 qui ont crées la situation de discordance entre d’une part le plan de division et la configuration des lieux.

Il appartient aux copropriétaires de décider :

— soit de mettre en conformité les lieux avec le plan de division , ce que M. B n’a pû mettre en oeuvre en raison de l’opposition de M. et M^me X,

— soit de faire établir un nouveau plan de division en conformité avec les lieux.

En tout état de cause, il ne peut être fait droit à la demande étrange de M. et M^me X consistant à créer deux nouveaux lots de copropriété dont l’un , celui de M. B serait dépourvu de tout accès à la voie publique et ce de manière définitive.

Sur la demande de M. et M^me X aux fins de voir prononcer l’interdiction au visa du droit de propriété exclusive attaché à la parcelle attenante audit chalet B à tout tiers – y compris au propriétaire du chalet A comme à tout occupant de son chef, visiteurs ou préposés – de pénétrer, pour quelque cause que ce soit, sur ladite parcelle, dont le propriétaire détient un droit de propriété par application du permis de construire valant division et par son titre de propriété.

Cette demande ne peut qu’être rejetée puisque le plan de division et l’état descriptif de division montrent que le lot de M. B débouche sur la voie publique et que de surcroît, il peut librement passer sur la partie commune générale qui elle-même jouxte la voie publique.

Il résulte des pièces produites, que M. B a tenté à plusieurs reprises d’entreprendre des travaux pour créer un accès à son lot en respectant le plan de division, ce à quoi M. et M^me X se sont opposés en saisissant la juridiction administrative.

Enfin, ainsi qu’il a été jugé, M. et M^me X ont acquis leur lot de M^me A en connaissance de l’état des lieux. Des ouvrages apparents tels que le mur de soutènement et le cheminement,

montraient clairement comment s’effectuait le passage et l’accès au lot de M. B.

M^me A avait consenti expressément ou tacitement aux travaux en 2008 et donc à l’état des lieux en résultant, et donc nécessairement à ce que l’accès de M. B à son propre lot.

Il sera observé que M. et M^me X ne semblent pas envisager une modification de l’accès à leur propre lot qui n’est pas conforme au plan de division.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la procédure abusive

M. et M^me X ayant obtenu partiellement gain de cause en première instance, les demandes des intimés ne peuvent qu’être rejetées.

En conséquence, les demandes à ce titre seront rejetées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

M. et M^me X parties perdantes devront supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par défaut,

Réformant le jugement déféré et statuant de nouveau sur le tout,

Déclare recevables les demandes dirigées contre M. B et M^me D en leur qualité d’anciens associés de la Sci l’Abbaye, et contre M. B en sa qualité d’ancien gérant de cette Sci,

Déclare irrecevable comme étant prescrites, les demandes de M. O X et M^me T U épouse X, dirigées contre la société Office notariale du Val d’Abondance, concernant la réparation des conséquences de l’atteinte à leurs droits de propriété,

Déboute M. O X et M^me T U épouse X de l’ensemble de leurs prétentions dirigées contre M. K B, M^me Y-M D veuve Z et contre la société Office notarial du val d’Abondance, et le syndicat des copropriétaires,

Déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne in solidum M. O X et M^me T U épouse X à payer en application de l’article 700 du code de procédure civile, à :

— M. K B, une somme de 3 000 €,

— M^me Y-M D, une somme de 3 000 €,

— la société Office notarial du Val d’Abondance, une somme de 6 000 €,

Condamne in solidum M. O X et M^me T U épouse X aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la société AB AC-AD.

Ainsi prononcé publiquement le 02 juin 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNAPrésident et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,