COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 07 janvier 2021

(Rédacteur : Madame L-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président)

F N° RG 20/00363 – N° Portalis DBVJ-V-B7E-LNMP

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LE TRIANON

c/

Madame K F

Madame D Z

Madame L M X

SARL MER ET GOLF LOISIRS

Société civile PEYBAL

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 mai 2017 (R.G. 17/03975) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 26 juin 2017

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

RESIDENCE LE TRIANON, […] agissant poursuites et diligences de son Syndic, la société NEXITY LAMY, dont le siège est […] nommée à cette fonction par l’assemblée générale du 20 décembre 2017

[…]

Représentée par M^e Yoanna FOLLOPE, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée

de M^e Catherine JUNQUA-LAMARQUE de la SCP JUNQUA-LAMARQUE, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMÉES :

K F

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

Représentée par M^e Eric DASSAS de la SCP CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX

D Z

née le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

L M X Madame X, vient aux droits de son époux E Y décédé le […]

née le […] à BORDEAUX

de nationalité Française, demeurant 59, boulevard de la plage-Résidence du port – 33120 ARCACHON

Société civile PEYBAL

[…]

Représentées par M^e Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL MER ET GOLF LOISIRS

sur appel provoqué de M^me K F en date du 20.10.17

[…]

Représentée par M^e Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 octobre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Catherine LEQUES, Conseiller et Madame L-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président chargé du rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame L Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Catherine LEQUES, Conseiller,

Greffier lors des débats : M^me Annie BLAZEVIC

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE

La résidence de tourisme LE TRIANON, située […] à Arcachon est un ensemble immobilier divisé en 91 lots. Elle est placée sous le régime de la copropriété au terme d’un règlement de copropriété en date du 27 novembre 1990.

La société MER & GOLF LOISIRS était depuis l’origine le gestionnaire de la résidence de tourisme et le syndic bénévole de la copropriété, jusqu’à ce que l’assemblée générale des copropriétaires du 25 novembre 2008 qui a élu un syndic professionnel en la personne du cabinet FONCIA BOLLING LE BATIMENT de BIARRITZ, à effet du 1 janvier 2009 et aujourd’hui la SELARL MEANDR.GE.

Des baux commerciaux ont été conclus entre la société MER et GOLFE LOISIRS et chacun des acquéreurs de lots.

En 2000, les premiers baux sont arrivés à expiration et ont été pour la quasi-totalité renouvelés à la demande des bailleurs, sauf pour cinq d’entre eux.

Par assemblée générale des copropriétaires de la Résidence LE TRIANON en date du 2 juin 2005 il a été décidé sur l’initiative du syndic, la société MER & GOLF LOISIRS, de supprimer avec effet rétroactif le préambule aux articles 8,9 et 10 du chapitre 4 du règlement de copropriété (clause faisant supporter les charges de copropriété à la société de gestion), clause votée par 7.695/1 0.000èmes pour, 0 abstention et 689/l0.000emes contre.

Les époux Y, la SCI PEYBAL et M^me F ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 2 juin 2005.

Par jugement du 2 octobre 2007, le tribunal de grande instance de Bordeaux a dit que la clause était licite mais a annulé la résolution litigieuse et débouté la partie défenderesse de ses demandes reconventionnelles.

Sur appel du syndicat et de la société MER ET GOLF LOISIRS, par arrêt du 15 octobre 2009 la Cour d’Appel de BORDEAUX a confirmé le jugement et y a ajouté en disant que :

' Dit et juge que le préambule doit être lu conformément au présent arrêt et la vocation para-hôtelière, passé le délai de 9 ans, jugée appartement par appartement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de règlement des charges de 2001 à 2008 faute de titre,

Déboute la SARL MER et GOLF LOISIR de sa demande en paiement faute de fondement juridique et de justificatif d’un indu,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile'.

En 2010, M^lle Z a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal d’instance d’Arcachon en remboursement des charges de copropriété payées du 1^er novembre 2002 au 31 mars 2012.

Par jugement du 31 mars 2012, le tribunal d’instance d’Arcachon a débouté M^lle Z et l’a condamnée reconventionnellement à payer ses charges de copropriété pour la période allant du 1 janvier 2010 au 31 mars 2012.

Par arrêt du 13 mars 2014, la cour d’appel de Bordeaux a confirmé en toutes ses dispositions la décision entreprise.

Par acte en date du 25 avril 2013, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE TRIANON, pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA BOLLING LE BATIMENT, a fait assigner la SCI PEYBAL, M^me K F et M. E Y en paiement de diverses charges de copropriété.

Par acte du 11 juin 2013, la société MER & GOLF LOISIRS a assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE TRIANON devant le tribunal de grande instance de Bordeaux en restitution des charges de copropriété pour la somme totale de 35.090,66 € avec intérêts au taux légal depuis l’assignation.

Par actes en date des 10, 11 et 12 février 2014, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE TRIANON a fait assigner la SCI PEYBAL, M^me K F, M. E Y et M^me H Z en paiement des charges de copropriété pour le cas où il serait fait aux demandes de la société MER & GOLF LOISIRS.

Les trois procédures ont été jointes.

Par jugement du 28 février 2017, le Tribunal de grande instance de Bordeaux a:

— donné acte à M^me L-M X épouse Y, venant aux droits de M. E Y, de son intervention volontaire à l’instance,

— débouté la SCI PEYBAL, M^me L-M X épouse Y, M^me K F et M^me H Z de leurs demandes relatives au transfert du paiement des charges de copropriété et à la répartition des charges de copropriété,

— rejeté leur demande d’expertise,

— condamné la société MER et GOLFE LOISIRS à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE TRIANON, représenté par son syndic la SELARL MEANDR.GR, la somme de 35.090,66 € avec intérêts au taux légal à compter du 11 juin 2013,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de charges de copropriété pour la période comprise entre 2003 et 2009,

— condamné la SCI PEYBAL à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE TRIANON représenté par son syndic la SELARL MEANDR.GR, une somme de 14.882,52 € avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2013,

— condamné M^me L-M X épouse Y à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE TRIANON représenté par son syndic la SELARL MEANDR.GR, une somme de 10.025, 49 € avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2013,

— condamné M^me K F à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE TRIANON représenté par son syndic la SELARL MEANDR.GR une somme de 12.243,22 € avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2013,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties de toute autre demande comme mal fondée,

— dit qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI PEYBAL, M^me L-M X épouse Y, M^me K F et M^me H Z aux dépens.

LA COUR

Vu la déclaration d’appel du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Trianon ;

Vu l’ordonnance en date du 9 janvier 2019 du conseiller de la mise en état ordonnant la radiation de l’affaire en l’absence de régularisation de la procédure à l’encontre du Syndicat des copropriétaires Résidence Le Trianon par la mise en cause de son nouveau syndic ;

Vu les conclusions en date du 20 avril 2020 du Syndicat des copropriétaires Résidence Le Trianon dans lesquelles il demande à la cour de :

Sur l’appel principal

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat de copropriétaires de la résidence Le Trianon de ses demandes de paiement des charges courues jusqu’au 31 décembre 2009

— condamner la SCI Peybal à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence Le Trianon une somme de 13.334,61 €.

— condamner M^me F à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence Le Trianon une somme de 11.041,55 €.

— condamner M^me X, veuve de M. Y à payer au syndicat la somme de 8.697,11 €.

— condamner M^me Z à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence Le Trianon une somme de 2.017,39 €.

A titre subsidiaire :

— condamner la SCI Peybal à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence Le Trianon une somme de 12.365,78 €.

— condamner M^me F à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence Le Trianon une somme de 10.237,87 €.

— condamner M^me X veuve de M. Y à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence Le Trianon une somme de 8.064,07 €

— condamner M^me Z à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence Le Trianon une somme de 2.017,39 €.

Sur l’appel incident

— confirmer le jugement pour le surplus

Dans tous les cas

— condamner in solidum la SCI Peybal, M^me X veuve Y, M^me F et M^me Z à payer au syndicat de copropriétaires de la résidence Le Trianon une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Vu les conclusions en date du 2 septembre 2020 de M^me F aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— la dire recevable en son appel incident à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence le Trianon et en son appel provoqué à l’encontre de la société MER ET GOLF LOISIRS, les débouter de toutes leurs demandes, fins et prétentions et réformer en conséquence le jugement entre pris,

— dire le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence le Trianon irrecevable en sa demande de paiement des charges échues de 2003 à 2008 inclus à l’encontre de la concluante en raison de l’autorité de la chose jugée par l’arrêt de la Cour de céans en date du 15 octobre 2009 confirmant en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de céans en date du 2 octobre 2007,

— dire pour les mêmes raisons la société MER ET GOLF LOISIRS irrecevable en sa demande de répétition à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires des sommes payées par elle au titre des charges échues de 2003 à 2008 inclus,

— dire à titre subsidiaire la société MER ET GOLF LOISIRS irrecevable en sa demande de répétition à l’encontre du Syndicat des copropriétaires des sommes payées par elle au titre des charges échues de 2003 au 11 juin 2008 en raison de la prescription et par voie de conséquence, le Syndicat des Copropriétaires, mal fondé en sa demande de paiements des dites charges à l’encontre de la concluante,

— confirmer à titre infiniment subsidiaire le jugement entre pris en ce que le tribunal a jugé prescrite l’action en paiement des charges antérieures au 256 janvier 2006,

— sur le fond, dire que le transfert du paiement des charges à la société gestionnaire de la résidence hôtelière, à savoir la société MER ET GOLF LOISIRS, doit continuer à s’appliquer nonobstant la reprise par la concluante de la gestion de son appartement le 31 octobre 2002, réformer le jugement entrepris de ce chef et débouter, en conséquence, la société MER ET GOLF LOISIRS et le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Trianon de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la concluante,

— subsidiairement sur le fond, constatant, d’une part, que le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence le Trianon ne justifie pas du montant de charges dues par la concluante au titre des exercices 2003 à 2009 compris, confirmer le jugement entrepris de ce chef et débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Trianon de ses demandes en paiement des dites charges et constatant, d’autre part, qu’il ressort de la comptabilité des exercices 2010 et suivants que sont prises en compte parmi les charges, dont une quote-part est demandée à la concluante, des dépenses qui n’incombent pas à la copropriété, débouter le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence le Trianon de ses demandes en paiement des dites charge et ordonner avant dire droit une expertise, l’expert ayant pour mission de:

'Procéder à l’examen des comptes de la copropriété versés aux débats par le Syndicat des Copropriétaires, notamment sur les années 2010 et suivantes,

'Donner son avis sur les charges prises en compte par le Syndicat des Copropriétaires et sur

le fait de savoir si certaines d’entre elles constituent ou non des charges entraînées par les services collectifs et les équipements d’équipement commun conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

'Déterminer les postes de charges strictement afférents à l’affectation parahôtelière de la Résidence le Trianon,

'Déterminer les postes de charges liées à l’entretien de la résidence et dont le coût est majoré en raison de la votation para hôtelière de la copropriété.

— dire que la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera mise à la charge du Syndicat des copropriétaires de la Résidence le Trianon et lui enjoindre de procéder à la consignation de ladite provision dans les 8 jours du prononcé de l’arrêt à intervenir et sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé ce délai,

— encore plus subsidiairement sur le fond, dire que la répartition des charges de la Résidence le Trianon entre les copropriétaires doit être modifiée, surseoir à statuer sur le fond et désigner tel expert qu’il plaira ayant pour mission de proposer une nouvelle base répartition des charges en raison des travaux et modifications d’affectation intervenus,

— en toute hypothèse, réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la concluante aux dépens, débouter le syndicat et la société MER ET GOLF LOISIRS de leurs demandes de ce chef et condamner in solidum la société GOLF MER ET LOISIRS et le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Trianon à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les conclusions de M^me Z, M^me X épouse Y et la SCI Peybal en date 13 février 2020 dans lesquelles elles demandent à la cour de:

Sur les irrecevabilites :

— dire le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE TRIANON irrecevable dans sa demande de paiement de charges échues de 2003 au 4^e trimestre 2008 inclus à l’encontre de M^me X épouse Y et de la SCI PEYBAL en raison de l’autorité de la chose jugée par l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de BORDEAUX le 15 octobre 2009 confirmant en toutes ces dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX du 2 octobre 2007.

A titre principal,

— dire irrecevables pour cause de prescription, toutes demandes de paiement de charges antérieures au 9 février 2009 eu égard à la prescription quinquennale applicable.

A titre subsidiaire et si la Cour venait à considérer que la prescription applicable en l’espèce est une prescription décennale :

— dire irrecevables pour cause de prescription toutes demandes de paiement de charges antérieures au 9 février 2004.

Sur le transfert du paiement des charges :

1) A titre principal,

— dire que les copropriétaires non gérés ne seront point redevables de charges de copropriété tant que la résidence LE TRIANON bénéficiera du statut de résidence de tourisme exploitée en para-hôtelier, étant précisé que les charges seront intégralement acquittées par la société de gestion.

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE TRIANON de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

2)A titre subsidiaire, et si par extraordinaire la Cour venait à considérer que le transfert des charges n’a pas lieu d’être opéré entre la société de gestion et les copropriétaires,

— dire en application de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 que la SCI PEYBAL, M. Y, M^me F et M^me Z seront dispensés de payer les postes de charges relatifs à l’affectation à l’usage para hôtelier de la résidence.

Avant dire-droit,

— désigner tel expert qu’il lui plaira de désigner avec pour mission de :

— Procéder à l’examen des comptes de la copropriété versé au débat par le syndicat des copropriétaires notamment sur les années 2010 et suivantes

— Donner son avis sur les charges prises en compte par le syndicat des copropriétaires et sur le fait de savoir si certaines d’entre elles constituent ou non des charges entraînées par les services collectifs et les services d’équipement commun conformément aux dispositions de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965

— D’une part déterminer les postes de charges afférents à l’affectation para-hôtelière

— D’autre part, les postes de charges liées à l’entretien de la résidence mais dont le coût est majoré en raison de l’exploitation para-hôtelière de la copropriété.

— dire que les copropriétaires non gérés n’ont pas à contribuer aux coûts en résultant.

— dire que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Trianon consignera la somme qu’il plaira au Tribunal de fixer, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

A titre très subsidiaire, et si par extraordinaire la Cour venait à déclarer non prescrites toutes ou partie des demandes de paiement de charges antérieures au 9 février 2009,

— dire que le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa créance.

Par conséquent et en toute hypothèse,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE TRIANON de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

Sur la modification des bases de répartition des charges :

— désigner tel expert qu’il lui plaira de désigner avec pour mission de proposer au Tribunal une nouvelle base de répartition des charges en application des dispositions de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

— dire que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Trianon devra consigner la somme qu’il plaira au Tribunal de fixer et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

En toute hypothèse,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence LE TRIANON au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— le condamner aux entiers dépens.

Vu les conclusions en date du 13 décembre 2017 de la société Mer et Golf Loisirs aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel provoqué de M^me F mais en tout cas le dire infondé,

Vu les art. 1131, 1134, 1147, 1235, 1351, 1376, 1377 et 2224 du Code Civil, Vu la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967,

— déclarer irrecevable les demandes de réformation des dispositions des jugements entrepris qui ont accordé la répétition de l’indu à la société MER & GOLF LOISIRS, au motif qu’elle n’a pas vocation de ce chef à se substituer au syndicat des copropriétaires,

— déclarer irrecevable en vertu de l’art. 564 du CPC comme étant nouvelle en cause d’appel, la demande susvisée ainsi que celle de voir condamner la concluante à lui payer une indemnité de procédure et les dépens,

— confirmer intégralement les jugements entrepris sauf en ce qui concerne les dispositions du jugement du 28 février 2017 dont le syndicat des copropriétaires sollicite la réformation,

— débouter M^me F de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures,

— condamner M^me F à payer à la société MER ET GOLF LOISIRS une indemnité de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’art. 700 du CPC ainsi qu’aux dépens d’appel ;

SUR CE

Sur la fin de non recevoir tirée de l’autorité de chose jugée

M^me F et M^me Z, M^me Y et la SCI Peybal s’opposent à la demande du Syndicat des copropriétaires Le Trianon sollicitant leurs condamnations au paiement des charges de copropriété invoquant l’autorité de la chose jugée résultant de l’arrêt rendu le 15 octobre 2009 qui avait débouté le Syndicat des copropriétaires de cette même demande

Aux termes de l’article 1355 du code de procédure civile, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Cependant l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice.(Cass

3^emeciv 26/11/2015 n°14-24898)

En l’espèce, s’il y a bien identité d’objet entre la demande présentée devant la cour et l’arrêt déjà rendu, l’identité de cause ne peut être retenue

En effet le Syndicat des copropriétaires invoque un véritable fait nouveau à savoir le remboursement à la société Mer et Golf Loisirs du montant des charges indues portant sur les appartements de M^me F, de M^me Z, de M^me Y et de la SCI Peybal.

Le caractère nouveau de cet événement survenu postérieurement à la première décision de justice à savoir l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 15 octobre 2009, permet d’écarter la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Il y a lieu de rejeter la fin de non recevoir soulevée par les intimés

Sur le paiement des charges de copropriété

La cour relève tout d’abord que ni le Syndicat des copropriétaires ni la société Mer et Golf Loisirs ne critiquent le jugement déféré en ce qu’il a fait droit à la demande en restitution du montant des charges payées par la société Mer et Golf Loisirs pour le compte de la SCI Peybal, M^me F, M^me Y et M^me Z soit un total de 35.090,66 euros pour la période du 1^er juillet 2003 au 30 juin 2013.

La SCI Peybal, M^me Y, M^me F et M^me Z reprennent devant la cour les mêmes moyens que devant le premier juge à savoir que :

— toutes demandes portant sur le paiement des charges antérieures au 9 février 2009 sont prescrites eu égard à la prescription quinquennale

— tant que la société mer et Golf Loisirs bénéficiera du statut de résidence de tourisme exploitée en para-hôtelier, les charges de la copropriété resteront à la charge de cette dernière.

Le Syndicat des copropriétaires ne critique le jugement qu’en ce qu’il a retenu la prescription pour les charges de 2002 à 2009. Il soutient que le délai de la prescription ne peut commencer à courir qu’à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, il fait valoir que le règlement de copropriété mettait à la charge de la société Mer et Golf Loisirs le paiement de l’ensemble des charges et que cette dernière respectait cette obligation et s’acquittait des dites charges. En conséquence, le Syndicat affirme qu’il ne pouvait donc prétendre à aucune créance et que ce n’est qu’à compter du moment où la société Mer et Golf Loisirs a contesté le paiement des charges et réclamé le remboursement des sommes déjà versées qu’il a eu connaissance de sa créance à l’encontre des intimés.

Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires soutient que le point de départ de la prescription est la date de l’assignation délivrée par la société Mer et Golf Loisirs en restitution de l’indu soit le 11 juin 2013.

Il demande à la cour de déclarer recevable comme non prescrites ses demandes portant sur les charges de copropriété dues entre 2002 et 2009.

C’est par une exacte appréciation des faits de la cause que la cour adopte que le premier juge a, après avoir rappelé les dispositions du Règlement de copropriété et les décisions

judiciaires notamment l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux en date du 15 octobre 2009, relevé que le dispositif de cet arrêt du 15 octobre 2009 avait clairement indiqué que la vocation para-hôtelière de la résidence, passé un délai de 9 ans, devait être jugée appartement par appartement et qu’en conséquence, la SCI Peybal, les époux Y et M^me F étaient redevables des charges de copropriété, le transfert du paiement des charges à la société de gestion de la résidence, la société Mer et Golf Loisirs n’ayant plus lieu d’être.

De même c’est à bon droit que le premier juge a constaté que M^me Z ayant acquis son appartement le 22 août 2002 et n’ayant pas renouvelé le bail liant les précédents propriétaires à la société Mer et Golf Loisirs, était tenue au paiement des charges de copropriété.

Par une juste application du droit, le premier juge a rappelé que la modification des charges de copropriété ne pouvait être effectuée que par un vote de l’assemblée générale et qu’il n’appartenait pas au tribunal de modifier directement la répartition de ces charges prévues dans le règlement de copropriété.

De même c’est à bon droit que le premier juge a indiqué qu’il n’appartenait pas à la juridiction saisie d’ajouter au Règlement de copropriété notamment en créant des catégories nouvelles concernant les charges afférentes à l’affectation para-hôtelières et les postes et charges liées à l’entretien de la résidence et en déduisant ces charges de la répartition prévue dans le Règlement de copropriété qui définit l’organisation et le fonctionnement de l’immeuble, est obligatoire et s’impose aux copropriétaires de l’immeuble.

De même c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d’expertise visant à modifier les bases de répartition des charges.

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a mis à la charge de la SCI Peybal, de M^me Y, de M^me F et de M^me Z pour les lots leur appartenant les charges de copropriété:

— pour la SCI Peybal depuis le 1^er novembre 2000

— pour M^me Y venant aux droits de E Y depuis le 13 février 2002

— pour M^me F depuis le 31 octobre 2002

— pour M^me Z depuis le 1^er novembre 2002.

Sur le montant des charges dues

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au cas d’espèce, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Néanmoins le point de départ de la prescription doit être fixé à la date à laquelle les parties ont pu connaître ou auraient du connaître l’existence de la créance ou de la dette.

En l’espèce, il est établi que la société Mer et Golf Loisirs a saisi le Tribunal de grande instance de Bordeaux d’une demande en répétition de l’indu pour les charges de copropriété qu’elle a réglé pour le compte de la SCI Peybal, de M^me F, des époux Y et de M^me Z par acte du 11 juin 2013.

En conséquence, cette date du 11 juin 2013 est le point de départ de la prescription puisque

c’est à cette date que le Syndicat des copropriétaires a eu connaissance de la demande en répétition de l’indu formée par la société Mer et Golf loisirs et que c’est à compter de cette date, qu’il pouvait prétendre agir à l’encontre des copropriétaires.

Le Syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Peybal, de M^me F, des époux Y et de M^me Z par actes des 10, 11 et 12 février 2014 pour les entendre condamner au paiement des charges de copropriété de 2003 à 2009.

Il résulte de ces observations que le Syndicat des copropriétaires a bien intenté son action en paiement des charges à l’encontre des copropriétaires à savoir la SCI Peybal, M^me F, les époux Y et M^me Z, dans le délai de 10 ans à compter du jour où le Syndicat des copropriétaires, titulaire du droit, a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Il y a lieu de réformer le jugement en ce qu’il a retenu la prescription de la demande portant sur les charges allant de 2003 à 2009.

Il est produit aux débats le contrat de syndic, les comptes de gestion depuis 2003, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires depuis l’année 2004 approuvant les comptes de l’année précédente, donnant quitus au syndic de sa gestion et votant le budget prévisionnel pour l’année à venir.

De même il est produit les appels de fond adressés à la SCI Peybal, de M^me F, des époux Y et de M^me Z.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, la cour étant en mesure de statuer sur le montant des charges dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner au Syndicat des copropriétaires, au titre des charges de 2003 jusqu’au 31 décembre 2009, :

— la SCI Peybal la somme de 13.334,61 euros

— M^me F la somme de 11.041,55 euros

— M^me Y la somme de 8.697,11 euros

— M^me Z la somme de 2.017,39 euros.

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné, au titre des charges dues pour la période de 2010 à 2013, les sommes suivantes :

— la SCI Peybal : 14.882,52 euros

— M^me Y : 10.025,49 euros

— M^me F :12.243,22 euros

PAR CES MOTIFS

Rejette la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée.

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Trianon de sa demande en paiement des charges de copropriété pour la

période comprise entre 2003 et 2009.

Statuant à nouveau sur ce chef de demande,

Condamne la SCI PEYBAL à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Trianon une somme de 13.334,61 euros au titre des charges de 2003 à 2009.

Condamne M^me F à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Trianon une somme de 11.041,55 euros au titre des charges de 2003 à 2009.

Condamne M^me Y à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Trianon une somme de 8.697,11 euros au titre des charges de 2003 à 2009.

Condamne M^me Z à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Trianon une somme de 2.017,39 euros au titre des charges de 2003 à 2009.

Condamne la SCI Peybal, M^me F, M^me Y et M^me Z in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Trianon la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI Peybal, M^me F, M^me Y et M^me Z in solidum aux entiers dépens d’appel.

Autorise l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’arrêt a été signé par L-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président et par Annie BLAZEVIC, Greffier auquel il a remis la minute signée de la décision.

Le Greffier, Le Président,