IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 13 Octobre 2020

N° RG 18/02096 – N° Portalis DBVY-V-B7C-GCVB

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de CHAMBERY en date du 11 Septembre 2018, RG 16/02399

Appelante

S.C.I. ADL, dont le siège social est situé […]

Représentée par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représentée par M^e Serge MOREL VULLIEZ, avocat plaidant au barreau d’ANNECY

Intimée

S.A.S. B C, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SELARL DUBY DELANNOY JANICK, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 07 septembre 2020 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport

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Par acte sous seing privé du 13 février 1997, la SCI ADL a consenti un bail commercial de neuf années (19 février 1997-18 février 2006) à la SAS B C portant sur un local de 1 200 m2 situé […], […], moyennant un loyer annuel de 684 000 francs soit 104 275 euros HT HC.

Par acte sous seing privé du 19 février 2006 le bail a été renouvelé et le loyer porté à 145 349,04

euros HT HC.

Indexé sur l’évolution de l’indice du coût de la construction, le montant du loyer en fin de bail était de 187 028,80 euros HT HC. Le preneur est redevable de la taxe foncière.

Par acte d’huissier du 17 février 2015, la SAS B C a sollicité le renouvellement du bail à compter du 18 février 2015.

Aucun accord ne s’est établi sur le montant du bail renouvelé, la société B C sollicitant la prise en compte du retournement du marché de l’immobilier en 2007 et cette dernière a saisi le juge des loyers du tribunal de grande instance de Chambéry.

Par jugement en date du 11 avril 2017, le juge des loyers a avant-dire droit :

• Ordonné une mesure d’expertise confiée à M^me X, expert judiciaire, afin d’évaluer la valeur locative des lieux loués,

• Fixé à 169 860,84 euros HT HC le loyer provisionnel annuel dû par la société B C à compter du 19 février 2015 et jusqu’à la décision définitive,

• Réservé les autres chefs de demandes,

• Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

• Condamné la SAS B C aux dépens de l’instance.

Le rapport d’expertise a été déposé le 6 avril 2018.

Par jugement du 11 septembre 2018, le juge des loyers du tribunal de grande instance de Chambéry a :

• Fixé le loyer commercial annuel du bail renouvelé entre la SCI ADL et la SAS B C à 125 100 euros HT HC à compter du 19 février 2015,

• Dit que le trop-perçu par la SCI ADL produirait intérêts au taux légal au profit de la société B C à compter du 16 juillet 2018,

• Rappelé que les parties devaient dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive, dresser un nouveau bail dans les conditions fixées par le jugement,

• Rappelé qu’à défaut le jugement vaudrait bail,

• Ordonné l’exécution provisoire,

• Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné la SCI ADL au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

La SCI ADL a interjeté appel de l’intégralité des dispositions du jugement.

Aux termes de ses conclusions en date du 25 juillet 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI ADL demande à la cour de :

Sans avoir nul égard aux fins, moyens et conclusions contraires, si ce n’est pour les rejeter,

Vu les articles L 745-332, R 745-3 et suivants du code de commerce,

Vu les pièces produites aux débats suivant bordereau, et notamment les rapports d’expertise,

Vu le rapport d’expertise judiciaire,

' Dire et juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par la Société ADL du jugement rendu le 11 septembre 2018 par le Juge des loyers commerciaux,

' Dire et juger mal fondé l’appel incident interjeté par la Société B C, tendant à voir fixer le loyer du bail à 115.800 euros par an,

' Débouter la Société B C de ses demandes suite à son appel incident,

' Infirmer le jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

' Fixer le loyer commercial annuel du bail renouvelé entre la SCI ADL et la SAS B C à la somme de 159.264 euros,

' Dire et juger que les intérêts au taux légal qui seraient dus sur les éventuels trop perçus ne pourront courir qu’à compter de la notification du mémoire notifié après dépôt du rapport d’expertise de la Société ADL, et confirmer le jugement sur ce point.

' Condamner la SAS B C à payer à SCI ADL le somme de 4500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner la SAS B C aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise, dont ceux de première instance, avec distraction au profit de M^e Fillard selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions en date du 29 avril 2019, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société B C demande à la cour de :

Vu les articles L.145-33, L145-34 et R.145-3 et suivants du code de commerce,

' Infirmer le jugement du 11 septembre 2018 en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé au 19 février 2015 à la somme de 125.100 € l’an HT et HC et dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' Confirmer le jugement du 11 septembre 2018, en ce qu’il a :

— dit que le trop-perçu par la société ADL produira intérêts au taux légal au profit de la société B C.

— condamné la société ADL aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

Et statuant de nouveau,

' Fixer à 115.800 € par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 19 février 2015, dont bénéficie la société B C, sur les locaux situés […]

Noir, […],

' Condamner la société ADL à payer à la société B C les trop-perçus de loyers depuis le 19 février 2015,

' Dire que le point de départ des intérêts au taux légal sur le trop-perçu de loyers dû par la société ADL est fixé au 2 février 2017,

' Condamner la société ADL au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 24 août 2020

Par note en délibéré du 11 septembre 2020, autorisée par la cour, la SCI ADL a précisé qu’elle sollicitait la fixation du loyer commercial annuel du bail renouvelé à la somme de 159 264 euros à effet du 19 février 2015, date qu’elle sollicitait déjà devant le juge des loyers et qui avait été retenu par ce dernier.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera observé que la SCI ADL a produit trois rapports d’expertise portant sur la valeur locative du bâtiment loué et reproche au premier juge de n’avoir pas pris en compte ces derniers dans sa décision.

En cours d’expertise, la SCI ADL a produit un rapport du cabinet Galtier d’août 2017 qu’elle a mandaté unilatéralement, ainsi qu’une évaluation faite par ce même cabinet en 2006.

Ainsi que l’a relevé l’expert cette dernière évaluation partiellement produite (seules les pages 4, 16, 17 et 22 ont été produites) réalisée avant la crise financière de 2007 qui a conduit à la baisse des valeurs locatives, est trop ancienne pour être prise en compte.

Le rapport du cabinet Galtier d’août 2017 a fait l’objet d’un débat contradictoire au cours des opérations d’expertise,

Devant le tribunal, la SCI ADL a communiqué encore une 3^e évaluation établie à sa demande par M. Y datant de juin 2013 qui elle aussi n’est que partiellement produite (6 pages sur 16) et qui est de deux ans antérieure à la date à prendre en compte pour l’estimation du loyer.

1) Sur la fixation à la valeur locative du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

— les caractéristiques du local concerné

— la destination des lieux

— les obligations respectives des parties

— les facteurs locaux de commercialité

— les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il est constant que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33.

a) Les caractéristiques du local concerné

L’article R 145-3 du code de commerce énonce :

« Les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui est exercée;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. »

En l’espèce, il s’agit d’une construction datant de la fin des années 1980 avec une structure métallique avec IPN et bardage double peau avec isolant.

La surface de vente est constituée d’un SAS d’entrée et d’un grand local de vente rectangulaire d’une surface totale de 986 m2.

Il existe des annexes composées d’une réserve, d’un bureau, d’une kitchenette et de sanitaires d’une surface totale de 48 m2.

Si le bardage présente un bon aspect extérieur, l’intérieur est vieillissant.

L’expert a noté la présence de traces d’infiltrations sur les faux plafonds à divers endroits et noté que des réparations en toiture semblaient à prévoir ce qu’ont également relevé M. Y dans son rapport de 2013 et le cabinet Galtier dans son rapport de 2017.

Sur la surface utile pondérée

S’agissant de la surface utile pondérée, l’expert judiciaire s’est référé aux recommandations de la charte de l’expertise (5^e édition, – mars 2017).

Selon cette charte, les pondérations qui s’appliquent, dont celles pour les locaux de périphérie et les « retail parks » selon recommandation des experts de justice, sont les suivantes:

— application d’un coefficient de 1 pour les surfaces de vente GLA situées au rez-de-chaussée,

— application d’un coefficient de 0,50 pour les surfaces de vente GLA situées au 1^er étage,

— application d’un coefficient de 0,40 pour les mezzanines structurelles,

— application d’un coefficient de 0,20 pour les surfaces annexes et réserves reliées.

C’est donc à juste titre que M^me X, suivie en cela par le premier juge, a retenu pour les locaux annexes et la réserve reliés un coefficient de 0,20 alors que le cabinet Galtier a retenu un coefficient de 0,40 qui ne respecte pas les recommandations de la charte précitée.

Il sera observé à cet égard que ce dernier dans son évaluation fait état de surfaces de plancher alors que l’expert judiciaire fait expressément référence à la surface de vente GLA qui se définit comme la surface de plancher d’un local commercial augmentée des auvents, paliers extérieurs, gaines techniques.

Quant à M. Y, il a appliqué, dans son évaluation de 2013, laquelle ne peut se référer à une charte de 2017, un coefficient de 1 pour le sas d’entrée, et l’espace de vente mais également les bureaux, réfectoire, sanitaires et un coefficient de 0,5 pour les réserves.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu une surface utile pondérée de 1034 m2.

b) La destination des lieux

Il s’agit d’un bail tous commerces à l’exception de la vente de meubles, literie ou salons.

c) Les obligations respectives des parties

L’article R 145-8 du code de commerce énonce :

« Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au delà ce celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. »

Il résulte des termes du bail que :

• Les réparations locatives et de menus entretiens sont à la charge du preneur ce dont il résulte que les grosses réparations sont à la charge du bailleur.

• Les impôts fonciers sont répercutés sur le preneur.

• La cession et la sous-location sont interdites notamment en ce qui concerne le commerce alimentaire, et la vente d’ameublement (meubles salons, literies, la vente de petits mobiliers et d’articles de décoration restant cependant autorisée).

L’expert judiciaire a retenu que la charge de l’impôt foncier nécessitait d’appliquer un correctif à la valeur locative pour la comparaison des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En revanche, l’expert n’a rien retenu au titre des conditions de cession et sous-location prévues au bail de sorte que l’argumentation de la SCI ADL, qui n’a fait aucune observation sur ce point lors des opérations d’expertise, tendant à voir majorer la valeur locative pour prendre en compte ce qu’elle considère comme un avantage exorbitant pour le locataire, ne saurait être retenue.

Il sera, par ailleurs, précisé que l’évaluation de 2017 du cabinet Galtier ne fait aucune mention dans son rapport des obligations respectives des parties qui ne sont pas prises en compte.

d) Les facteurs locaux de commercialité

Selon l’article R 145-6 du code commerce, « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »

L’expert et le premier juge, ont relevé que la période de référence, qui court du 19 février 2006 au 18 février 2015, a correspondu pour la commune de la Ravoire, à un développement démographique certain (+ 18,3%) correlé par une augmentation du parc de logements (+ 24%).

Sont également à prendre en compte la qualité de l’emplacement, l’implantation des lieux loués sur une parcelle carrée en angle du carrefour Roc Noir et à proximité immédiate de la D1006 tout au long de laquelle sont implantées de nombreuses enseignes (concessions automobiles et motocyclettes, équipements domestiques, jardinage, restauration).

L’expert a, par ailleurs, souligné l’importance du flux automobile sur les axes sur lesquels ouvre le local (29 060 véhicules par jour et non 40 000 comme indiqué par le cabinet Galtier dans son rapport en date du 1^er août 2017) et la mise à disposition de la clientèle d’une centaine de places de stationnement ainsi que l’excellente visibilité dont bénéficie le local.

Cependant une réserve a été émise par M^me X concernant la zone d’activité du Roc Noir.

Elle a, en effet, relevé une commercialité bien plus dense au Nord Est de la RD 1006 et une absence totale de commerces entre Z A et B C.

Elle a précisé que pour améliorer cette situation, le plan local d’urbanisme du 26 octobre 2017 prévoit la construction d’un centre commercial organisé à la manière d’un village et qui se trouvera entre Z A et Rey Automobile.

Ainsi que l’a retenu l’expert ce projet, qui n’a pas encore vu le jour, ne peut de ce fait en aucun cas participer à l’évaluation de la valeur locative d’autant plus qu’il englobe les parcelles E 148, 151 et 257 avec la démolition du bâtiment B C.

M^me X a, par ailleurs, observé que la clientèle qui se déplace sur la zone vient de l’ensemble de l’agglomération chambérienne et ses alentours, l’offre se répartissant entre la zone commerciale de Carrefour Chamnord et celle de Carrefour Bassens à 2km du local via l’avenue de Chambéry.

Selon l’expert, la zone où se situe B C est moins attrayante en matière d’équipement de la personne à ce jour que celle de Carrefour Bassens et Décathlon Saint Alban Leysse qui forme un secteur différent, mais elle reste pour autant active, la présence majoritaire de concessionnaires ou encore la station de lavage n’étant pas contradictoire avec une commercialité d’équipement de la personne.

e) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

M^me X a relevé que sur l’ensemble de la zone il existe deux types de valeurs locatives :

— Celles situées en façade de la route nationale 6 ou sur les artères périphériques très visibles, avec

des valeurs économiques et locatives très élevées, compte tenu de la commercialité des emplacements avec une fourchette de prix de 120 à 150 euros/m2 de SPU

— Celles situées dans des zones ou des voies secondaires avec des valeurs nettement inférieures avec une fourchette de 90 à 110 euros / m2 de SPU.

L’expert après avoir recueilli plusieurs références de loyers dans la zone, a appliqué des correctifs relatifs aux surfaces inférieures à 400 m2 ou celles supérieures à 1 500 m2 ainsi qu’aux emplacements pour tenir compte de la continuité commerciale dont le local B C ne bénéficie pas par rapport aux locaux situés en façade Nord Est de la RD 1006.

Ainsi que l’a décidé à bon droit le premier juge, compte tenu de la nécessité de prendre en compte dans la valeur locative la charge supplémentaire que représente pour le preneur le règlement de la taxe foncière, il y a lieu de se référer au tableau figurant p 36 du rapport qui écarte les éléments de référence dont on ignore si la taxe foncière est répercutée au preneur, aboutissant à une valeur locative de 121 euros par mètre carré de SPU soit pour 1 034 m2 une somme de 125 113 euros arrondis à 125 100 euros.

Le cabinet Galtier dans son évaluation de 2017, a proposé des références qui ne se situent pas dans le même secteur ou encore des propositions de biens à la vente ou à la location qui sont susceptibles d’être négociées et n’a appliqué aucun correctif permettant une comparaison sérieuse.

Par ailleurs la SCI ADL a produit en cours d’expertise trois baux et des offres de location.

S’agissant des offres de location, l’expert a indiqué qu’elles faisaient ressortir un prix susceptible d’être négocié et qu’elle concernaient des locaux de type entrepôt.

Concernant les trois baux, M^me X a écarté celui dont le local est situé en dehors de la zone étudiée et a intégré les deux autres dans le tableau des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le jugement qui a fixé le loyer commercial annuel du bail renouvelé entre la SCI ADL et la société B C à la somme de 125 100 euros hors taxe et hors charges à compter du 19 février 2015 sera ainsi confirmé.

2° Sur le point de départ des intérêts au taux légal concernant la restitution du trop-perçu

En l’absence d’éléments nouveaux c’est par une motivation pertinente que la cour adopte expressément que le premier juge a fixé le point de départ des intérêts dus au titre du trop perçu par la SCI ADL au 16 juillet 2018, date du premier mémoire en défense déposée par cette dernière.

Le jugement sera confirmé en ce sens.

3° Sur les demandes accessoires

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel au profit de la société B C.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI ADL à payer à la société B C la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI ADL aux dépens d’appel

Ainsi prononcé publiquement le 13 octobre 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,