MF/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 22 Mars 2022

N° RG 20/00179 – N° Portalis DBVY-V-B7E-GNAM

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ANNECY en date du 08 Janvier 2020, RG 17/00660

Appelante

S.A.S. PEGASE, venant aux droits de la société LA HALLE, dont le siège social est situé […]

Représentée par M^e Guillaume PUIG, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

S.N.C. DARTY GRAND EST, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SELARL VAILLY BECKER & ASSOCIES, avocats postulants au barreau d’ANNECY

Représentée par la SELARL LATOURNERIE WOLFROM AVOCATS, avocats plaidants au barreau de PARIS

-=-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 01 mars 2022 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

- M. Michel FICAGNA, Président,

- M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

- Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

-=-=-=-=-=-=-=-=-

Suivant acte du 9 septembre 1987, la société civile immobilière Ballandras a donné à bail commercial à la société Darty Rhône-Alpes, aux droits de laquelle est ensuite venue la société Darty Grand-Est, des locaux commerciaux d’une superficie de 5'289'm², situés dans la zone industrielle de la Mandallaz sur la commune d’Epagny (74330). A l’expiration, ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf années.
Suivant trois actes sous seing privé du 25 septembre 2002 :

- la société Darty Grand-Est a cédé son droit au bail à la société Compagnie européenne de la Chaussure,

- la SCI Ballandras a consenti un nouveau bail commercial portant sur les locaux objets du bail cédé à la Compagnie européenne de la Chaussure pour une durée de neuf années prenant effet à compter du 1er novembre 2002 pour venir à expiration le 31 octobre 2011, avec autorisation de sous-louer à la société Darty Grand-Est la partie arrière du bâtiment principal d’une superficie de 450 m² en rez de chaussée outre 400 m² en mezzanine pour l’exploitation d’une activité de service après-vente,

- la Compagnie européenne de la Chaussure a consenti un contrat de sous location à la société Darty Grand-Est.

Par courrier du 28 octobre 2003, la société Darty a demandé à la société Groupe Vivarte (Compagnie européenne de la Chaussure) de lui confirmer son accord sur son projet de réalisation de travaux d’aménagement portant sur le remplacement de la mezzanine en bois par une structure béton.

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 19 novembre 2003 et 17 décembre 2003, la société Vivarte a sollicité de la part de la Sci Ballandras l’autorisation sur les travaux envisagés par la société Darty.

Par courrier du 7 avril 2004, la Sci Ballandras a répondu à sa locataire principale :

' concernant les travaux effectués par le sous locataire

Les travaux ayant été effectués sans mon accord préalable je ne peux qu’en prendre acte. Je fais toutes réserves quant à la hauteur de la dalle construite par Darty qui compromet la faculté d’étendre la surface commerciale au rez-de-chaussée. Je réserve la faculté prévue à l’article 5 (…) de remise en état des lieux à défaut d’acceptation expresse des travaux.'

Par courrier du 12 juillet 2014, la société Vivarte (pour le compte de la Compagnie européenne de la Chaussure) a transmis ce courrier à la société Darty, sans demande particulière, en faisant noter à la société Darty ' la faculté que se réserve le bailleur principal, à savoir la remise en état des lieux en l’état à votre départ'.

Par acte du 5 avril 2011, la SCI Ballandras a signifié un congé avec offre de renouvellement à la société Compagnie européenne de la Chaussure, à la suite de quoi cette dernière a signifié à la société Darty Grand-Est un congé avec offre de renouvellement au titre du contrat de sous location.

Le bail principal ainsi que le contrat de sous-location conclu entre la Compagnie européenne de la Chaussure et la société Darty Grand-Est se sont renouvelés pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2011 pour expirer le 31 octobre 2020.

Par acte du 11 mars 2014, la société Darty Grand-Est a fait signifier à la société Compagnie européenne de la Chaussure un congé à effet au 31 octobre 2014.

Par courrier du 14 avril 2015, la société Compagnie européenne de la Chaussure, faisant grief à la société Darty d’un défaut d’entretien général de l’ensemble des lieux loués et de la réalisation de travaux sans autorisation, a mis en demeure la société Darty d’avoir à remettre les lieux en bon état locatif et de les rétablir dans leur état primitif.

Par ordonnance du 30 décembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Annecy a rejeté la mesure d’expertise sollicitée par la SCI Ballandras aux fins de dresser la liste des réparations locatives et de remise en état à effectuer dans les lieux loués à la société Darty Grand-Est et d’en chiffrer le montant car elle ne justifiait pas d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 20 mars 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Annecy a rejeté la demande d’expertise formée cette fois par la société Compagnie européenne de la Chaussure aux motifs que cette nouvelle procédure impliquait exactement les mêmes parties et avait le même objet que la procédure ayant conduit à la précédente ordonnance du 30 décembre 2016, de sorte qu’elle était irrecevable car se heurtant à l’autorité de la chose jugée.

Par acte du 5 avril 2017, la société Compagnie européenne de la chaussure a assigné la société Darty Grand-Est devant le tribunal judiciaire d’Annecy afin de la voir condamner au paiement de la somme de 258'008,88'€ TTC au titre des travaux de remise en état d’origine des locaux.

Par ordonnance en date du 23 février 2018, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise en vue du chiffrage des travaux de remise en état, aux motifs qu’il était nécessaire pour se prononcer sur cette question, d’interpréter le contrat à la lumière des dispositions légales, ce qui relevait de l’appréciation du juge du fond.

Par jugement rendu le 8 janvier 2020, le tribunal judiciaire d’Annecy a :

- condamné la société Darty Grand-Est à payer à la société Compagnie européenne de la Chaussure la somme de 50'000'€ (cinquante mille euros),

- condamné la société Darty Grand-Est à payer à la société Compagnie européenne de la Chaussure une indemnité de 4'000'€ (quatre mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les demandes autres, plus amples ou contraires,

- condamné la société Darty Grand-Est aux dépens,

- dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

La société la Halle venant aux droits de la société Compagnie européenne de la Chaussure a interjeté appel de ce jugement par déclaration d’appel en date du 7 février 2020.

L’affaire a été clôturée le 14 février 2022 et renvoyée à l’audience du 1er mars 2022.

La société Pegase, venant aux droits de la société Compagnie européenne de la chaussure, aux termes de ses conclusions en réponse notifiées le 30 décembre 2020, demande à la cour':

Vu les dispositions des articles 1730, 1731 et 1732 du code civil,

Vu le jugement dont appel en date du 8 janvier 2020,

- de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré bien fondée la société appelante à réclamer la remise en état des lieux loués à la date du départ du sous locataire le 4 novembre 2014,

- de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Darty Grand-Est à payer à la société Compagnie européenne de la Chaussure, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société Pegase, la somme de 50'000'€ et condamner en conséquence la société Darty Grand-Est à payer à la société Pegase au titre des travaux de suppression de la mezzanine existante la somme de 215'007,40'€ HT soit 258'008,88'€ TTC,
A titre subsidiaire,

- de désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec mission à titre principal de chiffrer le montant des réparations locatives et/ou de remise en état, notamment le coût d’enlèvement de la mezzanine,

- de condamner la société Darty Grand-Est à payer à la société Pegase, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 4'000'€ et de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déjà condamné la société Darty Grand-Est à payer à la société Compagnie européenne de la Chaussure, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société Pegase, une indemnité de 4'000'€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, relativement à la première instance,

- de condamner la société Darty Grand-Est aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient :

- que la société Darty a réalisé les travaux de démolition de la mezzanine existante en bois et de construction d’une mezzanine en structure béton sans avoir obtenu l’autorisation écrite et préalable ni du bailleur ni du locataire principal, ceci en contravention avec l’article 5.1 du bail commercial, et que dans ces conditions, ces derniers n’ont pu renoncer à la remise des locaux dans leur état initial, le bail prévoyant que cette possibilité ne peut être exercée que dans la mesure où la bailleresse, en acceptant expressément les travaux, a renoncé à se prévaloir de la remise en état d’origine,

- que c’est à la date de départ des locaux de la société Darty Grand-Est que la société Compagnie européenne de la chaussure est fondée à exiger la remise en état des locaux puisqu’il s’agit d’exécuter la convention de sous-location prévoyant cette possibilité et non pas à la fin du bail principal liant la SCI Ballandras et la société Compagnie européenne de la chaussure, à laquelle la société Darty est étrangère,

- que dans son courrier recommandé en date du 11 janvier 2016, la société Darty a reconnu son obligation d’enlèvement de la mezzanine proposant à la société Compagnie européenne de la chaussure une indemnité forfaitaire de 50'000'€, et que dans ces conditions, il n’est pas contestable que la société Darty a une obligation de remise en état d’origine des locaux par suppression de la mezzanine qu’elle a construite sans autorisation de la bailleresse,

- que compte tenu des éléments fournis, la société la Halle est bien fondée à solliciter en principal de la cour qu’elle condamne la société Darty à lui régler, au titre des travaux de remise en état d’origine des locaux, sur la base du chiffrage réalisé le 15 avril 2016 par la société Euro ingénierie, la somme de 215'007,40'€ HT, soit 258'008,88'€ TTC.

La société Darty Grand-Est a formé un appel incident s’agissant de sa condamnation au paiement d’une indemnité forfaitaire de 50'000'€ au titre des travaux de remise en état des locaux sous-loués.

Aux termes de ses conclusions en réponse et aux fins d’appel incident n°3 notifiées le 31 janvier 2022, la société Darty Grand-Est demande à la cour :

Vu l’article 1134 du code civil,

Vu l’article 1162 du code civil,

Vu l’article 551 du code civil,

Vu l’article L145-1 et suivants du code de commerce,
Vu l’article 700 du code de procédure civile,

A titre principal,

Sur l’accession,

- de dire et juger que la SCI Ballandras a donné son accord non équivoque sur la réalisation des travaux dans les locaux sous loués par la société Darty Grand-Est,

- de dire et juger qu’à la suite du renouvellement du bail intervenue le 1er novembre 2011, les travaux réalisés par la société Darty ont fait accession aux locaux principaux, de sorte que la SCI Ballandras n’est aujourd’hui plus fondée à solliciter une quelconque remise à l’état d’origine des locaux loués,

En conséquence,

- de débouter, la société la Halle de l’intégralité de ses demandes de remise en état dirigées à l’encontre de la société Darty Grand-Est,

A titre subsidiaire,

Sur le caractère prématuré des demandes,

- de dire et juger que c’est au moyen d’une inexacte appréciation des clauses du bail que le tribunal judiciaire d’Annecy a jugé que «'les parties au contrat de sous-location commerciale ont clairement et de manière non équivoque entendues se soumettre à l’article 5 de ce bail principal dans leurs rapports réciproques »,

- de dire et juger qu’il résulte des termes du bail conclu entre la SCI Ballandras et la société Compagnie européenne de la Chaussure que la faculté pour le bailleur de solliciter de son locataire la remise des locaux dans leur état d’origine n’interviendra valablement qu’au départ des lieux de la société la Halle,

- de dire et juger qu’en l’absence de congé avec refus de renouvellement du bail principal notifié, la société la Halle ne justifie pas de ce que la jouissance des locaux loués prendra fin au 31 octobre 2020,

En conséquence,

- de débouter la société la Halle de l’intégralité de ses demandes de remise en état dirigées à l’encontre de la société Darty Grand-Est comme étant manifestement prématurées,

A titre très subsidiaire,

Sur l’évaluation du coût des travaux,

Si la cour considérait que les prétentions de la société la Halle sont fondées en leur principe,

- de confirmer le jugement rendu le 8 janvier 2020 en ce qu’il a limité le quantum des réparations à hauteur de 50'000'€ en l’absence de tout lien démontré avec la demande de la société la Halle de remise en état des locaux sous loués dans leur état primitif,

En tout état de cause,
Sur la demande d’expertise judiciaire,

- de rejeter la demande d’expertise judiciaire sollicitée par l’appelante,

Sur les dépens et frais irrépétibles,

- de réformer le jugement en ce qu’il a condamné la société Darty Grand-Est à payer à la société Compagnie européenne de la chaussure une indemnité de 4'000'€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la société la Halle à verser à la société Darty Grand-Est une somme de 5'000'€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la société la Halle aux entiers dépens.

Elle soutient :

- que le bailleur a renoncé à sa faculté de demander la remise en état des locaux loués à son locataire, en autorisant de manière non équivoque la réalisation des travaux litigieux, que cet accord a par ailleurs été confirmé par la SCI Ballandras aux termes d’un courrier du 7 avril 2004 et au travers du congé avec offre de renouvellement qu’elle a notifié au mois d’avril 2011 à la société Compagnie européenne de la Chaussure, en parfaite connaissance des travaux réalisés dans la partie sous-louée des locaux, et que la société la Halle a également confirmé de manière non équivoque son accord sur la réalisation des travaux, au travers un congé avec offre de renouvellement qu’elle a notifié à la société Darty Grand-Est le 19 avril 2011,

- que les travaux réalisés dans les lieux loués par la société Darty Grand-Est ont fait accession au profit du bailleur au moment du renouvellement du bail principal intervenu en novembre 2011, de sorte qu’en acceptant, en connaissance de cause, de renouveler le bail, le bailleur principal a nécessairement renoncé à se prévaloir de la faculté de remise en état des locaux loués en fin de jouissance,

- que la faculté offerte au bailler de solliciter la remise des lieux dans leur état d’origine ne peut intervenir valablement qu’au moment du départ du preneur et non du sous-locataire,

- qu’aux termes du courrier en date du 11 janvier 2016, il apparait clairement que la société Darty Grand-Est n’a fait qu’entamer une démarche destinée à solder amiablement l’ensemble des relations contractuelles qu’elle entretenait avec la société Compagnie européenne de la Chaussure, comme il est parfaitement usuel de le faire à l’issu d’un bail commercial, et qu’elle n’a en aucun cas reconnu être débitrice d’une quelconque obligation d’enlèvement de la mezzanine,

- que la société la Halle ne justifie en aucun cas du quantum des sommes qu’elle réclame à la société Darty Grand-Est au titre de la remise en état des locaux sous-loués, il apparait ainsi que les documents communiqués par la société la Halle ne justifient aucunement l’état des locaux avant les travaux réalisés par la société Darty Grand-Est, voire sont en contradiction avec la description des locaux faite au contrat de sous-location, en outre ces documents ne correspondent pas à la demande de rétablissement d’une mezzanine en bois dont se prévaut le demandeur et font état de sommes variant de plus de 40% sans qu’aucune justification ne soit apportée,

- que la cour ne saurait ordonner une mesure d’expertise avant de se prononcer préalablement sur le caractère recevable et bien fondé de la demande d’indemnisation de la société la Halle au titre de la remise en état des locaux sous loués, ainsi la mesure d’expertise demandée est manifestement prématurée,
- qu’en l’absence d’intervention, à la présente procédure, du bailleur principal, la SCI Ballandras, en qualité de partie à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, cette mesure d’expertise judiciaire ne sera pas opposable au bailleur et sera ainsi privée de toute efficacité au regard des objectifs poursuivis par la société la Halle.

MOTIFS

Sur le principe de la remise en état

1) sur la qualité à agir de la Compagnie européenne de la Chaussure aux fins de remise en état

L’article 5 du bail principal stipule que le preneur est tenu :

'- De ne pas faire de travaux de gros oeuvre, ni effectuer de percements, modifications ou déplacements de cloisons, sans l’autorisation écrite du Bailleur.

-Le Preneur pourra effectuer , s’il le juge utile, mais à ses frais, les travaux supplémentaires qu’il désirera, sous réserve de l’approbation préalable du bailleur et de ses Architectes.(…) Au départ du preneur, lesdits travaux d’aménagement resteront sans indemnité la propriété du Bailleur, à mois que celui-ci n’exige la remise en état des lieux aux frais du Preneur sauf si le bailleur a , en acceptant expressément les travaux, renoncé à se prévaloir de cette clause pour lesdits travaux'.

L’article 5 du contrat de sous-location indique que le sous-locataire accepte expressément 'd’exécuter pour la partie sous louée les clauses et conditions générales ou particulières ( article 5 et 12 du bail principal).'

Il en résulte que la locataire principale est parfaitement recevable à exiger de sa sous-locataire lors de son départ, la remise en état de la partie sous-louée et ce quand bien même le bail principal serait toujours en cours.

2) sur le défaut d’autorisation des travaux

Force est de constater que la société Darty Grand-Est ne justifie pas d’une autorisation écrite expresse et préalable de la société Compagnie européenne de la chaussure pour la réalisation des travaux envisagés dans son courrier du 28 octobre 2003.

Dans son courrier du 7 avril 2004, la société Ballandras a invoqué 'la faculté prévue à l’article 5 (…) de remise en état des lieux à défaut d’acceptation expresse des travaux.'

Toutefois, l’article 5 qu’elle invoque n’a vocation à s’appliquer qu’aux travaux acceptés puisque cet article indique ' … sauf si le Bailleur a, en acceptant expressément les travaux, renoncé à se prévaloir de cette clause pour lesdits travaux', alors que cette même société Ballandras soutient ne pas avoir accepté les travaux.

L’hypothèse de l’article 5 du bail concerne donc les travaux dûment acceptés, lesquels restent au départ du preneur la propriété du bailleur, sauf la possibilité pour le bailleur de demander la remise en état, à moins qu’il n’ait renoncé à la demander lors de son acceptation.

Il en résulte que les sociétés Ballandras et Compagnie Européenne de la chaussure, ont en réalité ratifié les travaux litigieux aux termes de leurs courriers respectifs, tout en se réservant expressément la possibilité d’une demande de remise en état ' lors du départ’ de la société Darty, en application de l’article 5 des deux baux.

Le jugement ne peut qu’être confirmé de ce chef.
Sur le coût de la remise en état

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

En effet, la société Pégase présente en appel une pièce 21 et une pièce 22 peu exploitable, faisant état de montants de réfection compris entre 152 417,50 € et 215 007,40 € chiffrés courant 2016 alors que la société Darty a quitté les lieux en 2014.

Ces devis établis par M. X Y, maître d’oeuvre, ne sont pas probants.

D’autre part, il n’est pas justifié de l’état des lieux initial.

La société Pegase n’est donc pas en mesure de démontrer le coût de la remise en état des lieux et notamment le coût d’une reconstruction à l’identique de la mezzanine telle qu’elle était à l’origine.

La demande d’expertise non présentée au tribunal en première instance, sera rejetée en ce qu’il n’appartient pas à la cour de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu le montant de 50 000 € correspondant à la proposition faite par la société Darty en réponse aux réclamations qui lui ont été faites.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’appelante principale succombant, les dépens d’appel seront mis à sa charge.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes accessoires et subsidiaires, et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Compagnie Européenne de la Chaussure aux dépens d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 22 mars 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,