COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 16 Mars 2023

N° RG 22/00405 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G52I

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d’ALBERTVILLE en date du 27 Janvier 2022, RG 5121000002

Appelante

Mme [L] [P] épouse [G]

née le 15 Novembre 1975, demeurant [Adresse 1]

non comparante

Représentée par M^e Mokrane OUAR, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimé

M. [N] [R]

né le 27 Octobre 1951 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2])

non comparant

Représenté par M^e Elodie CHOMETTE de la SELARLU ELODIE CHOMETTE AVOCAT, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 17 janvier 2023 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [N] [R] est propriétaire de parcelles de terrains à usage agricole, d’une surface approximative de 33 681 m², cadastrées section [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] sises lieudit [Localité 8] à [Localité 9].

Par acte sous seing privé du 10 mai 2018, Monsieur [R] a donné ces parcelles à bail à Madame [L] [P] épouse [G].

Un contentieux concernant le paiement des loyers et la destination des parcelles est survenu entre bailleur et preneur.

Par requête déposée au tribunal paritaire des baux ruraux le 2 avril 2021, Monsieur [R] a sollicité la convocation de Madame [P] épouse [G] en conciliation. Un renvoi à l’audience de jugement a ultérieurement été effectué.

Par décision contradictoire du 27 janvier 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Albertville a, entre autres mesures :

— débouté Monsieur [R] de sa demande de résiliation pour défaut de paiement,

— condamné Madame [P] épouse [G] à régler la somme de 1 400 euros pour les loyers dûs du 15 mai 2019 au 15 juillet 2020 inclus,

— prononcé la résiliation du bail à ferme conclu le 10 mai 2018 entre Monsieur [R] et Madame [P] épouse [G] pour défaut d’entretien à la date du jugement, soit le 27 janvier 2022,

— dit que Madame [P] épouse [G] devra rendre volontairement les lieux dans l’état où ils se trouvaient au jour de leur prise de possession et, à défaut, ordonné son expulsion et celle de tout occupant de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamné Madame [P] épouse [G] à régler à Monsieur [R] des indemnités d’occupation fixées à 100 euros par mois à compter du 16 juillet 2020 et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné Madame [P] épouse [G] à régler à Monsieur [R] une provision de 5 000 euros au titre de la remise en état du terrain loué,

— condamné Madame [P] épouse [G] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les deux constats d’huissier,

— condamné Madame [P] épouse [G] à payer à Monsieur [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Monsieur [R] du surplus de ses demandes.

Par pli recommandé réceptionné au greffe le 8 mars 2022, Madame [P] épouse [G] a interjeté appel de cette décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Madame [P] épouse [G] demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses prétentions, observations, fins et demandes,

Par conséquent,

— débouter Monsieur [R] de sa demande de radiation,

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Par conséquent,

— constater la poursuite du bail conclu le 10 mai 2018 entre elle et Monsieur [R],

— constater la vente définitive des parcelles de terrains agricoles d’une superficie de 33 600 m² situées sur la commune de [Localité 9] depuis la date du 5 avril 2019,

Par conséquent,

— enjoindre à Monsieur [R], sous couvert d’une astreinte journalière de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, de venir réitérer devant Maître [W] – office notarial [W], sis à [Localité 3] – par acte authentique la vente à son profit des parcelles de terrains agricoles d’une superficie de 33 600 m² situées sur la commune de [Localité 9],

Au surplus,

— débouter Monsieur [R] de toutes ses nouvelles demandes formulées en cause d’appel,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur [R] à lui verser, outre les entiers dépens d’appel, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [R] demande à la cour de :

— débouter Madame [P] épouse [G] de l’intégralité de ses demandes,

— déclarer irrecevables les prétentions nouvelles relatives à la vente des parcelles alléguées par Madame [G],

— confirmer purement et simplement le jugement déféré,

— condamner Madame [P] épouse [G] à lui régler la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la procédure d’appel abusive,

— condamner Madame [P] épouse [G] à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [P] épouse [G] aux entiers dépens d’instance dont distraction au profit de Maître Chomette, en ce compris les frais de première instance et notamment les deux constats d’huissier.

Initialement fixés à l’audience du 18 octobre 2022, les débats ont été reportés à la demande des parties à l’audience du 13 décembre 2022 puis du 17 janvier 2023, date à laquelle l’affaire a été retenue.

A cette audience, chacune des parties, régulièrement représentée, s’est référée aux prétentions et moyens de leurs dernières écritures.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de radiation

Aux termes de ses écritures d’appel, Madame [P] épouse [G] sollicite que Monsieur [R] soit débouté de sa demande de radiation.

Pour autant, aucune demande en ce sens n’est formulée par ce dernier de sorte que la prétention élevée par l’appelante sur ce point s’avère sans objet.

Sur la recevabilité des prétentions nouvelles

Conformément aux articles 564 et 565 du code de procédure civile, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Toutefois, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, Madame [P] épouse [G] sollicite dans ses écritures n°2 d’appelante du 1er novembre 2022, reprises oralement à l’audience du 17 janvier 2023, la condamnation de Monsieur [R] à réitérer devant notaire, sous astreinte et en la forme authentique, la vente qui aurait été convenue entre eux concernant les parcelles agricoles prises à bail au motif que celle-ci serait définitive.

La cour observe que Madame [P] épouse [G] limitait toutefois ses prétentions, devant le premier juge :

— au débouté des demandes adverses,

— à la condamnation de Monsieur [R] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre du remboursement d’une facture d’enlèvement de déchets puis la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par elle en sus des dépens.

Outre les contestations élevées au fond par Monsieur [R] qui réfute l’existence d’un quelconque accord sur le prix et la chose, force est de constater que ces prétentions n’ont aucunement été présentées devant le tribunal paritaire des baux ruraux d’Albertville. Au surplus, la condamnation du bailleur à régulariser un acte authentique ne peut s’entendre d’une demande constituant l’accessoire, la conséquence, le complément nécessaire ou tendant aux mêmes fins que celles initialement présentées par Madame [P] épouse [G] qui contestait la forme des mises en demeure préalables à la résiliation du contrat et formait une demande reconventionnelle en indemnisation.

Aussi, la cour ne peut qu’écarter comme irrecevables les demandes nouvellement présentées devant la cour par Madame [P] épouse [G] visant à :

constater la vente définitive des parcelles de terrains agricoles d’une superficie de 33 600 m² situées sur la commune de [Localité 9] depuis la date du 5 avril 2019,

enjoindre par conséquent à Monsieur [R], sous couvert d’une astreinte journalière de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, de venir réitérer devant Maître [W] – office notarial [W], sis à [Localité 3] – par acte authentique la vente des parcelles de terrains agricoles d’une superficie de 33 600 m² situées sur la commune de [Localité 9].

Sur la résiliation du bail

Il résulte de l’article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, pris en ses trois premiers alinéas, dispose que sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L.411-32 et L.411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition,

2° des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l’exploitation.

Les deux fondements sont retenus par le bailleur pour solliciter la résiliation du contrat de bail soit le non-paiement des loyers d’une part et l’absence d’exploitation agricole des parcelles d’autre part.

Madame [P] épouse [G] oppose pour sa part un défaut 'de délivrance d’une jouissance paisible’ des parcelles justifiant l’absence de destination agricole actuelle, à l’exception d’un potager familial, et le défaut de paiement des loyers.

Il résulte du contrat de bail signé entre Monsieur [R] et Madame [P] épouse [G] le 10 mai 2018 que les parties ont convenu, contre un prix mensuel de 100 euros, que '[les] parcelles seront utilisées aux fins d’élevage et dans des buts agricoles uniquement (avec la possibilité de prévoir des abris amovibles pour les animaux). Le locataire pourra aussi dès le 15 mai 2018, entretenir les lieux en coupant les arbustes envahissants ne gardant que les arbres dont le diamètre serait supérieur à 25 cm. Il pourra implanter une clôture où bon lui semble sur ces parcelles. En outre, il pourra agrandir la dépression située entre les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 5] aux buts de :

1/ récupérer du gravier et 'tout venant’ afin de réparer le chemin d’accès,

2/ creuser suffisamment pour permettre la création d’une marre pour le bétail'.

Il est justifié par le bailleur d’une mise en demeure recommandée en date du 16 novembre 2019 (pli avisé, non-réclamé) par laquelle Monsieur [R] dénonce l’absence de paiement des loyers depuis mai 2019 'malgré [ses] demandes récurrentes’ ainsi que l’absence d’entretien du terrain qualifié de 'décharge à ciel ouvert'.

Le tribunal a toutefois relevé que cette interpellation ne reproduisait pas les dispositions impératives de l’article L.411-31 de sorte que le non-paiement des loyers depuis cette date, au demeurant reconnu par Madame [P] épouse [G], ne peut fonder la demande de résiliation.

Concernant l’exploitation du fonds, Monsieur [R] verse aux débats, en sus du courrier recommandé précité, un procès-verbal de constat, dressé le 6 août 2020, attestant de la présence, sur le fonds donné à bail, d’une baraque en bois, de bungalows de chantier, d’un camping-car, d’un vieux tracteur, de 4 camions, d’une remorque et d’une voiture. Aucune des mentions de l’acte n’établit l’existence de cultures ou d’un élevage ni la mise en valeur du fonds.

Il produit encore un second procès-verbal en date du 5 mai 2021, établi après décision du président du tribunal judiciaire d’Albertville ayant autorisé sur requête l’huissier à pénétrer sur les parcelles, constatant sur la parcelle [Cadastre 6] la présence de traces de chenilles d’engins au sol et mettant en exergue que 'la terre, quasiment dépourvue de végétation, a été fraîchement terrassée. […] La terre est meuble et jonchée de détritus divers (morceaux de plastique, métal, ferrailles, verre, polystyrène, câbles électriques)'. De nombreuses photographiques illustrent le caractère semi-enterré des déchets et permettent en outre de constater la présence au sol d’armatures métalliques rouillées en fagots ainsi que des planches et des palettes de bois à l’abandon. La présence de pneumatiques et de jantes est par ailleurs relevée. L’huissier dénombre encore sur la même parcelle la présence de plusieurs véhicules légers, camions, engins de chantiers ainsi que d’un bungalow de chantier de type container.

Sur la parcelle [Cadastre 7], le même constat décrit la présence, en partie centrale, 'd’un tas de verre, avec blocs de béton et pierres, d’environ 6m x 3m et 1m de hauteur’ outre 'la présence de ferrailles à béton entreposées au sol'.

Enfin, concernant la parcelle [Cadastre 5] en nature de sous-bois, l’huissier atteste que 'la terre a été décaissée sur plus de 500 m² [et que] l’espace décapé est recouvert d’une couche de tout venant entourée de talus de terre atteignant plus de 2 mètres de hauteur’ constituant ainsi, à la vue des photographies illustrant le constat, une zone totalement terrassée. L’huissier ajoute alors qu’il constate la 'présence à proximité de cette zone d’une remorque, d’un tracteur, de plusieurs véhicules légers, d’un tas de détritus divers (planches, branches et souches d’arbre, roues de voiture, un essieu avec deux roues…), d’une bétonnière, des éléments d’échafaudages, des éléments d’une goulotte à gravats, de palettes de regards en béton, de parpaings’ conformément aux photographies annexées.

Pour aucune des parcelles visitées et photographiées, la présence de culture ou d’animaux d’élevage n’est relatée.

Madame [P] épouse [G], qui prétend avoir été empêchée dans le développement de son activité agricole du fait de dépôts sauvages de déchets, produit aux débats différentes photographies, toutefois non-déterminées dans le temps et l’espace, établissant selon elle la présence de déchets avant son entrée en possession puis la poursuite de dépôts sauvages postérieurement à la prise d’effet du bail.

Aucune attestation de tiers, aucun dépôt de plainte ni aucun signalement (courrier recommandé, mail) au bailleur n’est cependant produit pour corroborer ses affirmations quant à l’absence de jouissance paisible.

Si Monsieur [R] ne conteste pas que différents dépôts aient pu exister, avant l’entrée en possession du preneur, sur une partie du fonds pris à bail d’une surface totale de 33 681 m², il doit néanmoins être observé qu’aucun état des lieux n’a été dressé entre les parties de sorte que l’ampleur des dépôts de déchets préexistants ne peut être précisément évalué par la cour.

Pour autant, quand bien même de tels dépôts auraient existé en quantité importante, la présence de véhicules, de bungalow de chantier et la réalisation de travaux de terrassement, de décaissement de terres ou encore d’enfouissement des déchets témoignent d’agissements positifs du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, et ce d’autant plus que Monsieur [R] produit encore aux débats un mail adressé à Madame [P] épouse [G], en date du 10 avril 2018 (précédant d’un mois la date du bail), par lequel il indique que la location se fait contre un 'prix d’ami’ de 100 euros par mois à charge pour la preneuse de poser des clôtures et d’effectuer d’éventuels nettoyages tout en précisant de faire établir une facture pour l’évacuation des gravats et autres déchets existants. Dans ces conditions, et compte tenu de l’attitude du bailleur qui proposait de faire enlever les déchets préexistants sans frais pour la preneuse, Madame [P] épouse [G] ne peut valablement exciper d’un défaut de jouissance paisible imputable au bailleur.

Au surplus, Madame [P] épouse [G], qui exerce la profession de taxi, ne justifie d’aucune inscription à la MSA, d’aucune facture d’achat de matériel, de semences ou d’animaux, d’aucune qualification ou expérience particulière dans le domaine agricole pas davantage qu’elle ne démontre le bienfondé des travaux et aménagements constatés par l’huissier. Aussi, sa capacité à préserver la destination agricole du fonds ne peut être retenue, en l’absence d’éléments probants, alors-même que plus de trois ans se sont écoulés depuis sa prise de possession.

Il en résulte que c’est à bon droit que le tribunal a prononcé, sur le fondement d’un défaut d’entretien des parcelles et d’une absence d’exploitation réelle, la résiliation du bail conclu le 10 mai 2018 entre les parties.

Sur la dette locative et la remise en état des parcelles données à bail

La dette locative n’est, en son quantum, pas contestée par Madame [P] épouse [G] qui ne justifie en ce sens d’aucun règlement depuis mai 2009. Aussi, la cour n’ayant pas retenu l’existence d’un défaut de délivrance imputable au bailleur, le jugement déféré ne peut qu’être confirmé concernant la condamnation de l’appelante au titre du versement des loyers échus et demeurés impayés puis d’une indemnité d’occupation mensuelle de 100 euros jusqu’à libération effective des lieux.

La réalisation de travaux de terrassement, de décaissement de terres et d’enfouissement des déchets, relatés par l’huissier de justice dans son constat détaillé du 5 mai 2021, constituent des dégradations objectives des parcelles prises à bail.

Aussi, la condamnation provisionnelle à hauteur de 5 000 euros, pour la remise en état des terres (soit 25 euros par m3 pour un total de 96,6 m3) et l’enlèvement des encombrants (sur la base d’une facture versée aux débats par Madame [P] épouse [G] en première instance), telle que chiffrée par le tribunal paritaire des baux ruraux par un raisonnement que la cour approuve, doit être confirmée.

Sur le caractère abusif de l’appel

Il est communément admis que l’exercice d’une action en justice ou d’une voie de recours pour défendre ses droits ne dégénère en abus pouvant justifier réparation qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière.

En ce sens, le fait d’interjeter appel ne saurait être qualifié d’abusif au simple motif que les prétentions développées par Madame [P] épouse [G] n’ont pas convaincu les juges d’appel, le débouté de ses prétentions étant insuffisant à la constituer de mauvaise foi ou à démontrer une faute la concernant.

Dans ces conditions, la demande indemnitaire présentée par Monsieur [R] ne saurait être favorablement accueillie.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Madame [P] épouse [G], qui succombe à l’instance, est condamnée aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Chomette s’agissant des frais dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision. Elle est en outre condamnée à verser la somme de 2 000 euros à Monsieur [R] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Déclare irrecevables comme nouvelles en cause d’appel les demandes de Madame [L] [P] épouse [G] visant à :

constater la vente définitive des parcelles de terrains agricoles d’une superficie de 33 600 m² situées sur la commune de [Localité 9] depuis la date du 5 avril 2019,

enjoindre par conséquent à Monsieur [N] [R], sous couvert d’une astreinte journalière de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, de venir réitérer devant Maître [W] – office notarial [W], sis à [Localité 3] – par acte authentique la vente à son profit des parcelles de terrains agricoles d’une superficie de 33 600 m² situées sur la commune de [Localité 9],

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Madame [L] [P] épouse [G] aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Chomette s’agissant des frais dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Condamne Madame [L] [P] épouse [G] à verser la somme de 2 000 euros à Monsieur [N] [R] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi prononcé publiquement le 16 mars 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente