RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 FEVRIER 2025

(n° 23 /2025, 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/15972 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJ4N

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 juin 2021-Tribunal judiciaire d’Evry (pôle proximité) – RG n° 21/00210

APPELANTE

S.C.I. SCI [Adresse 5]

Immatriculée au R.C.S. d'[Localité 6] sous le n° 438 995 896

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e Luc CASTAGNET de l’AARPI LERINS, avocat au barreau de Paris, toque : P0490

INTIMÉE

S.A.R.L. PLAYAUDIOVISUEL

Immatriculée au R.C.S. d'[Localité 6] sous le n° 514 074 921

Prise en la personne de sa gérante en exercice domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Stéphanie GARNIER de la SELARL CIRRAC, avocat au barreau de Paris, toque : L0212

Assistée de M^e Etienne LEVY GAULIER de la SELARL CIRRAC, avocat au barreau de Paris, toque : L0212

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, en remplacement de M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre empêchée, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 mars 2016, la SCI [Adresse 5] a donné à bail, en sous-location, à la SARL playaudiovisuel des locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé sur les communes de Longjumeau (91) et de Champlan (91), [Adresse 1] et [Adresse 7]. Ces locaux constituent le lot n° B1b et sont composés d’ateliers/entrepôt, de bureaux et d’emplacements de stationnement. Le bail a été conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er avril 2016, pour un loyer annuel hors charges et hors taxes de 30.075 €. Un dépôt de garantie de 9.022 € a été versé.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 janvier 2018, la SARL playaudiovisuel a donné congé pour le 31 mars 2019.

La SCI [Adresse 5] et la SARL playaudiovisuel ont conclu convention d’occupation précaire, pour la période du 1er au 30 avril 2019, 'sous les charges et conditions prévues par le bail du 24 mars 2016 conclu initialement entre les parties', permettant à la société locataire de rester dans les lieux.

L’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 30 avril 2019.

Par virement du 23 septembre 2019, la SCI [Adresse 5] a restitué à la SARL playaudiovisuel la somme de 2.471,15 € à titre de restitution du dépot de garantie déduction faite des régularisations de charges et des travaux de remise en état des lieux.

Contestant cette déduction, par acte d’huissier signifié le 22 juin 2020, la SARL playaudiovisuel a fait assigner la SCI [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes aux fins de restitution du dépôt de garantie.

Par jugement du 3 juin 2021, le tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes a :

— condamné la SCI du parc de l’évènement à payer à la SARL playaudiovisuel la somme de 6.550,86 € correspondant au solde du dépôt de garantie versé en exécution du contrat de bail du 14 mars 2016 ;

— condamné la SCI [Adresse 5] au paiement des entiers dépens ;

— condamné la SCI du parc de l’évènement à payer à la SARL playaudiovisuel la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI [Adresse 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 26 août 2021, la SCI du parc de l’évènement a interjeté total de ce jugement en en critiquant tous les chefs.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 octobre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 9 juillet 2024, la SCI [Adresse 5], appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris du 3 juin 2021 en ce qu’il a :

— condamné la SCI Du Parc de l’événement à payer à la SARL Playaudiovisuel la somme de 6.550,86 € correspondant au solde du dépôt de garantie versé en exécution du contrat de bail du 14 mars 2016, – condamné la SCI [Adresse 5] au paiement des entiers dépens,

— condamné la SCI du Parc de l’événement à payer à la SARL Playaudiovisuel la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCI [Adresse 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau :

— recevoir la SCI du parc de l’évènement en ses écritures et la déclarer bien fondée ;

En conséquence,

— débouter la SARL playaudiovisuel de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— juger que la SCI [Adresse 5] justifie du calcul des charges communes et du calcul des charges relatives à la consommation des fluides mises à la charge de la SARL Playaudiovisuel ;

— juger que la SCI [Adresse 5] était fondée à demander la restitution des lieux loués en parfait état de réparation et d’entretien par application de l’article 17.2 du contrat de bail ;

— juger que la SARL Playaudiovisuel était donc redevable de la somme totale de 6.550,86 € au titre des factures n°s 1909006, 1906003 et 1906021 afférentes aux charges communes, aux consommations de fluides et aux travaux de remise en état des lieux ;

— juger que la SCI [Adresse 5] était recevable et bien fondé à imputer la somme de 6.550,86 € sur le montant du dépôt de garantie versé entre ses mains ;

— juger que seule la somme de 2.471,15 € devait être restituée à la SARL Playaudiovisuel, ce qui a été fait ;

— juger que la SCI [Adresse 5] n’est débitrice d’aucune somme à l’égard de la SARL Playaudiovisuel ;

— condamner la société Playaudiovisuel à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SCI du parc de l’évènement fait valoir :

— que la SARL playaudiovisuel lui est redevable de la somme de 6.550,85 euros correspondant à 3 factures :

— la facture F 1009006 d’un montant de 1.536, 60 euros TTC au titre des travaux de remise en état,

— la facture F 1906003 d’un montant de 3739,87 euros TTC au titre de la régularisation des charges de l’année 2018,

— la facture F 1906021 d’une montant de 1274,38 euros TTC au titre de de la régularisation des charges de l’année 2019 ;

1- Sur les charges et la consommation des fluides,

— que la locataire est débitrice des charges communes en vertu de l’article 6 paragraphe B du bail et de la consommation des fluides en vertu de l’article 6 paragrahe D du bail ;

— qu’elle justifie de l’ensemble des charges facturées à la SARL playaudiovisuel ;

— que contrairement à ce que soutient la SARL playaudiovisuel, cette justification devant la cour d’appel n’est pas tardive dès lors que :

— l’article R. 145-36 du code de commerce prévoit que l’état récapitulatif des charges doit être adressé au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi mais que les justificatifs ne sont communiqués qu’à la demande du locataire ;

— il n’existe pas de sanction spécifique en cas de non-respect du délai prévu à l’article R. 145-36 du code de code de commerce ou de non-transmission des documents ou justificatifs ;

— que, s’agissant de la consommation des fluides, contrairement à ce qui a été jugé en première instance, les locaux loués sont pourvus de compteurs répartiteurs individuelscomme l’établit le relevé des compteurs sur l’état des lieux de sortie et les tableaux de relevés des compteurs produits aux débats qui ont servi aux régularisations des charges non-contestées des années précédentes ;

— que la SARL playaudiovisuel argue qu’elle aurait avoué en première instance qu’il n’existait pas de compteurs individuels mais que l’aveu fait au cours d’une instance précédente, même opposant les mêmes parties, n’a pas le caractère d’un aveu judiciaire et n’en produit pas les effets (Cass. Civ 3ème, 18 mars 1981, BC III ; Cass. Civ. 1ère, 9 mai 2001, n° 99-14.073) et que l’aveu judiciaire peut être révoqué en cas de preuve d’une erreur de fait ;

2- Sur les travaux de remise en état,

— que l’état des lieux de sortie liste les désodres dont la réparation incombait à la SARL playaudiovisuel ;

— que l’article 17-1 du bail oblige la locataire à mettre les lieux loués en parfait état de réparation et d’entretien ;

— que si elle n’a communiqué aucune mise en demeure écrite à la SARL playaudiovisuel, elle démontre que plusieurs relances et mises en demeure orales de réaliser les travaux de réparation mentionnés dans l’état des lieux de sortie lui ont été adressées, étant précisé que l’article 17-2 du bail ne prévoit aucun formalisme particulier pour cette mise en demeure ;

— que le non-respect de la stipulation de l’article 17-2 du bail relative à l’envoi d’une mise en demeure n’a pas pour effet d’absoudre la preneuse de sa responsabilité contractuelle au titre des remises en état mais de lui permettre de discuter les factures produites par le bailleur en démontrant qu’il aurait pu faire les travaux pour un prix moindre ; que les factures produites aux débats pour les travaux de remise en état sont mesurées ;

— qu’il n’est pas contesté que la SARL playaudiovisuel n’a jamais projeté d’entreprendre de quelconques travaux de remise en état ;

— que les travaux facturés à la SARL playaudiovisuel sont justifiées en ce que :

— la société qualiconsult exploitation a procédé à la vérification de l’installation électrique,

— la facture et pas seulement le devis de la société air climat est produit aux débats,

— la facture de la société structure & aménagement & décoration correspond aux travaux mentionnés dans l’état des lieux de sortie,

— la facture de la société ital decor mentionne bien l’adresse des locaux loués.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 11 février 2022, la SARL playaudiovisuel, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 3 juin 2021 par le tribunal judiciaire d’Evry en toutes ses dispositions ;

— condamner la société SCI [Adresse 5] au règlement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SCI du Parc de l’évènement aux entiers dépens.

La SARL playaudiovisuel fait valoir :

1- Sur les charges communes 2018 et 2019,

— que les articles 6C et 6D du bail initial imposent au bailleur d’établir les comptes de répartition des dépenses et prévoient la possibilité pour le preneur d’en prendre connaissance afin de vérifier la réalité et l’exactitude des sommes mises à sa charge, chaque année, à la clôtude de chaque période ;

— qu’elle n’a reçu les factures de régularisation pour les années 2018 et 2019 qu’en juin 2019, après son départ des lieux et que la SCI du parc de l’évènement n’a pas répondu à ses demandes de communication des justificatifs en date des 22 juillet et 26 novembre 2019, en violation des dispositions de l’article R. 145-36 du code de commerce, de sorte que le bailleur ne pouvait pas opérer une compensation avec la restitution du dépot de garantie ;

— que la communication, fin novembre 2021, à l’occasion de la procédure d’appel, des justificatifs des charges pour l’année 2018 est tardive et ne saurait être opposée à la locataire ;

— que la SCI du parc de l’évènement ne communique pas l’état récapitulatif des charges de l’année 2019 ;

2- Sur les consommations de fluides 2018 et 2019,

— qu’en application de l’article 6D du bail, la ventilation pour chacun des fluides se fait par répartition des charges globales au prorata des unités de consommation de chacun des occupants, le bail précisant que 'les unités de consommation seront mesurées par des compteurs répartiteurs’ ;

— que les documents produits par l’appelante ne font apparaître que le montant global des consommations de fluides pour 2018 et 2019 et ne permettent pas de déterminer les consommations qui lui sont réellement imputables ;

— que le bailleur n’a jamais produit de relevés des compteurs répartiteurs parce que, de son propre aveu dans ses conclusions de première instance, ces compteurs individuels n’existent pas ;

— que l’aveu judiciaire, en vertu de l’article 1383-2 du code civil, fait foi contre celui qui l’a fait et est irrévocable, sauf en cas d’erreur de fait ;

— que les tableaux produits par l’appelante pour tenter de révoquer son aveu sont établis par l’appelante elle-même et ne sont corroborés par aucun éléments objectif ; que ces tableaux n’ont donc aucun caractère probant et constituent des tentatives de preuves faites à soi-même ;

3- Sur les travaux de remise en état,

— que la procédure prévue à l’article 17 du bail permettant au bailleur de mettre à la charge du preneur les montants des travaux de remise en état n’a pas été respectée ;

— qu’en effet, l’état des lieux ne comporte aucun relevé formel des réparations à effectuer incombant au preneur et aucune mise en demeure d’avoir à réaliser des travaux ne lui a été adressée ;

— qu’une mise en demeure est nécessairement un acte écrit ;

— qu’elle conteste dans leur principe et dans leur quantum les travaux que le bailleur entend mettre à sa charge en ce que :

— la facture qualiconsult ne contient aucun détail des prestations et semble disproportionné,

— le devis air climat n’est pas une facture et ne permet pas de justifier de la dépense alléguée,

— la facture structure & aménagement & décoration est vague, n’indique pas le lieu de réalisation des travaux et apparaît excessive au regard de la réparation d’une contre-marche qui serait concernée, étant ajouté qu’une marche était déjà en mauvais état au moment de son entrée dans les lieux,

— la facture ital decor n’indique pas le lieu de réalisation des travaux.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur les charges communes

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

L’article R. 145-36 du code de commerce précise que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropiété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Par ailleurs, l’article 6 du bail, concernant les charges communes, stipule :

Pour les charges communes, le preneur participera au remboursement des charges représentées par les frais d’entretien et de fonctionnement de l’ensemble immobilier.

Cette participation est établie par répartition des charges entre tous les occupants des bâtiments A,B,C,D,E,F,G,H et K du site du parc de l’évènement au prorata des surfaces occupées par chacun et des durées de sous-location.

Cette somme est destinées à couvrir notamment :

— l’entretien des espaces verts et nettoyage des parties communes ;

— le ramassage saisonnier des feuilles ;

— l’élagage des arbres ;

— l’entretien de la voirie et des réseaux ;

— l’entretien et la création de la signalisation interne et externe au Parc ;

— l’entretien des installations électriques collectives ;

— l’équipement et l’entretien des systèmes de vidéosurveillance et de contrôlé d’accès ;

— l’entretien des barrières et des portes ;

— les réparations des clôtures ;

— l’entretien du réseau incendie extérieur ;

— le nettoyage des parkings extérieurs ;

— le contrôle des équipements collectifs ;

— l’entretien et le curage du réseau d’assainissement ;

— les services généraux en électricité et eau ;

— la fourniture, les consommations et le matériel divers nécessaires aux parties communes ;

— l’entretien, les réparations et travaux divers courants des parties communes ;

— l’entretien de la déchetterie et l’évacuation des ordures ménagères à l’exception des déchets dangereux ;

— les salaires, frais et charges du personnel assurant les charges ci-dessus mentionnés ;

— le gardiennage du site par un agent de surveillance ;

— les charges particulières liées aux honoraores de gestion du syndic du parc de l’évènement ;

— les primes d’assurances à la charge du bailleur.

— Etc… .

Une somme provisionnelle afférente à cette participation est facturée en même temps et suivant la même périodicité que le loyer, sur un montant convenu et défini à l’article 28 et ajusté annuellement.

A la clôture de chaque période annuelle, le montant définitif des charges sera régularisé en fonction des dépenses réelles. Le preneur pourra, sur rendez-vous, prendre connaissance auprès du bailleur ou de son mandataire, aux horaires de bureaux, des comptes de répartition des dépenses, mais il est formellement convenu que, sans préjudice de ses droits et recours, le preneur ne pourra surseoir, en tout ou partie, au règlement de sa quittance et de ses accessoires prétextant un désaccord sur les montants.

Par ailleurs, le preneur convient expressément qu’il ne pourra prétendre à aucune réduction de loyer en cas de suppression temporaire ou réduction des services ci-dessus décrits.'

En l’espèce, dans la facture F 1906003, au titre des charges communes de l’année 2018, la SCI [Adresse 5] a facturé à la SARL playaudiovisuel des charges pour un montant de 5025,12 euros HT.

La SCI [Adresse 5] produit aux débats un listing récapitulatif des charges communes de l’année 2018, d’un montant total de 389.618,11 euros HT, accompagné, après vérification de la cour, de l’intégralité des factures de ces charges. Ces factures ne sont pas critiquées par la SARL playaudiovisuel.

Contrairement à ce que soutient la SARL playaudiovisuel, même si la SCI du parc de l’évènement n’a pas répondu aux demandes de la locataire de communication de ces pièces avant la saisine du premier juge et ne les a pas non plus communiquées en première instance, la communication de ces pièces en cause d’appel, pour s’opposer à la demande de la SARL playaudiovisuel de restitution du dépot de garantie, est valable et ne saurait conduire, compte-tenu de sa tardiveté alléguée, à exonérer la locataire de son obligation contractuelle de paiement des charges communes. Ni le bail ni l’article R. 145-36 du code de commerce ne prévoit de sanction en cas de communication tardive de l’état récapitulatif des charges ou des pièces justifiant le montant des charges par le bailleur au locataire.

Le tableau de répartition des charges communes entre les locataires produit aux débats par la SCI du parc de l’évènement permet de s’assurer que les charges communes ont été réparties par la bailleresse conformément aux stipulations du bail ci-dessus reproduites, au prorata des surfaces occupées par chacun. En effet, il a été facturé à la SARL playaudiovisuel les 356/27602 des charges communes, étant précisé que la surface des locaux loués par la SARL playaudiovisuel est de 356 m² d’après la mention portée dans le bail et que la surface totale des locaux du parc de l’évènement est de 27.602 m².

La SARL playaudiovisuel est donc redevable à la SCI du parc de l’évènement de la somme de 5025,12 euros HT au titre des charges communes de l’année 2018 dont la SCI du parc de l’évènement a déduit, dans la facture, 4900 euros au titre des provisions versées par la locataire. Après, cette déduction, la SARL playaudiovisuel reste redevable à la SCI du parc de l’évènement de la somme de 125,12 euros HT au titre des charges communes de l’année 2018.

Dans la facture F190621, au titre des charges communes de l’année 2019, la SCI [Adresse 5] a facturé à la SARL playaudiovisuel la somme de 1675,04 euros dont elle a déduit 1629,25 euros au titre des provisions versées par la locataire.

Toutefois, elle ne produit ni le récapitulaitf des charges communes de l’année 2019 ni les factures des charges de l’année 2019. La SCI [Adresse 5] a établi la facturation des charges communes de l’année 2019 dues par sa locataire au prorata des charges communes dépensées en 2018.

Ce faisant, la SCI du parc de l’évènement ne justifie pas des charges réelles de l’année 2019. La SARL playaudiovisuel n’est donc redevable à la SCI du parc de l’évènement d’aucune somme au titre de la régularisation des charges de l’année 2019.

Sur la consommation de fluides

Concernant la consommation des fluides, le bail stipule en son article 6 paragraphe D :

' Le preneur a connaissance que dans l’objectif d’une réduction des coûts, l’ensemble immobilier du parc de l’évènement a signé une convention générale de desserte en électricité ( contrat vert HTA) avec EDF. Il en est de même en ce qui concerne l’eau et le gaz avec les concessionnaires correspondants.

Dans ces conditions, le preneur bénéficiera des installations et de la fourniture des fluides disponibles au sein du parc de l’évènement.

Le remboursement de ces prestations s’effectuera par appel d’une provision suivant la même périodicité que le loyer, versée par le preneur et d’une montant fixé à l’article 28 et ajusté annuellement.

La ventilation se fera pour chacun des fluides par répartition des charges globales supportées par l’ensemble immobilier du parc de l’évènement au prorata des unités de consommation de chacun des occupants.

Les unité de consommation seront mesurées par des compteurs répartiteurs.

A la clôture de chaque période annuelle, le montant définitif pour chacun de ces fluides, sera régularisé en fonction des dépenses réelles. En ce qui concerne ces charges, le preneur pourra, sur rendez-vous, prendre connaissance auprès du bailleur ou de son mandataire, aux horaires de bureaux, des comptes de répartition des dépenses, mais il est formellement convenu que, sans préjudice de ses droits et recours, le preneur ne pourra surseoir, en tout ou partie, au règlement de sa quittance et de ses accessoires prétextant un désaccord sur les montants.

Par ailleurs, le preneur convient expressément qu’il ne pourra prétendre à aucune réduction de loyer en cas de suppression temporaire ou réduction des services ci-dessus décrits.'

En l’espèce, dans la facture F 1906003, au titre de la consommation des fluides en 2018, la SCI [Adresse 5] a facturé à la SARL playaudiovisuel les sommes suivantes :

—  2397,14 euros HT au titre de l’électricité,

—  87,31 euros HT au titre de l’eau,

—  1906,99 euros HT au titre du gaz,

dont il a été déduit 1400 euros au titre des provisions versées par la locataire.

Dans la facture F 1900621, au titre de la consommation des fluides en 2019, la SCI [Adresse 5] a facturé à la SARL playaudiovisuel les sommes suivantes :

—  1155,10 euros HT au titre de l’électiricté,

—  30,14 euros HTau titre de l’eau,

—  296,45 euros HT au titre du gaz,

dont il a été déduit 465,50 euros au titre des provisions versées par la locataire.

Dans l’exposé du litige du jugement entrepris, il est écrit que la SCI bailleresse 'mentionne qu’il n’y a pas de compteur individuel et que la part contributive de chaque locataire est établie en fonction de lieux loués'.

Si l’aveu judiciaire en première instance continue à produire ses effets en cause d’appel, il peut être révoqué en cas d’erreur de fait en application de l’article 1383-2 du code civil.

La SCI du parc de l’évènement a manifestement commis une erreur de fait en indiquant qu’il n’y avait pas de compteurs individuels dès lors que l’état des lieux de sortie des locaux loués comporte le relevé des indices du compteur d’électricité, du compteur d’eau et du compteur de gaz, que la bailleresse produit des tableaux de relevés de ces compteurs qui sont cohérents avec les indices mentionnés sur l’état des lieux de sortie et que les indices mentionnés sur l’état des lieux de sortie ne peuvent pas être les indices des compteurs généraux qui sont eux mentionnés sur les factures générales produites aux débats et qui sont différents.

Ainsi, la SCI du parc de l’évènement a satisfait à son obligation contractuelle d’installer des compteurs individuels et a facturé à la SARL playaudiovisuel la consommation des fluides selon les modalités prévues au bail, à savoir au prorata de sa consommation.

La SCI du parc de l’évènement produit les factures de gaz, d’eau et d’électricité du site parc de l’évènement pour les années 2018 et 2019, les tableaux des relevés des compteurs individuels de gaz, d’eau et d’électricité des locaux loués par la SARL playaudiovisuel ainsi que le calcul du coût des fluides facturés à la SARL playaudiovisuel. L’examen de ces pièces permet de s’assurer que la SCI du parc de l’évènement a facturé le coût réel des fluides réllement consommés par la locataire.

Il s’en déduit, que conformément à ce qui est indiqué dans les factures F 1906003 et F 1900621, la SARL playaudiovisuel est redevable à la SCI du parc de l’évènement de la somme de 2991,44 euros HT au titre de la consommation des fluides de l’année 2018 et de la somme de 1016,19 euros HT au titre de la consommation des fluides de l’année 2019.

Sur les travaux de remise en état

L’article 6 du bail stipule dans son paragraphe A :

'Le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état. Il supportera toutes les réparations visées aux articles 1754,1719 2ème alinea et 605 du code civil.

Le preneur devra assurer l’entretien, la remise en état, les réfections intérieures, l’installation ou les remplacements qui sont ou deviendraient nécessaires aux lieux loués ( y compris les installations) quelles qu’en soient la nature et l’importance, même liés à la vétusté. Les grosses réparations demeurent à la charge du bailleur à moins qu’elles n’aient été occasionnées par un défaut de réparation d’entretien ou une détérioration du preneur ou de ses préposés.

Au titre des frais d’entretien, et sans que cette liste puisse être exhaustive, le preneur devra supporter les frais d’exploitation, matériels, entretiens courants, menues réparations afférents aux lieux loués.

Il supportera également les redevances des contrats d’entretiens et les fournitures nécessaires au bon fonctionnement des installations techniques propres aux lieux loués. Les frais d’entretien du matériel de lutte contre l’incendie et de secours et tout équipement de sécurité et de télésurveillance des installations propres aux lieux loués seront également à la charge du preneur.'

En outre, l’article 10. 4 du bail prévoit que le preneur devra 'entretenir tous équipements spécifiques, tels que climatisation, ventilations, installations électriques et téléphoniques, câblages ou autres, conformément aux normes en vigeur et les rendre en parfait état d’utilisation. Dans l’hypothèse d’un entretien commun à l’ensemble des utilisateurs de l’ensemble immobilier du parce de l’évènement, la signature du présent bail emporte par elle même adhésion du preneur aux contrats ou abonnements souscrits'.

Par ailleurs, l’article 17 du bail précise :

' 17.1 En fin de bail, le preneur devra remettre les lieux loués en parfait état de réparation et d’entretien dans les conditions prévues à l’article 10. Il sera procédé, en la présence du preneur, dûment convoqué, à un état des lieux, au plus tard le dernier jour du bail.

Cet état des lieux comportera la relevé des réparations à effectuer incombant au prenaut.

17.2 Dans les 48 heures suivant la rédaction et la communication de l’état des lieux, le preneur devra manifester son intention de faire exécuter par les entreprises de son choix les travaux décrits.

Il devra s’engager à les faire réaliser dans un délai maximum de 15 jours, et par des entreprises qualifiées et agréées par le bailleur. A défaut, le bailleur pourra se substituer au preneur et les faire réaliser par une entreprise de son choix, aux frais exclusifs du preneur après une mise en demeure restée infructueuse.'

En l’espèce, dans la facture n° F 1909006, la SCI du parc de l’évènement a facturé à la SARL playaudiovisuel les travaux de remise en état suivants :

— le contrôle de l’installation électrique par l’entreprise qualiconsult pour un montant de 320 euros HT,

— l’entretien de la climatisation par l’entreprise air climat pour un montant de 347 euros HT,

— la réparation d’une marche de l’escalier par l’entreprise SAD (structure& aménagement & décoration) pour un montant de 575 euros HT,

— la fourniture de 2 carreaux pour la réparation de l’escalier par l’entreprise ital decor pour un montant de 38,50 euros HT.

L’état des lieux de sortie mentionne notamment :

— 'dernier contrôle électrique à fournir'

— 'couloir étage 1 marche HS sur escalier mezza'

— 'climatisation à contrôler et entretenir (pas de contrat d’entretien)'.

Les dépenses facturées par la bailleresse à la SARL playaudiovisuel correspondent à ces mentions.

Toutefois, il doit être relevé que la vérification de l’installation électrique qui n’est ni une dépense d’entretien ni une dépense de réparation n’incombait pas au preneur en application des stipulations contractuelles ci-dessus rappelées.

En revanche, l’entretien de la climatisation et la réparation de la marche de l’escalier incombait au preneur en vertu des articles 10.4 et 6 du bail. Il n’est pas apporté la preuve que la 'marche HS’ mentionnée dans l’état des lieux de sortie était déjà endommagée au moment de l’entrée dans les lieux de la locataire.

La SCI [Adresse 5] n’a pas adressé à la SARL playaudiovisuel de mise en demeure d’avoir à effectuer ces travaux avant de les faire réaliser, en méconnaissance de l’article 17.2 du bail.

Pour autant, cela n’exonère pas la SARL playaudiovisuel de son obligation de remettre les lieux en parfait état de réparation et d’entretien. Cela lui offre la possibilité d’apporter la preuve qu’elle aurait pu les faire réaliser à un moindre coût pour voir sa dette diminuer.

L’état des lieux de sortie est laconique concernant le désordre relatif à la marche de l’escalier à réparer. Alors que la SCI du parc de l’évènement a facturé à la SARL playaudiovisuel la fourniture de 2 carreaux, le coût des travaux de réparation du carrelage dans l’escalier s’élève à 575 euros HT ce qui parait excessif pour la pose de deux carreaux, sans indication précise du désordre à réparer, au regard de l’indication du prix de la pose de carrelage dans un escalier produite aux débats par la SARL playaudiovisuel. La SCI du parc de l’évènement qui n’a pas laissé la possibilité à la SARL playaudiovisuel de faire réaliser ces travaux à un moindre coût en assumera donc la charge. La SARL playaudiovisuel assumera néanmoins le coût de la fourniture des deux carreaux dès lors qu’il n’est pas justifié que ces carreaux auraient pu être fourni à un prix moindre.

Contrairement à ce que soutient la SARL playaudiovisuel, la facture de l’entreprise air climat qui a fait l’entretien de la climatisation est produite aux débats. Il s’agit d’une facture de 347 euros HT. Sans preuve que l’entretien de la climatisation aurait pu être effectué à un moindre coût, cette dépense incombe à la SARL playaudiovisuel.

Au de l’ensemble de ces éléments, il apparait que la SARL playaudiovisuel est redevable à la SCI du parc de l’évènement, au titre de la remise en état des locaux loués, des sommes suivantes :

—  347 euros HT au titre de l’entretien de la climatisation,

—  38,50 euros HT au titre de la fourniture de 2 carreaux pour la réparation de l’escalier.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Concernant le dépot de garantie, le bail stipule en son article 7 qu’il 'restera aux mains du bailleur jusqu’à l’expiration du bail, en garantie de lexécution de toutes les obligations incombant au preneur c’est à dire les clauses et conditions du présent bail, des réparations locatives et des sommes dues par le preneur dont le bailleur pourrait être rendu responsable. La différence, en plus ou en mois, sera payée ou restituée après vérification desdites réparations, déménagement, remise des clés et production par le preneur de l’acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques.'

Il est acquis que le montant du dépot de garantie était de 9.022 euros et que la SCI du parc de l’évènement a déjà restitué à la SARL playaudiovisuel la somme de 2.471,15 euros en septembre 2019.

Au des paragraphes précédents, il apparait que la SARL playaudiovisuel est redevable à la SCI du parc de l’évènement des sommes suivantes :

—  125,12 euros HT au titre des charges communes de l’année 2018,

—  2991,44 euros HT au titre de la consommation des fluides de l’année 2018 ,

—  1016,19 euros HT au titre de la consommation des fluides de l’année 2019,

—  385,50 euros HT au titre des travaux de remise en état,

soit un total de 4518,25 euros HT et de 5421,90 euros TVA incluse.

La SCI [Adresse 5] doit donc encore restitué à la SARL playaudiovisuel la somme de 1128,95 euros (= 9.022 – 2.471,15 – 5421,90).

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Chaque partie succombe partiellement. Dans ces conditions et en application de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés, tant en première instance qu’en appel.

En outre, il parait équitable que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Infirme le jugement du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes du 3 juin 2021 (RG n° 21/210) en ce qu’il a :

— condamné la SCI [Adresse 5] à payer à la SARL playaudiovisuel la somme de 6.550,86 euros correspondant du dépot de garantie versé en exécution du contrat de bail du 24 mars 2016,

— condamné la SCI [Adresse 5] au paiement des entiers dépens,

— condamné la SCI du parc de l’évènement à payer à la SARL playaudiovisuel la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Dit que la SARL playaudiovisuel est redevable à la SCI du parc de l’évènement des sommes suivantes :

—  125,12 euros HT au titre des charges communes de l’année 2018,

—  2991,44 euros HT au titre de la consommation des fluides de l’année 2018 ,

—  1016,19 euros HT au titre de la consommation des fluides de l’année 2019,

—  385,50 euros HT au titre des travaux de remise en état,

soit un total de 4518,25 euros HT et de 5421,90 euros TVA incluse,

Condamne la SCI [Adresse 5] à payer à la SARL playaudiovisuel la somme de 1128,95 euros à titre de restitution du dépot de garantie après déduction des sommes dues par la SARL playaudiovisuel,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés en première instance et en appel,

Déboute les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La greffière, La conseillère

pour la présidente empêchée,