COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 31 Octobre 2024

N° RG 22/01971 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HEGZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de BONNEVILLE en date du 12 Octobre 2022, RG 22/00912

Appelant

M. [Y] [H]

né le 17 Septembre 1989 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Olivier GROSSET JANIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL GUMUSCHIAN – ROGUET – BONZY, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE

Intimées

Mme [V] [S]

née le 02 Septembre 1982 à [Localité 3], dont la dernière adresse connue est [Adresse 2]

sans avocat constitué

Mme [E] [S], demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Christian FORQUIN, avocat au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 02 juillet 2024 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé qui serait daté du 28 juin 2021, M. [Y] [H], aurait donné en location à Mme [V] [S] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 600 euros.

Selon acte de cautionnement qui aurait été signé électroniquement le 2 juillet 2021, Mme [E] [S] se serait portée caution solidaire de la locataire.

Par acte du 14 mars 2022, M. [Y] [H] a fait délivrer à Mme [V] [S] un commandement de payer, qui a été signifié à Mme [E] [S] le 21 mars 2022.

Par acte du 2 juin 2022, M. [Y] [H] a fait assigner Mme [V] [S] et Mme [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de Mme [V] [S] et la condamner au paiement de l’arriéré locatif.

Par jugement réputé contradictoire du 12 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville a :

— débouté M. [Y] [H] de l’intégralité de ses demandes,

— condamné M. [Y] [H] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 24 novembre 2022, M. [Y] [H] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [Y] [H] demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle l’a débouté de l’intégralité de ses demandes,

Statuer de nouveau,

— juger l’existence d’un bail verbal entre lui et Mme [V] [S],

— juger que Mme [V] [S] a quitté les lieux le 24 mars 2023,

— condamner Mme [V] [S] au paiement d’une somme de 17 797,83 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités arrêtés au 24 mars 2023,

— condamner Mme [V] [S] au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement.

Dans ses conclusions adressées par voie électronique le 16 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [E] [S] demande à la cour de :

— dire l’appel de M. [Y] [H] mal fondé,

— confirmer en son principe la décision entreprise et débouter M. [Y] [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions, observation étant fait qu’il ne maintient pas ses demandes à l’encontre de Mme [E] [S], prise en qualité de caution,

Y ajoutant,

— condamner M. [H] au versement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par M^e Forquin, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La déclaration d’appel a été signifiée le 28 décembre 2022 par acte transformé en procès-verbal de recherches infructueuses à Mme [V] [S], laquelle n’a pas constitué avocat. Les dernières conclusions de l’appelant lui ont été signifiées le 29 juin 2023 par acte transformé en procès-verbal de recherches infructueuses.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes contre Mme [E] [S]

Il y a lieu de constater qu’à hauteur d’appel M. [Y] [H] ne formule plus de demande contre Mme [E] [S]. La décision déférée sera infirmée en ce sens.

2. Sur les demandes contre Mme [V] [S]

2.1 Sur l’existence d’un bail verbal

M. [Y] [H] précise que le bail qu’il produit n’est pas signé par Mme [V] [S] mais ajoute que l’existence d’un bail verbal entre elle et lui est incontestable comme en témoignerait un courriel de Mme [V] [S] indiquant en février 2023 vouloir remettre les clés de l’appartement litigieux et procédé rapidement à un état des lieux, lequel a bien été réalisé le 24 mars 2023.

Sur ce :

La cour relève que, dans un courriel daté du 8 février 2023, Mme [V] [S] explique qu’elle veut 'remettre les clés de l’appartement [Adresse 2]' et 'faire l’état des lieux si possible assez vite'. Elle demande encore à ce que lui soit renvoyée 'un double du bail'. Elle évoque encore un problème de 'retard de loyer’ pour lequel elle dit avoir formulé une demande de prêt à la banque. Est, en outre, produit une copie d’un bail certes non signé mais qui porte bien sur l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4] et qui comporte à la fois le nom de Mme [V] [S] et celui de la caution. Ce document corrobore le contenu du courrier électronique et permet de connaître les conditions auxquelles le bail a été consenti, notamment en ce qui concerne le montant du loyer et la date de prise d’effet.

Il résulte de ce qui précède que M. [Y] [H] rapporte la preuve de l’existence d’un contrat de bail entre lui et Mme [V] [S], pour une durée de un an, à effet au 3 juillet 2021, contre un loyer mensuel initial de 600 euros et une provision sur charges de 150 euros par mois. Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.

2.2 Sur les demandes de M. [Y] [H]

M. [Y] [H] expose que Mme [V] [S] a quitté les lieux le 24 mars 2023, date de l’état des lieux de sortie. Il ne sollicite donc plus la résiliation du bail lequel a pris fin. Il réclame en revanche le paiement d’une somme totale de 17 797,83 euros comprenant des arriérés locatifs et des réparations locatives.

Il résulte du décompte produit que Mme [V] [S] reste redevable de loyers et charges, pour la période allant de décembre 2021 à mars 2023 inclus pour un montant de 12 576,61 euros, après déduction du dépôt de garantie de 1 200 euros et d’une régularisation du loyer et de charges de mars 2023, mois dont l’occupation s’est arrêtée au 23. Mme [V] [S] non comparante, ne démontre pas avoir réglé tout ou partie de cette somme. Elle en sera donc condamnée au paiement, outre intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2022 date de l’assignation.

En ce qui concerne les réparations locatives et autres dettes, M. [Y] [H] réclame la somme de 5 222,21 euros correspondant à :

—  33 euros de taxes sur les ordures ménagères 2023

—  143 euros de taxes sur les ordures ménagères 2022,

—  441 euros de nettoyage,

—  817,37 euros de régularisation de charges,

—  3 786,75 de réparations.

La cour observe que la régularisation de charges demandée couvre la période octobre 2022/mars 2023 (pièce n°7), alors que le décompte ayant permis de retenir la somme ci-dessus précisée au titre des loyers et charges impayés fait apparaître une somme de 1 421,55 euros au titre de la 'régularisation charges’ en janvier 2023 (pièce n°6). Dès lors, la somme réclamée n’est pas justifiée et M. [Y] [H] sera débouté de sa demande à ce titre.

En ce qui concerne la taxe sur les ordures ménagères, M. [Y] [H] justifie la somme de 143 euros au titre de l’année 2022 (pièce n°7) mais ne justifie pas la taxe pour l’année 2023. Il convient donc de condamner Mme [V] [S] au paiement de la somme de 143 euros au titre du remboursement de la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt, fixant le principe de la créance.

En ce qui concerne les réparations locatives, la cour note qu’il résulte de l’état des lieux de sortie (pièce n°5) que la plupart des équipements sont en 'bon état’ ou 'état d’usage’ ce qui ne génère aucune dette de réparation s’agissant d’un occupation de 20 mois d’un logement présumé pris en bon état faute d’état des lieux d’entrée. Les seuls éléments pouvant justifier l’octroi d’indemnités au titre des réparations locatives sont :

— la serrure de la boîte aux lettres (forcée),

— le sol carrelage du salon (non nettoyé),

— le garde-corps du salon (non nettoyé),

— le balcon /loggia (en mauvais état car non nettoyé),

— le détecteur de fumées (défaut de fonctionnement),

— les murs, le sol, les plinthes et le plafond de la première chambre (en mauvais état car non nettoyés),

— le vitrage et le garde-corps de la première chambre (non nettoyé)

— un interrupteur cassé dans la première chambre,

— des éléments non nettoyés dans la chambre n°2 (sol en linoleum, le vitrage et le balcon/loggia,

— une prise électrique cassée dans la chambre n°2,

— la porte à remplacer dans la chambre n°2 (huisserie éclatée),

— des éléments non nettoyés dans la salle de bains (murs, porte et un joint d’étanchéité un peu moisi),

— le plafond de la salle de bains en mauvais état (traces de feutre et traces noires),

— le miroir de la salle de bains brisé,

— des éléments non nettoyés dans la cuisine (le sol carrelé, des rayonnages et l’évier en inox),

— un siphon fuyard dans la cuisine,

— un mauvais état général de propreté.

Il résulte de ce qui précède que la cour retiendra au titre des réparations locatives que M. [Y] [H] justifie (pièce n°7) :

—  411 euros pour les opérations de nettoyage,

—  50 euros pour le remplacement du miroir de la salle de bains,

—  30 euros pour le remplacement de l’interrupteur cassé,

—  12,07 euros pour le remplacement de la serrure de la boîte aux lettres,

—  49,50 euros pour le remplacement du détecteur de fumée (matériel et pose).

En revanche aucun chiffrage n’est produit pour le remplacement de la porte de la chambre n°2, du siphon et celui de la prise cassée.

Mme [V] [S] sera donc condamnée à payer à M. [Y] [H] la somme de 552,57 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt, fixant le principe de la créance.

3. Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [V] [S] qui succombe sera tenue aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas inéquitable de faire supporter par Mme [V] [S] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par M. [Y] [H]. Elle sera condamnée à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, il n’est pas inéquitable de faire supporter par M. [Y] [H] les frais irrépétibles exposés par Mme [E] [S] en appel dans la mesure où, après l’avoir attraite, il n’a formulé aucune demande contre elle. Il sera donc condamné à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par défaut,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Constate que, à hauteur d’appel, M. [Y] [H] ne formule plus de demande contre Mme [E] [S],

Déboute M. [Y] [H] de sa demande au titre de la régularisation de charge pour la période octobre 2022/mars 2023,

Condamne Mme [V] [S] à payer à M. [Y] [H] la somme de 12 576,61 euros outre intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2022, au titre des arriérés locatifs concernant le contrat de bail verbal les unissant,

Condamne Mme [V] [S] à payer à M. [Y] [H] la somme de 143 euros au titre du remboursement de la taxe sur les ordures ménagères pour l’année 2022, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt,

Condamne Mme [V] [S] à payer à M. [Y] [H] la somme de 552,57 euros au titre des réparations locatives outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt,

Condamne Mme [V] [S] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne Mme [V] [S] à payer à M. [Y] [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [H] à payer à Mme [E] [S] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 31 octobre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies : 31/10/2024

M^e Olivier GROSSET JANIN

+ grosse

M^e FORQUIN