MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 26 Mars 2024

N° RG 23/00697 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HHL2

Décision attaquée : Ordonnance du Juge de la mise en état d’ANNECY en date du 17 Mars 2023

Appelante

S.A.S. VACANCEOLE, dont le siège social est situé [Adresse 6]

Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par M^e Jauffré CODOGNES, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Intimés

Mme [I] [K]

née le 02 Août 1961 à [Localité 7] (Irlande), demeurant [Adresse 2]

Mme [V] [B]

née le 26 Février 1953 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

M. [E] [G]

né le 21 Octobre 1961 à [Localité 7] (Irlande), demeurant [Adresse 2]

M. [W] [T]

né le 18 Avril 1958 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

M. [J] [T]

né le 30 Novembre 1955 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

Mme [Z] [S]

née le 09 Mars 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentés par M^e Corinne ARDOUIN, avocat plaidant au barreau de PARIS

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Date de l’ordonnance de clôture : 27 Novembre 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 décembre 2023

Date de mise à disposition : 26 mars 2024

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire

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Faits et procédure

Par actes des 25 mai 2010, 15 mai 2010 et 24 mai 2010, M. [W] [T] et Mme [Z] [S], M. [J] [T] et Mme [V] [B], M. [E] [G] et Mme [I] [K] (les consorts [T] et [G] ci-après) ont consenti des baux commerciaux à la société Le Birdie (Sas) aux droits de laquelle vient désormais la société Vacanceole portant sur des lots de copropriétés dépendant d’une résidence de tourisme sise [Adresse 1]), portant sur trois appartements d’une surface de 35 m² chacun.

Le 31 mars 2020, ces baux sont venus à expiration. Le 21 juin 2021, les bailleurs ont délivré un congé à effet au 31 décembre 2021, sans renouvellement et avec offre d’indemnité d’éviction, dont le montant a été calculé conformément aux stipulations de l’article 15 des contrats de bail.

Par courrier du 29 juin 2021, la société Vacanceole a précisé que l’indemnité d’éviction étant d’ordre public, elle ne pouvait pas être plafonnée, ce qui rendait nul l’article 15 susvisé. La preneuse, a ainsi fixé des indemnités d’éviction pour des montants supérieurs.

Par acte huissier du 10 novembre 2021, les consorts [T] et [G] ont assigné la société Vacanceole aux fins principalement de valider les congés sans offre de renouvellement pour le 31 décembre 2021 et de prononcer la nullité des baux commerciaux pour dol.

Par ordonnance du 17 mars 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Annecy a :

— Déclaré recevables les demandes formées par les consorts [T] et [G], la société Vacanceole n’étant pas dépourvue du droit d’agir en défense, la survie de la loi ancienne ne privant pas de fondement juridique l’action en nullité pour dol et l’action en nullité n’étant pas prescrite ;

— Condamné la société Vacanceole aux entiers dépens de l’incident ;

— Débouté la société Vacanceole de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa principalement des motifs suivants :

La reconnaissance par les consorts [T] et [G] de l’application des dispositions du code de commerce relative aux baux commerciaux n’est pas un aveu judiciaire qui aurait des conséquences judiciaires ;

La société Vacanceole ne saurait valablement soutenir d’une part qu’elle n’est pas concernée par la demande en nullité des baux commerciaux qu’elle n’a pas signés et d’autre part qu’elle est bien-fondé à solliciter une indemnité d’éviction en raison du non-renouvellement de ces baux ;

Le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 29 juin 2021 et non à la date de la conclusion des baux commerciaux, les consorts [T] et [G] n’ont eu connaissance de l’illégalité de la clause contractuelle relative au plafonnement de l’indemnité d’éviction que lorsqu’ils ont reçu le courrier du 29 juin 2021.

Par déclaration au greffe des 24 août 2021, la société Vacanceole a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures en date du 21 novembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Vacanceole sollicite l’infirmation la décision et demande à la cour de :

Au fond,

— Annuler, infirmer et réformer l’ordonnance en date du 17 mars 2023 ;

Et statuant à nouveau,

— Prononcer l’irrecevabilité des demandes formulées par les consorts [T] et [G] à son encontre ;

— Débouter les consorts [T] et [G] de toutes leurs demandes ;

— Condamner les consorts [T] et [G] à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les consorts [T] et [G] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Vacanceole fait valoir notamment que :

Aucune man’uvre ne peut lui être reprochée étant donné qu’elle n’était ni partie ni rédactrice du bail commercial initial ;

Les consorts [T] et [G] reconnaissent le caractère non écrit de la clause limitative d’indemnité d’éviction ;

Le dol est une action purement personnelle qui ne peut être invoquée par les consorts [T] et [G] à son encontre ;

Les baux litigieux sont le point de départ du délai de prescription quinquennal de l’action en nullité ;

Les consorts [T] et [G] soutiennent dans leurs demandes deux prétentions contraires l’une visant à valider le congé pris en application du bail commercial et l’autre à solliciter la nullité du même bail.

Par dernières écritures en date du 20 novembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [T] et [G] sollicitent de la cour de:

— Confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du 17 mars 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant et statuant à nouveau,

— Condamner la société Vacanceole au paiement d’une somme de 2 000 euros pour chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [T] et [G] font valoir notamment que:

Ils n’ont pu que constater l’applicabilité des articles du code de commerce relatifs au bail commercial, mais n’ont en aucune façon avoué que l’indemnité d’éviction serait due en son principe ;

Leur action n’est pas prescrite, puisque c’est seulement à la date du 29 juin 2021, que la demande principale de la société Vacanceole en paiement d’une indemnité d’éviction a été régularisée ;

La question de l’application de la loi ancienne ou de la loi nouvelle est une question de fond, qui ne relève pas de la compétence du juge de la mise en état ;

Les baux sont venus à expiration le 31 mars 2020 et se trouvent donc en tacite reconduction ;

La victime d’un dol est en droit d’invoquer la nullité du contrat vicié contre le tiers qui se prévaut de celui-ci.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 27 novembre 2023 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 décembre 2023.

MOTIFS ET DECISION

L’article 789 du code de procédure civile dispose 'Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° statuer sur les fins de non-recevoir. Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer.(…)'

En l’espèce, les conclusions des parties ne contiennent pas de demande de renvoi devant la juridiction du fond pour trancher une question de fond, telle que la question de l’aveu judiciaire des consorts [T]-[G], qui porterait sur leur reconnaissance du montant de l’indemnité d’éviction sollicitée par la société Vacanceole.

L’article 122 du code précité définit ainsi les fins de non-recevoir, comme 'tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.' et l’article 32 prévoit 'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.'

I- Sur le défaut du droit de défendre de la société Vacanceole

Les contrats de baux commerciaux litigieux ont été conclus le 25 mai 2010, pour M. [W] [T] et son épouse Mme [Z] [S], le 15 mai 2010 pour M. [J] [T] et son épouse [V] [B], et le 24 mai 2010 pour M. [E] [G] et son épouse, Mme [I] [K], soit avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016. Le dol était défini par l’article 1116 du code civil, dans sa version en vigueur comme 'une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.'

Les contrats litigieux ont été conclus entre les époux [T] et les époux [G], bailleurs, et la société Le Birdie, qui aurait cédé son fonds de commerce, selon les allégations des parties, à la société Vacanceole. Ce faisant, le contrat de cession de fonds de commerce n’étant pas versé aux débats, il y a lieu d’infirmer la décision du juge de la mise en état, la qualité de locataire commerciale après cession à la société Vacanceole ne lui confère pas qualité à défendre à l’action en nullité pour dol à un contrat qu’elle n’a pas elle-même élaboré et signé à son origine.

II- Sur le point de départ de l’action en nullité pour dol

L’article 2224 du code civil dispose 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

Les contrats de baux commerciaux signés avec la société Le Birdie stipulent en leur article 15- indemnité d’éviction : 'dans le cas où le bailleur souhaiterait le non renouvellement du bail commercial à l’issue des 9 ans, l’indemnité d’éviction s’élèvera à 70% du montant de loyer en numéraire versé au bailleur au cours du dernier exercice.' Par courrier du 29 juin 2021 adressé à M. [W] [T], après délivrance d’un congé sans offre de renouvellement du bail commercial et avec offre d’indemnité d’éviction, la société Vacanceole a indiqué 'conformément aux dispositions d’ordre public du code de commerce (article L145-14), en cas de non-renouvellement du bail commercial par le bailleur, une indemnité d’éviction est due par le bailleur au preneur. Celle-ci représente 39 267,25 euros pour le non-renouvellement du bail portant sur votre lot n°E12. Cette indemnité correspond selon l’usage de la profession à 2,5 fois le dernier chiffre d’affaires moyen annuel généré par la typologie de l’appartement’ et contituerait le point de départ du délai de prescription de l’action en nullité pour dol selon les intimés.

Il y a lieu d’observer en premier lieu que seul le courrier adressé à M. [T] est versé aux débats, de sorte que les consorts [G] ne peuvent, en tout état de cause, se prévaloir du même courrier, et que la clause litigieuse qui serait constitutive du dol, n’est en réalité dolosive, selon le raisonnement des intimés, qu’au motif qu’ils ignoraient les dispositions du statut des baux commerciaux, lesquelles étaient toutefois clairement mentionnées dans le contrat qu’ils ont signé en son article 1- bail à loyer à titre commercial, alinéa 2 'les parties entendent expressément soumettre la présente convention aux dispositions des articles L145-1 à L145-60 du code de commerce régissant les baux commerciaux.'

En second lieu, il convient de souligner que les intimés sont à l’origine de la procédure, qu’il ont introduit une assignation aux fins d’obtenir la validation de leur congé sans offre de renouvellement, avec en conséquence, expulsion de la locataire, et le prononcé de la nullité des baux commerciaux pour dol, concernant le paiement de l’indemnité d’éviction. Ces demandes sont parfaitement incompatibles entre elles, puisqu’il est impossible de soutenir une thèse et son contraire dans les mêmes conclusions, et les consorts [T]-[G] auraient intérêt à décider d’adopter une stratégie cohérente, puisque le congé sans offre de renouvellement ne peut qu’être assorti du paiement d’une indemnité d’éviction, sauf à ce qu’un autre fondement, tel que des manquements du locataire à ses obligations soit invoqué, mais qui supposerait un commandement initial du preneur de respecter ses obligations. En conséquence, les intimés qualifient improprement leur action en nullité pour dol d’action par voie d’exception, ce qui ne peut être le cas, puisqu’une exception est un moyen de défense au fond à une demande faite par l’adversaire.

En conséquence, les époux [T] et les époux [G], signataires de contrats prévoyant l’application des dispositions du statut des baux commerciaux, en 2010, disposaient des informations nécessaires pour vérifier la légalité de la clause d’indemnité d’éviction liée à ce statut dès la conclusion des baux et sont irrecevables à agir.

L’ordonnance du juge de la mise en état sera également infirmée en ce qu’elle a considéré que la prescription de l’action en nullité des contrats de baux commerciaux pour dol n’était pas acquise.

III- Sur l’aveu judiciaire

L’article 1383-2 du code civil dispose 'L’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté.' L’aveu judiciaire ne peut porter que sur 'un fait de nature à produire des conséquences judiciaires’ selon l’article 1383 du code précité, étant précisé qu’il s’agit d’un mode de preuve, et qu’en l’espèce, cette demande est soulevée à titre d’exception de procédure, puisqu’un chef de demande serait éteint sans que cela soit formellement reconnu.

La société Vacanceole se prévaut de la reconnaissance, au sein de l’assignation en justice du 4 novembre 2021 des consorts [T]-[G], que l’article L145-14 du code de commerce s’applique aux baux litigieux. Il ne s’agit toutefois pas d’un élément de fait susceptible d’aveu.

En outre, de façon superfétatoire, il ressort de l’assignation en justice qu’aucune offre d’indemnité d’éviction correspondant aux demandes de la locataire n’a été formulée, et qu’à titre subsidiaire, il est sollicité la désignation d’un expert judiciaire afin de donner un avis sur le montant de l’indemnité d’éviction, ce qui signifie que la juridiction reste bien saisie.

III- Sur les demandes accessoires

Les consorts [T]-[G] succombent partiellement à l’appel de l’incident et supporteront en conséquence les dépens. Il ne paraît enfin pas inéquitable de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 qui pourront être formulées devant le juge du fond.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau,

Déclare irrecevables les demandes d’annulation des contrats de baux commerciaux des 15, 24 et 25 mai 2010 pour dol, l’action étant prescrite et la société Vacanceole n’ayant pas qualité à y défendre,

Rejette l’exception de procédure tirée de la reconnaissance du bien-fondé de l’indemnité d’éviction par avecu judiciaire de M. [W] [T] et son épouse Mme [Z] [S], de M. [J] [T] et son épouse [V] [B], et de M. [E] [G] et son épouse, Mme [I] [K],

Y ajoutant,

Condamne M. [W] [T] et son épouse Mme [Z] [S], M. [J] [T] et son épouse [V] [B], M. [E] [G] et son épouse, Mme [I] [K] aux dépens de l’incident, en première instance et en appel,

Rejette les demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 26 mars 2024

à

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY

M^e Christian FORQUIN

Copie exécutoire délivrée le 26 mars 2024

à

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY