COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 18 Janvier 2024

N° RG 22/00066 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G4MQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d’ANNEMASSE en date du 16 Novembre 2021, RG 1120000439

Appelant

M. [L] [E]

né le 24 Août 1952 à [Localité 3] (SUISSE), demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

Représenté par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimé

M. [O] [G]

né le 11 Août 1959 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] – [Localité 2]

Représenté par la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL, avocat au barreau d’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 07 novembre 2023 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2017, avec prise d’effet le même jour, M. [L] [E] a consenti à M. [O] [G] un bail à usage d’habitation portant sur une maison bourgeoise sise à [Localité 2],[Adresse 4]s, moyennant un loyer initial révisable de 2 500 euros par mois.

Le 2 juillet 2019, dans un cadre particulièrement conflictuel entre le bailleur et le locataire, M. [L] [E] a fait signifier un congé pour reprise personnelle du bien loué à M. [O] [G] avec libération des lieux au 29 février 2020.

Par acte du 28 février 2020, M. [O] [G] a fait assigner M. [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Annemasse notamment aux fins de voir dire et juger que le congé signifié le 2 juillet 2019 à la requête de M. [L] [E] est nul pour défaut de caractère réel et sérieux du motif de reprise indiqué et d’obtenir une indemnisation de son préjudice moral.

Par jugement contradictoire du 16 novembre 2021, le tribunal de proximité d’Annemasse a :

— dit recevable l’action de M. [O] [G] en contestation du congé pour reprise signifié le 2 juillet 2019 par M. [L] [E],

— dit que le congé pour reprise signifié le 2 juillet 2019 par M. [L] [E] à M. [O] [G] est dénuée de motif réel et sérieux et revêt un caractère frauduleux,

— dit nul et de nul effet le congé frauduleux,

— condamné M. [L] [E] à payer à M. [O] [G] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral consécutif au congé frauduleux,

— condamné M. [L] [E] à payer à M. [O] [G] la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes plus amples ou contraires au jugement,

— condamné M. [L] [E] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 13 janvier 2022, M. [L] [E] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [L] [E] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— a dit que le congé pour reprise signifié le 2 juillet 2019 est dénué de motif réel et sérieux et revêt un caractère frauduleux,

— a dit nul et de nul effet le congé frauduleux,

— l’a condamné à payer à M. [O] [G] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral consécutif au congé frauduleux,

— l’a condamné à payer à M. [O] [G] la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rejeté les autres demandes plus amples ou contraires au jugement,

— l’a condamné aux entiers dépens de l’instance.

Et statuant à nouveau,

À titre principal,

— juger réel, sérieux et légitime le congé pour reprise pour habiter délivré à M. [O] [G] le 2 juillet 2019,

— juger que M. [O] [G] est occupant sans droit ni titre de la maison qu’il occupe à [Localité 2], [Adresse 4], depuis le 29 février 2020,

À titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail le liant à M. [O] [G] pour la maison située à [Localité 2], [Adresse 4], aux torts exclusifs de M. [O] [G],

En tout état de cause,

— déclarer M. [O] [G] occupant sans droit ni titre de la maison qu’il occupe à [Localité 2], [Adresse 4],

— condamner M. [O] [G] à libérer les locaux qu’il occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de 15 jours suivant la signification du jugement à intervenir,

— juger que passé ce délai, il pourra faire procéder à l’expulsion de M. [O] [G] ainsi qu’à celles de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner M. [O] [G] à lui payer la somme de 43 711,36 euros au titre des loyers, indemnité d’occupation et charges échus à la date du 1er août 2023, loyer du mois d’août 2023 inclus, outre les loyers, indemnité d’occupation et charges échus entre cette date et celle de l’arrêt à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de la notification des présentes conclusions,

— fixer l’indemnité d’occupation que M. [O] [G] lui doit à la somme de 2 570,31 euros par mois, avec indexation comme pour les loyers, à compter de l’arrêt à intervenir et jusqu’au départ effectif des lieux de M. [O] [G], et le condamner au paiement de ladite somme,

— débouter M. [O] [G] de toutes ses demandes et de son appel incident,

— condamner M. [O] [G] à lui payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] [G] aux entiers dépens.

Dans ses conclusions adressées par voie électronique le 1er septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [O] [G] demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

— débouter M. [L] [E] de son appel comme étant devenu sans objet,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf concernant le montant des dommages et intérêts alloués au titre de son préjudice moral,

À titre subsidiaire,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf concernant le montant des dommages et intérêts alloués au titre de son préjudice moral,

Sur l’appel incident,

— réformer la décision entreprise uniquement en ce qu’elle a fixé le montant des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral consécutif à son congé frauduleux à la somme de 1 500 euros,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [L] [E] à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice moral causé,

En tout état de cause,

— débouter M. [L] [E] du surplus de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. [L] [E] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le même aux entiers dépens avec recouvrement direct au profit de M^e Grégory Seaumaire en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur le caractère sans objet de l’appel

M. [O] [G] précise que, par acte extra-judiciaire du 18 juillet 2022 à effet au 28 février 2023, M. [L] [E] lui a fait délivrer un nouveau congé pour reprise du bien loué cette fois, au bénéfice de sa fille. Il estime donc que l’appel est devenu sans objet puisque le bailleur, ayant modifié les causes de son congé, n’aurait plus d’intérêt à solliciter l’infirmation du jugement déféré.

Toutefois, la cour constate que :

— chaque congé constitue un acte juridique distinct dont la validité peut être contestée individuellement,

— elle n’est pas saisie de la validité du congé du 18 juillet 2022,

— la décision déférée n’est pas critiquée que sur le fait qu’elle a déclaré le congé frauduleux.

En conséquence, l’appel est toujours pourvu d’un objet et doit être examiné.

2. Sur la validité du congé pour reprise délivré le 2 juillet 2019

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : 'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.'.

Il est constant que le juge peut vérifier, même d’office, la réalité du motif du congé et donc, son caractère sérieux.

La cour relève qu’en l’espèce, la régularité formelle du congé n’est pas discutée, seul l’étant le point de savoir si le motif de reprise pour habiter est sérieux et légitime.

M. [O] [G] expose que la réalité du congé n’est pas la volonté d’habiter les lieux mais le conflit qui l’oppose au bailleur. Il explique que le bailleur a, publiquement, déclaré qu’il souhaitait se débarrasser de son locataire alors que, pourtant, il avait bien fait le choix en 2017 de s’engager sur un bail de trois ans renouvelables. Il ajoute que, bien que M. [L] [E] développe des arguments sur des questions relatives aux manquements du locataire à ses obligations, ce n’est pas le motif du congé qui a été délivré. De même, M. [O] [G] conteste le fait qu’il n’occupe les lieux loués qu’à titre de résidence secondaire. Il conteste également le sérieux du motif tiré de ce que le logement occupé par le bailleur, à proximité du logement loué, serait vétuste et souligne que ce dernier n’a jamais eu l’intention de déménager. Il ajoute que M. [L] [E] a montré a posteriori qu’il n’avait pas l’intention d’habiter dans les lieux loués puisque le second congé vise une reprise pour sa fille et non plus pour lui-même. Il dit encore que l’argument selon lequel M. [L] [E] souhaite laisser son logement actuel à ses enfants lorsqu’ils viennent en congés n’est pas sérieux dans la mesure où la superficie de ce logement lui permet déjà largement des les y accueillir.

M. [L] [E] indique pour sa part que son congé est fondé et sérieux. Il précise que son habitation actuelle est une veille maison peu confortable, voire vétuste. Son intention de déménager résulte :

— des devis qu’il a sollicités auprès d’entreprise de déménagement en 2020,

— du courriel envoyé aux services fiscaux le 22 novembre 2019 par lequel il les informe de la date de fin de bail.

Il ajoute que sa fille, résidant en Suisse, viendra passer les week-end et les vacances scolaires dans son actuelle maison, de même que son fils résidant à [Localité 5] quand il reviendra en France pour ses congés. Il indique encore qu’avec son épouse, il souhaite occuper une résidence plus grande et plus confortable que leur domicile actuel. Il conteste par ailleurs certaines des pièces produites par M. [O] [G] (documents édités par l’association des seniors de la commune de Bardonnex sur une maison de maître de sa famille qu’il n’habite pas et dont il n’est qu’un indivisaire et que pourtant M. [O] [G] tenterait de faire passer pour son actuelle résidence).

La cour relève que :

— au soutien de son argumentation selon laquelle M. [L] [E] souhaite reprendre le bien situé au 165, chemin des chênes pour y habiter parce que sa maison du 104, chemin des chênes est une maison vieille, peu confortable et vétuste, ce dernier produit des photographies qui n’ont ni lieu ni date certaine (pièces n°14, 34 et 35) ; au demeurant, de leur examen ne découle aucune vétusté, ni inconfort apparents de la maison ; seuls les murs extérieurs présentent, pour certains, des traces d’ancienneté, ce qui ne peut pas se traduire ipso facto comme la preuve d’une vétusté ou d’un inconfort ;

— M. [L] [E] ne produit aucun descriptif précis (plan, nombre de pièces, état des lieux, …) de la maison du 104, chemin des chênes ;

— la pièce n°36 produite par M. [O] [G], extrait du site internet de l’association des seniors de la commune de Bardonnex, montre une photo d’intérieur avec plusieurs personnes ; M. [L] [E] a lui-même fait attester par un représentant de cette association (pièce n°22) que la photo concerne 'la visite organisée en 2015 (qui) s’est faite dans votre habitation du [Adresse 1] (vieille ferme) … Les photos de notre site vous montre au 104 parlant aux participants à la visite’ ; or l’examen de cette photographie montre une grande pièce, richement meublée, loin de l’image d’une maison vétuste, vieille et inconfortable ;

— la volonté de déménager ne peut pas être déduite du courrier adressé aux services fiscaux le 22 novembre 2019 (pièce n°4) dont la lecture révèle qu’il concerne avant tout un problème de déclaration des revenus locatifs tirés de la location du bien situé au 165, chemin des chênes et qui ne contient, par ailleurs qu’une affirmation de M. [L] [E] lui-même disant que son locataire doit quitter les lieux le 28 février 2020 ; ce courriel emploie également le conditionnel, et toujours sur simple affirmation de l’intéressé, pour dire 'je devrais reprendre cette maison comme résidence principale courant mars 2020" ; en réalité M. [L] [E] ne fait ici que reprendre les motifs qu’il invoquait dans le congé lui-même, sans élément extérieur probant ; c’est en cela qu’à juste titre, le premier juge a considéré comme non probant ce courriel ;

— la volonté de déménager ne peut pas davantage être prouvée par la production de devis de déménagements dont le premier juge a relevé à juste titre qu’ils sont postérieurs de plusieurs mois au congé (pièces n°2, 3, 6 et 7) et alors même que dès le mois de novembre 2019 M. [L] [E] faisait part à l’administration fiscale de qu’il n’était pas sûr que le locataire quitte les lieux en fin de bail (pièce n°4) ;

— M. [L] [E] indique qu’il souhaite laisser son logement actuel à ses enfants et petits enfants en tant que résidence secondaire et lieu de vacances alors qu’il qualifie lui-même cette maison de vieille, inconfortable et vétuste ; un tel paradoxe ne plaide pas en faveur du bien fondé des arguments développés et donc de la volonté réelle de déménager.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que le congé pour reprise, délivré le 2 juillet 2019, est dépourvu de caractère réel et sérieux et doit être annulé comme frauduleux.

3. Sur l’indemnisation du préjudice causé par la délivrance d’un congé frauduleux

M. [O] [G] sollicite l’allocation de 6 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par la délivrance du congé frauduleux.

Il est constant que la délivrance d’un congé frauduleux constitue une faute pouvant donner lieu à la réparation des préjudices nés de cette faute. A ce titre, les tracas causés par la réception d’un tel congé et les suites qu’il faut y donner, sont constitutifs d’un préjudice moral direct et certain. Toutefois, M. [O] [G] n’appuie sa demande de réparation à hauteur de 6 000 euros sur aucun document de nature à démontrer l’ampleur de ce préjudice moral. Il convient encore de noter que, dans la mesure où il s’est maintenu dans les lieux, M. [O] [G] n’a pas subi de préjudice matériel qui aurait pu naître par exemple d’un déménagement injustifié ou de frais de sur-loyers occasionnés par un relogement.

En conséquence, la cour relève que c’est par une très juste appréciation de la situation que le premier juge à évalué la complète indemnisation de ce préjudice à la somme de 1 500 euros. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

4. Sur la résiliation judiciaire

M. [L] [E] précise que M. [O] [G] est débiteur d’une importante dette locative. Il indique avoir fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 septembre 2019 (pour une somme de 5 930,64 euros) et dit que le 17 août 2021, le locataire devait encore la somme de 1 464 euros. La dette locative a augmenté pour atteindre 4 396,31 euros en principal au 20 janvier 2022 poussant M. [L] [E] à faire délivrer à M. [O] [G] un second commandement de payer. Ce dernier s’est acquitté de 2 570,31 euros entre les mains d’un huissier de justice. Les loyers n’étant plus payés depuis avril 2022, la dette a été portée à 15 063,95 euros au 5 septembre 2022 et à 43 711,36 euros au 1er août 2023. M. [L] [E] demande ainsi à ce que soit prononcée la résiliation judiciaire pour inexécution par le locataire de ses obligations et qu’il soit condamné à libérer les locaux sous peine d’expulsion ainsi qu’au paiement de la somme de 43 711,36 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus à la date du 1er août 2023, loyer de ce mois d’août inclus.

M. [O] [G] pour sa part ne développe aucun argument tendant à démontrer qu’il s’est bien acquitté des loyers et charges litigieux, ni aucun élément tendant au rejet de la demande de résiliation judiciaire. Il se contente de conclure, à la suite des demandes concernant la question de la validité du congé et de l’indemnisation du congé frauduleux, de demander de manière très générale que M. [L] [E] soit débouté du surplus de ses demandes.

La cour relève que la demande de résiliation judiciaire a déjà été formulée devant le premier juge qui l’a nécessairement rejeté en précisant, dans le dispositif du jugement entrepris, qu’il rejetait les 'autres demandes plus amples ou contraires'.

M. [L] [E] produit un décompte arrêté au 1er août 2023 (pièce n°42) faisant état d’une dette locative de 43 711,36 euros correspondant à tout ou partie des loyers mensuels, qualifiés pour la plupart à tort 'd’indemnité d’occupation’ en l’absence d’occupation sans droit ni titre, de mai 2019, novembre 2021, de mai à décembre 2022 et de janvier à août 2023. Sont également compris dans le décompte la taxe pour les ordures ménagères de 2018, 2019, 2020, 2021et 2022 ainsi que des frais d’huissier. M. [O] [G] ne prétend ni ne démontre s’être acquitté des sommes réclamées par le propriétaire

Il résulte de ce qui précède que M. [O] [G] n’a pas respecté son obligation, tirée de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de s’acquitter des loyer et charges et ce pendant une longue période. Il convient donc de prononcer la résiliation du bail litigieux, à la date du présent arrêt, au torts exclusifs de M. [O] [G]. Ce dernier devra donc libérer les lieux de sa personne, de ses biens ou de tout occupant de son chef dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt. A défaut, et passé le délai d’un mois après un commandement de quitter les lieux infructueux, il pourra être expulsé, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique. En outre, M. [O] [G] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges dont il aurait dû s’acquitter si le contrat de bail s’était normalement poursuivi, à compter de la date du présent arrêt et jusqu’à la libération effective des lieux.

5. Sur la dette locative

Il convient d’écarter du décompte produit par M. [L] [E] les frais d’huissier (154,13 euros) qui ne font pas partie de la dette locative elle-même, ainsi que les montants correspondant à la taxe sur les ordures ménagères (366 +357+361+362+374 = 1 820 euros). En effet, si cette taxe fait bien partie des charges récupérables par le bailleur, encore faut-il que ce dernier démontre qu’il l’a payée en lieu et place du locataire. Or, M. [L] [E] ne produit aucune pièce en ce sens.

En conséquence, M. [O] [G], qui ne démontre pas s’être acquitté des sommes réclamées, sera condamné à payer à M. [L] [E] la somme de 41 737,23 euros, au titre de la dette locative, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt lequel fixe le principe de la dette.

6. Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Il est constant en jurisprudence que lorsque’une partie ne succombe que partiellement, le juge a le pouvoir discrétionnaire d’effectuer la répartition des dépens (cass. civ. 3ème, 4 février 1976, Bull. Civ. III n°47).

En l’espèce, dans la mesure où M. [L] [E] succombe en son appel quant à la validité du congé qu’il a fait délivrer à son locataire mais obtient gain de cause quant à la résiliation judiciaire du bail, il y a lieu de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel.

En conséquence, aucune considération d’équité ne permet de faire droit aux demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont M. [L] [E] et M. [O] [G] seront déboutés pour la première instance comme pour l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire :

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit que le congé pour reprise signifié le 2 juillet 2019 par M. [L] [E] à M. [O] [G] est dénué de motifs réels et sérieux et revêt un caractère frauduleux et dit nul et de nul effet le congé frauduleux,

— condamné M. [L] [E] à payer à M. [O] [G] la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral,

Infirme le jugement déféré pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation judiciaire du bail conclut le 1er mars 2017 entre M. [L] [E] et M. [O] [G] sur le bien situé au [Adresse 4] à [Localité 2], aux torts exclusifs du locataire,

Dit que M. [O] [G] devra libérer les lieux loués de sa personne, de ses biens ou de tout occupant de son chef dans le délai d’un mois après la signification du présent arrêt,

Dit que, passé ce délai, et un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux demeuré infructueux, il pourra être expulsé, de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec le recours à un serrurier et à la force publique,

Dit que M. [O] [G] est redevable envers M. [L] [E], à compter de la date du présent arrêt, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges dont il aurait dû s’acquitter en cas de poursuite du contrat de bail,

Condamne M. [O] [G] à M. [L] [E] la somme de 41 737,23 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt, au titre de la dette locative,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d’appel,

Déboute M. [O] [G] et M. [L] [E] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 18 janvier 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente