HP/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 19 Mars 2024

N° RG 21/00283 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GTY3

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 02 Décembre 2019

Appelante

Société CALL HOME, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentée la SELARL FRANCINA AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimés

M. [Y] [E]

né le 21 Février 1955 à [Localité 5] – ROYAUME-UNI, demeurant [Adresse 3]

M. [S] [B] [N] [R]

né le 07 Juillet 1944 à [Localité 8] – ROYAUME-UNI, demeurant [Adresse 2]

Représentés par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentés par la SELARL PAULHAN & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS

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Date de l’ordonnance de clôture : 27 Mars 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 décembre 2023

Date de mise à disposition : 19 mars 2024

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M^me Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

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Faits et procédure

MM. [Y] [E] et [S] [R], ressortissants britanniques, sont propriétaires indivis d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7]. Le 4 novembre 2015, MM. [E] et [R] ont confié à la société Call Home, société exerçant une activité d’agence commerciale, un mandat exclusif pour la vente de ce bien. Deux propositions d’achats ont été soumises à MM. [E] et [R] les 12 décembre 2015 et 30 mars 2016.

Par courrier du 28 avril 2016, la société Call Home a indiqué à MM. [E] et [R] qu’a défaut de vente du bien, la clause pénale contenue dans le contrat de mandat devait s’appliquer. Par courrier de mise en demeure du 8 aout 2017, la société Call Home a vainement mis en demeure MM. [E] et [R] d’avoir à régler la clause pénale.

Par acte du 18 janvier 2017, la société Call Home a assigné MM. [E] et [R] devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains notamment aux fins de les faire condamner à lui payer la somme de 54 000 euros à titre de sa rémunération.

Par jugement du 2 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, devenu le tribunal judiciaire, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Condamné in solidum MM. [E] et [R] à verser à la société Call Home la somme de 5 000 euros à titre de clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du 8 août 2016 ;

— Condamné la société Call Home à verser à MM. [E] et [R] la somme de 1 000 euros à chacun à titre de dommages et intérêts ;

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné in solidum MM. [E] et [R] aux dépens, dont distraction au profit de M. Florent Francina.

Au visa principalement des motifs suivants :

En l’absence de respect des formes imposées par loi pour toute dénonciation d’un mandat, il y a lieu de constater que le mandat n’était pas révoqué lorsque l’offre d’achat a été formulée par M. [M] et qu’elle a été adressée à MM. [E] et [R] le 30 mars 2016 ;

La somme prévue à titre de clause pénale pour un montant de 54 000 euros est excessive en ce que la société Call Home ne justifie pas avoir procédé à des démarches importantes.

Par déclaration au greffe du 8 février 2021, la société Call Home a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions, hormis en ce qu’elle a condamné in solidum MM. [E] et [R] aux dépens, dont distraction au profit de M. Florent Francina.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures en date du 8 mai 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Call Home sollicite l’infirmation des seuls chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu le 2 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains en ce qu’il a retenu que la responsabilité contractuelle de MM. [E] et [R] était engagée à son égard ;

Statuant à nouveau,

— Condamner in solidum MM. [E] et [R] à lui payer la somme de 54 000 euros, à titre de clause pénale, outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2016 ;

— Condamner in solidum MM. [E] et [R] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Condamner in solidum MM. [E] et [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Florent Francina, avocat, sur son affirmation de droits.

Par dernières écritures en date du 23 août 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, MM. [E] et [R] sollicitent de la cour de réformer le jugement du 2 décembre 2019,

Et, statuant de nouveau :

A titre principal,

— Débouter la société Call Home de l’intégralité de ses demandes à leur encontre ;

Subsidiairement,

— Réduire significativement le montant de la clause pénale ;

En toute hypothèse,

— Condamner la société Call Home à leur verser chacun la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral résultant des fautes contractuelles commises ;

— Condamner la société Call Home à leur verser chacun la somme de somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

— Condamner la société Call Home à leur verser chacun la somme de somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel ;

— Condamner la société Call Home aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la Selarl Juliette Cochet Barbuat en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 27 mars 2023 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2023.

MOTIFS ET DÉCISION

Sur l’absence de révocation du mandat exclusif de vente

Les mandants maintiennent devant la cour leur position selon laquelle le mandat de vente confié à la société Call Home a été révoqué soit après le 12 novembre 2015, date à laquelle devait avoir lieu une réunion à [Localité 6] pour la vente du chalet, le mandant devant être déchiré si la vente n’avait pas lieu, soit à partir du courriel de M. [E] en date du 21 janvier 2016, position formellement contestée par la société Call Home.

Cependant, s’agissant de la durée du mandat, il était prévu en son article VI intitulé 'Durée-Exclusivité’ que 'dans un intérêt commun, le présent mandat est conclu en exclusivité à compter de ce jour pour un durée de 15 mois, soit jusqu’au 01/01/2017, date à laquelle il prendra automatiquement fin. Toutefois, passé un délai de trois mois irrévocable à compter de sa signature, l’exclusivité et/ou le mandat pourront être dénoncés à tout moment par l’une ou l’autre des parties. La partie qui entendra mettre fin au présent mandat ou à l’exclusivité devra en aviser l’autre par lettre recommandée avec accusé de réception. La résiliation prendra effet au terme d’un délai de 15 jours, pendant lequel chacune des parties reste liée par les engagements conclus aux présentes'. MM. [E] et [R] ne peuvent désormais prétendre qu’ils n’auraient pas compris cette clause en raison de leur absence de maîtrise du français, alors même qu’ils avaient sollicité que le mandat soit traduit en anglais pour accepter de le signer.

Or cet article prévoit d’une part une durée minimum du mandat soit trois mois à partir de sa signature soit le 4 novembre 2015, ce délai se terminant le 4 février 2016, de sorte qu’aucune révocation ne pouvait intervenir avant ; d’autre part, une modalité de révocation soit une lettre recommandée avec accusé de réception. En l’espèce, les deux dates de révocation invoquées par MM. [E] et [R] sont antérieures à l’expiration du délai de trois mois et aucune lettre recommandée avec accusé de réception n’a été adressée à l’agence immobilière.

Le courriel du 30 octobre 2015 adressé par la société Call Home à M. [E] mentionne certes que le mandat sera déchiré devant lui si la vente ne se fait pas lors de la réunion à [Localité 6], mais il précise aussi : 'en fait, ce serait alors à vous, soit de dire oui en poursuivant provisoirement mais avec de discrets acquéreurs ou d’arrêt complètement'. En outre, après la réunion du 25 novembre 2015 avec M. [M], ce dernier a fait une proposition d’achat en date du 12 décembre 2016, sachant que les parties n’ont pas précisé par ce qu’elles entendaient précisément 'sur la vente du 25 novembre', puisqu’en tout état de cause, la vente n’aurait pas pu intervenir le jour même de la réunion.

Le courriel adressé par M. [E] le 21 janvier 2016 mentionne certes également qu’il ne peut pas consacrer de temps à la vente de son chalet et il demande à l’agence immobilière de le retirer du marché. M. [V], directeur de l’agence, répond qu’il n’avait jamais mis le chalet sur le marché. En réalité, l’ambiguité vient du fait que manifestement les vendeurs souhaitaient que la vente se fasse en toute discrétion sans que l’agence ne mette leur bien sur le marché en recourant aux méthodes de publicité habituelles. Ce courriel n’implique donc pas une révocation du mandat, d’autant que ce dernier avait une durée de 15 mois et que par courriel postérieur, M. [V] a poursuivi les démarches pour que le diagnostic du bien soit finalisé par la société qui en avait été chargée et qu’en réponse, M. [E] s’interrogeait sur la durée de validité du dit diagnostic. Enfin, dans un courriel en date du 26 avril 2016, il indiquait, suite à un courriel précédent de la société Call Home sur la deuxième offre d’achat de M. [M], que les circonstances personnelles des derniers mois avaient changé et qu’il avait décidé de ne plus vendre le chalet au moins pendant les 12 prochains mois. Il demandait alors à M. [V] de considérer comme ses dernières instructions le fait qu’il ne souhaitait plus poursuivre une quelconque vente du chalet, ce qui signifie que sa position antérieure n’était pas aussi tranchée.

En conséquence, comme l’a retenu le premier juge, le mandat exclusif de vente n’était pas révoqué lorsque la société Call Home a présenté la seconde offre, correspondant aux exigences des mandants, en date du 30 mars 2016.

Sur l’application de la clause d’indemnisation contractuelle

L’article VII « Obligations du mandant », stipule que le mandant : ' s’engage, pendant la durée du mandat, à ratifier tout compromis de vente ou promesse de vente aux prix, charges et conditions convenus, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier, (loi n° 79-596 du 13/7/79), au profit de tout acquéreur présenté par le Mandataire ou un Mandataire substitué'.

[']

A DEFAUT, IL S’ENGAGE EXPRESSEMENT A VERSER AU MANDATAIRE UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE AU MONTANT DE LA REMUNERATION PREVUE A L’ALINEA 1 DE L’ARTICLE II DES PRESENTES ».

MM. [E] et [R], alors que le mandat n’avait pas été révoqué, n’ont pas accepté de signer l’offre de M. [M] qui pourtant correspondait au prix de vente sollicité. Ils sont donc redevables envers MM. [E] et [R] de l’indemnité compensatrice en raison de leur manquement à leurs engagements contractuels.

Il n’est pas contesté par les parties que la clause susvisée s’analyse en une clause pénale que le juge, par application de l’article 1152 du code civil peut modérer si elle est manifestement excessive.

En l’espèce, il est établi que la société Call Home a fait des démarches pendant plusieurs mois pour tenter de finaliser la vente, étant précisé qu’elle ne pouvait pas recourir aux moyens classiques de vente puisque les vendeurs ne voulaient pas de publicité. Toutefois, une indemnité fixée à 54 000 euros sera manifestement excessive, dès lors que les négociations de vente n’ont été faites qu’en direction d’un seul candidat à l’achat.

Eu égard à ses démarches, au fait qu’elle ait soumis deux propositions d’achat dont une correspondant parfaitement à la volonté de MM. [E] et [R], ceux-ci seront condamnés à lui régler la somme de 12 000 euros au titre de l’indemnité compensatrice contractuelle. Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a fixé cette indemnité à la somme de 5 000 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts de MM. [E] et [R]

La faute alléguée par MM. [E] et [R] consisterait, selon eux, dans le fait que la société Call Home aurait exécuté son mandat de mauvaise foi, dans la mesure où :

— ce mandat n’aurait dû régir que l’offre à M. [M] en date du 12 novembre 2015,

— l’agence a fait visiter le bien alors qu’elle n’était chargée que de son estimation,

— l’agence les a incités à signer un mandat exclusif malgré leurs réticences et sans fournir de traduction ;

— l’agence a refusé de tirer les conséquences de la résiliation d’un commun accord du mandat.

Au vu de leurs dernières conclusions, MM. [E] et [R] n’invoquent pas la faute retenue par le premier juge tirée du courriel de la société Call home qui 'semblait avoir pris en considération la demande de M. [E] de retirer le chalet du marché et de transmettes les excuses de ce dernier à l’acquéreur potentiel, la dite société qui aurait pu informer lesmandants que les formes nécessaires à la dénonciation n’avaient pas été respectées'.

Cependant, MM. [E] et [R] ne rapportent pas la preuve d’un manquement de la société Call home au code de déontologie applicable en la matière. Ils ont signé le mandat de vente sans démontrer avoir signé sous la pression et ne pas avoir compris la portée de leur engagement, d’autant que l’agence a répondu aux interrogations de M. [E]. Par ailleurs, le mandat n’a pas été résilié et il n’appartenait pas à la société Call Home de rappeler les modalités de résiliation d’autant qu’elle n’a pas considéré que le mandat était résilié. La préoccupation des vendeurs était de ne pas faire de publicité à la vente notamment en raison de la saison de ski, engagement qu’avait pris M. [V] directeur de la société Call Home et qu’il confirme dans son courriel du 21 janvier 2016.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Call Home à payer des dommages-intérêts à MM. [E] et [R], dont la demande sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

Succombant, MM. [E] et [R] seront tenus aux dépens distraits au profit de M^e Francina, sur son affirmation de droit, leur demande d’indemnité procédurale sera rejetée.

L’équité commande de faire droit à la demande d’indemnité procédurale de la société Call Home à hauteur de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, excepté s’agissant des mesures accessoires,

Statuant de nouveau sur les chefs infirmés,

Condamne MM. [E] et [R], in solidum, à payer à la société Call Homme la somme de 12 000 euros à titre de clause pénale, outre intérêts au taux légal à compter du 8 août 2016,

Déboute MM. [E] et [R] de leur demande de dommages-intérêts à titre de préjudice moral pour manquements contractuels et de leur demande d’indemnité procédurale,

Condamne in solidum MM. [E] et [R] aux dépens d’appel distraits au profit de M^e Florent Francina, sur son affirmation de droit,

Condamne in solidum MM. [E] et [R] à payer à la société Call Home une indemnité procédurale de 3 000 euros.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 19 mars 2024

à

la SELARL FRANCINA AVOCATS

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY

Copie exécutoire délivrée le 19 mars 2024

à

la SELARL FRANCINA AVOCATS