MR/SL

N° Minute

1C25/174

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 25 Mars 2025

N° RG 22/01327 – N° Portalis DBVY-V-B7G-HBIJ

Décision attaquée : Jugement du Président du TJ de THONON LES BAINS en date du 17 Mai 2022

Appelants

Mme [F] [N]

née le [Date naissance 14] 1967 à [Localité 26], demeurant [Adresse 3]

M. [A] [H]

né le [Date naissance 17] 1968 à [Localité 26] (SUISSE), demeurant [Adresse 4]

Représentés par M^e Grégory SEAUMAIRE, avocat au barreau d’ANNECY

Intimé

M. [Z] [H]

né le [Date naissance 16] 1952 à [Localité 24] (SUISSE), demeurant [Adresse 2]

Représenté par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Date de l’ordonnance de clôture : 02 Décembre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 janvier 2025

Date de mise à disposition : 25 mars 2025

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Composition de la cour :

— M^me Nathalie HACQUARD, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Faits et procédure

[L] [H] est décédé le [Date décès 1] 1998 à [Localité 27] (Suisse) laissant pour lui succéder :

— [C] [I], son épouse, donataire à son choix de la plus forte quotité disponible entre époux suivant acte reçu le 11 mai 1995 par notaire,

— MM. [X] et [J] [H], ses deux fils issus de sa première union avec Mme [R] [B],

— Mme [F] [H] et M. [A] [H], sa fille et son fils, issus de son union avec [C] [I].

Suivant acte reçu le 11 décembre 1998, Mme [C] [I] a opté pour le quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit de la succession.

[X] [H] est décédé à [Localité 26] (Suisse) le [Date décès 5] 2009 laissant pour lui succéder son frère, légataire universel suivant testament olographe en date du 26 mai 2008.

Par ordonnance du 19 septembre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, sur saisine de M. [J] [H], a ordonné une expertise afin de déterminer l’état d’entretien d’un bien immobilier dépendant de la succession, situé à [Localité 25], cadastré section AH numéros [Cadastre 18], [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22] et comportant un bâtiment principal et différentes annexes, et a commis M. [Y] [P] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 11 décembre 2018.

Par acte d’huissier du 13 mars 2019, M. [J] [H] a assigné [C] [I], Mme [F] [H] et M. [A] [H] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, notamment afin d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire de l’indivision successorale.

Par ordonnance du 3 septembre 2019, le président du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a rejeté la demande de désignation d’un administrateur provisoire, a sursis à statuer sur la demande formée par les défendeurs tendant à être autorisés à vendre le bien et a ordonné une expertise afin de procéder à l’évaluation du bien immobilier litigieux et de déterminer s’il pouvait être divisé en lots et a commis M. [D] [T] pour y procéder.

Par un arrêt du 15 septembre 2020, la cour d’appel de Chambéry a :

— Confirmé la décision rendue en la forme des référés par le président du tribunal de grande instance de Thonon-Les-Bains le 3 septembre 2019 en toutes ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

— Condamné M. [J] [H] à payer à Mme [C] [I], Mme [F] [H] épouse [N] et M. [A] [H] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [J] [H] aux entiers dépens de l’appel, avec distraction au profit de la SCP Bollonjeon Arnaud Bollonjeon, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 31 décembre 2020.

[C] [I] est décédée le [Date décès 15] 2021.

Par jugement du 17 mai 2022, le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains, devenu le tribunal judiciaire, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

— Débouté Mme [F] [H] et M. [A] [H] de l’ensemble de leurs prétentions ;

— Débouté M. [J] [H] de ses demandes d’attribution de la jouissance de l’appartement situé dans l’annexe du château et d’autorisation d’effectuer des travaux conservatoires dans cette partie du bâtiment ;

— Condamné Mme [F] [H] et M. [A] [H] à payer à M. [J] [H] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Mme [F] [H] et M. [A] [H] aux dépens de l’instance.

Au visa principalement des motifs suivants :

Le mauvais état du bien est antérieur à l’ouverture de la succession, puisque mentionné par le notaire dans ses avis de valeur comme un élément défavorable dans le cadre de l’évaluation. Le montant particulièrement. élevé des charges et travaux de réparation était connu dès l’ouverture de la succession ;

Ce n’est qu’en raison de l’incapacité des héritiers à régler rapidement la succession que la situation perdure depuis plus de vingt ans. Le bien immobilier est aujourd’hui assuré, ainsi que cela ressort de l’attestation d’assurance versée aux débats par M. [J] [H] ;

Il ne peut donc être affirmé que l’absence de vente rapide du bien mettrait en péril les intérêts des indivisaires et qu’il y aurait urgence à procéder à cette vente ;

Il ressort enfin du rapport d’expertise de M. [T] que l’intérêt des indivisaires ne consiste pas forcément à vendre le bien immobilier en une seule fois mais par plutôt par lots ;

M. [J] [H] n’a pas besoin d’obtenir la jouissance exclusive de l’appartement pour y effectuer des travaux mais doit seulement pouvoir accéder à l’appartement et ses demandes tendant à obtenir la jouissance de l’appartement et à être autorisé à y effectuer des travaux conservatoires seront donc rejetées.

Par déclaration au greffe du [Date décès 5] 2022, Mme [F] [H] et M. [A] [H] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a débouté M. [J] [H] de ses demandes d’attribution de la jouissance de l’appartement situé dans l’annexe du château et d’autorisation d’effectuer des travaux conservatoires dans cette partie du bâtiment.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 14 octobre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [F] [H] épouse [N] et M. [A] [H] sollicitent l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de :

Statuant à nouveau,

— Autoriser Mme [F] [H] à procéder seule à la vente au profit de la société [29], société immatriculée au RCS de [Localité 30] sous le numéro B [N° SIREN/SIRET 19], ayant fixé son siège social sis [Adresse 31]), de l’ensemble immobilier sis sur le territoire de la société de [Localité 25], cadastré section AH sous les numéros :

— [Cadastre 18], devenue les parcelles n°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8],[Cadastre 9] et [Cadastre 10],

— [Cadastre 20], devenue la parcelle n°[Cadastre 11],

— [Cadastre 21], devenue la parcelle n°[Cadastre 12],

— [Cadastre 22], en partie seulement d’une superficie de 16 140 m² (délimitée en violet sur le plan cadastral ' pièce n°100),

et comportant un bâtiment principal et différentes annexes et les terrains attenant et ce, au prix ferme 1 800 000 euros tel que fixé dans l’offre d’achat émise le 7 juillet 2022 par la société [29] ;

— Donner acte à M. [A] [H] de son accord pour que l’ensemble immobilier soit vendu au prix offert ;

— Ordonner le séquestre des fonds provenant de la vente, dans un premier temps, entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations, puis, dans un second temps, entre les mains du notaire liquidateur choisi par les parties ou désigné par le tribunal, et ce jusqu’au partage ;

— Débouter M. [J] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause,

— Débouter M. [J] [H] du surplus de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner M. [J] [H] à leur payer la somme totale de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner le même aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertises de M. [T] avec recouvrement direct au profit de M^e Grégory Seaumaire, avocat, et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [N]-[H] argumentent :

' que le bien immobilier n’est plus loué depuis 2004, totalement inhabité depuis 2017, et n’est plus véritablement entretenu depuis des années, le défunt, [L] [H] n’étant plus en mesure de l’entretenir avant même son décès en 1998, et aucun indivisaire n’ayant les moyens d’entretenir un tel bien ;

' que l’indivision ne dispose d’aucune liquidité, et qu’il est donc nécessaire de céder le bien immobilier qui grève l’indivision successorale ;

' que le bien n’est pas partageable en tiers, alors qu’il y a trois héritiers, et que la vente en 2 lots est absurde, car devant créer un lot comprenant la grande maison et le parc enclavé ;

' que l’intérêt de l’indivision n’est pas de la voir se prolonger dans le temps, au vu des relations dégradées existant entre les cohéritiers, qu’il est donc intéressant de vendre le bien immobilier, et que deux offres ont été formulées, d’un montant de 2 450 000 euros, sous déduction de 850 000 euros de travaux, devenue caduque, et de 1 800 000 euros pour les parcelles AH [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et une partie de la parcelle [Cadastre 22].

Par dernières écritures du 13 janvier 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [J] [H] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable la demande de Mme [F] [H] et de M. [A] [H], visant à autoriser la première nommée à vendre les immeubles indivis sis à [Localité 25], sans son accord ;

— Déclarer irrecevable la demande de Mme [F] [H], les parties s’étant accordées sur le principe d’un partage en nature et l’attribution des lots, et cet accord ne pouvant être remis en cause ;

— Le confirmer pour le surplus, en ce qu’il a débouté Mme [F] [H] et de M. [A] [H] de leur demande reconventionnelle visant à autoriser la première nommée à vendre lesdits biens à la société [28] sans son accord, cette demande n’étant plus soutenue en cause d’appel ;

Subsidiairement,

— Constater que les appelants ne sollicitent pas un partage en nature ;

— Constater que son offre concerne bien les parcelles énumérées par les appelants dans leurs conclusions ;

— Débouter Mme [F] [H] de sa demande visant à être autorisée à céder les biens indivis à la société [29] pour le prix de 1 800 000 euros, s’agissant au surplus d’une demande nouvelle et donc irrecevable en cause d’appel ;

— Juger qu’il appartiendra au tribunal judiciaire de Thonon les Bains, saisi d’une demande en partage de statuer sur l’attribution des biens immobiliers indivis susrelatés et sur son offre ;

A titre infiniment subsidiaire, et pour le cas où la Cour estimerait devoir autoriser Mme [F] [H] à contracter avec la société [29],

— Lui accorder la possibilité d’exercer un droit de préemption sur les biens indivis, à conditions égales à celles figurant dans le compromis de vente, dans un délai d’un mois suivant sa notification par lettre recommandée avec AR à la diligence du notaire rédacteur de l’acte, et ce par lettre recommandée avec AR adressée dans ce délai audit notaire (ou signification par acte d’huissier de justice), et ce pour autant que la société [29] ait justifié du financement de son projet et payé un acompte égal à 10 % du prix offert, soit 180 000 euros, avec inclusion d’une indemnité d’immobilisation en cas de non réitération de la vente ;

— Condamner Mme [F] [H] et M. [A] [H] au paiement d’une indemnité de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner en tous les dépens en ce y compris les frais de l’expertise [T] et de l’expertise [P] ;

— A défaut, dire et juger que les dépens seront supportés pour 37.5 % par lui, et pour 37.5 % par les autres indivisaires, en ce y compris les frais des deux expertises.

A l’appui de ses demandes, M. [J] [H] fait valoir :

' qu’un projet de partage a été établi par Me [G] prévoyant l’attribution de la maison de maître, et du bâtiment annexe, à Mme [I] et ses deux enfants, [F] et [A], et l’attribution de l’aile de la maison de maître et de l’écurie Est à M. [J] [H], de sorte que les biens ne sont plus en indivision et que la demande n’est pas recevable ;

' qu’à titre subsidiaire, les conditions de l’article 815-6 du code civil ne sont pas réunies, qu’il n’y a pas d’urgence à vendre le bien immobilier bâti, celui-ci étant assuré et, bien que présentant depuis deux décennies un manque d’entretien criant, il n’existe pas de péril imminent sur sa structure, que l’offre présentée par la société [28] n’apparaît pas sérieuse, pas plus que celle de la société [29], qui n’a qu’un capital social de 10 000 euros et annonce souhaiter emprunter 2 700 000 euros et bénéficier d’un apport de seulement 20% du budget ;

' que l’intérêt commun de l’indivision n’impose pas la vente immédiate telle que sollicitée, d’autant plus qu’elle priverait les héritiers de la possibilité de réaliser un partage en nature, qui est le principe, s’agissant de la vente de la totalité des biens indivis bâtis, ne laissant subsister dans l’indivision que le prix de vente et quelques parcelles agricoles.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 2 décembre 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 janvier 2025.

MOTIFS ET DECISION

I- Sur la recevabilité de la demande

L’article 840 du code civil prévoit 'Le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder ou de le terminer ou lorsque le partage amiable n’a pas été autorisé ou approuvé dans l’un des cas prévus aux articles 836 et 837.'

Il résulte des propres conclusions de M. [J] [H] que Me [G] a établi un projet de partage portant sur la nu-propriété des biens indivis, et qu’un acte préparatoire, soit la signature d’un devis pour un plan de division, a été initié le 22 juin 2014 par M. [W]. Toutefois, ces mêmes conclusions établissent que l’échec du partage amiable est dû au fait que 'les appelants ont refusé de supporter les 2/3 des frais d’entretien de la servitude de passage alors qu’ils étaient attributaires des 2/3 des biens immobiliers et la moitié du coût de construction d’un mur séparatif entre la maison de maître et l’annexe.'

Dans ces conditions, et alors qu’aucun partage amiable n’a été signé par les parties et que M. [J] [H] a assigné les parties appelantes en partage judiciaire, il doit être retenu que le partage n’a pas été réalisé et que les biens immobiliers litigieux dépendent en conséquence toujours de l’indivision successorale.

II- Sur le fond

L’article 815-6 du code civil dispose 'Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut, notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier.

Il peut également soit désigner un indivisaire comme administrateur en l’obligeant s’il y a lieu à donner caution, soit nommer un séquestre. Les articles 1873-5 à 1873-9 du présent code s’appliquent en tant que de raison aux pouvoirs et aux obligations de l’administrateur, s’ils ne sont autrement définis par le juge.'

La demande de Mme [N] porte sur la vente des parcelles issues de la parcelle AH [Cadastre 18], soit les parcelles n°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], parcelle [Cadastre 20], devenue la parcelle n°[Cadastre 11], parcelle [Cadastre 21], devenue la parcelle n°[Cadastre 12], et une partie de la parcelle [Cadastre 22], sur la commune de [Localité 25]. Il y a lieu d’observer que, si ces parcelles ne constituent pas l’intégralité des biens indivis, elles comportent l’intégralité des bâtiments relevant de l’indivision, à savoir :

— une grande maison, appelée également '[Adresse 23]', construite en 1677, à laquelle a été adjointe une annexe bâtie aux alentours des années 1710, reliée au bâtiment principal, mais pouvant en être séparée facilement par la construction de murs intérieurs, nommée par l’expert [D] [T] 'aile 1710" ;

— un bâtiment écuries, situé sur les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 13], situé à proximité immédiate de la grande maison, mais non relié aux autres bâtiments ;

— ainsi qu’un parc paysager et arboré, sur la parcelle [Cadastre 22], qui est également, pour le surplus, objet d’un bail rural.

Il appartient à Mme [N] de démontrer que l’intérêt de l’indivision est de vendre les biens immobiliers indivis, dépendant de la succession de feu [L] [H] dans les meilleurs délais, et que l’absence de vente rapide mettrait en péril l’indivision.

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive, et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu que :

— les parties appelantes, demanderesses à la vente selon la procédure accélérée au fond, ne démontrent l’existence d’aucune dette de l’indivision, qu’aucune mise en demeure de créancier n’est versée aux débats, aucun acte d’huissier, ni avis à tiers détenteur ou assignation en justice des membres de l’indivision ;

— le bien immobilier bâti fait l’objet d’une assurance depuis 2020 ;

— si les biens immobiliers se dégradent, cette absence d’entretien n’est pas nouvelle et est même antérieure à l’ouverture de la succession ;

— malgré cet état actuel, l’augmentation de valeur de ces bâtiments exceptionnels puisque classés comme monuments historiques reste supérieure à l’inflation, le bien ayant été évalué à 998 541 euros en 1998 et à 1 687 000 euros en 2020 ;

— l’intérêt de l’indivision est plutôt de constituer des lots, qui peuvent être constitués en volume (séparation du bâtiment principal et de son aile 1710) ou de façon horizontale (séparation de la grande bâtisse et des écuries) ;

— il convient d’ajouter en appel qu’aucun élément complémentaire n’a été versé aux débats, que les impôts sont payés, les bâtiments sont, malgré des dégradations liées au temps, hors d’eau et hors d’air, il n’existe aucun commandement valant saisie immobilière pour obtenir paiement d’une dette, de sorte qu’il n’existe aucune urgence de vendre les biens immobiliers qui constituent le coeur de l’indivision successorale.

Le jugement de première instance sera confirmé en toutes ses dispositions.

III- Sur les demandes accessoires

Succombant en leur appel, Mme [N] et M. [A] [H] supporteront les dépens de l’instance, ainsi qu’une somme de 1500 euros au bénéfice de M. [J] [H].

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Déclare la demande de M. [A] [H] et Mme [F] [H] épouse [N] recevable,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [A] [H] et Mme [F] [H] épouse [N] aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne M. [A] [H] et Mme [F] [H] épouse [N] à payer à M. [J] [H] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 25 mars 2025

à

M^e Grégory SEAUMAIRE

la SAS MERMET & ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le 25 mars 2025

à

la SAS MERMET & ASSOCIES